【正文】 北京新街口復(fù)合型商業(yè)地產(chǎn)項目前期市場調(diào)查及可行性研究報告1 調(diào)查和研究的背景與目的為了更大的實現(xiàn)宏信公司跨地區(qū)、跨業(yè)態(tài)擴張的戰(zhàn)略目標(biāo)，根據(jù)公司高層的意圖，在高層前期多方面接觸和考察的基礎(chǔ)上，在選定了地區(qū)、區(qū)域和項目地塊的前提下，展開了這次調(diào)研。本次調(diào)研活動所針對的調(diào)研對象為北京市新街口地段的一個危改項目的非配套公建項目，屬于比較典型的復(fù)合型商業(yè)地產(chǎn)項目。本次調(diào)查和研究的時段為2003年5月9日到5月23日，由于時間和精力，再加上外部一些不可抗因素，本次調(diào)研僅僅收集了初步的數(shù)據(jù)和信息， 整個報告重點在于對北京市的相關(guān)市場狀況的調(diào)查和在此基礎(chǔ)上的初步開發(fā)建議。備注：非配套公建是指不是針對住宅項目本身而修建的公共建筑。2 項目簡介 本項目的主體項目為“桃園二期危改項目”， 它位于西城區(qū)新街口地區(qū)， 東起新街口北大街、西至北草廠胡同 、南起西內(nèi)大街、北至北二環(huán)。具體的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指 標(biāo) 如下表：總用地：可規(guī)劃用地：總保留用地：1055公頃代征用地：用地平衡表居住區(qū)建設(shè)用地：其中居住用地(含配套公建用地) ：非配套公建用地：道路用地：綠化用地：綠化率：%總建筑面積：地上總建筑面積：其中居住建筑面積：(地上)配套公共建筑面積：(地上)非配套公共建筑面積：(地上)地下總建筑面積：容積率：總居住戶數(shù)：4136戶總居住人口：11581人地上停車：1000輛地下停車：4300輛 整個項目中間為危改房住宅和配套公建。沿靠西內(nèi)大街、新街口大街、北二環(huán)路是規(guī)劃的非配套公建的商業(yè)用地， 其中包括了寫字樓、商場和商鋪、酒店、公寓、娛樂設(shè)施等物業(yè)形態(tài)。具體的非配套公共設(shè)施指 標(biāo) 如下表：A區(qū)(東南商業(yè)娛樂區(qū))E、F區(qū)(西南商業(yè)辦公區(qū))序號分區(qū)用途用地面積(平方米㎡)建筑面積(平方米㎡)序號分區(qū)用途用地面積(平方米)建筑面積(平方米)A8賓館30000F1辦公、商業(yè)891045500A71商業(yè)60020F4辦公、商業(yè)359317560A6商業(yè)12300E4辦公18000A5商業(yè)20000E3B辦公、商業(yè)18040A9辦公\商業(yè)21000E3A辦公、商業(yè)34029000A81娛樂4000A72辦公21960A12幼兒園18472000合計49163171280合計26472109000綠化用地9500綠化用地3800H區(qū)(西北辦公區(qū))B、G區(qū)(東南商業(yè)娛樂區(qū))序號分區(qū)用途用地面積(平方米)建筑面積(平方米)序號分區(qū)用途用地面積(平方米)建筑面積(平方米)H1辦公27000G1商業(yè)1363045000H2辦公24400B4商業(yè)、娛樂711421000H3辦公23500H4辦公16800H5辦公468621500合計26942112100合計2074466000綠化用地9600綠化用地2167+2679=4846H區(qū)北部退紅線20米作為城市綠地項目總用地面積：123321平方米項目總建筑面積：451900平方米項目總綠化面積：27746平方米 綠化率：%1 桃園二期危改項目的非配套公建商業(yè)用地也即“北京新街口商業(yè)文化步行街（暫定方案）”，1 ，1 建筑面積地上約36萬1 平方米，1 地下約10萬1 平方米。該地塊是傳統(tǒng)的商業(yè)街，1 但是消費檔次屬于中下水平。