【正文】 也正在籌劃埋設DN300管道。中聯(lián)三星600畝,20萬元/畝,加規(guī)費2223萬元/畝,世紀家園康居工程3000畝,XX生態(tài)花園600畝,18萬元/,城開集團100130畝。XX大道建成通車，各樓盤的配套設施到位后，品位的培育成熟后，多層的均價會漲到1900元/平方米以上，這個漲幅是漸進式的。今明年隨著區(qū)域的市政配套設施的完善，樓盤知名度的提高，來此置業(yè)的市內客戶，特別是有房需要換環(huán)境的置業(yè)換房客戶（政府公務員，企事業(yè)單位人員，生意人）仍將是本區(qū)域重要的目標客源。在竹葉山處有大型戶外廣告牌和路牌廣告，其售樓部為XX市少有的高標準售樓部之一，開盤是參加過2000年上半年房交會。付款方式靈活多樣，一次性付款，分期付款，七成２０年銀行按揭，公積金貸款。一期總建筑面積約6萬平方米，16棟多層住宅498戶為全現(xiàn)房， 一期主要戶型2*2和3*2，面積為90130平方米，具體指標如下： 戶型 2*2 3*2 4*2 復式 面積 90 120140 140170 190200 比例 10% 45% 30% 15% 二期主要戶型為２＊２和３＊２，面積為９０１４０平方米，具體指標如下： 戶型 2*2 3*2 4*2 6*2 面積 89,98 120,140 154 173 比例 41% 44% 10% 5% 小區(qū)配有局域網，三網合一，大型會所，網球場，露天音樂泳池，健身房，美容中心，購物中心，幼兒園，大草坪，闊葉林，管道煤氣．二期將停車場全部設計在地下。有10棟集合別墅130戶，7棟多層公寓192戶，．綠化率為45%。綠化率40%．目前一半為現(xiàn)房，一半為準現(xiàn)房，別墅面積為240300平方米。物業(yè)形態(tài)有多層，小高層和聯(lián)體別墅。 來此區(qū)域置業(yè)的客戶主要分布在發(fā)展大道和黃浦路沿線，竹葉山花橋附近等鄰近XX的范圍。 經營機會轉化為項目個性以后，即成為在激烈的市場競爭中項目的優(yōu)勢點、競爭點、賣點。 （2）項目的區(qū)位優(yōu)勢與地段優(yōu)勢及其發(fā)展空間與規(guī)模 ①XX花園的自然環(huán)境，在XX市得地獨優(yōu)，其遠離市中心； ②XX花園可作為XX區(qū)、XX鄉(xiāng)企事業(yè)單位人員，私營、民營企業(yè)家理想的生活基地； ③XX花園占地近百多畝，規(guī)模適中，可作為經濟住房，是置業(yè)的理想地方。未來幾年里，這些設施將逐步完成，那么XX花園銷售將適逢其時。61548。 （產品定位的具體建議見第六章項目開發(fā)建設建議。61548。 （2）項目區(qū)域位置遠離市中心，自然環(huán)境得天獨厚，加之其成本較市中心同類物業(yè)便宜，而且近年來，XX鄉(xiāng)有大規(guī)模的開發(fā)建設，整個區(qū)域內的基礎設施，市政設施不斷完善和健全，這就更有利于新的項目未來的前景，而且整個XX鄉(xiāng)的潛在購買力也是相當有分量的，這也正是項目的開發(fā)機會點。 ③置業(yè)意識——古往今來中國文化觀念的組成部分，已經重新泛起，并將成為全社會占主導地位的消費觀念。 第四章 項目開發(fā)經營優(yōu)勢點與機會點分析 一、房地產投資項目開發(fā)經營機會形成模式 經營機會的實質是尋求、識別、把握企業(yè)可進取的市場空間。 同XX市其他區(qū)域相比，區(qū)位差異帶來的價格變化影響相對較小，決定價位的更多的是物業(yè)的品牌、品質。％，項目總規(guī)劃有3109戶。 竹葉苑在武洽會上取得了較大成功，在內部認購階段，積累了大量的意向客戶，同時已實現(xiàn)認購銷售100套。 一期主要客戶為集團購買，雷達學院購6棟，XX鄉(xiāng)政府購5棟，散戶主要為XX區(qū)行政企事業(yè)單位人員，生意人較少，98%的散戶購房自用改善居住環(huán)境，其中為子女購房的比例較大，80%以上的客戶采用銀行按揭貸款的付款方式?？傉嫉孛娣e420畝，建筑面積40萬平方米，綠化率30%，容積率為2。戶型面積指標如下： 戶型 1*1 2*2 3*2 錯式 復式 面積 5152 7073 119148 188200 245 分布 18層單身公寓 18層單身公寓 多層，小高層 小高層 多層 比例 20% 15% 45% 15% 5% 多層價格為17001820元／平方米，小高層價格為19352365元／平方米，高層單身公寓價格為18002100元／平方米。