【正文】 也正在籌劃埋設(shè)DN300管道。中聯(lián)三星600畝,20萬(wàn)元/畝,加規(guī)費(fèi)2223萬(wàn)元/畝,世紀(jì)家園康居工程3000畝,XX生態(tài)花園600畝,18萬(wàn)元/,城開(kāi)集團(tuán)100130畝。XX大道建成通車(chē)，各樓盤(pán)的配套設(shè)施到位后，品位的培育成熟后，多層的均價(jià)會(huì)漲到1900元/平方米以上，這個(gè)漲幅是漸進(jìn)式的。今明年隨著區(qū)域的市政配套設(shè)施的完善，樓盤(pán)知名度的提高，來(lái)此置業(yè)的市內(nèi)客戶(hù)，特別是有房需要換環(huán)境的置業(yè)換房客戶(hù)（政府公務(wù)員，企事業(yè)單位人員，生意人）仍將是本區(qū)域重要的目標(biāo)客源。在竹葉山處有大型戶(hù)外廣告牌和路牌廣告，其售樓部為XX市少有的高標(biāo)準(zhǔn)售樓部之一，開(kāi)盤(pán)是參加過(guò)2000年上半年房交會(huì)。付款方式靈活多樣，一次性付款，分期付款，七成２０年銀行按揭，公積金貸款。一期總建筑面積約6萬(wàn)平方米，16棟多層住宅498戶(hù)為全現(xiàn)房， 一期主要戶(hù)型2*2和3*2，面積為90130平方米，具體指標(biāo)如下： 戶(hù)型 2*2 3*2 4*2 復(fù)式 面積 90 120140 140170 190200 比例 10% 45% 30% 15% 二期主要戶(hù)型為２＊２和３＊２，面積為９０１４０平方米，具體指標(biāo)如下： 戶(hù)型 2*2 3*2 4*2 6*2 面積 89,98 120,140 154 173 比例 41% 44% 10% 5% 小區(qū)配有局域網(wǎng)，三網(wǎng)合一，大型會(huì)所，網(wǎng)球場(chǎng)，露天音樂(lè)泳池，健身房，美容中心，購(gòu)物中心，幼兒園，大草坪，闊葉林，管道煤氣．二期將停車(chē)場(chǎng)全部設(shè)計(jì)在地下。有10棟集合別墅130戶(hù)，7棟多層公寓192戶(hù)，．綠化率為45%。綠化率40%．目前一半為現(xiàn)房，一半為準(zhǔn)現(xiàn)房，別墅面積為240300平方米。物業(yè)形態(tài)有多層，小高層和聯(lián)體別墅。 來(lái)此區(qū)域置業(yè)的客戶(hù)主要分布在發(fā)展大道和黃浦路沿線(xiàn)，竹葉山花橋附近等鄰近XX的范圍。 經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)轉(zhuǎn)化為項(xiàng)目個(gè)性以后，即成為在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)點(diǎn)、競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)、賣(mài)點(diǎn)。 （2）項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢(shì)與地段優(yōu)勢(shì)及其發(fā)展空間與規(guī)模 ①XX花園的自然環(huán)境，在XX市得地獨(dú)優(yōu)，其遠(yuǎn)離市中心； ②XX花園可作為XX區(qū)、XX鄉(xiāng)企事業(yè)單位人員，私營(yíng)、民營(yíng)企業(yè)家理想的生活基地； ③XX花園占地近百多畝，規(guī)模適中，可作為經(jīng)濟(jì)住房，是置業(yè)的理想地方。未來(lái)幾年里，這些設(shè)施將逐步完成，那么XX花園銷(xiāo)售將適逢其時(shí)。61548。 （產(chǎn)品定位的具體建議見(jiàn)第六章項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)建議。61548。 （2）項(xiàng)目區(qū)域位置遠(yuǎn)離市中心，自然環(huán)境得天獨(dú)厚，加之其成本較市中心同類(lèi)物業(yè)便宜，而且近年來(lái)，XX鄉(xiāng)有大規(guī)模的開(kāi)發(fā)建設(shè)，整個(gè)區(qū)域內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施，市政設(shè)施不斷完善和健全，這就更有利于新的項(xiàng)目未來(lái)的前景，而且整個(gè)XX鄉(xiāng)的潛在購(gòu)買(mǎi)力也是相當(dāng)有分量的，這也正是項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)點(diǎn)。 ③置業(yè)意識(shí)——古往今來(lái)中國(guó)文化觀(guān)念的組成部分，已經(jīng)重新泛起，并將成為全社會(huì)占主導(dǎo)地位的消費(fèi)觀(guān)念。 