3 開發(fā)背景分析1 根據(jù)《北京市“十五”時期商業(yè)發(fā)展規(guī)劃》，1 北京市將在“十五”期間內(nèi)搭建以“兩網(wǎng)三區(qū)三圈十城十街400社區(qū)”為骨干的商業(yè)網(wǎng)絡(luò)新格局。這對于本項目既是挑戰(zhàn)又是機遇。 商業(yè)發(fā)展的重點是：促進(jìn)兩網(wǎng)，即促進(jìn)連鎖商業(yè)網(wǎng)和電子商務(wù)網(wǎng)的發(fā)展；提高三區(qū)，即提高城市中心區(qū)（包括王府井、西單、前門大柵欄三個商業(yè)中心），商務(wù)中心區(qū)（包括建國門外、朝陽門外兩個商業(yè)中心），中關(guān)村科技園區(qū)商業(yè)發(fā)展的水平；繁榮三圈，即發(fā)展三環(huán)路周邊以零售商業(yè)為主的商業(yè)圈，四環(huán)路周邊以大型專業(yè)市場、批發(fā)市場和新型零售業(yè)為主的商業(yè)圈，公路一環(huán)周邊以大型多功能購物中心和現(xiàn)代化商業(yè)物流配送區(qū)為主的商業(yè)圈；開拓十城，即開拓十個遠(yuǎn)郊區(qū)（縣）中心城鎮(zhèn)的商業(yè)中心；培育十街，即培育十條左右各具經(jīng)營特色的商業(yè)街(區(qū))；完善400社區(qū)，即完善市區(qū)和郊區(qū)城鎮(zhèn)400個左右社區(qū)商業(yè)中心；加快發(fā)展四類商業(yè)，即加快發(fā)展發(fā)揮北京優(yōu)勢的服務(wù)會展商業(yè)、旅游休閑商業(yè)、科技文化商業(yè)和綠色生態(tài)商業(yè)。按照這個規(guī)劃，本項目應(yīng)該定位在“十街”的范疇，兼顧“社區(qū)商業(yè)” 的功能，同時對“兩網(wǎng)”“三區(qū)”起到補充的作用。 北京市房地產(chǎn)總體狀況概述（1） 寫字樓整個北京市的寫字樓供大于求，整體租售價下降幾成定勢。2002年北京市的寫字樓市場供應(yīng)量達(dá)到300萬平方米，再加上尚未消化的一部分存量，導(dǎo)致其租金和售價處于持續(xù)下跌、入住率下降、空置率攀升的狀況?！叭蠈ⅰ保–BD、中關(guān)村、金融街）呈現(xiàn)不同的走勢，“兩新兵“（奧運村、傳媒大道）前景較為看好，實力也不容忽視。從需求方面來看，中資機構(gòu)仍然勢需求的主力，外資的需求增長緩慢。（2） 商業(yè)用房隨著北京市房地產(chǎn)市場再度升溫，本市的底商、商場、購物中心、超市、批發(fā)市場等用于商業(yè)用途的房地產(chǎn)開發(fā)越來越富有吸引力。為迎接2008年奧運會，北京市的交通不斷改善、舊城區(qū)不斷改造、住宅郊區(qū)化大大刺激了商業(yè)房地產(chǎn)市場。盡管目前北京市商業(yè)總規(guī)模較大，但是人均面積均顯不足（從經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)律看，商鋪總面積與人口密度的合理比例為1平方米/人）,因此消費市場和投資市場對商業(yè)房地產(chǎn)的追逐力度有所提高，導(dǎo)致近期北京市商業(yè)房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)良好的租售態(tài)勢，市場前景較為樂觀。其中以底商的勢頭最為迅猛，現(xiàn)在北京市新開發(fā)的住宅、寫字樓、酒店等，絕大部分都帶有兩到三層的底商。目前，商鋪的開發(fā)已經(jīng)由單純的“點式”（獨立商鋪）開發(fā)向整體開發(fā)和經(jīng)營發(fā)展，開發(fā)大型商廈和綜合商業(yè)物業(yè)成了一種市場的必然趨勢，并且能為開發(fā)商帶來客觀的利潤空間。但是關(guān)于科學(xué)的商鋪營銷鏈：開發(fā)商——投資者——經(jīng)營商家——消費市場還沒有完全形成，只有消費市場贏了，商投資者才能贏。