【正文】 目滾動資金來源的主體； 住宅是前期商業(yè)的依托，住宅給商業(yè)帶來穩(wěn)定的消費群體； 商業(yè)是住宅的特色配套，帶動住宅銷售。 經(jīng)濟型別墅是精粹的別墅形態(tài)，倡導 “ 奢適型 ” （最佳舒適度的奢侈，適當?shù)纳莩蓿﹦e墅生活方式。 長沙市場： 長沙人比較傾向于接受異域風情，對北美風格和歐式風格等異域風情接受度較高，長沙的別墅項目以歐式風格和北美風格為主，少量中式、現(xiàn)代、英式、德式風格。業(yè)主主要的不滿來源于房屋外立面品質感差和小區(qū)園林粗制濫造。 有一定數(shù)額的存款。 平價，保證客戶對售價的接受度。 ?一期開發(fā)需考慮到整體項目形象展示，包括樣板區(qū)、主入口景觀、社區(qū)核心景觀及組團景觀。 在大企業(yè)或外企做中高層干部（國企、機關及私企老板）。 本資料來自 71 項目整體園林及建筑立面建議 真正優(yōu)秀的項目從建筑外觀和園林綠化上最能反映。 ?二期規(guī)劃五星級度假酒店。 ?周邊配套缺失，望城與市區(qū)之間連接 “ 割斷 ” ，項目配套要求比較高。 ?規(guī)?；_發(fā)，利用規(guī)模優(yōu)勢擴大影響、塑造口碑。目前在建在別墅項目較多，但銷售價格比其他板塊低。特別是高性價比的別墅產(chǎn)品尤其受到市場青睞。由于總價相對較低，聯(lián)排別墅和合院別墅的消化率較高。 ?長沙目前可統(tǒng)計的含別墅項目共 32個，在售項目 18個，待售項目 13個，市場競爭比較激烈，近三年內(nèi)市場后期供應比較充足。由于 07年房地產(chǎn)市場持續(xù)高走，催生了大量開發(fā)項目，使得 08年面臨著巨大供應量。另外由于本項目的規(guī)模優(yōu)勢，內(nèi)部配套將會非常完善，更加保障了住客的生活品質。 ?項目地目前有 91 903路公交經(jīng)過。 ?地塊內(nèi)部有豐富的自然水系、湖泊，為后期景觀塑造提供先天條件。 經(jīng)濟環(huán)境： 目前的經(jīng)濟大環(huán)境及房地產(chǎn)發(fā)展形勢增加了本項目的開發(fā)難度。 ? 土地政策： 1）國務院下發(fā) 《 關于促進節(jié)約集約用地的通知 》 ； 2） 《 關于金融促進節(jié)約集約用地的通知 》 小產(chǎn)權房嚴發(fā)貸款； 3） 7月 1日起，商品住宅項目開發(fā)原則上 3年內(nèi)完成； 4）國土部要求堅決落實問責制度，查處土地違法違規(guī)； 5）長沙國土出讓實行網(wǎng)上掛牌交易 “ ” 起城區(qū)實行； 6）長沙調(diào)高土地使用稅，最高稅額 20元 /年平方米 ,為原標準的 3倍左右。 ?08年初長沙房地產(chǎn)市場低迷時期，普通住宅價格紛紛下調(diào)，獨棟產(chǎn)品價格一直居高不下（有價無市），相反聯(lián)排、疊加產(chǎn)品價格下降了約 1520%。 本資料來自 32 [小結 ] 別墅供應市場 ?09年 13月數(shù)據(jù)顯示，長沙樓市有所復蘇，上半年別墅市場將以消化余貨為主，預計下半年新開工項目較少，年底是較好的入市時機。這也是近年長沙高端百貨林立、奢侈品云集長沙的原因。 綠城青竹園 湘江一號 麓南板塊 麓南板塊有不可復制的岳麓山，環(huán)境毋庸置疑，文脈風水更受認同，地處南二環(huán)沿線與西三環(huán)交匯處，交通方便，別墅所需的條件均具備，但周邊開發(fā)落后，區(qū)域生活配套跟不上。 ?規(guī)模：規(guī)模影響力。 