【正文】 須具有一定的超前性、可持續(xù)發(fā)展性與不可替代性。（1）超值：本項目單位銷售和總價與現(xiàn)代的建筑、良好的自然景觀和小區(qū)優(yōu)美的環(huán)境相比，絕對超值，同時與本項目所在片區(qū)相競爭性樓盤項目，本項目的綜合素質明顯要高于它們，但是市場售價相差不大，市場認同度高。（4）本項目地塊的實際情況決定了物業(yè)類型的多樣。從安廈在我們對消費者調研的多個分項調查中，我們可以知道，大多數(shù)潛在消費者的對住宅小區(qū)的環(huán)境排在了購房時考慮的因素的第三位，可見環(huán)境已經成為影響消費者購房的主要因素之一 ；并且大量的二次置業(yè)者在在回答二次置業(yè)的原因是，以小換大和換個環(huán)境就占了其將近70%；從購房者的中期和遠期的交叉分析中，我們以可以看出，遠期購房者對環(huán)境的關注要明顯大于中期和近期的潛在消費者；綜合以上考慮，我們認為，本項目中高檔定位是比較貼切的，但是，另一方面，盡管消費者對房地產產品環(huán)境的關注較高，但是，價格仍然是影響其選擇商品房的首要考慮的因素，因此，如何做出高檔品位，中檔價位是發(fā)展商需要考慮的。③本項目所處位置的周邊環(huán)境優(yōu)美，緊靠漓江，是居家的良好環(huán)境。工薪階層也將占本項目的一定比例。本項目還可以吸引部分購房入戶人士。小區(qū)的主入口的設置位置值得商討，小區(qū)次入口的位置不能滿足市政規(guī)劃和居民出行的習慣要求。并通過有效的處理手法，使二個小區(qū)實現(xiàn)對接和聯(lián)系。同時在市政路西南地塊中應該規(guī)劃一定面積的中心廣場，預留充分的環(huán)境用地，創(chuàng)造一個小區(qū)休閑活動的空間。壯觀、開揚的空間層次分明，展示小區(qū)的高貴感。商 業(yè)：考慮建于市政路兩側，可建設成為風情一條街。⑤小區(qū)停車位不足，交通組織不清晰。同時我們認為本項目的風格除了大氣，還應含蓄些，不易太張揚，不急功近利，這是與世紀地產公司踏實、低調的工作作風是相吻合的。澳洲風情一方面可以將本項目從桂林市場中脫穎而出，創(chuàng)桂林之首；另一方面也是發(fā)展商勇于創(chuàng)新，提倡可持續(xù)性發(fā)展企業(yè)理念的表現(xiàn)。B、現(xiàn)代主義：與后現(xiàn)代風格一樣，要運用高檔現(xiàn)代材料，而且在表現(xiàn)方式上局部夸張，較適合安廈世紀城的建造檔次和樸實的風格。其特色為組團概念，把小區(qū)概念過渡到一個個組團概念，從而使小區(qū)的概念更為豐富，構筑出豐富而自由的空間。建議參考深圳萬科四季花城、番禺奧林匹克花園、南國奧林匹克花園、廣州麗江花園的單體建筑風格。陽臺：通透、輕巧，可通過體量和曲線的變化展示，每個單位都應該設兩個以上的陽臺。從我們在對桂林成功樓盤的調研中，我們可以看出，桂林銷售狀況較好的項目其環(huán)境做的并不是很好，而只是比其他樓盤走在前面一點點而已，但是，就是這個一點點，才使得其從眾多的在售樓盤中凸現(xiàn)了出來，并取得了良好的效果和口碑效應。（10）雕塑造型：根據小區(qū)主題定位和風格定位，多安排能體現(xiàn)異域風情的雕塑為主，同時要注意雕塑和周圍環(huán)境的協(xié)調，在材料上用有質感的材料，顏色上以明快的色彩為主。 一泓藍水，靜臥與平臺上 泳池與花草樹木的搭配頗具特色水體的自由曲線與建筑物的陽剛直線形成對比，增強視覺效果和審美趣味（五）配套設施建議我們對整個項目的配套設施進行建議的時候，主要考慮該項配套設施是否有必要，在實施的時候是否可行，是否和項目的整個定位相吻合，是否提升了項目的優(yōu)勢和賣點，同時又切合項目的實際情況，是否滿足了項目目標客戶的需要以及是否超出了目標客戶的實際承受能力等等。