【正文】 布比較廣泛。（3）從職業(yè)構(gòu)成來看，本項目的目標(biāo)客戶大多集中在效益較好的證券、旅游、企業(yè)管理層、政府機關(guān)公務(wù)員和部分生意人和私營企業(yè)主。（4）從本項目目標(biāo)客戶的偏好來看，本項目的目標(biāo)客戶大多為喜歡自然和景觀，喜歡真山真水的比較有品味的人士。（5）從目標(biāo)客戶的年齡構(gòu)成來看，本項目的目標(biāo)客戶將主要集中在25歲至50歲之間，事業(yè)有成，家庭結(jié)構(gòu)以三人為主。一期目標(biāo)客戶定位具體到一期，我們認(rèn)為由于項目的特征和地理位置特點，結(jié)合本項目的戶型定位，我們認(rèn)為一期的目標(biāo)客戶主要為以下幾類人。追求經(jīng)濟實用，方便照顧生意；（3）部分二次置業(yè)人士：熟悉本片區(qū)，對本片區(qū)有較強的認(rèn)可；（4）投資投機客：看好本片區(qū)和本項目的發(fā)展前景，對房地產(chǎn)投資有偏好（5）部分農(nóng)民：向往城市居民的生活，渴望擺脫農(nóng)民身份和習(xí)慣；（6）購房入戶人士：對桂林發(fā)展看好，在桂林有一定的事業(yè)基礎(chǔ)；本項目位于象山區(qū)，本項目周邊客戶由于對本區(qū)域比較熟悉，對片區(qū)的認(rèn)可度較高，由于本項目靠近漓江，環(huán)境優(yōu)美；本項目建成后，將吸引一大批對自然景觀要求較高的人士來本項目購房。這部分人由于長年在桂林經(jīng)商或者做工，但是，卻沒有桂林戶口，由于對桂林市的發(fā)展前景看好，便產(chǎn)生購房入戶的念頭。工薪階層將占據(jù)一期的主力。目標(biāo)客戶對高尚和精品住宅的心態(tài)分析表置業(yè)目的以自住為主/會居較長一段時間戶型面積經(jīng)濟實用、不浪費功能齊全、布局合理公共裝修要求具有品味、高尚物業(yè)管理注重安全、服務(wù)內(nèi)容和品牌配套滿足基本生活需求建筑質(zhì)量要求高裝修廚房衛(wèi)生間裝修公共交通依賴程度高、快速到達工作地點環(huán)境宜人并整潔幽靜安全要求保安措施嚴(yán)密景觀比較好即可休閑要求有充足的休閑空間和設(shè)施人氣要求旺盛工程進度要求工程進度快、怕爛尾業(yè)主心態(tài)優(yōu)越感、成就感、表現(xiàn)欲四、項目發(fā)展建議及項目建設(shè)進度安排（一）安廈世紀(jì)城規(guī)劃布局建議對原規(guī)劃設(shè)計方案的評價我們認(rèn)為，一個好的商品住宅是由多重環(huán)境所組成的，對一個小區(qū)的建筑規(guī)劃布局進行評價，必須包括對空間環(huán)境、生態(tài)環(huán)境、景觀環(huán)境和視覺環(huán)境的評價。根據(jù)以上標(biāo)準(zhǔn)，我們認(rèn)為，目前整個項目的規(guī)劃布局主要存在以下幾個方面的問題：（1）從空間環(huán)境上看：小區(qū)內(nèi)的空間設(shè)置不能夠很好滿足小區(qū)不同類型業(yè)主多元化、多層次的實際需要，特別是一期住宅的自有空間、公共空間以及自有空間的延伸。小區(qū)內(nèi)用于居民休閑和文化娛樂活動的空間過少（2）從生態(tài)環(huán)境上看目前規(guī)劃設(shè)計中未看到很合理的有標(biāo)志性的、又很有利于住戶的生態(tài)綠化和景觀綠化的結(jié)合。小區(qū)靠近未來市政路的布局退紅線的距離過少，會為未來小區(qū)內(nèi)臨市政路住宅造成一定的噪音污染。