因此投資者在置業(yè)的時候非常小心和謹(jǐn)慎。很多開發(fā)商為了消除投資者顧慮，很早就引如專業(yè)的商業(yè)物業(yè)管理公司，如上海的新天地、香港的戴德梁行等進(jìn)行總體規(guī)劃、招商、后期推廣和物業(yè)管理。（3） 商住公寓商住公寓經(jīng)歷了以商住兩用普通住宅——具有較強商務(wù)功能的SOHO——戶型可以作多種分割的STUDIO。2001年商住公寓取得了不俗的銷售業(yè)績，2002年各開發(fā)商都蜂擁而至，爭著宣傳其“商住”概念，可見各開發(fā)商都看好商住公寓的需求市場。商住公寓的走旺得益于國家和地區(qū)的政策改變：2003年初，北京市工商行政管理局規(guī)定，從事餐飲、歌舞娛樂、提供互聯(lián)網(wǎng)上網(wǎng)服務(wù)場所和洗浴等4類經(jīng)營活動的公司，不能以居民住宅樓、商住兩用樓（含居民住宅樓和商住兩用底商樓層）房屋作為企業(yè)（或個體工商戶）住所（經(jīng)營場所）。從事上述4類經(jīng)營活動以外的，須提交申請住所所在地居（家）委會、業(yè)主委員會或者能夠代表該地區(qū)居民行使權(quán)利的其他居民自治組織出具的同意函，否則不予受理。以上規(guī)定加速了商住公寓的發(fā)展。而國家的金融政策在商住公寓暢銷中起到了非常主要的推動作用：商住公寓與寫字樓相比，其優(yōu)勢在于可以用20%或者30%的按揭買房，按揭期限可以達(dá)20年，使用權(quán)限為70年；而寫字樓的按揭貸款幾乎是不可能的，即使有可能也只能五成左右，按揭年限也要短得多，使用年限也要少20年。（4） 住宅2002年商品房銷售勢頭極旺，其增長速度甚至略超出商品房竣工和開發(fā)投資的增長速度，這表明北京市居民對商品房尤其是住宅的需求不僅沒有因為近幾年商品房供應(yīng)量的大量增加而減弱，反而有所擴大。北京市城區(qū)住宅價格有所下降，郊區(qū)價格有所上揚；城鐵的開通帶動了其沿線房地產(chǎn)的活躍；經(jīng)濟(jì)適用房也四面開花；戶型結(jié)構(gòu)的需求呈現(xiàn)兩極化，大面積豪宅和小面積小戶型大行其道；低密度住宅市場份額逐步增加，并且受到市場的關(guān)注和認(rèn)可?？傮w來看，北京市的房地產(chǎn)市場供應(yīng)量激增，交易額也相應(yīng)增加，價格在稍微降低，主流產(chǎn)品趨于同質(zhì)化，非主流產(chǎn)品呈現(xiàn)差異化，高檔住宅、投資型物業(yè)開始在萎縮，投資者更趨于理性。（5） 小戶型北京市的房價始終居高不下，低總價的小戶型實際上成了近兩年北京市市場人們的追逐熱點。2 北京市房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)政策概述（1） 《經(jīng)濟(jì)適用房價格管理辦法》該《辦法》對經(jīng)濟(jì)適用房作出了新的規(guī)定：經(jīng)濟(jì)適用房基準(zhǔn)價格由開發(fā)成本、稅金和利潤三部分組成。它的實施加快了經(jīng)濟(jì)適用房市場化的進(jìn)程。（2） 北京出臺新規(guī)定解決商品房空置問題該規(guī)定有利于對房地產(chǎn)供應(yīng)市場總量和布局的宏觀調(diào)控，有利于減少商品房空置面積，達(dá)到有效防止北京房地產(chǎn)市場過熱的目的。（3） 關(guān)于北京市城鎮(zhèn)居民購買經(jīng)濟(jì)適用房有關(guān)問題補充規(guī)定的通知該補充規(guī)定完善了經(jīng)濟(jì)適用房的購房程序，可一定程度防止中高收入家庭購買經(jīng)濟(jì)適用房、超標(biāo)購買大面積高總價經(jīng)濟(jì)適用房等不合理現(xiàn)象。（4） 拆遷戶購房稅收優(yōu)惠條件再放寬該優(yōu)惠政策的實施將一定程度的促進(jìn)拆遷戶購買商品房，拆遷戶也是購房不可忽視的一部分。