第四章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)點(diǎn)與機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 一、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)形成模式 經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)的實(shí)質(zhì)是尋求、識(shí)別、把握企業(yè)可進(jìn)取的市場(chǎng)空間。 同XX市其他區(qū)域相比，區(qū)位差異帶來(lái)的價(jià)格變化影響相對(duì)較小，決定價(jià)位的更多的是物業(yè)的品牌、品質(zhì)。％，項(xiàng)目總規(guī)劃有3109戶(hù)。 竹葉苑在武洽會(huì)上取得了較大成功，在內(nèi)部認(rèn)購(gòu)階段，積累了大量的意向客戶(hù)，同時(shí)已實(shí)現(xiàn)認(rèn)購(gòu)銷(xiāo)售100套。 一期主要客戶(hù)為集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)，雷達(dá)學(xué)院購(gòu)6棟，XX鄉(xiāng)政府購(gòu)5棟，散戶(hù)主要為XX區(qū)行政企事業(yè)單位人員，生意人較少，98%的散戶(hù)購(gòu)房自用改善居住環(huán)境，其中為子女購(gòu)房的比例較大，80%以上的客戶(hù)采用銀行按揭貸款的付款方式?？傉嫉孛娣e420畝，建筑面積40萬(wàn)平方米，綠化率30%，容積率為2。戶(hù)型面積指標(biāo)如下： 戶(hù)型 1*1 2*2 3*2 錯(cuò)式 復(fù)式 面積 5152 7073 119148 188200 245 分布 18層單身公寓 18層單身公寓 多層，小高層 小高層 多層 比例 20% 15% 45% 15% 5% 多層價(jià)格為17001820元／平方米，小高層價(jià)格為19352365元／平方米，高層單身公寓價(jià)格為18002100元／平方米。付款方式靈活多樣，一次性付款，分期付款，七成２０年銀行按揭，公積金貸款。 物業(yè)管理以人為本，突出人性化，社區(qū)文化，智能化竟是時(shí)下物業(yè)管理的主流，營(yíng)造濃厚的社區(qū)文化環(huán)境，維護(hù)舒適溫馨自由的生活氛圍，在物業(yè)管理上強(qiáng)化以人為本的理念和加大服務(wù)的范圍，形成一定的口碑將是本區(qū)域物業(yè)管理的方向?？梢赃@么說(shuō)，未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)XX地區(qū)住宅供應(yīng)量將會(huì)不斷上升，同時(shí)需求量也呈上升狀態(tài)，這兩種上升趨勢(shì)保持著相對(duì)的平衡。 ,已征用一萬(wàn)畝,其中有征地指標(biāo)的約為30家,但尚無(wú)項(xiàng)目,依據(jù)現(xiàn)狀和路網(wǎng)分隔,將XX地區(qū)分為:黃浦路下沿線(xiàn)以東以西兩塊,黃浦路下沿線(xiàn)以西稱(chēng)為左塊,黃浦路下沿線(xiàn)以東稱(chēng)為右塊。 電:該地塊現(xiàn)用電有西北側(cè)的新華路變電所的10kv架空線(xiàn)路引來(lái)。 二、 XX地區(qū)區(qū)域分析 本地塊四周已初步形成了大的交通體系,東西向有近年來(lái)新建和在建的發(fā)展大道,XX大道,幸福大道,張公堤路段,其中,XX大道正在加緊施工建設(shè),年底前建成通車(chē)后將對(duì)本地塊項(xiàng)目提供良好的條件,南北向主要為地塊兩頭的姑嫂樹(shù)路和岱黃公路。因沒(méi)有土地,鄉(xiāng)民很少務(wù)農(nóng),鄉(xiāng)里只有少數(shù)魚(yú)塘。商業(yè)發(fā)達(dá),相關(guān)的銀行,醫(yī)院診所,小學(xué),中學(xué)設(shè)施齊全,有漢興學(xué)校,XX市第七十一中學(xué)設(shè)在該區(qū)域,但環(huán)衛(wèi),綠化,無(wú)了設(shè)施仍停留在相當(dāng)?shù)偷乃?。周邊以菜地，耕地為主，零星分布水面，石橋村路段基本同上?此處本地塊東北方向的村落屬于石橋村六隊(duì)，該隊(duì)共有60戶(hù)，約250人，村民主要以種田，打工，出租房為生。沒(méi)有大型的娛樂(lè)場(chǎng)所，只有幾家小型的臺(tái)球廳。 1． 地形地貌狀況（詳見(jiàn)附圖地形地貌圖） 2． 物業(yè)形態(tài)劃分圖（詳見(jiàn)附圖物業(yè)形態(tài)劃分圖） 3． 局部放大圖（詳見(jiàn)附圖局部放大圖） 附圖說(shuō)明 自然環(huán)境：該帶為平原地段，靠近黃孝河，兩旁不遠(yuǎn)處有若干小湖，附近的村落有石橋村，塔字湖村，新春村，都屬于XX鄉(xiāng)。 地塊面積：，近似平行四邊形，周邊主要有水塘，菜地和村鎮(zhèn)建設(shè)用地構(gòu)成，較平整。