華潤(rùn)蘇果項(xiàng)目前期報(bào)告提要-在線(xiàn)瀏覽
2025-07-16 22:30本頁(yè)面
【正文】 戶(hù)（宗） ，交易面積 萬(wàn)平方米，交易額 億元，比2022 年一季度分別下降 ％、％、％。2022年我市市區(qū)國(guó)有土地使用權(quán)共成交 21 宗，出讓土地面積3343326 平方米，成交價(jià) 260250 萬(wàn)元，土地供應(yīng)量超過(guò)前四年總和。土地市場(chǎng)供應(yīng)量增加為加大商品房市場(chǎng)供給提供了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。但徐州以往每年房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體消化量也不過(guò)在150 萬(wàn)平方米左右，因此，過(guò)度土地的供應(yīng)集中將地加劇了徐州房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)與洗牌。其中西區(qū)供應(yīng)所占份額較大，西區(qū)供應(yīng)套數(shù)占全市商品住宅供應(yīng)量的 %。從2022 年一季度住宅銷(xiāo)售情況來(lái)看，面積在 120 平方米以下的住宅占本季度銷(xiāo)售總套數(shù)的 %，銷(xiāo)售單價(jià)在 2500 以下的住宅占本季度銷(xiāo)售總套數(shù)的 %，銷(xiāo)售總價(jià)在 30 萬(wàn)元以下的住宅占本季度銷(xiāo)售總套數(shù)的 %。 9 / 30中心區(qū)：2022 年一季度的住宅均價(jià)為 3650，2022 年四季度的住宅均價(jià)為 3141，兩季度相比上升 %，該區(qū)域的價(jià)格本季漲幅較大。東區(qū)：2022 年一季度的住宅均價(jià)為 2327，2022 年四季度的住宅均價(jià)為 2335，兩季度相比下降 %。該區(qū)域新增項(xiàng)目規(guī)模較大，本季由于大盤(pán)項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定，區(qū)域銷(xiāo)售價(jià)格波動(dòng)不大。該區(qū)域的住房?jī)r(jià)格在本季略有微降。西區(qū)：2022 年一季度的住宅均價(jià)為 2341，2022 年四季度的住宅均價(jià)為 2468，兩季度相比下降 %。該區(qū)域的新增住宅項(xiàng)目較多，項(xiàng)目規(guī)模較大，住宅供應(yīng)充足，本季住房銷(xiāo)售相對(duì)住宅供應(yīng)速度有所下降，價(jià)格有所回落。該區(qū)域的住房?jī)r(jià)格本季略有回調(diào)。受迅速增加的上市新盤(pán)以及西區(qū)、南區(qū)大盤(pán)集中上市等因素的影響，全市商品住宅上市量較去年同期有較大幅度的增長(zhǎng)。一、目前，徐州市購(gòu)房仍然以自用性消費(fèi)占市場(chǎng)主流，樓市由投資向自住回歸。二、潛在需求依然旺盛，有效需求將不斷增加從 2022 年一季度交易的量來(lái)看，徐州樓市潛在著較大的需求，這可以從三個(gè)方面進(jìn)行分析：首先，2022 年一季度我市國(guó)民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)延續(xù) 2022 年快速增長(zhǎng)的勢(shì)頭，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好態(tài)勢(shì)，一方面增強(qiáng)了居民消費(fèi)信心；另一方面提高了居民購(gòu)買(mǎi)力；隨著居民人均收入的不斷增加，一部分潛在需求將轉(zhuǎn)化為有效需求。