娛樂：項目周邊可供娛樂的設施比較缺乏，建議在會所內增加休閑配套。考慮會所功能設置的時候，既要考慮到能滿足小區(qū)業(yè)主的需要，又要考慮到后期的經營和管理，針對以上分析，我們認為兩個會所的功能應該分別設置，具體為：（2）豪華會所功能設定：健身房、桑拿室、桌球室、酒吧、網球場、中餐廳、西餐廳、咖啡廳、室內游泳池、高爾夫練習場、藝術沙龍、商務中心等功能。商業(yè)配套整個項目建成后將有近萬平方米商業(yè)面積，擬將引入銀行、郵局、超市、精品店、花店、面包屋、凈菜市場等與住戶日常生活息息相關的商業(yè)配套設施。運動場上，盡情揮灑你矯健的身姿。另外，由于小區(qū)的容積率較低，因此有大量的外部空間可以利用，因此，在會所的空間利用上，我們認為，除了有兩個室內空間的會所外，小區(qū)內靠近各個住宅樓之間，還應該大量安排一些運動、休閑、健身和娛樂設施，即泛會所。商業(yè)：目前項目的商業(yè)配套已經比較充裕，周邊商業(yè)配套也比較多，基本能夠滿足居民的日常生活所需，但是，項目周邊的大型超市比較缺乏。小區(qū)道路：以天然石料輔砌及防水磚為主。（8）水景：水面不要太大，但是要有特色，如采用一些小疊水、假山、流泉等，營造一種流動和活潑的景觀空間。綜觀深圳眾多成功樓盤，其在規(guī)劃及建設時候大多都是采用了環(huán)境先行和配套先行的做法，這不僅是住宅發(fā)展的趨勢，也成為眾多發(fā)展商的共識。主 體：白色涂料，用天藍色作細部間隔。所以，我們建議住宅形式應采用簡潔明快的現(xiàn)代風格，建筑立面采用簡化三段式，屋頂平坡相結合。樓宇間距大，強調一種情調，與歐陸風格相似。費用昂貴、成本很大，一般多運用到高層項目中。（3）澳洲風情不是一種風格的張揚，由本項目所處的位置來決定的。（二）小區(qū)特色建議我們在定位風格時，必須考慮整個項目的成本，目前房地產市場正處于泛策劃的時代，“孔雀開屏的戰(zhàn)略”仍然具有一定的市場效應。給小區(qū)的環(huán)境營造帶來了困難，居民的休閑娛樂的活動空間過少。會所采用體現(xiàn)本項目風格定位的造型、色彩，如采用悉尼大劇院頂蓋的造型等。而市政路西南地塊主入口按照現(xiàn)有的做法不變。而市政路以西地塊除了部分小高層以外，基本上看不到漓江，我們認為在該地塊主要考慮以圍合式布局為主，以小區(qū)內部環(huán)境為主。對整個項目規(guī)劃布局的建議針對本項目的地塊形狀，考慮市政道路從整個項目中間穿過的實際情況，以及本項目周邊的自然環(huán)境。其中，空間環(huán)境要滿足人的活動要求，生態(tài)環(huán)境要有益于人的生理要求，視覺環(huán)境要滿足人的心理要求，當然，評判一個住宅小區(qū)的標準還有文化環(huán)境和人文環(huán)境以及智能環(huán)境管理環(huán)境等。（1）工薪階層：講求實惠，要求交通便利，配套完善；（2）在周邊經商的小生意人。（2）從收入上來看，安廈世紀城的目標客戶普遍收入較高，屬于桂林市的中高收入階層，這和本項目的檔次定位是密切相關的。另外，本項目定位于中高檔次還有以下幾個方面的客觀理由：①從規(guī)模上看，建筑面積約46萬平方米，這樣大規(guī)模的住宅項目在目前桂林是首屈一指的，大規(guī)模的住宅小區(qū)能夠營造環(huán)境，可以把大樓盤的好處說出來。具體到先期開發(fā)的兩萬平方米的住宅項目，我們認為中檔定位比較符合項目的實際情況。只有在綜合考慮以上三個因素的基礎上，我們的項目定位才能真正的作到有的放矢。（2）目標客戶的多樣性和其需求的個性化決定了本項目的物業(yè)類型必然多樣。（5）項目營銷直接面對的競爭對手是同心園和鑫隆置業(yè)廣場，在知己知彼的情況下，如何在實際的開發(fā)過程中，精益求精，充分展現(xiàn)項目的個性化和精品概念，拋開競爭對手，使本項目脫穎而出，突破本區(qū)域，成為至關重要的因素。