【正文】 也是顯著的。（2）城市建設(shè)重心東移，七星區(qū)將成為未來幾年內(nèi)桂林市的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，該區(qū)域的物業(yè)也將成為新的關(guān)注焦點(diǎn)，市民普遍接受該區(qū)物業(yè)的價(jià)格提升。劣勢(shì)：世紀(jì)花園的均價(jià)2330元/平方米，價(jià)位偏高；并且缺乏優(yōu)美的自然景觀；其營(yíng)銷操作手法比較落后，銷售人員素質(zhì)較差；戶型定位不切實(shí)際，其四房面積平均達(dá)到170平方米，并且戶型設(shè)計(jì)較差；其形象定位模糊，并且缺乏足夠的內(nèi)容支撐；建筑風(fēng)格基本無特點(diǎn)，物業(yè)綜合素質(zhì)偏低；對(duì)策：宣揚(yáng)本小區(qū)靠近漓江邊的位置特點(diǎn)，在價(jià)位上強(qiáng)調(diào)本項(xiàng)目的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，并強(qiáng)化對(duì)本片區(qū)區(qū)位優(yōu)勢(shì)的宣傳，直接引發(fā)安廈世紀(jì)城與區(qū)位前景的正面聯(lián)想，努力營(yíng)造并確立高尚住宅的形象定位，并通過各種優(yōu)勢(shì)的宣傳給目標(biāo)客戶以本項(xiàng)目整體綜合素質(zhì)優(yōu)于世紀(jì)花園的的心理暗示。并且，其三棟高層的底層裙樓規(guī)劃為大型商場(chǎng)，能夠滿足居民的日常生活所需。優(yōu)勢(shì)：與安廈世紀(jì)城相比，同心園的推出時(shí)間較早，推出時(shí)周邊相競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目比較少，并且建成規(guī)模較大，已經(jīng)形成良好的居家氛圍，屬于成熟的居住小區(qū)。（1）一線中山路作為貫穿整個(gè)桂林的重要的主干道和城市景觀道，是桂林目前最繁華的一條城市干道，桂林市目前最大的城市廣場(chǎng)——中心廣場(chǎng)就位于中山路一側(cè)，并在其周邊形成桂林最大的繁華旺區(qū)，桂林現(xiàn)有的高檔商業(yè)物業(yè)基本上全部匯集于此，而靠近中山路兩側(cè)的商品住宅也大多以高檔定位為主，整體樓價(jià)明顯高于其他區(qū)域。2000年桂林市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體增長(zhǎng)迅猛，房地產(chǎn)用地出讓量與上一年度基本平衡，房地產(chǎn)開發(fā)投資大幅增加，開發(fā)規(guī)模不斷增長(zhǎng)；商品房銷售狀況良好，房地產(chǎn)銷售價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)；現(xiàn)樓空置量繼續(xù)回落；三級(jí)市場(chǎng)交易活躍，增長(zhǎng)迅速，交易量大幅上升。　 空置辦公、商業(yè)用房供應(yīng)過大，競(jìng)爭(zhēng)激烈。（9）多層物業(yè)仍為磚混結(jié)構(gòu)，小高層以上才使用框架結(jié)構(gòu)。目前推出的是緊鄰寵信路的三棟高層住宅，并有近5000平方米的商業(yè)裙樓，是目前本片區(qū)的一個(gè)較大的商品住宅小區(qū)。整個(gè)世紀(jì)花園分多期開發(fā)，目前正在銷售的是其三期部分，戶型以三房和四房為主，均價(jià)大約2330元/平方米。整個(gè)小區(qū)一期和二期已經(jīng)全部入伙，形成了良好的居住環(huán)境。居住消費(fèi)增長(zhǎng)呈不可抵擋的趨勢(shì)，城鎮(zhèn)居民的住房消費(fèi)成了家庭的重大消費(fèi)之一。2002年與2001年相比，有那些特點(diǎn)，以及有那些變化，是我們關(guān)心和思考的。而多層分布就較為廣泛。形狀如圖所示； 項(xiàng)目地塊形狀圖第一期開發(fā)的地塊也為不規(guī)則的多邊形，東西方向最長(zhǎng)寬度是100米，南北方向最長(zhǎng)140米。（3）區(qū)域交通狀況：緊臨小區(qū)的西面是桂林市最主要的一條交通干線——中山大道的延伸，交通比較便利。 （3）內(nèi)部配套設(shè)施齊全 小區(qū)內(nèi)設(shè)有小學(xué)、幼兒園、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、商店、會(huì)所、網(wǎng)球場(chǎng)、游樂場(chǎng)等等，并且智能化設(shè)施一流，功能超前。而市政的規(guī)劃和改造正在進(jìn)行過程中，短期內(nèi)看不出明顯的成效。該項(xiàng)目地段較好，但交通方便而不快捷，而在位置上與其他區(qū)域（如市中心片區(qū)、七星區(qū)等）相比，本片區(qū)顯得有些偏僻，可以說是桂林近兩年計(jì)劃改造的地帶。　　新都市主義最初被稱為“新傳統(tǒng)規(guī)劃”，因其在一些新興地區(qū)的建筑規(guī)劃而聞名于世。新都市主義居住模式優(yōu)越之處，就是在于城市資源交匯的中心地帶，將現(xiàn)代人的時(shí)間、交通成本縮至最短，反之將機(jī)遇、情感等概率提高，形成最具個(gè)性、時(shí)代、廣泛、效率的新都市主義居住主張。（3）自然享受：人類對(duì)自然，對(duì)美的向往和追求的腳步永遠(yuǎn)沒有停止過，而桂林則以優(yōu)美的自然風(fēng)光著稱，本項(xiàng)目靠近漓江邊的這一獨(dú)特優(yōu)勢(shì)恰恰符合21世紀(jì)住宅對(duì)環(huán)境的要求。（4）本項(xiàng)目將提出大環(huán)境、大資源、大配套、高品味、中等價(jià)位的總體營(yíng)銷思路，其目的一是營(yíng)造項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)差異化的個(gè)性特征，二是能夠盡快實(shí)現(xiàn)銷售，加速資金回籠。 依據(jù)我們?cè)趯?duì)一個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行定位時(shí)，通常要遵循三個(gè)因素，既環(huán)境依據(jù)、市場(chǎng)依據(jù)和成本依據(jù)。但是發(fā)展商的具體的操作過程中，不同物業(yè)類型和不同檔次的物業(yè)的比例控制則應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目分期開發(fā)的實(shí)際情況需要具體考慮。一期目標(biāo)客戶定位具體到一期，我們認(rèn)為由于項(xiàng)目的特征和地理位置特點(diǎn)，結(jié)合本項(xiàng)目的戶型定位，我們認(rèn)為一期的目標(biāo)客戶主要為以下幾類人。另：原規(guī)劃小學(xué)的位置置于市政路西南側(cè)雖然考慮了阻隔噪音對(duì)小區(qū)居民的影響，但卻忽略了沿街面的商業(yè)價(jià)值。⑤在小區(qū)主入口的設(shè)置上，我們認(rèn)為兩塊地分別設(shè)置主入口，市政路以東地塊主入口以開在地塊正中比較適合。③小區(qū)綠化率較低，居民休閑活動(dòng)空間不足。（2）從澳洲的文化來看，澳洲是一個(gè)移民國(guó)家，具有很強(qiáng)的包容性，而桂林作為一個(gè)世界旅游名城，其包容性與澳洲有一定的關(guān)聯(lián)。F、奧地利風(fēng)情：主要以3～4層的排屋式住宅為主。頂 部：平坡結(jié)合，藍(lán)色、青色、磚紅色或者灰色，創(chuàng)造豐富的頂部空間。（4）在小區(qū)其他空間分別安排綠化，并結(jié)合小區(qū)娛樂設(shè)施，如安排一部分兒童游樂場(chǎng)，含有沙坑、小籃球架等，聚集人群，創(chuàng)造生機(jī)；沙坑是兒童的游戲場(chǎng)所，小籃球架的位置可安固定在墻上，僅需較小的硬化場(chǎng)地；（5）景觀：通過對(duì)建筑、小區(qū)入口花園、以及庭院小品的營(yíng)造，體現(xiàn)以人為本的景觀設(shè)計(jì)理念；（6）五層綠化的概念即小區(qū)地面綠化、架空層綠化、住宅立體綠化、屋頂花園綠化和遠(yuǎn)望斗雞山綠化（局部）五個(gè)層次；（7）小區(qū)背景音樂：不同時(shí)間播放不同類型的音樂，體現(xiàn)悠閑、有文化的生活情調(diào)。同時(shí)和小學(xué)結(jié)合修建一小型足球場(chǎng)。家居服務(wù)，齊全周到，使您足不出戶，也能享受高品質(zhì)生活；老人兒童各得其所，其樂融融；購(gòu)物休閑健身醫(yī)療，完全免除你的后顧之憂。