另：原規(guī)劃小學(xué)的位置置于市政路西南側(cè)雖然考慮了阻隔噪音對小區(qū)居民的影響，但卻忽略了沿街面的商業(yè)價值。我們認(rèn)為，本項目的規(guī)劃布局應(yīng)該跳出把整個地塊按照一個住宅小區(qū)進行統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一布局的思路限制，而應(yīng)該分別進行規(guī)劃布局，分別考慮交通組織和環(huán)境布局等等。在規(guī)劃布局上，我們提出以下建議：（1）總體思路全區(qū)應(yīng)以景觀為中心，綠化為背景，功能為線索，道路為構(gòu)架，來詮釋全區(qū)的空間秩序。（2）規(guī)劃布局①整個地塊分區(qū)規(guī)劃，把市政路兩側(cè)地塊當(dāng)成兩個小區(qū)來開發(fā)的思路，分別考慮群體組織、交通組織，分別做環(huán)境和建筑設(shè)計。②在具體的規(guī)劃建議上，市政路以東地塊由于靠近漓江，自然風(fēng)景優(yōu)美，在布局上要充分利用現(xiàn)有的自然資源，使小區(qū)所有住宅盡量全部朝向漓江這個項目最大的賣點，目前的規(guī)劃中的聯(lián)排別墅的朝向也應(yīng)該全部朝向漓江，目前的規(guī)劃雖然能節(jié)約一部分用地面積，但是卻使得物業(yè)本身價值下降，我們認(rèn)為這種方法不可取。③市政路以東地塊在環(huán)境上以最大限度利用自然景觀為主，而市政路以西地塊則考慮以小區(qū)內(nèi)部的環(huán)境營造為主，在兩塊地的容積率上，靠近漓江的地塊應(yīng)該適當(dāng)增加，而市政路西南地塊則應(yīng)該適當(dāng)降低。④在兩個地塊的立體空間的考慮上，我們認(rèn)為，市政路以東地塊應(yīng)該根據(jù)建筑物距離漓江的遠近，分別設(shè)置三層左右的獨立別墅、四層的聯(lián)排別墅、六七層的多層住宅，和部分十二層以下的小高層住宅，也可以考慮建造部分八層左右的多層帶電梯住宅。而市政路西南地塊，在物業(yè)類型上重要以多層住宅和小高層為主，實行圍合式布局。⑤在小區(qū)主入口的設(shè)置上，我們認(rèn)為兩塊地分別設(shè)置主入口，市政路以東地塊主入口以開在地塊正中比較適合。兩個主入口充分考慮標(biāo)志性符號，設(shè)臺階、雕塑、高大樹冠喬木構(gòu)成。⑥小區(qū)環(huán)境先行，分多期開發(fā)， 在具體開發(fā)過程中，堅持環(huán)境先行，先做好外部的環(huán)境以及配套。⑧在市政路分隔的兩區(qū)之間設(shè)人行天橋（成本不大），讓其共享配套。⑨在中心水景區(qū)和會所之間布置為業(yè)主公共活動所考慮的中心廣場。（3）配套學(xué) 校：設(shè)于東南角與將軍橋小學(xué)相連，互為補充。安廈②整個地塊容積率過高。③小區(qū)綠化率較低，居民休閑活動空間不足。④對周邊的噪音污染在規(guī)劃上沒有考慮合理的屏蔽。⑥戶型偏大⑦只有一個入口，人流和車流相互干擾（2）建議①采用半圍合與排列相結(jié)合布局。③四重綠化，小區(qū)內(nèi)部綠化、架空層綠化、立體綠化、屋頂綠化相結(jié)合。⑤靠近哈量廠修建四米高藝術(shù)墻，上面以裝飾性的浮雕為主，阻擋噪音。大部分樓盤的成功，基本上都采用這種戰(zhàn)略，讓真金白銀為項目起到“畫龍點睛”的作用。在風(fēng)格的選取上，盡量考慮適應(yīng)性和差異性的協(xié)調(diào)。 