第五，“36萬平方米高尚社區(qū)”是桂林住宅開發(fā)史上所不曾有的，目標消費群隨著開發(fā)的推進，將由區(qū)域客戶過度到全市區(qū)客戶。“漓江都市住宅36萬高尚居住社區(qū)安廈（二）形象定位項目形象定位建議基于對“新都市住宅”的認識，本項目在具備“新都市住宅”基本條件下，以什么形象向客戶傳達項目內容與精華概念的濃縮，還可遵循以下三個原則：一是項目固有資源和特質；二是本項目的目標消費群體；三是競爭對手的市場定位和營銷思路及操作手法。街道應安排有序，如同一個關聯(lián)網絡（通常是一種網格或變形網格模式），相連建筑物的出口應面向街道，而不是直達泊車場。如佛羅里達的Seaside，馬里蘭的Kentlands和加里福尼亞的La－gunaWest。一是“住宅郊區(qū)化”，如深圳萬科城市花園、中海怡翠山莊，廣州奧林匹克花園、麗江花園、碧桂園。但從遠期來看，還是南部的區(qū)域中心。（2）發(fā)展商爭相提高樓宇質量，改善服務，競爭加劇。還需要一個過程，將對第一期有一定負面影響。并且戶型設計方正使用，各功能空間布局合理，面積大小協(xié)調，真正滿足目標客戶對戶型的需求。 （4）小區(qū)內部景觀豐富 綠化是提高生態(tài)環(huán)境質量的必要條件和基礎，本項目規(guī)劃公共綠地面積達56000平方米，綠化率達到42%。分析：由于片區(qū)內住宅項目多為較早建成的老式住宅區(qū)，項目周邊配套較為缺乏，并普遍缺乏小區(qū)內部環(huán)境，因此，在本片區(qū)建造商品住宅將吸引一大批有換房需求的人士，這對本項目來說是一個機會點。但是通往市中心的公共交通只有一個線路，既11公共巴士，略顯不足，乘公交車到達桂林市中心需二十分鐘左右。小區(qū)北面的斗雞山小區(qū)東南方向的遠景圖分析：從整個地塊看，對本小區(qū)有可能造成不利影響的應該是未來市政路建成后的噪音粉塵污染和目前量具廠車間的機械操作的噪音污染，以及同心村自然村落的亂搭亂建，缺乏統(tǒng)一規(guī)劃而形成的視野污染，特別是第一期住宅緊鄰量具廠和斗雞山，直接面隊同心村民房，更是對小區(qū)未來的素質提升帶來消極影響。（如圖所示）其中：ab= bc=60m cd=34m de=22m ef=87m fg= ga=109m第一期開發(fā)用地形狀地勢 該片區(qū)地勢現(xiàn)狀是南高北低，東高西低，落差大約2米。（二）、項目地盤解析地理位置及四至本項目地塊位于桂林市區(qū)南側，中山南路延伸段（崇信路）與同心路交匯東北處，地塊北面為斗雞山，東面為風景秀麗的漓江，南面有同心村自然村落、漓江花園和將軍橋小學，西面緊靠正在改造之中崇信路。小區(qū)有3個主出入口，實行封閉式管理，內部分五個圍合，各圍合實行封閉式管理?！　≈猩铰犯脑旌?，已經成為桂林市最為繁華的商業(yè)主干道，在這些地方投資房地產，風險性較小，利潤不薄。在此，我們憑著對桂林房地產市場的了解，結合我們前期所做的大量的市場調研工作，略作簡單的預測。從購買力分析，桂林城鎮(zhèn)居民人均可支配收入在2000年達到6998元，％，比1996年增長 27％；另外，截止到2000年9月。調查資料表明，2000年桂林城鎮(zhèn)居民家庭住房自有率（包括部分自有房）％。（6）涌現(xiàn)出澳洲花園、七星花園、楓丹麗苑、安新小區(qū)等明星樓盤。劣勢：項目的地理位置較偏，周邊生活配套設施不足，周邊的自然景觀幾乎沒有；戶型全部為平面和躍式，無復式，不能滿足客戶的有效需求，規(guī)模有限，不能和安廈世紀城相比。銷售狀況比較好，目前僅剩不足5套單位。整個世紀花園綠化用地面積近20000平方米，綠化率達到40%，發(fā)展商給自己的物業(yè)的形象定位為“桂林首席立體園林式生態(tài)花園小區(qū)”。