【正文】 目滾動資金來源的主體； 住宅是前期商業(yè)的依托，住宅給商業(yè)帶來穩(wěn)定的消費(fèi)群體； 商業(yè)是住宅的特色配套，帶動住宅銷售。 經(jīng)濟(jì)型別墅是精粹的別墅形態(tài)，倡導(dǎo) “ 奢適型 ” （最佳舒適度的奢侈，適當(dāng)?shù)纳莩蓿﹦e墅生活方式。 長沙市場： 長沙人比較傾向于接受異域風(fēng)情，對北美風(fēng)格和歐式風(fēng)格等異域風(fēng)情接受度較高，長沙的別墅項(xiàng)目以歐式風(fēng)格和北美風(fēng)格為主，少量中式、現(xiàn)代、英式、德式風(fēng)格。業(yè)主主要的不滿來源于房屋外立面品質(zhì)感差和小區(qū)園林粗制濫造。 有一定數(shù)額的存款。 平價，保證客戶對售價的接受度。 ?一期開發(fā)需考慮到整體項(xiàng)目形象展示，包括樣板區(qū)、主入口景觀、社區(qū)核心景觀及組團(tuán)景觀。 在大企業(yè)或外企做中高層干部（國企、機(jī)關(guān)及私企老板）。 本資料來自 71 項(xiàng)目整體園林及建筑立面建議 真正優(yōu)秀的項(xiàng)目從建筑外觀和園林綠化上最能反映。 ?二期規(guī)劃五星級度假酒店。 ?周邊配套缺失，望城與市區(qū)之間連接 “ 割斷 ” ，項(xiàng)目配套要求比較高。 ?規(guī)?；_發(fā)，利用規(guī)模優(yōu)勢擴(kuò)大影響、塑造口碑。目前在建在別墅項(xiàng)目較多，但銷售價格比其他板塊低。特別是高性價比的別墅產(chǎn)品尤其受到市場青睞。由于總價相對較低，聯(lián)排別墅和合院別墅的消化率較高。 ?長沙目前可統(tǒng)計的含別墅項(xiàng)目共 32個，在售項(xiàng)目 18個，待售項(xiàng)目 13個，市場競爭比較激烈，近三年內(nèi)市場后期供應(yīng)比較充足。由于 07年房地產(chǎn)市場持續(xù)高走，催生了大量開發(fā)項(xiàng)目，使得 08年面臨著巨大供應(yīng)量。另外由于本項(xiàng)目的規(guī)模優(yōu)勢，內(nèi)部配套將會非常完善，更加保障了住客的生活品質(zhì)。 ?項(xiàng)目地目前有 91 903路公交經(jīng)過。 ?地塊內(nèi)部有豐富的自然水系、湖泊，為后期景觀塑造提供先天條件。 經(jīng)濟(jì)環(huán)境： 目前的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境及房地產(chǎn)發(fā)展形勢增加了本項(xiàng)目的開發(fā)難度。 ? 土地政策： 1）國務(wù)院下發(fā) 《 關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知 》 ； 2） 《 關(guān)于金融促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知 》 小產(chǎn)權(quán)房嚴(yán)發(fā)貸款； 3） 7月 1日起，商品住宅項(xiàng)目開發(fā)原則上 3年內(nèi)完成； 4）國土部要求堅決落實(shí)問責(zé)制度，查處土地違法違規(guī)； 5）長沙國土出讓實(shí)行網(wǎng)上掛牌交易 “ ” 起城區(qū)實(shí)行； 6）長沙調(diào)高土地使用稅，最高稅額 20元 /年平方米 ,為原標(biāo)準(zhǔn)的 3倍左右。 ?08年初長沙房地產(chǎn)市場低迷時期，普通住宅價格紛紛下調(diào)，獨(dú)棟產(chǎn)品價格一直居高不下（有價無市），相反聯(lián)排、疊加產(chǎn)品價格下降了約 1520%。 本資料來自 32 [小結(jié) ] 別墅供應(yīng)市場 ?09年 13月數(shù)據(jù)顯示，長沙樓市有所復(fù)蘇，上半年別墅市場將以消化余貨為主，預(yù)計下半年新開工項(xiàng)目較少，年底是較好的入市時機(jī)。這也是近年長沙高端百貨林立、奢侈品云集長沙的原因。 