付款方式靈活多樣，一次性付款，分期付款，七成２０年銀行按揭，公積金貸款。 物業(yè)管理以人為本，突出人性化，社區(qū)文化，智能化竟是時下物業(yè)管理的主流，營造濃厚的社區(qū)文化環(huán)境，維護舒適溫馨自由的生活氛圍，在物業(yè)管理上強化以人為本的理念和加大服務的范圍，形成一定的口碑將是本區(qū)域物業(yè)管理的方向?？梢赃@么說，未來一段時間內XX地區(qū)住宅供應量將會不斷上升，同時需求量也呈上升狀態(tài)，這兩種上升趨勢保持著相對的平衡。 ,已征用一萬畝,其中有征地指標的約為30家,但尚無項目,依據(jù)現(xiàn)狀和路網分隔,將XX地區(qū)分為:黃浦路下沿線以東以西兩塊,黃浦路下沿線以西稱為左塊,黃浦路下沿線以東稱為右塊。 電:該地塊現(xiàn)用電有西北側的新華路變電所的10kv架空線路引來。 二、 XX地區(qū)區(qū)域分析 本地塊四周已初步形成了大的交通體系,東西向有近年來新建和在建的發(fā)展大道,XX大道,幸福大道,張公堤路段,其中,XX大道正在加緊施工建設,年底前建成通車后將對本地塊項目提供良好的條件,南北向主要為地塊兩頭的姑嫂樹路和岱黃公路。因沒有土地,鄉(xiāng)民很少務農,鄉(xiāng)里只有少數(shù)魚塘。商業(yè)發(fā)達,相關的銀行,醫(yī)院診所,小學,中學設施齊全,有漢興學校,XX市第七十一中學設在該區(qū)域,但環(huán)衛(wèi),綠化,無了設施仍停留在相當?shù)偷乃?。周邊以菜地，耕地為主，零星分布水面，石橋村路段基本同上?此處本地塊東北方向的村落屬于石橋村六隊，該隊共有60戶，約250人，村民主要以種田，打工，出租房為生。沒有大型的娛樂場所，只有幾家小型的臺球廳。 1． 地形地貌狀況（詳見附圖地形地貌圖） 2． 物業(yè)形態(tài)劃分圖（詳見附圖物業(yè)形態(tài)劃分圖） 3． 局部放大圖（詳見附圖局部放大圖） 附圖說明 自然環(huán)境：該帶為平原地段，靠近黃孝河，兩旁不遠處有若干小湖，附近的村落有石橋村，塔字湖村，新春村，都屬于XX鄉(xiāng)。 地塊面積：，近似平行四邊形，周邊主要有水塘，菜地和村鎮(zhèn)建設用地構成，較平整。下圖表是XX區(qū)2000年的房地產價格和指數(shù)： XX區(qū)價格 XX區(qū)指數(shù) 一季度 1000 二季度 三季度 四季度 2000年第四季度XX區(qū)的價格指數(shù)走勢由上季度的下跌轉變?yōu)樾》蠐P，但指數(shù)仍沒有達到二季度高度，因為XX區(qū)的房地產價格水平在XX市是屬于較高的，而今年房地產開發(fā)大多集中在江南地區(qū)，使得該區(qū)的住宅價格徘徊不前，XX區(qū)由于自然條件的限制使得住宅開發(fā)投資大部分都分布在中北部地區(qū)，建設大道南北，臺北路、香港路一帶，是房地產開發(fā)投資較集中的地帶，主要原因是該地區(qū)的建筑密度較小，交通便利，距離中央商業(yè)區(qū)較近，這一代擁有臺北花園、臺南花園、德富花園、澎湖高級公寓、臺北花苑，碧波公寓、國信城園林小區(qū)等眾多的住宅小區(qū)。 受房地產開發(fā)與銷售快速增長的影響，土地開發(fā)面積明顯高于去年同期。截止11月底，%，%。%%。主要表現(xiàn)如下： 11月份，全國完成工業(yè)增加值2171億元，%，繼續(xù)保持比較快的增長勢頭。 6．規(guī)范物業(yè)管理，明確物業(yè)管理收費的定價原則、定價方式和價格構成，規(guī)范物業(yè)管理收費并加強監(jiān)管。2001年開發(fā)主要集中在XX、常青、南湖、四新及長豐地區(qū)，人流分布將向城市外圍分散，武昌、漢口、漢陽人口居住和用地將相對平衡。主要得益于2000年市政府所進行的一系列改造建設工程如：江漢路改造為步行街，洪山廣場、魯巷廣場、首義廣場的設立等等，這些都為百貨銷售服務業(yè)帶來了巨大的商機，也為商業(yè)服務用房的發(fā)展提供了機會。 3．勝利街至江漢路一帶、沿江大道。、404，平均售價為4032元/平方米，租價為25元/平方米，較1999年上漲6%。