下圖表是XX區(qū)2000年的房地產(chǎn)價(jià)格和指數(shù)： XX區(qū)價(jià)格 XX區(qū)指數(shù) 一季度 1000 二季度 三季度 四季度 2000年第四季度XX區(qū)的價(jià)格指數(shù)走勢(shì)由上季度的下跌轉(zhuǎn)變?yōu)樾》蠐P(yáng)，但指數(shù)仍沒(méi)有達(dá)到二季度高度，因?yàn)閄X區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格水平在XX市是屬于較高的，而今年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)大多集中在江南地區(qū)，使得該區(qū)的住宅價(jià)格徘徊不前，XX區(qū)由于自然條件的限制使得住宅開(kāi)發(fā)投資大部分都分布在中北部地區(qū)，建設(shè)大道南北，臺(tái)北路、香港路一帶，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資較集中的地帶，主要原因是該地區(qū)的建筑密度較小，交通便利，距離中央商業(yè)區(qū)較近，這一代擁有臺(tái)北花園、臺(tái)南花園、德富花園、澎湖高級(jí)公寓、臺(tái)北花苑，碧波公寓、國(guó)信城園林小區(qū)等眾多的住宅小區(qū)。 受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售快速增長(zhǎng)的影響，土地開(kāi)發(fā)面積明顯高于去年同期。截止11月底，%，%。%%。主要表現(xiàn)如下： 11月份，全國(guó)完成工業(yè)增加值2171億元，%，繼續(xù)保持比較快的增長(zhǎng)勢(shì)頭。 6．規(guī)范物業(yè)管理，明確物業(yè)管理收費(fèi)的定價(jià)原則、定價(jià)方式和價(jià)格構(gòu)成，規(guī)范物業(yè)管理收費(fèi)并加強(qiáng)監(jiān)管。2001年開(kāi)發(fā)主要集中在XX、常青、南湖、四新及長(zhǎng)豐地區(qū)，人流分布將向城市外圍分散，武昌、漢口、漢陽(yáng)人口居住和用地將相對(duì)平衡。主要得益于2000年市政府所進(jìn)行的一系列改造建設(shè)工程如：江漢路改造為步行街，洪山廣場(chǎng)、魯巷廣場(chǎng)、首義廣場(chǎng)的設(shè)立等等，這些都為百貨銷(xiāo)售服務(wù)業(yè)帶來(lái)了巨大的商機(jī)，也為商業(yè)服務(wù)用房的發(fā)展提供了機(jī)會(huì)。 3．勝利街至江漢路一帶、沿江大道。、404，平均售價(jià)為4032元/平方米，租價(jià)為25元/平方米，較1999年上漲6%。例如在某些區(qū)域中存在著住宅商品性?xún)r(jià)比不合理等一些問(wèn)題，部分發(fā)展商在開(kāi)發(fā)樓盤(pán)過(guò)程中還存在著較多片面追求高利潤(rùn)的短期行為，如選材不精、建筑質(zhì)量不合格，亂收物業(yè)管理費(fèi)等。其實(shí)這個(gè)概念進(jìn)入XX的時(shí)間不算短，但一直都未廣泛推廣。不僅體現(xiàn)了我市發(fā)展商市場(chǎng)意識(shí)的進(jìn)步，而且也說(shuō)明了建筑設(shè)計(jì)單位水平的提高。戶(hù)型設(shè)計(jì)方面，隨著市民生活質(zhì)量的提高，三室兩廳兩衛(wèi)的戶(hù)型逐步取代了兩室兩廳戶(hù)型的市場(chǎng)主力地位，受市場(chǎng)的青睞。6月和11月舉辦了兩次全市規(guī)模的大型房交會(huì)，同時(shí)各城區(qū)不失時(shí)機(jī)地舉辦了區(qū)級(jí)房交會(huì)，既促進(jìn)了增量房市場(chǎng)的發(fā)展，而且也活躍了存量房的交易。同時(shí)銀行加快了放款速度和放款條件，為市場(chǎng)資金融通起到非常重要的作用。存量房交易的興起和已售公房的上市交易，大大推動(dòng)了XX房地產(chǎn)市場(chǎng)的梯級(jí)消費(fèi)需求。 3． 經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)取得較好成效。2000年，XX市正式步入住宅的商品時(shí)代。 （1）個(gè)人購(gòu)買(mǎi)率進(jìn)一步增加。 5． 需求狀況發(fā)生變化，市場(chǎng)供求呈現(xiàn)多樣。 2． 消費(fèi)主題發(fā)生變化，銷(xiāo)售總量逐年上升。 ②容積率： ③總建筑面積： 其中：多層住宅： 小高層住宅及別墅： 公建面積： ④建筑密度：% ⑤綠化率：40% （以上數(shù)據(jù)是依據(jù)周邊物業(yè)的指標(biāo)參考提出的，該方案僅為初步方案，在很多方面還有待于進(jìn)一步優(yōu)化） 第二章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析 一、2000年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)回眸 投資機(jī)會(huì)孕育于經(jīng)營(yíng)環(huán)境之中，作為基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性的房地產(chǎn)業(yè)更是如此。 