【正文】 較強(qiáng)的小公司不斷涌現(xiàn)，于是從開(kāi)發(fā)商到小業(yè)主，這種開(kāi)發(fā)、投資商住的熱潮愈演愈烈。售價(jià)在每平方米50007000元的項(xiàng)目商住出租率高，租金大多在每平方米每天24元，150200平方米的房屋最受中小公司青睞，中關(guān)村地區(qū)80100平方米的房子出租快，投資回報(bào)率高。事實(shí)上，類似的供求失衡在近幾年早有明顯的顯現(xiàn)。租價(jià)降幅最典型的是一些老樓盤，匯園國(guó)際公寓的月租金為每平方米1520 美金，匯園公寓為10美金，而1996年該項(xiàng)目的月租價(jià)最高為每平方米30美金；由于芳群公寓、龍珠、清芷園等項(xiàng)目相繼推出，南城最早的公寓項(xiàng)目金都公寓原有的格局、設(shè)計(jì)、配套相對(duì)落后，失去了競(jìng)爭(zhēng)力，月租金由7000元降至4000元左右，跌幅約40%；兩年前入住的紫金莊園，150平方米、月租價(jià)1萬(wàn)元的房屋現(xiàn)在已降到7000多；第一個(gè)中外合資項(xiàng)目城市廣場(chǎng)，當(dāng)初開(kāi)發(fā)商預(yù)期的月租金為每平方米10美元，而現(xiàn)在只有6美元。比如，商住樓的客戶主要是成長(zhǎng)型公司，租期一般在12年之間，流動(dòng)性強(qiáng)，這些公司構(gòu)成復(fù)雜，管理松散，尤其在商、住混居的情況下，辦公生活相互干擾，影響了樓盤的品質(zhì)。另外，隨著23年后寫字樓項(xiàng)目的大規(guī)模交付使用，新增的供應(yīng)量必然降低寫字樓的租價(jià)，一些舊的寫字樓將吸納部分商住客戶。不過(guò)有些明確提出商住概念的項(xiàng)目還是值得投資者關(guān)注，這些樓盤除了在外立面處理、戶型分隔分區(qū)、智能化系統(tǒng)、商務(wù)配套等方面進(jìn)行全面改進(jìn)外，最具革命性的改變就是對(duì)“商”“住”的徹底分離，有的甚至在物業(yè)上還分別管理，比如數(shù)碼0魏伯豪、住邦2000等，業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為此類物業(yè)商、住的質(zhì)量都可以保證，其在投資市場(chǎng)上的生命力會(huì)更長(zhǎng)些。市場(chǎng)的呼喚，于是有了第三代新型商住樓，這種商住樓的出現(xiàn)，正好彌補(bǔ)了目前市場(chǎng)的空缺。這個(gè)時(shí)期的第一批商住兩用有商有住，一個(gè)非常具有代表性的現(xiàn)象，拎菜的與拎公文包的一起等電梯。進(jìn)化到第三代新型商住樓，房型還是住宅，但是它的設(shè)施、底商都是按照寫字樓標(biāo)準(zhǔn)配置，消滅了商住混雜，成為商住完全分離的新型商務(wù)社區(qū)。業(yè)內(nèi)人士根據(jù)目前正在運(yùn)作的幾個(gè)新的商住樓項(xiàng)目判斷，下一步，以中小企業(yè)辦公需求定位的新商住樓項(xiàng)目將會(huì)繼續(xù)增多出新?？梢灶A(yù)見(jiàn)，性價(jià)比高、功能設(shè)計(jì)出新新型商住樓將在近階段嶄露頭角，為成長(zhǎng)中的小企業(yè)提供獨(dú)特的“孵化”場(chǎng)所。認(rèn)為中國(guó)目前的居住問(wèn)題更大，所以以低息按揭的方式鼓勵(lì)老百姓先解決住房問(wèn)題。如果小企業(yè)買房按流動(dòng)資金貸款，就不能享受按揭的優(yōu)惠。這種政策逼著你不得不想一些辦法，讓購(gòu)買者獲得最大的實(shí)惠而獲得最終租金。