例如在某些區(qū)域中存在著住宅商品性價比不合理等一些問題，部分發(fā)展商在開發(fā)樓盤過程中還存在著較多片面追求高利潤的短期行為，如選材不精、建筑質量不合格，亂收物業(yè)管理費等。其實這個概念進入XX的時間不算短，但一直都未廣泛推廣。不僅體現(xiàn)了我市發(fā)展商市場意識的進步，而且也說明了建筑設計單位水平的提高。戶型設計方面，隨著市民生活質量的提高，三室兩廳兩衛(wèi)的戶型逐步取代了兩室兩廳戶型的市場主力地位，受市場的青睞。6月和11月舉辦了兩次全市規(guī)模的大型房交會，同時各城區(qū)不失時機地舉辦了區(qū)級房交會，既促進了增量房市場的發(fā)展，而且也活躍了存量房的交易。同時銀行加快了放款速度和放款條件，為市場資金融通起到非常重要的作用。存量房交易的興起和已售公房的上市交易，大大推動了XX房地產市場的梯級消費需求。 3． 經濟適用房建設取得較好成效。2000年，XX市正式步入住宅的商品時代。 （1）個人購買率進一步增加。 5． 需求狀況發(fā)生變化，市場供求呈現(xiàn)多樣。 2． 消費主題發(fā)生變化，銷售總量逐年上升。 ②容積率： ③總建筑面積： 其中：多層住宅： 小高層住宅及別墅： 公建面積： ④建筑密度：% ⑤綠化率：40% （以上數(shù)據(jù)是依據(jù)周邊物業(yè)的指標參考提出的，該方案僅為初步方案，在很多方面還有待于進一步優(yōu)化） 第二章 項目開發(fā)經營環(huán)境分析 一、2000年國內經濟及房地產市場回眸 投資機會孕育于經營環(huán)境之中，作為基礎性、先導性的房地產業(yè)更是如此。 對項目決策及其實施的優(yōu)化提出建議。XX區(qū)XX鄉(xiāng)房地產可行性研究報告內 容 提 要 XX區(qū)XX鄉(xiāng)，屬于XX市“十五”計劃確定的三大住宅新區(qū)之一。 對項目進行投資分析和風險分析。建筑形式采用組合式：多層60%，小高層40%,并初步確定項目主要技術指標如下： ①總用地面積：。其中：，%。現(xiàn)已形成新建商品房增量市場、二手房交易市場和房屋租賃市場三分天下的局面，帶來了房地產市場的繁榮。以上情況表明：XX市2000年房地產宏觀經濟指標開始回暖，房地產市場開始步入了成長期，正朝著新的繁榮上升期轉變。 2．市場特點分析 ：〈億房網 〉 1．住房分配制度改革的歷史性突破，為房地產市場的發(fā)展提供了動力。1999年XX市空置商品房為150萬平方米，2000年新增9萬平方米，到2000年底還剩115萬平方米，因此在2000年共消化了44萬平方米。2000年XX市增量房市場交易30010起，交易的建筑面積達244萬平方米，而存量房市場交易達到27130起。2000年房地產抵押總戶數(shù)為21647起，%，說明抵押的戶數(shù)增多，個人購房選擇銀行貸款按揭的增多，公積金小額度貸款的增多。2000年XX市各區(qū)聯(lián)動舉辦“房交會”，進一步了活躍住房市場。 2．從樓盤結構和戶型來看，磚混結構的樓盤已逐步退出歷史的舞臺，目前市場上的結構主要是框架結構。 6．從樓盤設計上看，2000年開盤銷售的樓盤設計風格各異，以滿足市場日益張揚的個性化需求，2000年整個市場中有歐式風格，古典風格、中西合璧的風格等多種特點，可謂百花齊放。 9．從樓盤的賣點來看，2000年房地產銷售突出的是智能化概念。 2000年XX房地產市場總體情況是很好的，但是也有一些缺憾。 寫字樓 由于宏觀經濟環(huán)境的轉好2000年我市寫字樓價格較往年都有提高。平均售價為5036元/平方米，入住率為55%，退居次席。 商業(yè)服務用房 2000年已經遏制了下滑趨勢，開始反彈走強。 1．2001年XX市的十大工程計劃之一就是房地產開發(fā)方面的投資達到100億，住宅竣工面積達500萬平方米，這預示著將掀起一輪新的房地產經濟熱潮。推行一個窗口收件，一個窗口發(fā)證，簡化程序，降低收費，為促進房地產交易起積極的推動作用。是亞洲金融危機以來表現(xiàn)最好的一年。 ％，%，111月累計平均，%。對外貿易10月份實現(xiàn)外貿出口3451萬美元，%，保持較高的增長幅度。今年前11個月，%，%。 該項目位于XX區(qū)XX鄉(xiāng)，現(xiàn)在先對XX區(qū)