住宅區(qū) 商業(yè)區(qū) 商業(yè)區(qū) 住宅區(qū) 水景區(qū) 本資料來自 58 PART2：產(chǎn)品定位及規(guī)劃建議 本資料來自 59 住宅產(chǎn)品定位： ?當前市場環(huán)境仍然比較嚴峻，要在激烈競爭中突圍出來必須做出產(chǎn)品特色、做高性價比。 ?OUTLETS商業(yè)與住宅通過水系隔離，確保別墅生活的私密性。而由于 歐式風格 可細化到某個國家或地方，設計空間更大，可在一定程度上避免形象同質化的現(xiàn)象，進而成為項目差異化的一個方面。 B類人群 ? 事業(yè)處于停滯期或衰退期 ? 他們的支出計劃以改善目前生活狀況為主 ? 對別墅類房產(chǎn)具有較強的個人傾向性 ? 消費觀念理性，不易受廣告等手段影響 ? 更重視項目自身條件及促銷性的利益引導 本資料來自 79 他們是否是本項目的主流消費者？ A類人群 ? 事業(yè)處于上升期，對于前途充滿信心 ? 中層管理者，或中小型企業(yè)經(jīng)營者 ? 對于計劃內(nèi)的 100萬元左右的支出， 會因各人個性不同，產(chǎn)生不同的安排 本資料來自 80 如果要花 100萬，他們會花在哪里？ ? 創(chuàng)業(yè)基金 ? 在 CBD區(qū)域內(nèi)購買投資型公寓 ? 在市區(qū)購買 150200平米的復式住宅 ? 更遠的區(qū)域，住宅 +車 ? 高性價比的別墅 本資料來自 81 A類人群 A1型人群 （開拓型） A2型人群 （穩(wěn)重型） 從消費行為對 A類消費者細分 本資料來自 82 A1類消費者 — 開拓型 傾向于投資、創(chuàng)業(yè)等 置業(yè)較多考慮升值空間和居住效率 是理性 +感性的客戶 訴求策略：升值潛力，交通，配套等。 本資料來自 87 8 10 12 2 4 6 8 10 12 2 4 6 8 10 12 2 市區(qū)外展點開放 項目發(fā)布會 /內(nèi)部認購 一期開盤 二期開盤 2020年 2020年 2020年 三期開盤 Outlets試營業(yè) Outlets招商啟動 整體開發(fā)步驟示意： 本資料來自 88 ?一期開發(fā) 300多套別墅共計 6萬多平米，以及 4萬平米 outlets商業(yè)。 ?橫向聯(lián)合：在客戶拓展、推廣及營銷活動上橫向聯(lián)合其他知名品牌及單位機構，實現(xiàn)營銷雙贏。 開始向往溫馨的家庭生活，甚至開始喜歡沒事在家看連續(xù)劇。 ?在園林方面，前期利用項目未動工地塊，大批種植樹種、花草等綠化植物，作為后期景觀施工利用，具體園林規(guī)劃可參考龍湖地產(chǎn)、綠城開發(fā)的項目。 ?長沙北美風格的項目有：綠城 .青竹園、岳麓山公館、比華利山等項目。 本資料來自 64 住宅規(guī)劃建議： ?住宅區(qū)與商業(yè)區(qū)通過自然河道、人造水景進行隔離，確保住宅不受商業(yè)干擾。如何處理好這對矛盾體對整個項目的運作尤為關鍵。 本資料來自 46 本案 南山蘇迪亞諾 長沙玫瑰園 位置 金星大道與雷鋒大道交匯 處 金星大道與普瑞大道交匯處 金星大道與銀杉大道交匯處 占地面積 3000余畝 502畝 1000畝 容積率 綠化率 60% 48% 產(chǎn)品類型 OUTLETS購物中心、別墅、 酒店 獨立別墅、雙拼、聯(lián)排、 洋房、小高層 獨立別墅、小高層 風格 澳洲莊園風情 地中海 戶型面積 獨棟 317，雙拼 286，聯(lián)排190220 獨棟 5001000 配套 雙會所、酒店、購物中心、 教育 會所、商業(yè)街、幼兒園 五星商務酒店、國際米蘭步行街、 5萬平米、商業(yè)、羅馬文化大型休閑廣場、蓮花藝術館、游泳池 園林特色 一個超大自然生態(tài)湖泊，親 水岸線長達 3700多米 銷售價格 獨 8000， 雙 6000， 聯(lián) 4000 電梯洋房 2800，獨立別墅6000起送精裝花園 主廣告語 —— 一城別墅伴城湖 市府板塊競爭項目基本資料 本資料來自 47 盈峰翠?。