綠城青竹園 湘江一號 麓南板塊 麓南板塊有不可復(fù)制的岳麓山，環(huán)境毋庸置疑，文脈風(fēng)水更受認(rèn)同，地處南二環(huán)沿線與西三環(huán)交匯處，交通方便，別墅所需的條件均具備，但周邊開發(fā)落后，區(qū)域生活配套跟不上。 ?規(guī)模：規(guī)模影響力。 住宅區(qū) 商業(yè)區(qū) 商業(yè)區(qū) 住宅區(qū) 水景區(qū) 本資料來自 58 PART2：產(chǎn)品定位及規(guī)劃建議 本資料來自 59 住宅產(chǎn)品定位： ?當(dāng)前市場環(huán)境仍然比較嚴(yán)峻，要在激烈競爭中突圍出來必須做出產(chǎn)品特色、做高性價比。 ?OUTLETS商業(yè)與住宅通過水系隔離，確保別墅生活的私密性。而由于 歐式風(fēng)格 可細(xì)化到某個國家或地方，設(shè)計空間更大，可在一定程度上避免形象同質(zhì)化的現(xiàn)象，進(jìn)而成為項(xiàng)目差異化的一個方面。 B類人群 ? 事業(yè)處于停滯期或衰退期 ? 他們的支出計劃以改善目前生活狀況為主 ? 對別墅類房產(chǎn)具有較強(qiáng)的個人傾向性 ? 消費(fèi)觀念理性，不易受廣告等手段影響 ? 更重視項(xiàng)目自身?xiàng)l件及促銷性的利益引導(dǎo) 本資料來自 79 他們是否是本項(xiàng)目的主流消費(fèi)者？ A類人群 ? 事業(yè)處于上升期，對于前途充滿信心 ? 中層管理者，或中小型企業(yè)經(jīng)營者 ? 對于計劃內(nèi)的 100萬元左右的支出， 會因各人個性不同，產(chǎn)生不同的安排 本資料來自 80 如果要花 100萬，他們會花在哪里？ ? 創(chuàng)業(yè)基金 ? 在 CBD區(qū)域內(nèi)購買投資型公寓 ? 在市區(qū)購買 150200平米的復(fù)式住宅 ? 更遠(yuǎn)的區(qū)域，住宅 +車 ? 高性價比的別墅 本資料來自 81 A類人群 A1型人群 （開拓型） A2型人群 （穩(wěn)重型） 從消費(fèi)行為對 A類消費(fèi)者細(xì)分 本資料來自 82 A1類消費(fèi)者 — 開拓型 傾向于投資、創(chuàng)業(yè)等 置業(yè)較多考慮升值空間和居住效率 是理性 +感性的客戶 訴求策略：升值潛力，交通，配套等。 本資料來自 87 8 10 12 2 4 6 8 10 12 2 4 6 8 10 12 2 市區(qū)外展點(diǎn)開放 項(xiàng)目發(fā)布會 /內(nèi)部認(rèn)購 一期開盤 二期開盤 2020年 2020年 2020年 三期開盤 Outlets試營業(yè) Outlets招商啟動 整體開發(fā)步驟示意： 本資料來自 88 ?一期開發(fā) 300多套別墅共計 6萬多平米，以及 4萬平米 outlets商業(yè)。 ?橫向聯(lián)合：在客戶拓展、推廣及營銷活動上橫向聯(lián)合其他知名品牌及單位機(jī)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)營銷雙贏。 開始向往溫馨的家庭生活，甚至開始喜歡沒事在家看連續(xù)劇。 ?在園林方面，前期利用項(xiàng)目未動工地塊，大批種植樹種、花草等綠化植物，作為后期景觀施工利用，具體園林規(guī)劃可參考龍湖地產(chǎn)、綠城開發(fā)的項(xiàng)目。 ?長沙北美風(fēng)格的項(xiàng)目有：綠城 .青竹園、岳麓山公館、比華利山等項(xiàng)目。 本資料來自 64 住宅規(guī)劃建議： ?住宅區(qū)與商業(yè)區(qū)通過自然河道、人造水景進(jìn)行隔離，確保住宅不受商業(yè)干擾。如何處理好這對矛盾體對整個項(xiàng)目的運(yùn)作尤為關(guān)鍵。 