【正文】 限制高度24米、用途為商業(yè)、建筑面積2萬平方米以上占地面積：47316平方米，建筑面積171280平方米A12區(qū)域：為幼兒園，占地面積1847平方米，建筑面積2千平方米現(xiàn)有規(guī)劃方案評析（8） 按照原規(guī)劃方案，（9） 本項目的商業(yè)部分可能要達到10萬（10） 平方米以上，（11） 是否有這么大的市場容量來支撐這么大的體量是一個問題，而（12） 且商業(yè)部分大部分都規(guī)劃到五層，（13） 更增加了項目的難度和風(fēng)險。（4）交通狀況現(xiàn)狀：該區(qū)域的地面交通很發(fā)達，但是比較擁擠，東西和南北的路面寬度大概為四車道。它向南經(jīng)過平安大道、西四通至西單，向北是積水潭、新街口外大街，向西是西直門外大街，向東為三海景區(qū)。2 北京市市政建設(shè)概述（1） 五塔寺路改建它可以方便這個區(qū)域的居民和北京舞蹈學(xué)院等單位職工的出行，同時分流從西直門外大街通往西三環(huán)的交通流量。（2） 北京出臺新規(guī)定解決商品房空置問題該規(guī)定有利于對房地產(chǎn)供應(yīng)市場總量和布局的宏觀調(diào)控，有利于減少商品房空置面積，達到有效防止北京房地產(chǎn)市場過熱的目的。以上規(guī)定加速了商住公寓的發(fā)展。目前，商鋪的開發(fā)已經(jīng)由單純的“點式”（獨立商鋪）開發(fā)向整體開發(fā)和經(jīng)營發(fā)展，開發(fā)大型商廈和綜合商業(yè)物業(yè)成了一種市場的必然趨勢，并且能為開發(fā)商帶來客觀的利潤空間。 北京市房地產(chǎn)總體狀況概述（1） 寫字樓整個北京市的寫字樓供大于求，整體租售價下降幾成定勢。具體的經(jīng)濟技術(shù)指 標(biāo) 如下表：總用地：可規(guī)劃用地：總保留用地：1055公頃代征用地：用地平衡表居住區(qū)建設(shè)用地：其中居住用地(含配套公建用地) ：非配套公建用地：道路用地：綠化用地：綠化率：%總建筑面積：地上總建筑面積：其中居住建筑面積：(地上)配套公共建筑面積：(地上)非配套公共建筑面積：(地上)地下總建筑面積：容積率：總居住戶數(shù)：4136戶總居住人口：11581人地上停車：1000輛地下停車：4300輛 整個項目中間為危改房住宅和配套公建。本次調(diào)查和研究的時段為2003年5月9日到5月23日，由于時間和精力，再加上外部一些不可抗因素，本次調(diào)研僅僅收集了初步的數(shù)據(jù)和信息， 整個報告重點在于對北京市的相關(guān)市場狀況的調(diào)查和在此基礎(chǔ)上的初步開發(fā)建議。這對于本項目既是挑戰(zhàn)又是機遇。為迎接2008年奧運會，北京市的交通不斷改善、舊城區(qū)不斷改造、住宅郊區(qū)化大大刺激了商業(yè)房地產(chǎn)市場。2001年商住公寓取得了不俗的銷售業(yè)績，2002年各開發(fā)商都蜂擁而至，爭著宣傳其“商住”概念，可見各開發(fā)商都看好商住公寓的需求市場。（5） 小戶型北京市的房價始終居高不下，低總價的小戶型實際上成了近兩年北京市市場人們的追逐熱點。（9） 建行推出“轉(zhuǎn)按”業(yè)務(wù)該項金融政策規(guī)定，購買貸款尚未還清的二手房可以貸款，這將大大促進北京房地產(chǎn)三級市場的發(fā)展。其改造工程將于明年上半年全部完工。（2）景觀：它的東面什正在規(guī)劃和建設(shè)的什剎海金絲套民俗風(fēng)情旅游區(qū)，其中包含了西海、后海和前海三大景區(qū)，還有宋慶齡故居、四合院景觀。但是目前它的主干道還是一個“丁”字路口，往東去往三海（前海后海西海）風(fēng)景區(qū)的路面還是很小的胡同。