【正文】 區(qū)域：限制高度24米、為辦公、建筑面積21960平方米A6區(qū)域：限制高度24米、用途為商業(yè)、建筑面積12300平方米A5區(qū)域：限制高度24米、用途為商業(yè)、建筑面積2萬(wàn)平方米以上占地面積：47316平方米，建筑面積171280平方米A12區(qū)域：為幼兒園，占地面積1847平方米，建筑面積2千平方米現(xiàn)有規(guī)劃方案評(píng)析（8） 按照原規(guī)劃方案，（9） 本項(xiàng)目的商業(yè)部分可能要達(dá)到10萬(wàn)（10） 平方米以上，（11） 是否有這么大的市場(chǎng)容量來(lái)支撐這么大的體量是一個(gè)問(wèn)題，而（12） 且商業(yè)部分大部分都規(guī)劃到五層，（13） 更增加了項(xiàng)目的難度和風(fēng)險(xiǎn)。它也是中關(guān)村商圈和金融街商圈的連接點(diǎn)。（4）交通狀況現(xiàn)狀：該區(qū)域的地面交通很發(fā)達(dá)，但是比較擁擠，東西和南北的路面寬度大概為四車(chē)道。它南面是北京市最著名的三大重要商圈之一的西單商業(yè)中心，不過(guò)這兩個(gè)商業(yè)區(qū)的中間有西四段商業(yè)氛圍斷斷續(xù)續(xù)；它的西面是以通訊產(chǎn)品為主的西直門(mén)商業(yè)區(qū)；北面還連接著以IT產(chǎn)業(yè)為主的中關(guān)村商業(yè)區(qū)，南面還連接著金融街商業(yè)中心；東面是正在規(guī)劃建設(shè)的什剎海煙袋斜街傳統(tǒng)文化商業(yè)步行街。它向南經(jīng)過(guò)平安大道、西四通至西單，向北是積水潭、新街口外大街，向西是西直門(mén)外大街，向東為三海景區(qū)。（4） 南北花市大街通車(chē)（5） 健翔橋改造工程健翔橋立交十四環(huán)于八達(dá)嶺高速公路的交叉點(diǎn)，是北京背面進(jìn)出市區(qū)的主要交通樞紐接點(diǎn)。2 北京市市政建設(shè)概述（1） 五塔寺路改建它可以方便這個(gè)區(qū)域的居民和北京舞蹈學(xué)院等單位職工的出行，同時(shí)分流從西直門(mén)外大街通往西三環(huán)的交通流量。該貸款新政策的出臺(tái)，會(huì)對(duì)刺激個(gè)人購(gòu)房消費(fèi)起到一定的作用，首批可進(jìn)行貼息的住宅項(xiàng)目是該政策的最大受益者。（2） 北京出臺(tái)新規(guī)定解決商品房空置問(wèn)題該規(guī)定有利于對(duì)房地產(chǎn)供應(yīng)市場(chǎng)總量和布局的宏觀調(diào)控，有利于減少商品房空置面積，達(dá)到有效防止北京房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱的目的?？傮w來(lái)看，北京市的房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量激增，交易額也相應(yīng)增加，價(jià)格在稍微降低，主流產(chǎn)品趨于同質(zhì)化，非主流產(chǎn)品呈現(xiàn)差異化，高檔住宅、投資型物業(yè)開(kāi)始在萎縮，投資者更趨于理性。以上規(guī)定加速了商住公寓的發(fā)展。（3） 商住公寓商住公寓經(jīng)歷了以商住兩用普通住宅——具有較強(qiáng)商務(wù)功能的SOHO——戶型可以作多種分割的STUDIO。目前，商鋪的開(kāi)發(fā)已經(jīng)由單純的“點(diǎn)式”（獨(dú)立商鋪）開(kāi)發(fā)向整體開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)發(fā)展，開(kāi)發(fā)大型商廈和綜合商業(yè)物業(yè)成了一種市場(chǎng)的必然趨勢(shì)，并且能為開(kāi)發(fā)商帶來(lái)客觀的利潤(rùn)空間。（2） 商業(yè)用房隨著北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)再度升溫，本市的底商、商場(chǎng)、購(gòu)物中心、超市、批發(fā)市場(chǎng)等用于商業(yè)用途的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)越來(lái)越富有吸引力。 