山水城、在水一方一期命名：山水苑主要風(fēng)格說明（1）澳洲風(fēng)情：從澳洲的建筑來看，其風(fēng)格是突出海濱特色，表現(xiàn)自然風(fēng)光，對環(huán)境的注重甚于單體。（2）從澳洲的文化來看，澳洲是一個移民國家，具有很強的包容性，而桂林作為一個世界旅游名城，其包容性與澳洲有一定的關(guān)聯(lián)。（4）在注意力經(jīng)濟時代，搶奪“眼球”是必要的，也是重要的；哪怕?lián)寠Z懷疑的眼球，都是值得的。（5）我們通過尋找澳洲風(fēng)情的建筑符號來體現(xiàn)澳洲風(fēng)格。依據(jù)（1）遵循項目的適應(yīng)性和差異性。其中A、后現(xiàn)代主義：簡潔，穩(wěn)重，采用華貴的材料，如大理石、花崗巖等。我們認(rèn)為這種風(fēng)格不適合安廈世紀(jì)城。C、現(xiàn)代古典主義：是一種含混的華貴主義，線條復(fù)雜的外立面，其表現(xiàn)力度不符合泛地產(chǎn)時代的孔雀開屏戰(zhàn)略，比后現(xiàn)代主義還要不符合市場。E、桂北風(fēng)格：也是一種比較含糊的風(fēng)格，本身就屬未定性的風(fēng)格，而且此風(fēng)格的神秘感并不強烈，沒有那種從國外移植、套用過來的風(fēng)格更顯得神秘，富有想象。F、奧地利風(fēng)情：主要以3～4層的排屋式住宅為主。G、歐陸風(fēng)情：代表一種人文文化、富足的生活，有情調(diào)、有秩序，一種寧靜的郊區(qū)化生活寫照。但我們認(rèn)為，本項目不適合做成歐陸風(fēng)格，因為目前桂林市的歐陸風(fēng)格已經(jīng)太多，并且在桂林缺少這種文化氛圍，況且這一概念在桂林已應(yīng)用得比較泛濫，所以我們不提倡。環(huán)境設(shè)計重于單體設(shè)計，同時具有組團概念和人文關(guān)懷的概念。（三）、建筑單體設(shè)計建議單體建筑風(fēng)格我們認(rèn)為在單體設(shè)計上應(yīng)該以簡潔的立面造型和輕巧的體量來表現(xiàn)我們整個小區(qū)的風(fēng)格和特點，一方面可以和我們整個小區(qū)的建筑風(fēng)格相吻合，另外一個方面，流暢的線條和簡潔的立面處理手法使在施工易于操作，難度降低，成本不高，在小區(qū)建成后其維修和管理也都比較容易。外墻以涂料為主，底部適當(dāng)采用面磚與仿石材料，并按住宅自然組合各群體關(guān)系進行分色。參考圖片：從地面鋪裝到植物的配置，色彩少而精，以“淡”取勝。在綜合考慮本項目的實際情況和桂林的消費需求后，我們認(rèn)為萬科四季花城和奧林匹克花園的外立面和色彩比較符合本項目的實際特征。頂 部：平坡結(jié)合，藍色、青色、磚紅色或者灰色，創(chuàng)造豐富的頂部空間。底 部：用灰色瓷片或仿石。參考圖片： 建筑色彩建議我們在對建筑色彩的采用上主要是基于以下幾個方面的因素進行考慮：（1）力爭以較小的投入拉開與周邊樓盤，比如同心園、漓江花園南區(qū)、鑫隆置業(yè)廣場的產(chǎn)品差距，突破其多采用馬賽克和瓷磚為主的材料以及其粉紅色的主色調(diào)。（3） 桂林目前的環(huán)境優(yōu)美，但是，空氣污染仍然比較嚴(yán)重，使得建筑物的立面容易沾污，從成本和形象考慮，都應(yīng)該避免使用過于明亮而容易受污的顏色。總體格調(diào)以怡人、明快為基調(diào)，白色和天藍色為基調(diào)，增強多種配色處理，含白鋁綠玻窗（或綠鋁白玻窗）、乳白色、奶黃色等組合色彩來增強視覺效果，參考圖片：陽臺與窗 （四）小區(qū)環(huán)境、景觀設(shè)計要點建議我們堅持環(huán)境先行、配套先行的原則。