第三，隨著城市人口及外來(lái)人口的增加，對(duì)住宅的有效需求也將不斷增加。隨著開(kāi)發(fā)商投資建設(shè)增長(zhǎng)速度的加快，短期新增住宅供應(yīng)迅速加大，從 2022 年四季度開(kāi)始到 2022 年一季度，兩個(gè)季度投放市場(chǎng)的住宅量為 萬(wàn)平方米，2022 年全年交易量為 萬(wàn)平方米，市場(chǎng)的供應(yīng)速度大于市場(chǎng)需求的增長(zhǎng)速度。住房?jī)r(jià)格的最終走勢(shì)仍取決于供求關(guān)系，考慮到市場(chǎng)供應(yīng)相對(duì)較大的因素，我市住房?jī)r(jià)格基本保持目前的價(jià)格水平，不會(huì)有太大的起伏。隨著去年拍出建設(shè)用地的不斷開(kāi)發(fā)，市場(chǎng)商品房供應(yīng)量絕對(duì)增加，大部分購(gòu)房者在進(jìn)行住房消費(fèi)時(shí)比較理性，從房地產(chǎn)市場(chǎng)住房?jī)r(jià)格增幅逐季下降可以看出，房地產(chǎn)市場(chǎng)有轉(zhuǎn)為買(mǎi)方市場(chǎng)的趨勢(shì)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在制定銷(xiāo)售策略時(shí)更加注重住宅品質(zhì)的宣傳，可以預(yù)見(jiàn)今后的房地產(chǎn)市場(chǎng)將由價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)向產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)。房地產(chǎn)作為居民生活中最大的消費(fèi)品，諸多因素復(fù)雜影響購(gòu)房決策，根據(jù) 2022 年底的“三報(bào)一網(wǎng)”調(diào)查問(wèn)卷提供的數(shù)據(jù)（下圖） ，可以得出如下結(jié)論 1：首先，產(chǎn)品單價(jià)與總價(jià)是影響消費(fèi)者購(gòu)房決策的首要因素。對(duì)與新進(jìn)入城市居民而言，一般支付能力不高（即使是中等收入人群，1 從表中可以看出，原調(diào)查問(wèn)卷設(shè)計(jì)者對(duì)相關(guān)名詞概念分類(lèi)存在一定偏差，因此，本報(bào)告只采用其數(shù)據(jù)，而未完全采用其結(jié)論。對(duì)于新組建家庭、中低收入家庭而言，一般支付能力較低，住宅面積要求相對(duì)較低，以低總價(jià)項(xiàng)目房產(chǎn)為主。南三環(huán)板塊、銅山新區(qū)板塊因環(huán)境優(yōu)越而周邊高檔樓盤(pán)項(xiàng)目云集，是徐州房地產(chǎn) 20222022年的熱點(diǎn)區(qū)域，但相對(duì)而言，配套尚不成熟，因此，其產(chǎn)品主要針對(duì)項(xiàng)目周邊原住居民、部分高收入企事業(yè)單位集體及部分追求郊區(qū)寧?kù)o生活的中高收入人群。因此，可以推斷，地段、配套實(shí)際上已經(jīng)成為房地產(chǎn)消費(fèi)者考慮的根本因素。企業(yè)規(guī)模、企業(yè)品牌、企業(yè)文化、樓盤(pán)品質(zhì)、廣告推廣、人脈營(yíng)銷(xiāo)、后期物業(yè)等已越來(lái)越影響成為影響消費(fèi)者購(gòu)房決策的推動(dòng)力。13 / 30徐州房地產(chǎn)主流產(chǎn)品市場(chǎng)調(diào)查目前，徐州房地產(chǎn)產(chǎn)品消費(fèi)仍以生活改善型為主，企業(yè)管理人員、金融商務(wù)等服務(wù)行業(yè)白領(lǐng)、公務(wù)員、事業(yè)單位員工等為主要消費(fèi)群體。從購(gòu)房套型上看，消費(fèi)者傾向于購(gòu)買(mǎi)兩室兩廳一衛(wèi)、三室兩廳一衛(wèi)產(chǎn)品。