北京市房地產(chǎn)總體狀況概述（1） 寫(xiě)字樓整個(gè)北京市的寫(xiě)字樓供大于求，整體租售價(jià)下降幾成定勢(shì)。3 開(kāi)發(fā)背景分析1 根據(jù)《北京市“十五”時(shí)期商業(yè)發(fā)展規(guī)劃》，1 北京市將在“十五”期間內(nèi)搭建以“兩網(wǎng)三區(qū)三圈十城十街400社區(qū)”為骨干的商業(yè)網(wǎng)絡(luò)新格局。具體的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指 標(biāo) 如下表：總用地：可規(guī)劃用地：總保留用地：1055公頃代征用地：用地平衡表居住區(qū)建設(shè)用地：其中居住用地(含配套公建用地) ：非配套公建用地：道路用地：綠化用地：綠化率：%總建筑面積：地上總建筑面積：其中居住建筑面積：(地上)配套公共建筑面積：(地上)非配套公共建筑面積：(地上)地下總建筑面積：容積率：總居住戶數(shù)：4136戶總居住人口：11581人地上停車(chē)：1000輛地下停車(chē)：4300輛 整個(gè)項(xiàng)目中間為危改房住宅和配套公建。本次調(diào)研活動(dòng)所針對(duì)的調(diào)研對(duì)象為北京市新街口地段的一個(gè)危改項(xiàng)目的非配套公建項(xiàng)目，屬于比較典型的復(fù)合型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。本次調(diào)查和研究的時(shí)段為2003年5月9日到5月23日，由于時(shí)間和精力，再加上外部一些不可抗因素，本次調(diào)研僅僅收集了初步的數(shù)據(jù)和信息， 整個(gè)報(bào)告重點(diǎn)在于對(duì)北京市的相關(guān)市場(chǎng)狀況的調(diào)查和在此基礎(chǔ)上的初步開(kāi)發(fā)建議。沿靠西內(nèi)大街、新街口大街、北二環(huán)路是規(guī)劃的非配套公建的商業(yè)用地， 其中包括了寫(xiě)字樓、商場(chǎng)和商鋪、酒店、公寓、娛樂(lè)設(shè)施等物業(yè)形態(tài)。這對(duì)于本項(xiàng)目既是挑戰(zhàn)又是機(jī)遇。2002年北京市的寫(xiě)字樓市場(chǎng)供應(yīng)量達(dá)到300萬(wàn)平方米，再加上尚未消化的一部分存量，導(dǎo)致其租金和售價(jià)處于持續(xù)下跌、入住率下降、空置率攀升的狀況。為迎接2008年奧運(yùn)會(huì)，北京市的交通不斷改善、舊城區(qū)不斷改造、住宅郊區(qū)化大大刺激了商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)。但是關(guān)于科學(xué)的商鋪營(yíng)銷(xiāo)鏈：開(kāi)發(fā)商——投資者——經(jīng)營(yíng)商家——消費(fèi)市場(chǎng)還沒(méi)有完全形成，只有消費(fèi)市場(chǎng)贏了，商投資者才能贏。2001年商住公寓取得了不俗的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，2002年各開(kāi)發(fā)商都蜂擁而至，爭(zhēng)著宣傳其“商住”概念，可見(jiàn)各開(kāi)發(fā)商都看好商住公寓的需求市場(chǎng)。而國(guó)家的金融政策在商住公寓暢銷(xiāo)中起到了非常主要的推動(dòng)作用：商住公寓與寫(xiě)字樓相比，其優(yōu)勢(shì)在于可以用20%或者30%的按揭買(mǎi)房，按揭期限可以達(dá)20年，使用權(quán)限為70年；而寫(xiě)字樓的按揭貸款幾乎是不可能的，即使有可能也只能五成左右，按揭年限也要短得多，使用年限也要少20年。（5） 小戶型北京市的房?jī)r(jià)始終居高不下，低總價(jià)的小戶型實(shí)際上成了近兩年北京市市場(chǎng)人們的追逐熱點(diǎn)。（3） 關(guān)于北京市城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房有關(guān)問(wèn)題補(bǔ)充規(guī)定的通知該補(bǔ)充規(guī)定完善了經(jīng)濟(jì)適用房的購(gòu)房程序，可一定程度防止中高收入家庭購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房、超標(biāo)購(gòu)買(mǎi)大面積高總價(jià)經(jīng)濟(jì)適用房等不合理現(xiàn)象。