劣勢：戶型定位過與單一，只有兩房和三房兩種類型，其具體的房型也只有三種，不能有效滿足客戶的多樣化需求；高層住宅不符合桂林人的購房習慣；由于鑫窿置業(yè)廣場為高層項目，其建設周期相對偏長，目前為遠期樓花，施工進度也較慢。鑫隆置業(yè)廣場目前工程進度處于基礎土石方階段，預計明年年底才能竣工。劣勢：同心園的規(guī)劃布局上沒有新意，群體組織比較簡單，缺乏良好的小區(qū)景觀環(huán)境，結構為全磚混結構，整體素質一般，性能價格比較低。（三）本項目主要競爭對手分析在確定本項目的競爭對手的時候，我們認為主要基于兩個原則，一個為和本項目區(qū)域相近，另外一個方面是物業(yè)類型相似，第三個方面是價格相近，存在可比性。安廈世紀城區(qū)域及周邊市場調查表根據本項目地塊特征、自然環(huán)境因素、項目規(guī)模、地價水平以及發(fā)展商實力狀況，我們認為本項目走中高檔住宅路線，在此設定前提下，我們將我們的競爭對手主要鎖定在桂林市目前的走中高檔定位的樓盤上。房地產成本構成、價格構成有待進一步改善。%。%，%?！? 供求關系基本趨于平衡。（具體的統(tǒng)計數(shù)據說明見《世紀苑市場調研報告》）（二）區(qū)域市場及本項目周邊市場調研區(qū)域市場界定目前桂林市的商品房主要集中在桂林的主城區(qū)，也就是七星、象山、疊彩和秀峰四個行政區(qū)域，根據目前桂林市整個商品住宅的分布情況來看，可以明顯看出呈現(xiàn)一線兩片的態(tài)勢，一線既指中山路沿線；兩片則分別指七星區(qū)東部和象山區(qū)南部。（3）外立面飽滿，多采用凸窗和落地玻璃門窗設計，并多用歐陸風格，大多為三段式手法。整個同心園全部為排列式布局手法，建筑結構為磚混結構。對策：針對一期的實際情況，我們認為，針對同心園的弱點，我們將采用針鋒相對的競爭策略，以良好的小區(qū)環(huán)境、優(yōu)質的物業(yè)管理、專業(yè)的銷售人員和項目的整體形象同其競爭，并首先在價格上拉開突破口，以略低的價格入市，搶占目標客戶。優(yōu)勢：與安廈世紀城一期相比，鑫隆置業(yè)廣場的位置更靠近寵信路，居民出行比較方便。努力營造本項目高尚住宅的形象定位。世紀花園目前已經為準現(xiàn)樓，物業(yè)交付使用的時間上比本項目要早，使得其項目有了一定的形象基礎。世紀城相比，澳洲花園的品牌效應較好，在桂林消費者心目中的知名度和美喻度更高，口碑效應突出。總結（1）整體市場處于上升周期，商品住宅價格上漲較快，目前現(xiàn)樓供應不足，遠期樓花較多。從居民消費趨向分析，今后幾年，住房消費仍將大量擠占居民其它消費支出，對經濟的持續(xù)增長起著越來越重要的作用。根據調查資料顯示，今后幾年桂林居民消費潛力巨大。（五）2002年桂林房地產市場預測　　桂林房地產市場在經過多年的洗禮后，至2001年已變得越發(fā)的理性和成熟。個別“短、平、快”的項目將增多，競爭加劇　　由于上市新盤數(shù)量增多，購房者選擇余地較大，勢必對目前的房地產的競爭格局造成影響，競爭將更加激烈，房地產市場的繁榮必將吸引一大批中小形房地產企業(yè)紛紛找項目，進行開發(fā)，這部分企業(yè)實力和能力不足，其開發(fā)物業(yè)將主要以短平快項目面目出現(xiàn)。但是升幅估計不大。在戶型結構上平面和躍式都占一定比例。由小區(qū)西面，本項目的次入口進入約300米，既為一期地塊。第一期待開發(fā)土地現(xiàn)狀圖片區(qū)自然景觀資源水景：片區(qū)以東緊臨聞名于世風景優(yōu)美的漓江，漓江中部有一小洲，距江邊距離為十幾米遠。片區(qū)周邊生活配套設施（1）外部配套設施市政配套：片區(qū)西部有郵電局、稅務局、陸軍學院、十六中、友誼賓館、北面還有南溪山醫(yī)院（桂林三甲醫(yī)院）生活配套：崇信路兩側分布有美容美發(fā)店、家電維修部、餐廳