對(duì)項(xiàng)目決策及其實(shí)施的優(yōu)化提出建議。XX區(qū)XX鄉(xiāng)房地產(chǎn)可行性研究報(bào)告內(nèi) 容 提 要 XX區(qū)XX鄉(xiāng)，屬于XX市“十五”計(jì)劃確定的三大住宅新區(qū)之一。 對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資分析和風(fēng)險(xiǎn)分析。建筑形式采用組合式：多層60%，小高層40%,并初步確定項(xiàng)目主要技術(shù)指標(biāo)如下： ①總用地面積：。其中：，%。現(xiàn)已形成新建商品房增量市場(chǎng)、二手房交易市場(chǎng)和房屋租賃市場(chǎng)三分天下的局面，帶來(lái)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮。以上情況表明：XX市2000年房地產(chǎn)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)開(kāi)始回暖，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始步入了成長(zhǎng)期，正朝著新的繁榮上升期轉(zhuǎn)變。 2．市場(chǎng)特點(diǎn)分析 ：〈億房網(wǎng) 〉 1．住房分配制度改革的歷史性突破，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供了動(dòng)力。1999年XX市空置商品房為150萬(wàn)平方米，2000年新增9萬(wàn)平方米，到2000年底還剩115萬(wàn)平方米，因此在2000年共消化了44萬(wàn)平方米。2000年XX市增量房市場(chǎng)交易30010起，交易的建筑面積達(dá)244萬(wàn)平方米，而存量房市場(chǎng)交易達(dá)到27130起。2000年房地產(chǎn)抵押總戶(hù)數(shù)為21647起，%，說(shuō)明抵押的戶(hù)數(shù)增多，個(gè)人購(gòu)房選擇銀行貸款按揭的增多，公積金小額度貸款的增多。2000年XX市各區(qū)聯(lián)動(dòng)舉辦“房交會(huì)”，進(jìn)一步了活躍住房市場(chǎng)。 2．從樓盤(pán)結(jié)構(gòu)和戶(hù)型來(lái)看，磚混結(jié)構(gòu)的樓盤(pán)已逐步退出歷史的舞臺(tái)，目前市場(chǎng)上的結(jié)構(gòu)主要是框架結(jié)構(gòu)。 6．從樓盤(pán)設(shè)計(jì)上看，2000年開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售的樓盤(pán)設(shè)計(jì)風(fēng)格各異，以滿(mǎn)足市場(chǎng)日益張揚(yáng)的個(gè)性化需求，2000年整個(gè)市場(chǎng)中有歐式風(fēng)格，古典風(fēng)格、中西合璧的風(fēng)格等多種特點(diǎn)，可謂百花齊放。 9．從樓盤(pán)的賣(mài)點(diǎn)來(lái)看，2000年房地產(chǎn)銷(xiāo)售突出的是智能化概念。 2000年XX房地產(chǎn)市場(chǎng)總體情況是很好的，但是也有一些缺憾。 寫(xiě)字樓 由于宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的轉(zhuǎn)好2000年我市寫(xiě)字樓價(jià)格較往年都有提高。平均售價(jià)為5036元/平方米，入住率為55%，退居次席。 商業(yè)服務(wù)用房 2000年已經(jīng)遏制了下滑趨勢(shì)，開(kāi)始反彈走強(qiáng)。 1．2001年XX市的十大工程計(jì)劃之一就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方面的投資達(dá)到100億，住宅竣工面積達(dá)500萬(wàn)平方米，這預(yù)示著將掀起一輪新的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)熱潮。推行一個(gè)窗口收件，一個(gè)窗口發(fā)證，簡(jiǎn)化程序，降低收費(fèi)，為促進(jìn)房地產(chǎn)交易起積極的推動(dòng)作用。是亞洲金融危機(jī)以來(lái)表現(xiàn)最好的一年。 ％，%，111月累計(jì)平均，%。對(duì)外貿(mào)易10月份實(shí)現(xiàn)外貿(mào)出口3451萬(wàn)美元，%，保持較高的增長(zhǎng)幅度。今年前11個(gè)月，%，%。 該項(xiàng)目位于XX區(qū)XX鄉(xiāng)，現(xiàn)在先對(duì)XX區(qū)