【正文】 方生存，或者財務(wù)制度允許租但是不能買，在很多國家是有限制的，比如說保險公司規(guī)定固定資產(chǎn)投資不能超過50%，而國內(nèi)沒有這樣的問題，所以小公司更多的用20%的按揭買房，節(jié)省更多租金來正常經(jīng)營。中國最大的結(jié)合方式是按揭貸款。權(quán)威人士普遍認(rèn)為，商務(wù)公寓能在CBD內(nèi)大行其道，主要是受社會經(jīng)濟環(huán)境的影響。通過公共秘書，用戶可以免去許多日常需要處理的繁雜瑣事；在商務(wù)會所里，用戶可以與自己的客戶在輕松的氣氛中交談，進(jìn)行充分的溝通?；趧?chuàng)業(yè)型公司事業(yè)正值起步階段，用大量的資金來交房租對他們來說很不劃算。由于資金原因，中小企業(yè)更希望有靈活的付款形式。北京市場上的多數(shù)商住公寓都是住宅用地，土地出讓金是按住宅用地交納的，土地使用年限是70年，客戶的貸款額和貸款年限也是按住宅的程序來辦理的，而商住公寓的多數(shù)入住客戶都是用來辦公，因此商住公寓比寫字樓有較強的競爭力。從近幾年商住公寓的供應(yīng)量和銷售情況來看，供應(yīng)量有增無減，市場表現(xiàn)也比較好，但由于商業(yè)區(qū)土地儲備量有限，規(guī)劃明確，且該類產(chǎn)品本身有諸多不利商、不利住的弊端，所以預(yù)計以后的供應(yīng)量增幅會減緩。但由于市場供應(yīng)情況，真正對50平方米以下的房子有準(zhǔn)確概念的人不多。購買房屋面積較小的被訪者對自助洗衣房的接受程度明顯高于購買房屋面積大的被訪者。而這帶來的是：如果有固定的一筆錢用來買房，他們也許不再單純追求一個較大面積，而是會選擇一個面積較小但品質(zhì)很高的住宅。小戶型能成為市場的主流嗎？小戶型住宅因為總價低，可以滿足那些剛參加工作的，或者積蓄不太多的，又沒有成家或者剛結(jié)婚的年輕人的需求，加上一些投資炒家的推波助瀾，一經(jīng)推出市場反映異?；鸨瑥谋砻嫔峡?，好像小戶型已成為市場熱點和市場主流產(chǎn)品。（3）使用率低：小戶型由于墻體和公攤多，因而室內(nèi)實用面積太小，像十幾平方米的房子，除了衛(wèi)生間外，基本就是睡覺的地方，沒有正規(guī)的廚房。雖然北京市場上對小戶型的需求很熱烈，但是小戶型的開發(fā)有一定的局限性。“袖珍”住宅產(chǎn)品市場狀況和產(chǎn)品缺陷2002年北京春季房展會再次顯示，小戶型樓最好賣。中原房地產(chǎn)顧問公司認(rèn)為，北京市場對低總價住宅的需求非常大，但這類袖珍小戶型由于在設(shè)計上具有較大的局限性，而且墻體多，公攤多，18余平方米的空間最后可使用的也就是14余平方米，只能做純過渡性住房，它要受到區(qū)位、配套服務(wù)等基本條件的限制。周邊環(huán)境商鋪周圍均有寬闊的市政道路；小區(qū)內(nèi)共有16步行街，命名為SOHO16街，很又特色；整個小區(qū)規(guī)劃人口在3萬人以上；小區(qū)內(nèi)穿行有小橋和下沉式花園；小區(qū)設(shè)有設(shè)備齊全的俱樂部；僅部分商鋪設(shè)有衛(wèi)生間，店鋪內(nèi)的衛(wèi)生間僅預(yù)留上下水，不做任何裝修，公用衛(wèi)生間精裝；地下車位非常充足，且從地下可到達(dá)不同的樓座大堂；區(qū)內(nèi)在各個建筑層面上有立體綠化系統(tǒng)，地下一層和一層為公共綠化廣場，在四層有屋頂花園。（3） 預(yù)計租金：（4） 物管費：（5） 車位：售價13萬（6） 元——15萬（7） 元/個 （外加150元/月管理費） 租金500——600元/月/個（8） 首付20%，（9） 其余80% 25年按揭（三）其他物業(yè)情況項目名稱物業(yè)類型單價（均價）(元/平方米）位置備注長遠(yuǎn)天地寫字樓8500海淀南路與蘇州街交匯口東北位置總建筑面積萬平方米，商業(yè)面積平方米底商一層：25000二層：15000三層：10000天兆家園住宅A座7樓：7980B座18樓：8400西直門北大街溫泉入戶，元噸，物管元月平方米。