價(jià)格方面，房地產(chǎn)消費(fèi)的價(jià)格高敏感度特征明顯。但從產(chǎn)品銷(xiāo)售周期上看，高總價(jià)產(chǎn)品銷(xiāo)售周期偏長(zhǎng)。市中心 CBD 商務(wù)區(qū)內(nèi)高層認(rèn)可度相對(duì)較高。二、項(xiàng)目分析（一）項(xiàng)目概況項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)本項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)如下表。地塊緊臨核心商圈，交通便捷，配套成熟：地塊緊臨徐州市核心商圈，周邊分布著徐州市第三人民醫(yī)院、蘇果超市徐州旗艦店（籌） 、徐州民主路小學(xué)、徐州第三中學(xué)/樹(shù)人中學(xué)等等，商業(yè)、文化、娛樂(lè)、保健、交通配套完備，生活非常便捷，配套幾臻完美。項(xiàng)目處徐州故黃河風(fēng)光帶北岸，也正是黃河風(fēng)光帶轉(zhuǎn)折處，視野開(kāi)闊，自然景觀壯美；再向南則是徐州核心商圈，都市景觀優(yōu)異。但由于本地塊周邊（尤其是北側(cè)）城市建設(shè)布局散亂，整體形象不佳。16 / 30總而言之，由于城市規(guī)劃限制，徐州主城區(qū)由其是中心區(qū)域住宅土地資源非常稀缺，最終導(dǎo)致中心區(qū)住宅供應(yīng)量稀缺，直接競(jìng)爭(zhēng)性樓盤(pán)并不多，但土地稀缺又導(dǎo)致高土地成本和房產(chǎn)高單價(jià)高總價(jià)，因此，市場(chǎng)有支付能力的需求相對(duì)受限。目 前 起 價(jià) 3603750元 /平 方 米 ， 銷(xiāo) 售 已 達(dá) 近 50%， 在 所 剩房 源 中 ， 總 價(jià) 集 中 在 42萬(wàn) 元 58萬(wàn) 元 之 間 ， 該 小 區(qū) 的 公 共 配 套 設(shè) 施 ： 全 封 閉 物 業(yè) 管 理 ， 幼 兒 園 、 會(huì) 所、 停 車(chē) 位 、 暖 氣 （ 一 戶(hù) 一 表 ） 、 煤 氣 、 電 話(huà) 有 線(xiàn) 電 視 、 寬帶 網(wǎng) 、 背 景 音 樂(lè) 系 統(tǒng) 。 目 前 起 價(jià) 為 80元 /平 方 米 ， 銷(xiāo) 售 已 達(dá) 1/3， 在 剩 余 房 源 中 ， 主 力 戶(hù) 型 有 80平 方 米 左 右 的 兩 室 一 廳 、 120平 方 米 左 右 的 三 室 兩 廳 和 170平 方 米 左 右 的 四 室 兩 廳 等多 種 戶(hù) 形 ， 主 力 總 價(jià) 在 30萬(wàn) 元 70萬(wàn) 元 之 間 。 它 位 于 中 醫(yī) 院 南 隔 壁 ， 規(guī) 劃 用 地 面 積 ， 總 建 筑 面積 680余 平 方 米 ， 由 5棟 多 層 住 宅 組 成 ， 主 力 戶(hù) 型 從 104230平 方 米 不 等 。穎 都 目 前 基 價(jià) 為 3968元 /平 方 米 ， 所 剩 房 源 中 以 150160平 方 米 的 三 室 兩 廳 居 多 ，但 最 低 總 價(jià) 也 要 在 0萬(wàn) 元 左 右 。精 英 部 落 該 項(xiàng) 目 位 于 立 達(dá) 路 東 ， 是 金 月 房 地 產(chǎn) 開(kāi) 發(fā) 有 限 公 司 致 力 徐 州 地 產(chǎn) 行 業(yè) 的 開(kāi) 山 力 作 。 戶(hù) 型 有 17平 方 米 的 兩 室 兩 廳 、 170180平方 米 之 間 的 三 室 兩 廳 以
環(huán)評(píng)公示相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1