所有付的按揭都等于是租金，但內(nèi)部運(yùn)營(yíng)過(guò)程中沒(méi)有租金，而最后得到了固定資產(chǎn)。1992年10月份，北京市政府下文貫徹執(zhí)行國(guó)務(wù)院55號(hào)令《中華人民共和國(guó)國(guó)有城鎮(zhèn)土地出讓轉(zhuǎn)讓的暫行規(guī)定》，從這時(shí)起北京才有了房地產(chǎn)。首先限制的就是商場(chǎng)、寫字樓的建設(shè)。任何一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)都需要和資本市場(chǎng)金融市場(chǎng)結(jié)合，但結(jié)合的方式是不一樣的?？墒菍?duì)寫字樓的按揭貸款，在目前為止基本上是不可能的，所以就出現(xiàn)了商住這樣不合理的局面。因?yàn)樽≌赡軙?huì)帶來(lái)消費(fèi)，但大量的稅收是沒(méi)有的。區(qū)域能不能很好地發(fā)展，有沒(méi)有足夠的稅源是一個(gè)非常大的關(guān)鍵問(wèn)題?！吧虅?wù)公寓”有望取代“商住樓” 北京商務(wù)公寓何以在CBD大行其道？近年來(lái)，北京各種概念的公寓層出不窮，像SOHO、酒店式公寓等，最近，CBD地區(qū)及其輻射區(qū)域新推出了一些以商務(wù)為目的的公寓，稱為商務(wù)公寓，例如旺座、國(guó)際港等，這些項(xiàng)目推出后的銷售情況非常火爆。首先，商務(wù)公寓把商和住很好地結(jié)合；價(jià)位相對(duì)較低，目前CBD輻射區(qū)域內(nèi)的商務(wù)公寓平均價(jià)位基本在9500元/平方米，CBD中心區(qū)的高檔商務(wù)公寓項(xiàng)目，其均價(jià)也在15000元/平方米左右，而高檔甲級(jí)寫字樓售價(jià)基本在2000美元/平方米以上，且銷售面積都非常大，在新經(jīng)濟(jì)形式下的一些新生代公司在尋找辦公場(chǎng)所時(shí)，對(duì)這些寫字樓的價(jià)位和面積基本不能接受；以公寓立項(xiàng)，在購(gòu)房貸款等方面都比寫字樓有優(yōu)勢(shì)。其次，CBD經(jīng)過(guò)十年的建設(shè)已是一個(gè)趨近成熟的商務(wù)區(qū)。這保證了商務(wù)公寓的強(qiáng)大市場(chǎng)需求。以國(guó)際港為例，為了適應(yīng)新生代公司的需要，這里特別設(shè)立了商務(wù)會(huì)所，有公共秘書、網(wǎng)絡(luò)中心、商務(wù)咖啡廳和西餐廳等商務(wù)配套設(shè)施。另外，在進(jìn)行內(nèi)裝修以前，開(kāi)發(fā)商可以根據(jù)業(yè)主的需要對(duì)戶型進(jìn)行一定的修改，業(yè)主可以根據(jù)自己的需要選用不同的戶型和菜單式裝修方案。因?yàn)樯虅?wù)公寓的商住兩面性，所以它一般有如下幾個(gè)特點(diǎn)：地段必須鄰近商務(wù)中心區(qū)域；必須是交通便利；莊重氣派的外立面；專業(yè)的物業(yè)管理；硬件設(shè)施要能滿足商住兩用的需求；6配套設(shè)施中，須要有充足的車位以及商務(wù)活動(dòng)所必須的銀行、郵政、商務(wù)中心、多功能會(huì)議廳、展示廳等配套設(shè)施?！白鳛橹嘘P(guān)村創(chuàng)新的活力之源，要關(guān)心了解中小企業(yè)的切實(shí)需求，筑得好巢善待他們，留住中關(guān)村的未來(lái)。據(jù)悉，目前中關(guān)村多數(shù)企業(yè)對(duì)辦公物業(yè)有兩大訴求：第一，想買不想租。以中關(guān)村中檔寫字樓為例，每天每平方米租金5元，一家公司如果租150平方米的寫字樓辦公，一年付出的代價(jià)是51503012＝27萬(wàn)元。