八、競爭的風(fēng)險西環(huán)廣場不論從規(guī)模（，商業(yè)部分達(dá)10萬平方米），還是交通（西直門交通樞紐范圍），以及開發(fā)商（北京金融街建設(shè)開發(fā)有限責(zé)任公司）上都很有優(yōu)勢，而且離本項目位置很近。5 整個項目運作最好引入當(dāng)?shù)乇容^有經(jīng)驗和實力的專業(yè)公司進(jìn)行前期調(diào)研、項目定位、產(chǎn)品策劃、概念設(shè)計、以及營銷管理。5 商業(yè)部分建議只作到三層，5 可以借鑒建外SOHO的方式：一層和二層作復(fù)5 式結(jié)構(gòu)，5 三層單獨成一個整體，5 獨立設(shè)計入口和出口。3 預(yù)設(shè)商住樓部分為12層電梯公寓，3 純商業(yè)地產(chǎn)為5層；全框架，3 中高檔外墻材料（鋁塑板），3 室內(nèi)公共空間中檔裝修；室內(nèi)電梯、浮梯、中央空調(diào)等基本商住配套齊全，3 室外配備3 小型廣場、內(nèi)廊和少量集中綠化點。2 配套高級會議中心，視頻會議系統(tǒng)；咖啡廳，員工食堂；康樂設(shè)施；分體式空調(diào)；地下車位充足；天然氣、熱水和暖氣入戶；每戶4部電話線；5部合資電梯等。整個建外SOHO商鋪臨街而建，為開放式步行街區(qū)。在如今住宅產(chǎn)品供過于求的市場情況下，一些開發(fā)商已經(jīng)意識到，如今的房地產(chǎn)市場的最大賣點是抓住30萬50萬元房價需求的缺口，以小戶型迎合市場的需求，巨大的市場需求也在期盼著低總價房的涌現(xiàn)。此外，以一棟塔樓為例，論面積大戶型比小戶型能多出15%至30%的面積，論造價小戶型比大戶型要多出15%至20%，這一進(jìn)一出的利潤使得一個樓盤在大小戶型的配置上更應(yīng)該有一個合理的界定，否則將會造成成本的不必要浪費，使消費者承受額外的費用，加大購房的風(fēng)險。過分熱捧超小戶型概念，會給購房者和開發(fā)商造成誤區(qū)，忽視了這一產(chǎn)品的局限性、過渡性及總體購買力的有限性。目前市場上供應(yīng)的超小戶型幾乎全部是在原設(shè)計基礎(chǔ)上經(jīng)過大量修改后的產(chǎn)品，個別的甚至是在建成現(xiàn)房后重新動了手術(shù)改成的，這些經(jīng)過修修補補打造出來的超小戶型，其工程建設(shè)質(zhì)量可想而知。按被訪者認(rèn)為社區(qū)必須配備的生活設(shè)施的重要程度依次排序為：24小時便利店(%)、健身房(%)、小型圖書館(%)和羽毛球室(57%)。20世紀(jì)70年代出生的這個群體，對于住宅的要求發(fā)生了微妙的變化。公交汽車和地鐵為大多數(shù)被訪者的主要交通工具，所以便捷的公共交通對他們十分必要。他們需要什幺樣的房子呢？據(jù)一項調(diào)查顯示：一、%的被訪者想買50平方米以下的房。商住公寓在國外只是一種過渡性產(chǎn)品，但在北京目前卻異常的“火”，不過這種過渡性產(chǎn)品不會持續(xù)“火”下去。在核心區(qū)內(nèi)，除中房集團旗下的中房長遠(yuǎn)公司近日推出的公司公園——長遠(yuǎn)天地等，目前西區(qū)附近還將有兩個商務(wù)公寓項目，算上此前登場的韋伯豪、新起點，中關(guān)村一帶2002年將會出現(xiàn)30余萬平方米此種“重商棄住”的商務(wù)項目，這一批價位在八九千元的新商務(wù)公寓結(jié)束了中關(guān)村房價高不成低不就的尷尬。租樓不值，想買寫字樓辦公也不易，中關(guān)村的房子動輒上萬元，一百多萬的房價，負(fù)擔(dān)太重。”有識之士早就這樣呼吁，然而不少開發(fā)商對這種需求視而不見，以致遭到市場懲罰。許多商務(wù)公寓項目正是瞅準(zhǔn)這個時機。所以建議，我們落后的規(guī)定、金融政策、法律應(yīng)該跟著調(diào)整。沒有寫字樓怎幺辦？就跑到住宅里面去。這樣開發(fā)商就只能說其項目不是辦公樓，批的是住宅，消費者花多一點的錢有70年的使用權(quán)當(dāng)然比花同樣的錢只用50年好，所以商住一定比辦公樓賣得好；其次，凡是商住允許“住”的，銀行就給你按揭；按辦公樓算的，就不給你七成按揭。