（5） 北京市建委規(guī)定：不（6） 許銷售未經(jīng)裝修的毛坯房（7） 北京市空置房免征契稅政策年底叫停（8） 個人住房擔(dān)保貸款貼息凡符合住房公積金管理中心貼息條件的借款人，由北京市住房資金管理中心按照商業(yè)性個人住房貸款和住房公積金個人貸款的利息差進(jìn)行貼息。該貸款新政策的出臺，會對刺激個人購房消費起到一定的作用，首批可進(jìn)行貼息的住宅項目是該政策的最大受益者。（9） 建行推出“轉(zhuǎn)按”業(yè)務(wù)該項金融政策規(guī)定，購買貸款尚未還清的二手房可以貸款，這將大大促進(jìn)北京房地產(chǎn)三級市場的發(fā)展。（10） 北京市執(zhí)行新基準(zhǔn)地價表根據(jù)不同用途土地的特點及相應(yīng)地價水平，商業(yè)、綜合和居住用地的基準(zhǔn)地價由高到低，由城區(qū)到郊區(qū)被劃分為十個等級。東城、西城、崇文、宣武、海淀、朝陽區(qū)為一到六類地段，豐臺、石景山為三到九類地段，其他郊區(qū)縣處于六到十類地段。2 北京市市政建設(shè)概述（1） 五塔寺路改建它可以方便這個區(qū)域的居民和北京舞蹈學(xué)院等單位職工的出行，同時分流從西直門外大街通往西三環(huán)的交通流量。（2） 規(guī)劃八大樞紐三年建成北京市共計規(guī)劃了八大公交樞紐，動物園、西直門、東直門公交樞紐都已經(jīng)開工，還有六里橋、北京西站南廣場、望京、一畝園、四惠橋新建改建擴建五座公共交通樞紐。八大樞紐在2006年要求全部建成使用。（3） 五環(huán)路最后一段全線啟動到2 004年年底，五環(huán)路將全線通車。（4） 南北花市大街通車（5） 健翔橋改造工程健翔橋立交十四環(huán)于八達(dá)嶺高速公路的交叉點，是北京背面進(jìn)出市區(qū)的主要交通樞紐接點。其改造工程將于明年上半年全部完工。（6） 馬家堡西路建設(shè)，（7） 南城將形成第五商圈馬家堡西路的通車有利于西單、莊勝等商業(yè)圈對南城的滲透，真正縮短北京南城和北城的差距。4 項目分析項目用地區(qū)位關(guān)系該項目位于西直門內(nèi)大街北側(cè)，新街口北大街西側(cè)。它向南經(jīng)過平安大道、西四通至西單，向北是積水潭、新街口外大街，向西是西直門外大街，向東為三海景區(qū)。地塊形狀為反“L”形。（詳見附圖）項目用地性質(zhì)該項目為西城區(qū)規(guī)劃的“北京‘新街市’商業(yè)文化步行街”的A區(qū)部分，它以商業(yè)為主，集商業(yè)、娛樂、休閑、餐飲、辦公和商住為一體。周邊環(huán)境（1）商業(yè)：該項目所在位置是北京市傳統(tǒng)的商業(yè)街區(qū)（新街口商業(yè)區(qū)），目前該區(qū)域集合了以電子音像和服裝專賣店為主、其他如餐飲、金融、文化等為輔的商業(yè)業(yè)態(tài)；在項目的東南角的對面是該區(qū)域比較大的商場——新街口商場，但是它的經(jīng)營狀況不是很好；項目的需要拆遷的部門有一家比較大型的音響專業(yè)商店——超音速音響商店。它南面是北京市最著名的三大重要商圈之一的西單商業(yè)中心，不過這兩個商業(yè)區(qū)的中間有西四段商業(yè)氛圍斷斷續(xù)續(xù)；它的西面是以通訊產(chǎn)品為主的西直門商業(yè)區(qū)；北面還連接著以IT產(chǎn)業(yè)為主的中關(guān)村商業(yè)區(qū)，南面還連接著金融街商業(yè)中心；東面是正在規(guī)劃建設(shè)的什剎海煙袋斜街傳統(tǒng)文化商業(yè)步行街。（2）景觀：它的東面什正在規(guī)劃和建設(shè)的什剎海金絲套民俗風(fēng)情旅游區(qū)，其中包含了西海、后海和前海三大景區(qū)，還有宋慶齡故居、四合院景觀。地塊周邊還有徐悲鴻紀(jì)念館、匯通祠、廣化寺得感景觀。（3）文化教育：在項目圍繞的桃園二期危改項目的中間，