環(huán)境先行對于預(yù)售樓花的項目來說，其效果是明顯和直接的。成本不高的環(huán)境為發(fā)展商帶來了可觀的附加值。環(huán)境景觀設(shè)計要點（1）針對一期我們所做的規(guī)劃布局方案的調(diào)整建議，我們認(rèn)為小區(qū)內(nèi)三棟住宅樓應(yīng)該全部采用架空層，一方面提高了整個小區(qū)的通透性，在架空層內(nèi)除了拿一部分面積做綠化以外，其余空間以設(shè)置宜人的社區(qū)服務(wù)設(shè)施為主，如閱覽室、健身房、棋牌室、乒乓球臺等。（4）在小區(qū)其他空間分別安排綠化，并結(jié)合小區(qū)娛樂設(shè)施，如安排一部分兒童游樂場，含有沙坑、小籃球架等，聚集人群，創(chuàng)造生機；沙坑是兒童的游戲場所，小籃球架的位置可安固定在墻上，僅需較小的硬化場地；（5）景觀：通過對建筑、小區(qū)入口花園、以及庭院小品的營造，體現(xiàn)以人為本的景觀設(shè)計理念；（6）五層綠化的概念即小區(qū)地面綠化、架空層綠化、住宅立體綠化、屋頂花園綠化和遠望斗雞山綠化（局部）五個層次；（7）小區(qū)背景音樂：不同時間播放不同類型的音樂，體現(xiàn)悠閑、有文化的生活情調(diào)。（9）植物種類：以本地植物為主，輔以少量外地進口植物；在植物的種類上注意喬木和灌木草坪相結(jié)合，注意植物的季節(jié)變化層次，光陰的層次。（11）環(huán)境局部：垃圾筒、遮雨廊、井蓋、路燈、椅子等。井 蓋：盡可能隱藏于綠色之中。椅 子：主要分布在活動集中的地方，造型多樣，富有情趣，既有實用性，又有觀賞性。參考圖片：庭園中的小橋流水 （12）庭園內(nèi)小配件，如光滑的大理石圓球，以及類似日本廟宇的燈龕為園林增色不少.，還有造型獨特、色彩艷麗的燈具以及其間的坐椅，這里是清凈的休憩場所。我們在做具體的配套設(shè)施的時候，主要參考了以下幾個方面的調(diào)研成果：（1）深圳及廣州多個大盤的配套設(shè)施的配置情況（2）林市目前住宅小區(qū)的配套設(shè)施情況（3）我們消費者調(diào)研中潛在消費者對配套設(shè)施的需求（4）項目目標(biāo)客戶現(xiàn)實情況以及支付情況（5）項目周邊配套設(shè)施的分布及數(shù)量情況根據(jù)我們對以上五個方面的調(diào)研，綜合考慮項目的實際情況以及本項目周邊的配套設(shè)施情況，結(jié)合消費者調(diào)研的結(jié)論，我們認(rèn)為，安廈世紀(jì)城的配套設(shè)施應(yīng)該主要安排：教育：目前項目規(guī)劃中的幼兒園以及小學(xué)是十分有必要的。體育設(shè)施：我們認(rèn)為目前整個項目的體育設(shè)施的配置情況不足，建議增加體育方面的配套。同時和小學(xué)結(jié)合修建一小型足球場?？煽紤]引進一大型上檔次類似深圳澳爾瑪、山姆或知名超市，如華潤。交通：目前本項目正對中山南路，交通尚屬于方面，并且隨著上海路立交橋的建成通車，從本項目所在片區(qū)到市中心將十分方便。（六）社區(qū)服務(wù)與物業(yè)管理要點配套設(shè)施服務(wù)項目（1）設(shè)立社區(qū)委員會由管理處牽頭，由熱心社區(qū)服務(wù)的住戶自發(fā)組成委員會，目的就是促進小區(qū)鄰里交流、加強小區(qū)各項文化建設(shè)，主要工作如下：① 調(diào)解鄰里糾紛；② 長者護理、陪伴、傾訴；③ 少兒接送上下學(xué)、臨時代管幼兒；④ 代聘知名家庭教師、知名醫(yī)生；⑤ 組織社區(qū)文化活動；⑥ 為有需要的住戶代為聘請律師解決有關(guān)法律問題；⑦ “好幫手”家居服務(wù)（由管理處負(fù)責(zé)，見家居服務(wù)配套）（2）夕陽紅長者關(guān)愛中心① 長者護理、陪伴、傾訴；② 每年9月9日在小區(qū)舉辦一次壽星選舉、小區(qū)內(nèi)超過65歲的老人每年生日將由委員會寄送生日賀卡；③ 組織小區(qū)內(nèi)長者參加旅游、健身活動；④ 長青樹老年人興趣班（詳見社區(qū)文化配套）。