第二，想買不想貴。然而，在核心地帶辦公，既可降低辦公的時(shí)間成本，又有利于迅速采集信息，中關(guān)村又是一個(gè)難以放棄的寸金之地。日前中關(guān)村的一項(xiàng)調(diào)查也表明，多數(shù)中小企業(yè)需要的是單價(jià)800010000元的房子。普通寫字樓按揭非常難辦，手續(xù)復(fù)雜，很難取得銀行按揭，即使有最多只能到五成左右，年限也比住宅短得多。而七成到八成、20年的按揭，最終成為公司資產(chǎn)，后期租售變現(xiàn)能力也很強(qiáng)，對(duì)成長(zhǎng)型公司很有吸引力。2002年，是中關(guān)村3年大變樣的最后一年，以高檔寫字樓為主的西區(qū)建設(shè)已初具規(guī)模。商住公寓存在的問(wèn)題11 住宅用地，商務(wù)功能。這種開(kāi)發(fā)模式，對(duì)于專門從事中低檔寫字樓開(kāi)發(fā)的發(fā)展商而言，存在著不公平競(jìng)爭(zhēng)。由于商住公寓模糊了辦公和居住的功能，辦公的人可能會(huì)時(shí)時(shí)聞到鄰居住戶家里飄出的炒菜味；而住戶則每天要提心吊膽地面對(duì)川流不息的陌生面孔，對(duì)于需要安全、安靜、安寧生活的住戶來(lái)說(shuō)，商住樓的社區(qū)氛圍會(huì)讓住戶不能接受。商住公寓的前景。（1）供應(yīng)量的增幅減緩。（2）商務(wù)功能增強(qiáng)。隨著市場(chǎng)的成熟，商住公寓將會(huì)給客戶提供完備的商務(wù)硬件設(shè)施和多種商務(wù)服務(wù)。（四）住宅（以小戶型為主）部分以SOLO為切入點(diǎn)，小戶型還可以找到很多空白這里說(shuō)的年輕人是指SOLO一族，即年齡在二三十歲的單身青年人，為了擺脫目前漂泊不定的生活，他們有強(qiáng)烈的購(gòu)房欲望。由于這樣的年輕人工作不久，又沒(méi)有多少積蓄，不可能買得起大房子的，因此，小戶型就成了他們置業(yè)安家的首選。二、%的被訪者希望空間設(shè)計(jì)能滿足2人需要。三、對(duì)小戶型的偏愛(ài)女性（%）高于男性（%）。四、%的被訪者需要便捷的公共交通。五、%的被訪者需要預(yù)留洗衣機(jī)位。%會(huì)考慮租用自助洗衣房，%的會(huì)租用自助洗衣房。本次調(diào)查表明，100%的被訪者都認(rèn)為小戶型只是自己的過(guò)渡性住宅，但其中85%的人認(rèn)為即使是過(guò)渡性住宅也應(yīng)力圖舒適。七、%的被訪者需要酒店式服務(wù)。他們不再單純用房屋的面積來(lái)衡量居住的舒適性。在本次調(diào)查中，%的被訪者表示不需要物業(yè)提供任何酒店式服務(wù)。八、大部分被訪者重視生活配套。對(duì)于這些人，實(shí)在的物質(zhì)生活是重要的，同樣重要的還有生活的氛圍，是既可以讓你放松又可以給你力量的氛圍。按被訪者認(rèn)為社區(qū)不需要配備或無(wú)所謂配備與否的生活設(shè)施的比例依次排序?yàn)椋呵俜?%)、可出租會(huì)客室(%)、茶藝館(%)、棋牌室(%)、24小時(shí)視聽(tīng)室(%)。但業(yè)內(nèi)人士同時(shí)也提醒，市場(chǎng)絕對(duì)不能盲目樂(lè)觀，更忌盲目跟風(fēng)。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，超小戶型主要存在以下缺點(diǎn)：（1）總價(jià)低，單價(jià)高。（2）工程建設(shè)質(zhì)量、采光、通風(fēng)、景觀差。