【正文】 程廠地塊、二輕機(jī)地塊、水泥廠地塊、18 / 30保溫瓶廠地塊、二環(huán)北路北側(cè)地塊項(xiàng)目均會在年底上市/開工，屆時(shí)上述項(xiàng)目可視為本項(xiàng)目的主要競爭性樓盤。C. 片區(qū)——片區(qū)歷史形象不好，也非目前熱點(diǎn)區(qū)域。D. 資本背景——開發(fā)商均系國有資本景，有一定信任度。消費(fèi)者的區(qū)域生活觀念、消費(fèi)地位觀念強(qiáng)烈。B. 徐州市第三人民醫(yī)院：現(xiàn)有職工 800 多人，普通員工/護(hù)士平均年收 30000 元以上，醫(yī)生年均收入 75000 元左右。G. 中心商圈白領(lǐng)階層：雖然徐州城市建設(shè)逐步擴(kuò)大，各區(qū)域商業(yè)中心漸漸成熟，但就近期發(fā)展而言，城市發(fā)展仍呈現(xiàn)為單一中心 CBD 的明顯特征。其中，大多數(shù)目標(biāo)客戶已經(jīng)置業(yè)，但置業(yè)較早（多是九十年代前期） ，因生活水平提高，或者子女家庭新設(shè)需要重新置業(yè)，但由于目前居住條件尚可，雖有重新置業(yè)計(jì)劃，但房地產(chǎn)消費(fèi)的區(qū)域性心理使得他們并不急于做出購房決策。? 經(jīng)濟(jì)承受能力：住宅價(jià)格敏感度適中，具備一定的經(jīng)濟(jì)承受能力，住宅總價(jià)最大承受能力基本上居于 40—45 萬元區(qū)間；消費(fèi)群體中的部分消費(fèi)者已形成長期投資、多種投資、適度投資的觀念。智能化水平考慮高層建筑成本以及目標(biāo)市場消費(fèi)需求，本項(xiàng)目智能化水平應(yīng)居于中上水平，做好樓盤硬件智能化的同時(shí)，適度增加軟體智能化服務(wù)項(xiàng)目，比如公共娛樂節(jié)目、遠(yuǎn)程教育、區(qū)內(nèi)網(wǎng)絡(luò)管理等等，提高服務(wù)項(xiàng)目的附加值，營造營銷熱點(diǎn)。但將會影響住宅部分的建設(shè)資金和其他房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)。 小資 金 壓 力 最 小 較 小 長 周 期 將 給 導(dǎo) 致 資 金 壓 力 。營銷主題與本地其他競爭樓盤相比，成熟的生活配套是本項(xiàng)最為突出的優(yōu)勢。29 / 3030 / 30。本項(xiàng)目中，最值得充分發(fā)掘的包括：蘇果超市建設(shè)運(yùn)營、周邊成熟的教育、醫(yī)療等配套設(shè)施、地方政府尤其是區(qū)政府信譽(yù)、城市規(guī)劃遠(yuǎn)景、中江國際房地產(chǎn)公司集團(tuán)公司背景、中江華安純粹的國資背景、投資公司系統(tǒng)內(nèi)諸如成功物業(yè)、華強(qiáng)體育、維多利亞餐廳等等。 較 小 同 直 接 銷 售 。四、項(xiàng)目運(yùn)作思路（一）商業(yè)部分本項(xiàng)目商業(yè)部分面積不低于 30000 平方米，建設(shè)周期約一年，建設(shè)投資（土地除外）約 6000 萬元，商業(yè)部分運(yùn)作成敗將直接考驗(yàn)公司的資金鏈。戶型配比戶型配比需要考慮項(xiàng)目市場定位、目標(biāo)消費(fèi)群體市場需求、實(shí)際支付能力以及消費(fèi)習(xí)慣。? 希望獲得的生活方式：平安、祥和、便捷、優(yōu)越的生活。其他各區(qū)域中向往純粹都市生活的青年人群、留戀舊城區(qū)便利生活的原住居民中的中產(chǎn)家庭是本項(xiàng)目次要目標(biāo)市場。居民戶數(shù) 5000 戶以上，多數(shù)為八十年代至九十年代初期建設(shè)房屋，結(jié)構(gòu)單一，面積相對不大，舒適度低，使用功能難以適應(yīng)居民生活水平的不斷提高。本項(xiàng)目東南處不遠(yuǎn)即為煙廠職工小區(qū)。區(qū)內(nèi)競爭——區(qū)內(nèi)即將推出的項(xiàng)目直接影響本項(xiàng)目營銷周期與成本。B. 教育配套——可通過對重點(diǎn)中小學(xué)的強(qiáng)化宣傳而擴(kuò)大客戶群。劣勢（W）A. 規(guī)?！?xiàng)目規(guī)模不大，難與大盤抗衡，但市區(qū)大盤集中于西區(qū)。項(xiàng)目生命周期內(nèi)競爭性樓盤分析徐州主城區(qū)核心商圈輻射范圍內(nèi)地塊供應(yīng)量稀缺決定了本項(xiàng)目整個(gè)生命周期內(nèi)競爭性樓盤數(shù)量不多。 實(shí) 行 一 房 一 價(jià) ， 目 前 起價(jià) 405元 /平 方 米 ， 銷 售 已 達(dá) 8%， 在 所 剩 房 源 中 ， 主 力 總 價(jià) 集 中 在 51萬 元 75萬 元之 間 。 目 前 基價(jià) 39元 /平 方 米 ， 銷 售 已 結(jié) 束 。