（9） 建行推出“轉(zhuǎn)按”業(yè)務(wù)該項(xiàng)金融政策規(guī)定，購(gòu)買(mǎi)貸款尚未還清的二手房可以貸款，這將大大促進(jìn)北京房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展。（2） 規(guī)劃八大樞紐三年建成北京市共計(jì)規(guī)劃了八大公交樞紐，動(dòng)物園、西直門(mén)、東直門(mén)公交樞紐都已經(jīng)開(kāi)工，還有六里橋、北京西站南廣場(chǎng)、望京、一畝園、四惠橋新建改建擴(kuò)建五座公共交通樞紐。其改造工程將于明年上半年全部完工。地塊形狀為反“L”形。（2）景觀：它的東面什正在規(guī)劃和建設(shè)的什剎海金絲套民俗風(fēng)情旅游區(qū)，其中包含了西海、后海和前海三大景區(qū)，還有宋慶齡故居、四合院景觀。它的西面是西直門(mén)交通樞紐、北面在新街口和二環(huán)交匯的地方是德勝門(mén)公共汽車(chē)站和地鐵積水潭站。但是目前它的主干道還是一個(gè)“丁”字路口，往東去往三海（前海后海西海）風(fēng)景區(qū)的路面還是很小的胡同。（14） 按照原規(guī)劃方案，（15） 其中規(guī)劃了3萬(wàn)（16） 平方米的賓館，（17） 如果再運(yùn)作的前期能夠引入整體購(gòu)買(mǎi)者或者整體長(zhǎng)期租賃者，（18） 則是可行的。5 市場(chǎng)分析基于西城區(qū)城建開(kāi)發(fā)公司上報(bào)北京市規(guī)劃委員會(huì)的初步方案，可以把本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)作一個(gè)基本分類(lèi)，它可以包括商業(yè)（商鋪或商業(yè)中心）、寫(xiě)字樓、商住公寓、住宅（以小戶型為主）四種基本物業(yè)形態(tài)。1 交通帶旺商業(yè)房地產(chǎn)。三環(huán)路是家居用品的一個(gè)環(huán)型商圈，許多家居用品，包括各種各樣的家具、家庭擺件、家庭裝修材料都在這個(gè)商圈。因?yàn)閺耐馐∈型本┱{(diào)運(yùn)的商品，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于從北京往外出的商品。從物流角度來(lái)講，從城市的外環(huán)帶往城市中心進(jìn)行疏散，從理論上叫“最佳的直線距離”，不存在回流運(yùn)輸，貨遠(yuǎn)運(yùn)輸，重復(fù)運(yùn)輸。貴友大廈、城鄉(xiāng)貿(mào)易中心、國(guó)貿(mào)等都采取了的相關(guān)策略，將地鐵站與商場(chǎng)連通，從而對(duì)吸引客源產(chǎn)生了積極的影響。這些邊緣集團(tuán)，正在進(jìn)行大規(guī)模的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，到了2010年，十個(gè)邊緣集團(tuán)的人口總量將達(dá)到200萬(wàn)。14個(gè)衛(wèi)星城是未來(lái)休閑工業(yè)發(fā)展的主要地帶。專(zhuān)家指出：目前，對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)而言，北京存在區(qū)域結(jié)構(gòu)與商業(yè)服務(wù)的配比問(wèn)題。買(mǎi)家通常要考慮三個(gè)條件，一是人口數(shù)量。城市人口有一種向心性的購(gòu)物心理，從環(huán)路外向里滲透，但反過(guò)來(lái)從里往外并不多。關(guān)注三種類(lèi)型住宅底商 住宅底商從形式上看就是利用住宅的底層或低層作為商業(yè)用房?；谶@些原因，近期北京市住宅底商的銷(xiāo)售情況普遍比較好，市場(chǎng)前景樂(lè)觀。但就目前店鋪開(kāi)張的效果來(lái)看卻未能達(dá)到人們的期望值。市場(chǎng)潛力是投資者選擇物業(yè)的重要因素。部分潛力型底商基本情況項(xiàng)目名稱(chēng)位置商業(yè)面積(建筑平米)售 價(jià)(元/平米建面)租金（美元/月/平方建面）狀態(tài)百朗園五棵松10000100001622已售完九臺(tái)2000亞運(yùn)村400019800600萬(wàn)/年出售中財(cái)富中心東三環(huán)30000待定待定建設(shè)中3 成熟商圈住宅底商有利可圖。