配套設(shè)施及服務(wù)的設(shè)置建議（1） 會所設(shè)施對會所的考慮，我們認(rèn)為，由于本項目規(guī)模龐大，并且整個小區(qū)由市政路分為兩個截然不同的住宅區(qū)，靠近漓江邊多為別墅區(qū)和高檔住宅類聯(lián)排別墅等，物業(yè)類型不同必然導(dǎo)致本項目的目標(biāo)客戶顯著不同，為了滿足不同類別客戶的需要，我們認(rèn)為本項目應(yīng)至少應(yīng)有兩個不同檔次和不同功能設(shè)置的會所才能滿足未來小區(qū)業(yè)主的需求，并且從會所的服務(wù)半徑來看，市政路兩旁也應(yīng)該分別規(guī)劃有兩個不同的會所。從兩個會所的功能配置和相互關(guān)系上，我們認(rèn)為，兩個會所應(yīng)該分別有所側(cè)重，并形成互補的關(guān)系，靠近江邊的豪華會所以滿足別墅業(yè)主的生活及健康需求為主，而小區(qū)西南面的會所則應(yīng)該以滿足小區(qū)普通業(yè)主的子女及老人活動為主，二者在部分功能上應(yīng)該有一定的共性，未來整個住宅小區(qū)建成后所有的業(yè)主都可以享受到會所給他們帶來的服務(wù)。這個會所主要以滿足小區(qū)內(nèi)比較高層次的業(yè)主的需要為主，在豪華會所內(nèi)隨著音樂與星光共舞。豪華會所設(shè)計清雅富麗，流光溢彩，與住戶的顯貴身份輝映，匹配無暇，會所面積寬敞舒適，設(shè)施齊全，服務(wù)親切細(xì)致，置身其中，盡享優(yōu)越人生?。?）普通會所功能設(shè)定閱覽室、乒乓球室、美容美發(fā)中心、24小時便利店、健身房、少兒繪畫室及舞蹈練習(xí)室、棋牌室、桌球室、健康服務(wù)醫(yī)療中心、家政服務(wù)中心、籃球場、網(wǎng)球場、兒童游戲室、夕陽紅大舞臺、室外游泳池等，同時在內(nèi)部空間的組織上應(yīng)該盡量做到動靜空間分離，老幼活動空間和年輕人活動空間相分離。家居服務(wù)，齊全周到，使您足不出戶，也能享受高品質(zhì)生活；老人兒童各得其所，其樂融融；購物休閑健身醫(yī)療，完全免除你的后顧之憂。另：對于目前開發(fā)的兩萬平方米的住宅小區(qū)來說，由于目前小區(qū)會所尚未正式興建，并且空間有限，小區(qū)的會所功能主要安排為小區(qū)中央三棟住宅的底部架空層內(nèi)，以休閑娛樂為主。 配套服務(wù)（1）保安：小區(qū)內(nèi)24小時保安巡邏，智能化保安系統(tǒng)見下面“中國電信”信息智能化系統(tǒng)。 信息智能化系統(tǒng)建議（1）信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)小區(qū)寬帶網(wǎng)絡(luò)接入系統(tǒng) 社會服務(wù)平臺：社區(qū)服務(wù)平臺為一電腦網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，通過該平臺為小區(qū)住戶提供各種各樣的信息服務(wù)，小區(qū)住戶可隨時與小區(qū)內(nèi)的各