注意到本項(xiàng)目輻射范圍內(nèi)沿黃河?xùn)|路北至環(huán)城路之間小區(qū)密集、地塊北側(cè)慶祝樓一帶也為居民區(qū)，這均為項(xiàng)目潛在消費(fèi)群體。從產(chǎn)品分布上看，市中心區(qū)域、南三環(huán)板塊、西區(qū)板塊認(rèn)可度高，這也是高檔樓盤集中區(qū)域，東區(qū)發(fā)展前景看好，但尚未成氣候，以中檔樓盤為主，北區(qū)板塊樓盤的認(rèn)可度最低，但隨著北區(qū)的改造，區(qū)內(nèi)項(xiàng)目價(jià)值逐步回歸，對于北區(qū)原住居民、城市新增居民有較強(qiáng)的吸引力。從購房面積分布上看， 101—140 平方米約占全部房地產(chǎn)產(chǎn)品的一半以上，為市場主力產(chǎn)品。其次強(qiáng)調(diào)地段、強(qiáng)調(diào)周邊環(huán)境。五、住宅消費(fèi)行為更加理性，注重住宅品質(zhì)的選擇。隨著住宅價(jià)格季度增幅的下降，市場中的投資者正在逐步減少，從購房人群結(jié)構(gòu)中可以看出，自用性消費(fèi)將占市場主流，這有利于樓市的可持續(xù)發(fā)展。該區(qū)域的住房價(jià)格本季小幅下降。由于該區(qū)域是中心商業(yè)區(qū)，市場住宅供應(yīng)相對較少，因此住宅價(jià)格相對較高。預(yù)計(jì)今年將在商品房市場上的投放量在 300 萬平方米以上，為歷年之最。商品房預(yù)（銷）售方面，據(jù)徐州市房產(chǎn)管理局統(tǒng)計(jì)資料，2022年 13 月份共批準(zhǔn)預(yù)（銷）售許可證為 22 個(gè)，批準(zhǔn)預(yù)（銷）售商品房建筑面積為 萬平方米，其中商品住宅建筑面積為 萬平方米，比 2022 年一季度上漲 ％。2022 年 13 月份徐州市房地產(chǎn)市場主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)土地市場方面，2022 年 13 月份全市共計(jì)掛牌出讓 4 宗地塊，出讓土地面積 萬平方米，成交價(jià)格 億元。土地市場供應(yīng)量增加為加大商品房市場供給提供了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 9 / 30中心區(qū)：2022 年一季度的住宅均價(jià)為 3650，2022 年四季度的住宅均價(jià)為 3141，兩季度相比上升 %，該區(qū)域的價(jià)格本季漲幅較大。西區(qū)：2022 年一季度的住宅均價(jià)為 2341，2022 年四季度的住宅均價(jià)為 2468，兩季度相比下降 %。一、目前，徐州市購房仍然以自用性消費(fèi)占市場主流，樓市由投資向自住回歸。住房價(jià)格的最終走勢仍取決于供求關(guān)系，考慮到市場供應(yīng)相對較大的因素，我市住房價(jià)格基本保持目前的價(jià)格水平，不會有太大的起伏。對于新組建家庭、中低收入家庭而言，一般支付能力較低，住宅面積要求相對較低，以低總價(jià)項(xiàng)目房產(chǎn)為主。13 / 30徐州房地產(chǎn)主流產(chǎn)品市場調(diào)查目前，徐州房地產(chǎn)產(chǎn)品消費(fèi)仍以生活改善型為主，企業(yè)管理人員、金融商務(wù)等服務(wù)行業(yè)白領(lǐng)、公務(wù)員、事業(yè)單位員工等為主要消費(fèi)群體。市中心 CBD 商務(wù)區(qū)內(nèi)高層認(rèn)可度相對較高。但由于本地塊周邊（尤其是北側(cè)）城市建設(shè)布局散亂，整體形象不佳。 它 位 于 中 醫(yī) 院 南 隔 壁 ， 規(guī) 劃 用 地 面 積 ， 總 建 筑 面積 680余 平 方 米 ， 由 5棟 多 層 住 宅 組 成 ， 主 力 戶 型 從 104230平 方 米 不 等 。 戶 型 有 17平 方 米 的 兩 室 兩 廳 、 170180平方 米 之 間 的 三 室 兩 廳 以 及 21035平 方 米 之 間 的 躍 層 結(jié) 構(gòu) 。上述可比性樓盤多數(shù)已進(jìn)入銷售中后期，因此，不會成為本項(xiàng)目競爭對手。D. 教育——中、小學(xué)校齊備，名校林立。O（機(jī)會）A. 商業(yè)配套——大型超市將極大地吸引客戶關(guān)注度，增加居住氛圍。B. 區(qū)外競爭——住宅供應(yīng)量激增，房地產(chǎn)市場競爭走向規(guī)?；?、品牌化。多數(shù)員工已購住房，其中約 30%左右在 90 年代初已享受住房分配，但多數(shù)有住房改善需求。F. 慶祝樓、黃河北岸、地藏里、延平路一帶原住居民。22 / 30如前所述，教師、醫(yī)生、煙廠職工、周邊原住居民以及中央商圈管理人員、中高收入階層是本項(xiàng)目的主要目