5 市場分析基于西城區(qū)城建開發(fā)公司上報北京市規(guī)劃委員會的初步方案，可以把本項目的業(yè)態(tài)作一個基本分類，它可以包括商業(yè)（商鋪或商業(yè)中心）、寫字樓、商住公寓、住宅（以小戶型為主）四種基本物業(yè)形態(tài)。三環(huán)路是家居用品的一個環(huán)型商圈，許多家居用品，包括各種各樣的家具、家庭擺件、家庭裝修材料都在這個商圈。從物流角度來講，從城市的外環(huán)帶往城市中心進行疏散，從理論上叫“最佳的直線距離”，不存在回流運輸，貨遠運輸，重復(fù)運輸。這些邊緣集團，正在進行大規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)，到了2010年，十個邊緣集團的人口總量將達到200萬。專家指出：目前，對于商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)而言，北京存在區(qū)域結(jié)構(gòu)與商業(yè)服務(wù)的配比問題。城市人口有一種向心性的購物心理，從環(huán)路外向里滲透，但反過來從里往外并不多?；谶@些原因，近期北京市住宅底商的銷售情況普遍比較好，市場前景樂觀。市場潛力是投資者選擇物業(yè)的重要因素。以北京科技會展中心為例，其首層店鋪的出租效果很好，但二層、三層，雖然發(fā)展商也采取了如加修直通三層的手扶滾梯，將過街天橋與二層直接相連等措施吸引客流，以彌補在設(shè)計上的缺陷，部分店鋪仍有空置現(xiàn)象。商鋪投資剛剛興起，8 投資者都想在此掘“第一桶金”。2 商鋪投資中的風(fēng)險。32 不33 確定因素多。商鋪則要復(fù)雜得多，區(qū)域、人流、地點、門面、鋪型、整體環(huán)境配置、經(jīng)營類別、裝修檔次、周邊消費層次、習(xí)慣等，每一種因素都對商鋪價值的高低產(chǎn)生很大影響。報告同時顯示。由于，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)鏈、現(xiàn)代制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)都具有很大的發(fā)展?jié)摿?，所以?003年北京寫字樓市場中中資機構(gòu)仍然是需求的主力，外資需求增長緩慢。（2）中關(guān)村屬于創(chuàng)業(yè)型企業(yè)。（3）金融街國有大企業(yè)的集散地。目前該地塊已凍結(jié)項目審批，需等到奧運村規(guī)劃方案整體通過后方會解凍，因此，算上開發(fā)需要的時間，正式進入市場最快也要到2003年下半年。2002年上半年只有兩棟甲級寫字樓入伙，即位于海淀區(qū)中科院南路的融科咨詢中心和位于朝陽區(qū)馬甸橋東北角的中國國際科技會展中心，分別為市場提供寫字樓面積49000平方米和50000平方米，使市場總存量達到283萬平方米。但是，由于目前靠近東三環(huán)的中央商務(wù)區(qū)內(nèi)可售寫字樓非常少，買家不得不轉(zhuǎn)向朝陽區(qū)東北三環(huán)、甚至北三環(huán)和東城區(qū)的寫字樓。根據(jù)統(tǒng)計，到2002年6月份北京甲級寫字樓市場的平均售價報價為2180美元每平方米。商住公寓2001年在北京取得了不俗的銷售業(yè)績，如位于亞運村的天創(chuàng)世緣、西北三環(huán)的新起點嘉園、知春路的世紀豪景等，這些以商住公寓為主的項目銷售狀況都很好。商住公寓投資回報有幾何？以亞運村的商住公寓為例，據(jù)綜合計算，位于中關(guān)村的華亭嘉園、天創(chuàng)世緣、%、%、%，%，而該地區(qū)寫字樓的租金回報率是10%，可見該地區(qū)商住公寓的租金回報率稍低于該地區(qū)寫字樓的租金回報率，但因前期投入遠低于寫字樓，所以商住公寓的投資回報率還是很理想的。