這個(gè)會(huì)所主要以滿足小區(qū)內(nèi)比較高層次的業(yè)主的需要為主，在豪華會(huì)所內(nèi)隨著音樂與星光共舞。我們?cè)谧鼍唧w的配套設(shè)施的時(shí)候，主要參考了以下幾個(gè)方面的調(diào)研成果：（1）深圳及廣州多個(gè)大盤的配套設(shè)施的配置情況（2）林市目前住宅小區(qū)的配套設(shè)施情況（3）我們消費(fèi)者調(diào)研中潛在消費(fèi)者對(duì)配套設(shè)施的需求（4）項(xiàng)目目標(biāo)客戶現(xiàn)實(shí)情況以及支付情況（5）項(xiàng)目周邊配套設(shè)施的分布及數(shù)量情況根據(jù)我們對(duì)以上五個(gè)方面的調(diào)研，綜合考慮項(xiàng)目的實(shí)際情況以及本項(xiàng)目周邊的配套設(shè)施情況，結(jié)合消費(fèi)者調(diào)研的結(jié)論，我們認(rèn)為，安廈世紀(jì)城的配套設(shè)施應(yīng)該主要安排：教育：目前項(xiàng)目規(guī)劃中的幼兒園以及小學(xué)是十分有必要的。成本不高的環(huán)境為發(fā)展商帶來了可觀的附加值。參考圖片：從地面鋪裝到植物的配置，色彩少而精，以“淡”取勝。C、現(xiàn)代古典主義：是一種含混的華貴主義，線條復(fù)雜的外立面，其表現(xiàn)力度不符合泛地產(chǎn)時(shí)代的孔雀開屏戰(zhàn)略，比后現(xiàn)代主義還要不符合市場(chǎng)。在風(fēng)格的選取上，盡量考慮適應(yīng)性和差異性的協(xié)調(diào)。安廈④在兩個(gè)地塊的立體空間的考慮上，我們認(rèn)為，市政路以東地塊應(yīng)該根據(jù)建筑物距離漓江的遠(yuǎn)近，分別設(shè)置三層左右的獨(dú)立別墅、四層的聯(lián)排別墅、六七層的多層住宅，和部分十二層以下的小高層住宅，也可以考慮建造部分八層左右的多層帶電梯住宅。小區(qū)內(nèi)用于居民休閑和文化娛樂活動(dòng)的空間過少（2）從生態(tài)環(huán)境上看目前規(guī)劃設(shè)計(jì)中未看到很合理的有標(biāo)志性的、又很有利于住戶的生態(tài)綠化和景觀綠化的結(jié)合。（4）從本項(xiàng)目目標(biāo)客戶的偏好來看，本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶大多為喜歡自然和景觀，喜歡真山真水的比較有品味的人士。（3）成本依據(jù)所謂成本依據(jù)，是指以合理的成本投入，確定合理的住宅檔次，減少項(xiàng)目運(yùn)作中“爛尾”的風(fēng)險(xiǎn)，并讓資金在樓盤中流動(dòng)起來，最終使發(fā)展商達(dá)到“低投入、高收益”的目的。由于本項(xiàng)目地塊大，優(yōu)勢(shì)地塊和劣勢(shì)地塊均有，多樣化的物業(yè)類型定位符合地塊的實(shí)際特征。形象定位特征根據(jù)安廈世紀(jì)城的前期調(diào)研和定位策劃，從中可以提煉出安廈世紀(jì)城本身的定位特征：（1）目標(biāo)消費(fèi)群體以2545歲的年輕人為主，包括當(dāng)?shù)鼐用瘛⒐局屑?jí)以上管理人員和小業(yè)主。世紀(jì)城——一站式居家物業(yè)典范安廈再者，住宅設(shè)計(jì)應(yīng)有廣泛的選擇空間，以使收入、年齡、家庭類型等差異很大的不同人群可以生活在同一街區(qū)。在綜合考慮項(xiàng)目情況，從本項(xiàng)目所處的地理位置、社區(qū)環(huán)境、自然環(huán)境以及市政府對(duì)南部區(qū)域的規(guī)劃來看，“國(guó)際”認(rèn)為該項(xiàng)目已具備了作為“新都市住宅”的先天條件，符合“新都市住宅”的某些特征，具體見下； “新都市住宅”特征：新都市主義都市的再發(fā)現(xiàn)新都市主義簡(jiǎn)介： 80年代晚期，一種旨在再造城市社區(qū)活力的新理論開始在北美出現(xiàn)，即“新都市主義”（NewUrbanism）。（3）市政路開通進(jìn)度比計(jì)劃慢市政路作為小區(qū)的一個(gè)利好因素，其開通時(shí)間的早晚直接影響到本項(xiàng)目的市場(chǎng)前景，其完工日期的不確定性，對(duì)本項(xiàng)目的推廣將會(huì)造成一定的負(fù)面作用。 （3）容積率過大，樓間距過近，明顯偏高，樓間距太近影響通風(fēng)和采光，整個(gè)小區(qū)顯得有很擁擠。T（威脅） O（機(jī)會(huì)） W（劣勢(shì)） S（優(yōu)勢(shì)）優(yōu)勢(shì) （1）總體規(guī)模宏大 小區(qū)位于桂林市南側(cè)，是桂林市南部重點(diǎn)開發(fā)大規(guī)模的住宅小區(qū)，也是目前桂林市開發(fā)面積最大的住宅小區(qū)。片區(qū)周邊生活配套設(shè)施（1）外部配套設(shè)施市政配套：片區(qū)西部有郵電局、稅務(wù)局、陸軍學(xué)院、十六中、友誼賓館、北面還有南溪山醫(yī)院（桂林三甲醫(yī)院）生活配套：崇信路兩側(cè)分布有美容美發(fā)店、家電維修部、餐廳、小賣部等，在片區(qū)南面還有菜市場(chǎng)、工商銀行、秒秒鐘農(nóng)行。由小區(qū)西面，本項(xiàng)目的次入口進(jìn)入約300米，既為一期地塊。但是升幅估計(jì)不大。（五）2002年桂林房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)　　桂林房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)過多年的洗禮后，至2001年已變得越發(fā)的理性和成熟。從居民消費(fèi)趨向分析，今后幾年，住房消費(fèi)仍將大量擠占居民其它消費(fèi)支出，對(duì)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)起著越來越重要的作用。世紀(jì)城相比，澳洲花園的品牌效應(yīng)較好，在桂林消費(fèi)者心目中的知名度和美喻度更高，口碑效應(yīng)突出。努力營(yíng)造本項(xiàng)目高尚住宅的形象定位。對(duì)策：針對(duì)一期的實(shí)際情況，我們認(rèn)為，針對(duì)同心園的弱點(diǎn)，我們將采用針鋒相對(duì)的競(jìng)爭(zhēng)策略，以良好的小區(qū)環(huán)境、優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理、專業(yè)的銷售人員和項(xiàng)目的整體形象同其競(jìng)爭(zhēng)，并首先在價(jià)格上拉開突破口，以略低的價(jià)格入市，搶占目標(biāo)客戶。（3）外立面飽滿，多采用凸窗和落地玻璃門窗設(shè)計(jì)，并多用歐陸風(fēng)格，大多為三段式手法。　 供求關(guān)系基本趨于平衡。%。安廈世紀(jì)城區(qū)域及周邊市場(chǎng)調(diào)查表根據(jù)本項(xiàng)目地塊特征、自然環(huán)境因素、項(xiàng)目規(guī)模、地價(jià)水平以及發(fā)展商實(shí)力狀況，我們認(rèn)為本項(xiàng)目走中高檔住宅路線，在此設(shè)定前提下，我們將我們的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手主要鎖定在桂林市目前的走中高檔定位的樓盤上。劣勢(shì)：同心園的規(guī)劃布局上沒有新意，群體組織比較簡(jiǎn)單，缺乏良好的小區(qū)景觀環(huán)境，結(jié)構(gòu)為全磚混結(jié)構(gòu)，整體素質(zhì)一般，性能價(jià)格比較低。劣勢(shì)：戶型定位過與單一，只有兩房和三房?jī)煞N類型，其具體的房型也只有三種，不能有效滿足客戶的多樣化需求；高層住宅不符合桂林人的購(gòu)房習(xí)慣；由于鑫窿置業(yè)廣場(chǎng)為高層項(xiàng)目，其建設(shè)周期相對(duì)偏長(zhǎng)，目前為遠(yuǎn)期樓花，施工進(jìn)度也較慢。銷售狀況比較好，目前僅剩不足5套單位。（6）涌現(xiàn)出澳洲花園、七星花園、楓丹麗苑、安新小區(qū)等明星樓盤。從購(gòu)買力分析，桂林城鎮(zhèn)居民人均可支配收入在2000年達(dá)到6998元，％，比1996年增長(zhǎng) 27％；另外，截止到2000年9月。　　中山路改造后，已經(jīng)成為桂林市最為繁華的商業(yè)主干道，在這些地方投資房地產(chǎn)，風(fēng)險(xiǎn)性較小，利潤(rùn)不薄。