ㄎ撮_盤） 項目地址：金星大道與北三環(huán)交匯處西北角 開發(fā)商：和記黃埔 項目規(guī)模：占地面積 55萬平米，建筑面積 66萬平米 物業(yè)類型：雙拼 275平米、聯(lián)排 200230平米、疊加 108150平米、洋房 工程進度：一期樣板區(qū)及會所已出外立面 營銷進度：目前正積累客戶，客戶在銀行存 3萬即可享受 2個點優(yōu)惠。另外，經(jīng)過 08年的低迷，別墅產(chǎn)品的性價比越來越高，未來升值空間較大，所以別墅物業(yè)又是房子財富縮水、抵抗金融危機最保險的投資產(chǎn)品。 別墅類型需求情況 本資料來自 35 別墅面積需求情況（單位：平方米） ?有 73%的人選擇了 300平米以下的別墅，其中 200平米以下的占 42%。 本資料來自 28 項目 獨立別墅 (元 /㎡ ) 雙拼 /聯(lián)排 (元 /㎡ ) 疊加 (元 /㎡ ) 多層洋房 (元 /㎡ ) 市府板塊 （ 8個項目） 盈峰翠邸 / 未定 中新森林海 雙拼 4000，聯(lián)排 3180 22002400 蘇迪亞諾 70008000 雙拼 6000，聯(lián)排 4000 23802600 東方明珠 后期才有別墅 后期才有別墅 / 27803000 長沙玫瑰園 6000起，送精裝花園 27002900 東方大院 未開盤 碧桂園山湖城 4100 3300 麓南板塊（ 5個項目） 山水英倫莊園 70008000 雙拼 5000，聯(lián)排 3700送花園 岳麓山公館 900010000 迪亞溪谷 80009000 雙拼 6000，聯(lián)排 4500 4000 卓越麓山別墅 900010000 雙拼 60007000 汀香十里 900010000 45005000 3400 金霞板塊 綠城青竹園 1200015000 90009800 / / 湘江壹號 11000 70008000 5600 別墅產(chǎn)品供應價格研究 本資料來自 29 項目 獨立別墅 (元 /㎡ ) 雙拼 /聯(lián)排 (元 /㎡ ) 疊加 (元 /㎡ ) 多層 /洋房 (元 /㎡ ) 星沙板塊（ 6個項目） 好望谷 8800 / / / 山水灣 / 4500 / / 碧桂園威尼斯城 8000 45005000 / 3200 鵬基諾亞山林 8500 40004500 / 25002800 藏瓏 20000 12000 / 7000 水印山城 7000 4000 / 南城板塊（ 8個項目） 托斯卡納 / 70008500 / 63007000 美洲故事 12000 8000 御邦 / 聯(lián)排 48005000 4200 格蘭小鎮(zhèn) 未開盤 橘郡 8000 6000 4000 龍灣國際社區(qū) 未開盤 比華利山 / 雙 4700，聯(lián)3700 保利閬峰云墅 80009000 / / / 續(xù)上表 本資料來自 30 長沙別墅市場供應價格區(qū)間為： 獨立別墅： 800010000元 /平米 雙拼別墅： 50006000元 /平米 聯(lián)排別墅： 40004500元 /平米 疊加別墅： 35004000元 /平米 多層洋房： 28003200元 /平米 項目之間因為地段及開發(fā)商業(yè)實力差異而價格懸殊較大，獨棟的價格自從 0