這種新型商住公寓的出現(xiàn)使得市場物業(yè)結(jié)構(gòu)更加合理，留住了中小企業(yè)，有利于中小企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。種種跡象表明，商住樓僅僅是一種過渡形式，其投資前景并不看好。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，寫字樓市場產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的不盡合理，非甲級寫字樓的供應(yīng)不足，導(dǎo)致了商住類住宅出租活躍，但面對寫字樓供應(yīng)量的大幅增加，這種需求并不能長期保持。在信息產(chǎn)業(yè)發(fā)展的背景下，小型公司的數(shù)目急劇增多，尤其是科技含量較高、知識密集型、工作獨立性較強的小公司不斷涌現(xiàn)，象廣告、設(shè)計、策劃、資訊等行業(yè)，十人以下的工作室、公司屢見不鮮。申請以居民住宅樓房屋作為企業(yè)（或個體工商戶）住所（經(jīng)營場所）從事上述4類經(jīng)營活動以外其他經(jīng)營活動的，須提交申請住所所在地居（家）委會、業(yè)主委員會或能夠代表該地區(qū)居民行使權(quán)利的其他居民自治組織出具的同意函，否則不予受理。租金下降可歸咎于下列原因。1 租賃市場2002年上半年可以分為兩個階段，即傳統(tǒng)行業(yè)占主導(dǎo)地位的第一季度和高科技行業(yè)開始復(fù)蘇的第二季度。“國際傳媒大道”與新加坡宏興國際發(fā)展有限公司等6家海內(nèi)外投資集團成功簽約，項目總投資近百億元。中國人的生活方式和工作方式與外國人不同。創(chuàng)業(yè)型企業(yè)在資金上沒有成熟企業(yè)來得雄厚，所以在辦公地點的選擇上也沒有那些企業(yè)講究。另一種生活在CBD的企業(yè)就是國內(nèi)穩(wěn)定型的大企業(yè)，這種企業(yè)的業(yè)務(wù)渠道、收入來源和利潤水平都是穩(wěn)定的，甚至企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)也是穩(wěn)定的。報告認(rèn)為，中關(guān)村地區(qū)在未來數(shù)年將繼續(xù)重點發(fā)展。（二）寫字樓部分2 總體概述：寫字樓供過于求，整體租售價下降幾成定勢據(jù)中房指數(shù)報告顯示，2002年第三季度北京甲級寫字樓平均租金普遍下跌，其中位于燕莎附近的第三使館區(qū)租金跌幅最大，%，其次為CBD及東長安街地區(qū)，%%。這些變化也是投資者難以預(yù)測的。商鋪出租率高于100%，勢必造成購物環(huán)境擁擠，商業(yè)品質(zhì)下降，長久下去，甚至?xí)拐麄€商鋪區(qū)沒落。13 商鋪可出租、亦可經(jīng)營的靈活方式也是吸引投資者的重要因素。1 消費者投資意識的多元化。部分潛力型底商基本情況項目名稱位置商業(yè)面積(建筑平米)售 價(元/平米建面)租金（美元/月/平方建面）狀態(tài)百朗園五棵松10000100001622已售完九臺2000亞運村400019800600萬/年出售中財富中心東三環(huán)30000待定待定建設(shè)中3 成熟商圈住宅底商有利可圖。但就目前店鋪開張的效果來看卻未能達(dá)到人們的期望值。關(guān)注三種類型住宅底商 住宅底商從形式上看就是利用住宅的底層或低層作為商業(yè)用房。買家通常要考慮三個條件，一是人口數(shù)量。14個衛(wèi)星城是未來休閑工業(yè)發(fā)展的主要地帶。貴友大廈、城鄉(xiāng)貿(mào)易中心、國貿(mào)等都采取了的相關(guān)策略，將地鐵站與商場連通，從而對吸引客源產(chǎn)生了積極的影響。因為從外省市往北京調(diào)運的商品，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于從北京往外出的商品。1 交通帶旺商業(yè)房地產(chǎn)。