據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，出現(xiàn)上述狀況，除了樓市的推陳出新外，商住類房屋在出租獲益上存在許多缺憾。第一代“商住”樓的出現(xiàn)，開發(fā)商主要是利用公寓立項，比寫字樓立項要少交納前期開發(fā)所需要的一些費用，因而降低成本?！靶氯A遠”任志強認為，商住樓的產(chǎn)生與金融政策有很大關(guān)系：國家目前鼓勵個人消費貸款，而不鼓勵生產(chǎn)投資貸款。SOHO中國的潘石屹認為，北京目前商住樓流行是有歷史淵源的。像北京這樣的經(jīng)濟熱點區(qū)域，只做住宅，不做寫字樓，區(qū)域經(jīng)濟是非常危險的。因此商務(wù)公寓一推出就受到了許多商務(wù)客戶的歡迎。國際港聘請了國際知名物業(yè)管理公司戴德梁行進行管理，讓業(yè)主感受到頂級的物業(yè)管理水平。一些中小公司自稱是給銀行和開發(fā)商打工，往往奮斗多年，連個固定的辦公場所都沒有。這對普遍患有資金饑渴癥的創(chuàng)業(yè)公司來說，還是難以考慮。12 商客、住客難兩全。目前有些商住公寓的戶型就是普通住宅的戶型，并不適合商住，客戶選擇的原因是位置好，交通方便，價格比寫字樓低。另外，%選擇一人使用，%選擇3人及以上使用。六、78%的人表示在價格合適的情況下，希望購買精裝修住宅。%的被訪者提及需要24小時送餐服務(wù)；其次需求較多的是進房打掃衛(wèi)生(%)、保姆服務(wù)(%)、代購物品服務(wù)(%)、定時喚醒服務(wù)(%)等。一、超小戶型存在的缺點。對于同等規(guī)模的社區(qū)而言，小戶型的戶型會比普通戶型激增很多，其物業(yè)管理難度可想而知。小戶型要求交通位置好的地段，在市區(qū)內(nèi)推出可能比較受歡迎，但如果在遠郊區(qū)推出小戶型行不通的可能性比較大。由于北京的房價始終居高不下，低總價的小戶型實際上近兩年在北京一直成為人們追逐的熱點。據(jù)開發(fā)商介紹，該項目二期工程的三棟住宅樓中，這座小戶型樓夾在兩座塔樓之間，位置最差。備注：租金情況，預(yù)計為35美元/平方米/月（二）國英1號（商住公寓）2 概況國英1號位于西二環(huán)內(nèi)中央金融街西南角，距離西直門交通樞紐200M，距離平安大道200M。底商一層：25000二層：20000三層：18000遠洋風(fēng)景住宅精裝修：8600清水房：8068西直門橋東北300米豪邁時代商住兩用公寓初裝修：7500西直門橋北200米以交通為訴求點：公交、地鐵、輕軌。還有其他的專業(yè)規(guī)劃的市區(qū)內(nèi)的綜合商業(yè)項目如大鐘寺—雙榆樹等以及象建外SOHO等住宅或?qū)懽謽堑咨弦矔Ρ卷椖吭斐砷g接分流。2003年5月1日46 / 46。4 控制地價，4 建議商業(yè)部分和商業(yè)住宅部分分開計價。7 成本問題成本項目寫 字 樓住 宅土地成本4000元/平方米4000元/平方米建安成本土建元平方米元平方米裝飾安裝配套設(shè)備基礎(chǔ)設(shè)施市政配套200元/平方米160元/平方米綠化費8元/平方米8元/平方米小計208元/平方米168元/平方米前期工程設(shè)計費造價的2%（60元/平方米）%(20元/平方米)外部監(jiān)理費造價的1%（30元/平方米）造價的1%（15元/平方米）小計90元/平方米35元/平方米稅金（5%）1000元/平方米600元/平方米財務(wù)成本（3%）600元/平方米360元/平方米管理成本（4%）800元/平方米480元/平方米營銷成本（5%）1000元/平方米600元/平方米不可預(yù)見成本（1%）200元/平方米120元/平方米合 計10890元/平方米7863元/平方米備注：2 綠化達標(biāo)2 費為5500元/平方米。