同時(shí)很多小戶型設(shè)計(jì)不合理，居室廚衛(wèi)同在一條直線上，形成一個(gè)狹長(zhǎng)空間，房間的日照、通風(fēng)、景觀都不是很好。（4）物業(yè)管理難。一般而言，一梯二三十戶，管理和安全問(wèn)題凸現(xiàn)。小戶型的熱銷從概念及短期收效上無(wú)疑是相當(dāng)成功的，但同時(shí)應(yīng)該清楚地認(rèn)識(shí)到這畢竟是短期性、過(guò)渡性的一類產(chǎn)品，它只是滿足了一小部分購(gòu)買力有限又急于擁有住房的購(gòu)買者的需要。同時(shí)，中國(guó)的商家向來(lái)喜歡跟進(jìn)，小戶型縱然一時(shí)熱銷，但市場(chǎng)總是有一個(gè)飽和度，如果大家都做小戶型，最后難免又形成新的積壓。建委對(duì)居室面積都有一定之規(guī)，小戶型不可能有太大發(fā)展力。小戶型一定要做精、做細(xì)，強(qiáng)調(diào)符合消費(fèi)者的需求，而不要一味強(qiáng)調(diào)小，不能簡(jiǎn)單的將小戶型簡(jiǎn)單地定義為“蝸居”。因?yàn)檫@樣的戶型更能夠滿足購(gòu)房者的基本生活需要。因此，一個(gè)樓盤的小戶型控制在25%以內(nèi)應(yīng)該是比較合理的。而其中22套面積為18．69平方米的“袖珍”小戶更是奪人眼目，在展會(huì)頭天一開(kāi)盤便被搶光。像今典花園的小戶型二代、九龍花園和中關(guān)村地區(qū)出現(xiàn)的非常宿舍等項(xiàng)目都賣得非?？?。綠景苑“袖珍”戶型的推出，使北京市場(chǎng)上出現(xiàn)了20建筑平方米以下的低總價(jià)房，這一市場(chǎng)現(xiàn)象引起了業(yè)界的廣泛關(guān)注。然而，“袖珍”小戶型的市場(chǎng)有多大，業(yè)內(nèi)人士可謂見(jiàn)仁見(jiàn)智。綠景苑此次推出的小戶型樓中的袖珍套型居室廚衛(wèi)同在一條直線上，形成一個(gè)狹長(zhǎng)空間，沒(méi)有任何設(shè)計(jì)技巧，而且房間的采光基本上都是東西向的，日照、景觀都不是很好。有專業(yè)人士提出，這種十余平方米的袖珍小戶熱實(shí)為北京高房?jī)r(jià)擠壓下的一種無(wú)奈的產(chǎn)品，這種住房從產(chǎn)品本身來(lái)看是有違住宅人性化設(shè)計(jì)的，是現(xiàn)代版的“筒子樓”，不該大量開(kāi)發(fā)。其中公寓37萬(wàn)平方米，寫字樓9萬(wàn)平方米，商鋪8萬(wàn)平方米（在售的一二期、）。產(chǎn)品多樣單層商鋪：一層商鋪和二層商鋪有直接對(duì)外的出入口，主入口在一層復(fù)式商鋪：一、二層，有單獨(dú)內(nèi)部樓梯連接上下層三層商鋪：自動(dòng)滾梯、電梯和樓梯直接到達(dá)，出口和入口整層公用產(chǎn)品特點(diǎn) ；所有商鋪均為大開(kāi)面落地窗，增加了其通透性。裝修說(shuō)明樓層高度：各店鋪單位室內(nèi)：地面為水泥地面，墻面為膩?zhàn)庸纹秸w設(shè)備：設(shè)有樓宇監(jiān)控系統(tǒng)和中央集中空調(diào)，寬帶、衛(wèi)星及有線電視線纜停留在豎井內(nèi)價(jià)格、付款方式（1）一層、二層復(fù)式單價(jià)：28303元/平方米（一次性付價(jià)） 30149元/平方米（按揭價(jià)）三層單價(jià)： 18147元/平方米（按揭）（2）按揭為六成十年按揭，簽合同時(shí)首付10%，簽合同一個(gè)月內(nèi)付20%，簽合同兩個(gè)月付10%。是本次考察的項(xiàng)目最具有對(duì)比意義的樓盤。