以北京科技會(huì)展中心為例，其首層店鋪的出租效果很好，但二層、三層，雖然發(fā)展商也采取了如加修直通三層的手扶滾梯，將過(guò)街天橋與二層直接相連等措施吸引客流，以彌補(bǔ)在設(shè)計(jì)上的缺陷，部分店鋪仍有空置現(xiàn)象。1 消費(fèi)者投資意識(shí)的多元化。商鋪投資剛剛興起，8 投資者都想在此掘“第一桶金”。13 商鋪可出租、亦可經(jīng)營(yíng)的靈活方式也是吸引投資者的重要因素。2 商鋪投資中的風(fēng)險(xiǎn)。商鋪出租率高于100%，勢(shì)必造成購(gòu)物環(huán)境擁擠，商業(yè)品質(zhì)下降，長(zhǎng)久下去，甚至?xí)拐麄€(gè)商鋪區(qū)沒(méi)落。32 不33 確定因素多。這些變化也是投資者難以預(yù)測(cè)的。商鋪則要復(fù)雜得多，區(qū)域、人流、地點(diǎn)、門(mén)面、鋪型、整體環(huán)境配置、經(jīng)營(yíng)類(lèi)別、裝修檔次、周邊消費(fèi)層次、習(xí)慣等，每一種因素都對(duì)商鋪價(jià)值的高低產(chǎn)生很大影響。（二）寫(xiě)字樓部分2 總體概述：寫(xiě)字樓供過(guò)于求，整體租售價(jià)下降幾成定勢(shì)據(jù)中房指數(shù)報(bào)告顯示，2002年第三季度北京甲級(jí)寫(xiě)字樓平均租金普遍下跌，其中位于燕莎附近的第三使館區(qū)租金跌幅最大，%，其次為CBD及東長(zhǎng)安街地區(qū)，%%。報(bào)告同時(shí)顯示。報(bào)告認(rèn)為，中關(guān)村地區(qū)在未來(lái)數(shù)年將繼續(xù)重點(diǎn)發(fā)展。由于，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)鏈、現(xiàn)代制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)都具有很大的發(fā)展?jié)摿?，所以?003年北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)中中資機(jī)構(gòu)仍然是需求的主力，外資需求增長(zhǎng)緩慢。另一種生活在CBD的企業(yè)就是國(guó)內(nèi)穩(wěn)定型的大企業(yè)，這種企業(yè)的業(yè)務(wù)渠道、收入來(lái)源和利潤(rùn)水平都是穩(wěn)定的，甚至企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)也是穩(wěn)定的。（2）中關(guān)村屬于創(chuàng)業(yè)型企業(yè)。創(chuàng)業(yè)型企業(yè)在資金上沒(méi)有成熟企業(yè)來(lái)得雄厚，所以在辦公地點(diǎn)的選擇上也沒(méi)有那些企業(yè)講究。（3）金融街國(guó)有大企業(yè)的集散地。中國(guó)人的生活方式和工作方式與外國(guó)人不同。目前該地塊已凍結(jié)項(xiàng)目審批，需等到奧運(yùn)村規(guī)劃方案整體通過(guò)后方會(huì)解凍，因此，算上開(kāi)發(fā)需要的時(shí)間，正式進(jìn)入市場(chǎng)最快也要到2003年下半年?！皣?guó)際傳媒大道”與新加坡宏興國(guó)際發(fā)展有限公司等6家海內(nèi)外投資集團(tuán)成功簽約，項(xiàng)目總投資近百億元。2002年上半年只有兩棟甲級(jí)寫(xiě)字樓入伙，即位于海淀區(qū)中科院南路的融科咨詢(xún)中心和位于朝陽(yáng)區(qū)馬甸橋東北角的中國(guó)國(guó)際科技會(huì)展中心，分別為市場(chǎng)提供寫(xiě)字樓面積49000平方米和50000平方米，使市場(chǎng)總存量達(dá)到283萬(wàn)平方米。1 租賃市場(chǎng)2002年上半年可以分為兩個(gè)階段，即傳統(tǒng)行業(yè)占主導(dǎo)地位的第一季度和高科技行業(yè)開(kāi)始復(fù)蘇的第二季度。但是，由于目前靠近東三環(huán)的中央商務(wù)區(qū)內(nèi)可售寫(xiě)字樓非常少，買(mǎi)家不得不轉(zhuǎn)向朝陽(yáng)區(qū)東北三環(huán)、甚至北三環(huán)和東城區(qū)的寫(xiě)字樓。