（二）、項(xiàng)目地盤解析地理位置及四至本項(xiàng)目地塊位于桂林市區(qū)南側(cè)，中山南路延伸段（崇信路）與同心路交匯東北處，地塊北面為斗雞山，東面為風(fēng)景秀麗的漓江，南面有同心村自然村落、漓江花園和將軍橋小學(xué)，西面緊靠正在改造之中崇信路。小區(qū)北面的斗雞山小區(qū)東南方向的遠(yuǎn)景圖分析：從整個(gè)地塊看，對(duì)本小區(qū)有可能造成不利影響的應(yīng)該是未來市政路建成后的噪音粉塵污染和目前量具廠車間的機(jī)械操作的噪音污染，以及同心村自然村落的亂搭亂建，缺乏統(tǒng)一規(guī)劃而形成的視野污染，特別是第一期住宅緊鄰量具廠和斗雞山，直接面隊(duì)同心村民房，更是對(duì)小區(qū)未來的素質(zhì)提升帶來消極影響。分析：由于片區(qū)內(nèi)住宅項(xiàng)目多為較早建成的老式住宅區(qū)，項(xiàng)目周邊配套較為缺乏，并普遍缺乏小區(qū)內(nèi)部環(huán)境，因此，在本片區(qū)建造商品住宅將吸引一大批有換房需求的人士，這對(duì)本項(xiàng)目來說是一個(gè)機(jī)會(huì)點(diǎn)。并且戶型設(shè)計(jì)方正使用，各功能空間布局合理，面積大小協(xié)調(diào)，真正滿足目標(biāo)客戶對(duì)戶型的需求。（2）發(fā)展商爭(zhēng)相提高樓宇質(zhì)量，改善服務(wù)，競(jìng)爭(zhēng)加劇。一是“住宅郊區(qū)化”，如深圳萬科城市花園、中海怡翠山莊，廣州奧林匹克花園、麗江花園、碧桂園。街道應(yīng)安排有序，如同一個(gè)關(guān)聯(lián)網(wǎng)絡(luò)（通常是一種網(wǎng)格或變形網(wǎng)格模式），相連建筑物的出口應(yīng)面向街道，而不是直達(dá)泊車場(chǎng)。36萬高尚居住社區(qū)安廈第五，“36萬平方米高尚社區(qū)”是桂林住宅開發(fā)史上所不曾有的，目標(biāo)消費(fèi)群隨著開發(fā)的推進(jìn)，將由區(qū)域客戶過度到全市區(qū)客戶。（2）目標(biāo)客戶的多樣性和其需求的個(gè)性化決定了本項(xiàng)目的物業(yè)類型必然多樣。具體到先期開發(fā)的兩萬平方米的住宅項(xiàng)目，我們認(rèn)為中檔定位比較符合項(xiàng)目的實(shí)際情況。（2）從收入上來看，安廈世紀(jì)城的目標(biāo)客戶普遍收入較高，屬于桂林市的中高收入階層，這和本項(xiàng)目的檔次定位是密切相關(guān)的。其中，空間環(huán)境要滿足人的活動(dòng)要求，生態(tài)環(huán)境要有益于人的生理要求，視覺環(huán)境要滿足人的心理要求，當(dāng)然，評(píng)判一個(gè)住宅小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)還有文化環(huán)境和人文環(huán)境以及智能環(huán)境管理環(huán)境等。而市政路以西地塊除了部分小高層以外，基本上看不到漓江，我們認(rèn)為在該地塊主要考慮以圍合式布局為主，以小區(qū)內(nèi)部環(huán)境為主。會(huì)所采用體現(xiàn)本項(xiàng)目風(fēng)格定位的造型、色彩，如采用悉尼大劇院頂蓋的造型等。（二）小區(qū)特色建議我們?cè)诙ㄎ伙L(fēng)格時(shí)，必須考慮整個(gè)項(xiàng)目的成本，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于泛策劃的時(shí)代，“孔雀開屏的戰(zhàn)略”仍然具有一定的市場(chǎng)效應(yīng)。費(fèi)用昂貴、成本很大，一般多運(yùn)用到高層項(xiàng)目中。所以，我們建議住宅形式應(yīng)采用簡(jiǎn)潔明快的現(xiàn)代風(fēng)格，建筑立面采用簡(jiǎn)化三段式，屋頂平坡相結(jié)合。綜觀深圳眾多成功樓盤，其在規(guī)劃及建設(shè)時(shí)候大多都是采用了環(huán)境先行和配套先行的做法，這不僅是住宅發(fā)展的趨勢(shì)，也成為眾多發(fā)展商的共識(shí)。小區(qū)道路：以天然石料輔砌及防水磚為主。另外，由于小區(qū)的容積率較低，因此有大量的外部空間可以利用，因此，在會(huì)所的空間利用上，我們認(rèn)為，除了有兩個(gè)室內(nèi)空間的會(huì)所外，小區(qū)內(nèi)靠