2 定位國(guó)英1號(hào)的物業(yè)形態(tài)為商住公寓，它的消費(fèi)者定位于創(chuàng)業(yè)型的公司和個(gè)人，其廣告口號(hào)為“成長(zhǎng)型公司企業(yè)之原始資本牧場(chǎng)”“后WTO時(shí)代商務(wù)牛仔﹠創(chuàng)業(yè)英雄商務(wù)擂臺(tái)”。2 價(jià)格及付款方式（1） 商住公寓均價(jià)9380元/平方米、起價(jià)9050元/平方米，（2） 底樓商鋪價(jià)格25000元/平方米（據(jù)說(shuō)已經(jīng)被整買出去）。底商部分每層多平方米且整層出售。威凱星期8小戶型7900積水潭地鐵以北小西天牌樓向西300米戶型從50到130平方米SOLO小戶型8800崇文門地鐵南總建筑面積5萬(wàn)平方米榮豐2008之非常男女小戶型起價(jià)：7300均價(jià)：7600宣武區(qū)廣外大街305號(hào)八區(qū)精裝修時(shí)代之光住宅均價(jià)：8500西直門北大街塔樓盛華園住宅均價(jià)：7300西直門內(nèi)趙登禹路西側(cè)華潤(rùn)置地德勝世嘉住宅75007800德勝門橋北200米銀都中心寫字樓公 寓1200019000西直門北大街塔樓觀河錦苑住宅起價(jià)：6688均價(jià)：8000新街口大街3032號(hào)板樓官園公寓公寓起價(jià)：13900均價(jià)：14500官園翠華街1號(hào)院板樓金暉嘉園住宅均價(jià)：8300西直門橋畔東北角15萬(wàn)平方米寫字樓均價(jià)：1800010萬(wàn)平方米商業(yè)未知，屬于第四期開(kāi)發(fā)的范圍5萬(wàn)平方米（四）綜述本項(xiàng)目附近的類似項(xiàng)目的價(jià)格變動(dòng)范圍如下：商業(yè)： 三層 10000——18000元/平方米 二層 15000——20000元/平方米 一層 25000元/平方米左右寫字樓：均價(jià) 8500——19000元/平方米住宅： 均價(jià) 7300——8500元/平方米公寓： 均價(jià) 7500——14500元/平方米小戶型：均價(jià) 7900元/平方米左右，其中SOLO和榮豐2008之非常男女不屬于本區(qū)域范圍。2 預(yù)設(shè)本項(xiàng)目為商業(yè)地產(chǎn)和商住樓混合的復(fù) 合地產(chǎn)項(xiàng)目。3 商業(yè)房預(yù)計(jì)售價(jià)：20000元/平米；商住樓預(yù)計(jì)售價(jià)：12000元/平米3 本項(xiàng)目其他不3 能公攤的配套設(shè)施（如車庫(kù)）暫不 納入本次成本分析，4 屆時(shí)可以按照成本銷售應(yīng)該不4 成問(wèn)題。金暉嘉園的四期的5萬(wàn)平方米集商業(yè)、娛樂(lè)、服務(wù)為一體的配套區(qū)，也是本項(xiàng)目的直接分流對(duì)手，它也是離本項(xiàng)目很近，就和本項(xiàng)目地塊隔一條二環(huán)路。8 關(guān)于本項(xiàng)目的幾點(diǎn)建議4 調(diào)整現(xiàn)有方案，4 去掉酒店等固定資產(chǎn)形態(tài)，4 降低商業(yè)房產(chǎn)的總量，4 修建一定的住宅形態(tài)。4 本項(xiàng)目的物業(yè)形態(tài)應(yīng)包括商業(yè)、娛樂(lè)、公寓（或?qū)懽謽牵?、小戶型住宅?0、 其配比應(yīng)通過(guò)全面的市場(chǎng)調(diào)研來(lái)確定。5 商業(yè)部分的策劃必須做到綜合性，同5 時(shí)還要圍繞一兩個(gè)特色業(yè)態(tài)。5 市場(chǎng)定位、產(chǎn)品定位、消費(fèi)者定位、價(jià)格定位都需要進(jìn)一步的市場(chǎng)調(diào)研