（14） 按照原規(guī)劃方案，（15） 其中規(guī)劃了3萬（16） 平方米的賓館，（17） 如果再運作的前期能夠引入整體購買者或者整體長期租賃者，（18） 則是可行的。它的西面是西直門交通樞紐、北面在新街口和二環(huán)交匯的地方是德勝門公共汽車站和地鐵積水潭站。地塊形狀為反“L”形。（2） 規(guī)劃八大樞紐三年建成北京市共計規(guī)劃了八大公交樞紐，動物園、西直門、東直門公交樞紐都已經(jīng)開工，還有六里橋、北京西站南廣場、望京、一畝園、四惠橋新建改建擴建五座公共交通樞紐。（3） 關(guān)于北京市城鎮(zhèn)居民購買經(jīng)濟適用房有關(guān)問題補充規(guī)定的通知該補充規(guī)定完善了經(jīng)濟適用房的購房程序，可一定程度防止中高收入家庭購買經(jīng)濟適用房、超標(biāo)購買大面積高總價經(jīng)濟適用房等不合理現(xiàn)象。而國家的金融政策在商住公寓暢銷中起到了非常主要的推動作用：商住公寓與寫字樓相比，其優(yōu)勢在于可以用20%或者30%的按揭買房，按揭期限可以達(dá)20年，使用權(quán)限為70年；而寫字樓的按揭貸款幾乎是不可能的，即使有可能也只能五成左右，按揭年限也要短得多，使用年限也要少20年。但是關(guān)于科學(xué)的商鋪營銷鏈：開發(fā)商——投資者——經(jīng)營商家——消費市場還沒有完全形成，只有消費市場贏了，商投資者才能贏。2002年北京市的寫字樓市場供應(yīng)量達(dá)到300萬平方米，再加上尚未消化的一部分存量，導(dǎo)致其租金和售價處于持續(xù)下跌、入住率下降、空置率攀升的狀況。沿靠西內(nèi)大街、新街口大街、北二環(huán)路是規(guī)劃的非配套公建的商業(yè)用地， 其中包括了寫字樓、商場和商鋪、酒店、公寓、娛樂設(shè)施等物業(yè)形態(tài)。本次調(diào)研活動所針對的調(diào)研對象為北京市新街口地段的一個危改項目的非配套公建項目，屬于比較典型的復(fù)合型商業(yè)地產(chǎn)項目。3 開發(fā)背景分析1 根據(jù)《北京市“十五”時期商業(yè)發(fā)展規(guī)劃》，1 北京市將在“十五”期間內(nèi)搭建以“兩網(wǎng)三區(qū)三圈十城十街400社區(qū)”為骨干的商業(yè)網(wǎng)絡(luò)新格局。（2） 商業(yè)用房隨著北京市房地產(chǎn)市場再度升溫，本市的底商、商場、購物中心、超市、批發(fā)市場等用于商業(yè)用途的房地產(chǎn)開發(fā)越來越富有吸引力。（3） 商住公寓商住公寓經(jīng)歷了以商住兩用普通住宅——具有較強商務(wù)功能的SOHO——戶型可以作多種分割的STUDIO?？傮w來看，北京市的房地產(chǎn)市場供應(yīng)量激增，交易額也相應(yīng)增加，價格在稍微降低，主流產(chǎn)品趨于同質(zhì)化，非主流產(chǎn)品呈現(xiàn)差異化，高檔住宅、投資型物業(yè)開始在萎縮，投資者更趨于理性。該貸款新政策的出臺，會對刺激個人購房消費起到一定的作用，首批可進(jìn)行貼息的住宅項目是該政策的最大受益者。（4） 南北花市大街通車（5） 健翔橋改造工程健翔橋立交十四環(huán)于八達(dá)嶺高速公路的交叉點，是北京背面進(jìn)出市區(qū)的主要交通樞紐接點。它南面是北京市最著名的三大重要商圈之一的西單商業(yè)中心，不過這兩個商業(yè)區(qū)的中間有西四段商業(yè)氛圍斷斷續(xù)續(xù)；它的西面是以通訊產(chǎn)品為主的西直門商業(yè)區(qū)；北面還連接著以IT產(chǎn)業(yè)為主的中關(guān)村商業(yè)區(qū)，南面還連接著金融街商業(yè)中心；東面是正在規(guī)劃建設(shè)的什剎海煙袋斜街傳統(tǒng)文化商業(yè)步行街。它也是中關(guān)村商圈和金融街商圈的連接點。因為按照原規(guī)劃方案，（21） 其中的物業(yè)形態(tài)配比很不（22） 合理，（23） 必須對其進(jìn)行大的調(diào)整以降低風(fēng)險。百盛、華普、華聯(lián)、萬通、