租金下降可歸咎于下列原因。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，到2002年6月份北京甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的平均售價(jià)報(bào)價(jià)為2180美元每平方米。申請(qǐng)以居民住宅樓房屋作為企業(yè)（或個(gè)體工商戶）住所（經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所）從事上述4類(lèi)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)以外其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，須提交申請(qǐng)住所所在地居（家）委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)或能夠代表該地區(qū)居民行使權(quán)利的其他居民自治組織出具的同意函，否則不予受理。商住公寓2001年在北京取得了不俗的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，如位于亞運(yùn)村的天創(chuàng)世緣、西北三環(huán)的新起點(diǎn)嘉園、知春路的世紀(jì)豪景等，這些以商住公寓為主的項(xiàng)目銷(xiāo)售狀況都很好。在信息產(chǎn)業(yè)發(fā)展的背景下，小型公司的數(shù)目急劇增多，尤其是科技含量較高、知識(shí)密集型、工作獨(dú)立性較強(qiáng)的小公司不斷涌現(xiàn)，象廣告、設(shè)計(jì)、策劃、資訊等行業(yè)，十人以下的工作室、公司屢見(jiàn)不鮮。商住公寓投資回報(bào)有幾何？以亞運(yùn)村的商住公寓為例，據(jù)綜合計(jì)算，位于中關(guān)村的華亭嘉園、天創(chuàng)世緣、%、%、%，%，而該地區(qū)寫(xiě)字樓的租金回報(bào)率是10%，可見(jiàn)該地區(qū)商住公寓的租金回報(bào)率稍低于該地區(qū)寫(xiě)字樓的租金回報(bào)率，但因前期投入遠(yuǎn)低于寫(xiě)字樓，所以商住公寓的投資回報(bào)率還是很理想的。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，寫(xiě)字樓市場(chǎng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的不盡合理，非甲級(jí)寫(xiě)字樓的供應(yīng)不足，導(dǎo)致了商住類(lèi)住宅出租活躍，但面對(duì)寫(xiě)字樓供應(yīng)量的大幅增加，這種需求并不能長(zhǎng)期保持。據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，出現(xiàn)上述狀況，除了樓市的推陳出新外，商住類(lèi)房屋在出租獲益上存在許多缺憾。種種跡象表明，商住樓僅僅是一種過(guò)渡形式，其投資前景并不看好。第一代“商住”樓的出現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商主要是利用公寓立項(xiàng)，比寫(xiě)字樓立項(xiàng)要少交納前期開(kāi)發(fā)所需要的一些費(fèi)用，因而降低成本。這種新型商住公寓的出現(xiàn)使得市場(chǎng)物業(yè)結(jié)構(gòu)更加合理，留住了中小企業(yè)，有利于中小企業(yè)的持續(xù)發(fā)展?！靶氯A遠(yuǎn)”任志強(qiáng)認(rèn)為，商住樓的產(chǎn)生與金融政策有很大關(guān)系：國(guó)家目前鼓勵(lì)個(gè)人消費(fèi)貸款，而不鼓勵(lì)生產(chǎn)投資貸款。這樣開(kāi)發(fā)商就只能說(shuō)其項(xiàng)目不是辦公樓，批的是住宅，消費(fèi)者花多一點(diǎn)的錢(qián)有70年的使用權(quán)當(dāng)然比花同樣的錢(qián)只用50年好，所以商住一定比辦公樓賣(mài)得好；其次，凡是商住允許“住”的，銀行就給你按揭；按辦公樓算的，就不給你七成按揭。SOHO中國(guó)的潘石屹認(rèn)為，北京目前商住樓流行是有歷史淵源的。沒(méi)有寫(xiě)字樓怎幺辦？就跑到住宅里面去。像北京