本資料來自 46 本案 南山蘇迪亞諾 長沙玫瑰園 位置 金星大道與雷鋒大道交匯 處 金星大道與普瑞大道交匯處 金星大道與銀杉大道交匯處 占地面積 3000余畝 502畝 1000畝 容積率 綠化率 60% 48% 產(chǎn)品類型 OUTLETS購物中心、別墅、 酒店 獨(dú)立別墅、雙拼、聯(lián)排、 洋房、小高層 獨(dú)立別墅、小高層 風(fēng)格 澳洲莊園風(fēng)情 地中海 戶型面積 獨(dú)棟 317，雙拼 286，聯(lián)排190220 獨(dú)棟 5001000 配套 雙會所、酒店、購物中心、 教育 會所、商業(yè)街、幼兒園 五星商務(wù)酒店、國際米蘭步行街、 5萬平米、商業(yè)、羅馬文化大型休閑廣場、蓮花藝術(shù)館、游泳池 園林特色 一個超大自然生態(tài)湖泊，親 水岸線長達(dá) 3700多米 銷售價格 獨(dú) 8000， 雙 6000， 聯(lián) 4000 電梯洋房 2800，獨(dú)立別墅6000起送精裝花園 主廣告語 —— 一城別墅伴城湖 市府板塊競爭項(xiàng)目基本資料 本資料來自 47 盈峰翠?。ㄎ撮_盤） 項(xiàng)目地址：金星大道與北三環(huán)交匯處西北角 開發(fā)商：和記黃埔 項(xiàng)目規(guī)模：占地面積 55萬平米，建筑面積 66萬平米 物業(yè)類型：雙拼 275平米、聯(lián)排 200230平米、疊加 108150平米、洋房 工程進(jìn)度：一期樣板區(qū)及會所已出外立面 營銷進(jìn)度：目前正積累客戶，客戶在銀行存 3萬即可享受 2個點(diǎn)優(yōu)惠。另外，經(jīng)過 08年的低迷，別墅產(chǎn)品的性價比越來越高，未來升值空間較大，所以別墅物業(yè)又是房子財富縮水、抵抗金融危機(jī)最保險的投資產(chǎn)品。 別墅類型需求情況 本資料來自 35 別墅面積需求情況（單位：平方米） ?有 73%的人選擇了 300平米以下的別墅，其中 200平米以下的占 42%。 本資料來自 28 項(xiàng)目 獨(dú)立別墅 (元 /㎡ ) 雙拼 /聯(lián)排 (元 /㎡ ) 疊加 (元 /㎡ ) 多層洋房 (元 /㎡ ) 市府板塊 （ 8個項(xiàng)目） 盈峰翠邸 / 未定 中新森林海 雙拼 4000，聯(lián)排 3180 22002400 蘇迪亞諾 70008000 雙拼 6000，聯(lián)排 4000 23802600 東方明珠 后期才有別墅 后期才有別墅 / 27803000 長沙玫瑰園 6000起，送精裝花園 27002900 東方大院 未開盤 碧桂園山湖城 4100 3300 麓南板塊（ 5個項(xiàng)目） 山水英倫莊園 70008000 雙拼 5000，聯(lián)排 3700送花園 岳麓山公館 900010000 迪亞溪谷 80009000 雙拼 6000，聯(lián)排 4500 4000 卓越麓山別墅 900010000 雙拼 60007000 汀香十里 900010000 45005000 3400 金霞板塊 綠城青竹園 1200015000 90009800 / / 湘江壹號 11000 70008000 5600 別墅產(chǎn)品供應(yīng)價格研究 本資料來自 29 項(xiàng)目 獨(dú)立別墅 (元 /㎡ ) 雙拼 /聯(lián)排 (元 /㎡ ) 疊加 (元 /㎡ ) 多層 /洋房 (元 /㎡ ) 星沙板塊（ 6個項(xiàng)目） 好望谷 8800 / / / 山水灣 / 4500 / / 碧桂園威尼斯城 8000 45005000 / 3200 鵬基諾亞山林 8500 40004500 / 25002800 藏瓏 20000 12000 / 7000 水印山城 7000 4000 / 南城板塊（ 8個項(xiàng)目） 托斯卡納 / 70008500 / 63007000 美洲故事 12000 8000 御邦 / 聯(lián)排 48005000 4200 格蘭小鎮(zhèn) 未開盤 橘郡 8000 6000 4000 龍灣國際社區(qū) 未開盤 比華利山 / 雙 4700，聯(lián)3700 保利閬峰云墅 80009000 / / / 續(xù)上表 本資料來自 30 長沙別墅市場供應(yīng)價格區(qū)間為： 獨(dú)立別墅： 800010000元 /平米 雙拼別墅： 50006000元 /平米 聯(lián)排別墅： 40004500元 /平米 疊加別墅： 35004000元 /平米 多層洋房： 28003200元 /平米 項(xiàng)目之間因?yàn)榈囟渭伴_發(fā)商業(yè)實(shí)力差異而價格懸殊較大，獨(dú)棟的價格自從 0