它總面積44000平方米，東西向12層，南北向14層，14種戶型，外墻為全玻璃幕墻。6 重要類比物業(yè)調(diào)研（一）建外SOHO商鋪概況建外SOHO位于國貿(mào)中心對面、國貿(mào)橋西南側(cè)的朝陽區(qū)建國門外大街4號，它共有14幢SOHO公寓、2幢寫字樓、4幢SOHO別墅、4幢SOHO辦公樓，工程總建筑面積約70萬平方米。但以往市場上的小戶型大體都在50平方米至70余平方米之間，總價多在30萬元至50萬元之間。三、大小戶型如何配置？調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，%%的人選擇二居室和三居室；面積主要集中在7090平米和90110平米之間，這說明購房者更傾向于緊湊型的二三居。二、小戶型的市場前景。例如，solo單價基本在7000元/平方米以上，這一價格水平對于購房者而言實屬不低；而且各種生活所需的配套服務(wù)都是有償?shù)?，生活成本也高，各性能比自然是其最明顯的弱項。本次調(diào)查的這個年齡段的人雖然剛剛開始工作，但所受教育普遍較高，使其具有較高的起點，也懷有很大的抱負。60%的被訪者認為自己沒有過多的精力去裝修房屋，所以約有78%的被訪者表示在價格可以接受的情況下，希望購買個性化精裝修的住房。相比較而言，女性的收入普遍低于同年齡段的男性，且社會對女性在住房方面的要求比較寬容，同時她們也比男性更需要一種安全感、穩(wěn)定感。值得一提的是，目前市場上有些住宅用地的項目不再打商住概念，而是打起了純商務(wù)概念，宣稱為了提升檔次，拒絕純居住客戶，這說明部分發(fā)展商已經(jīng)意識到了“商務(wù)客戶”和“居住客戶”混住的問題，為了多數(shù)客戶的利益舍棄了部分客戶。另外，由于居住客戶對一些商務(wù)配套用不上，物業(yè)管理費的分攤，就需要一個行之有效的標(biāo)準。針對中小企業(yè)性價比及其辦公上的特殊需求，新型商務(wù)公寓從2001年開始登陸市場，隨即也受到中小企業(yè)的歡迎。買住宅商住兩用樓，公司職員和小孩老人同出入電梯，加班時經(jīng)常受到鄰居投訴，對于胸懷遠大、注重形象的公司來講難以忍受。中關(guān)村企業(yè)兩大訴求引導(dǎo)樓市，“新型”商務(wù)公寓閃亮登場。目前進駐北京的世界500強企業(yè)156家中有92家辦公地點設(shè)在了北京商務(wù)中心區(qū)及其周邊輻射區(qū)內(nèi)，加入WTO后，還會有更多的外資、合資、內(nèi)資企業(yè)不斷進駐。如果積極鼓勵發(fā)展寫字樓，像CBD這樣的區(qū)域，會產(chǎn)生大量的稅收，可能一間房子里面簽一份合同，整個的營業(yè)稅、所得稅量就會非常大?？墒堑搅?993年的6月份，沿海開放城市房地產(chǎn)有泡沫了，北京的房地產(chǎn)剛從娘肚子里邊出來，就與沿海城市一起享受了同樣的宏觀調(diào)控待遇。不鼓勵投資，不鼓勵做辦公樓，做辦公樓就只給三成四成五成按揭，住宅就可以八成。到了第二批辦公樓，它的戶型是按照住宅設(shè)計，底商也是住宅標(biāo)準，不過引入了“只商不住”的概念。商住型樓盤面積使用率不高、電話線供電量不足等條件限制了辦公需求，同時一旦整棟樓宇中多數(shù)單位出租，轉(zhuǎn)型就相當(dāng)困難，如早期的商房大廈等。大規(guī)模的投資趨向是否有足夠的需求保證收益呢？據(jù)中原物業(yè)的統(tǒng)計資料表明，商住的熱租區(qū)主要集中在中關(guān)村往東延至亞運村區(qū)域，CBD地區(qū)有部分需求，但相比而言，公司以寫字樓租賃居多，公寓出租大多是居住。諸多發(fā)展商爭著宣傳其“商住”概念，可見大家都看好商住公寓的需求市場。而在北京西部，買賣成交主要集中在一級市場上。200