【正文】 47 / 47第一部分 市場研究一 、武漢市宏觀經濟分析 2武漢市綜合概況 2武漢市經濟概況 2二、 武漢市房地產宏觀市場分析 6房地產總體市場分析 6武漢市房地產住宅市場分析 10三、區(qū)域市場分析 13區(qū)域經濟概況分析 13區(qū)域房地產市場分析 14四、供給樓盤調研 21供給樓盤概況 21供給樓盤指標分析 25供給樓盤專項調研 35五、需求調研分析 37需求問卷調研分析 37訪談分析 39六、 市場競爭分析 43市場競爭項目歸類列表 43武昌擬建、在建項目對本項目的影響 44一 、武漢市宏觀經濟分析武漢市綜合概況武漢位于江漢平原東部，長江中游與漢水交匯處，是湖北省省會及華中地區(qū)最大城市。世界第三大河長江及其最大支流漢水在市區(qū)交匯，將市區(qū)一分為三，形成了漢口、漢陽和武昌三鎮(zhèn)鼎立的格局，素有“江城”的美譽。，平面圖形如一只從東向西飛舞的彩蝶，，市轄縣面積3740平方公里。武漢屬北亞熱帶季風性（濕潤）氣候，常年雨量充沛，熱量豐富、雨熱同季、旱澇更替、冬冷夏熱、四季分明，夏季最長約130多天，春秋二季各約60天。武漢現(xiàn)轄9個城區(qū)，2個郊區(qū)，2個縣。區(qū)縣下轄92個街道辦事處，59個鎮(zhèn)，34個鄉(xiāng)。轄區(qū)內交通網絡發(fā)達，具有水路、空運、鐵路、陸路的立體交通優(yōu)勢。2002年末，全市戶籍人口總數(shù)為764萬人。武漢市經濟概況（1）、宏觀經濟運行表11 宏觀經濟指標比較（一） GDP人均GDP財政收入固定資產投資億元變化元變化億元變化億元變化2002 % % % %2001 % % % %2000 % % % %1999 % % % % 圖11 19952002GDP指標增長趨勢圖以上數(shù)據(jù)顯示：1) GDP總量升幅穩(wěn)定（保持在年增幅11％左右），全社會經濟總體運行良好； 2) 財政收入逐步增加，且20012002年增幅加快，這與城市經濟結構調整過程中，第二、第三產業(yè)增加值增長較快有關，更顯示企業(yè)經營狀況逐步向好，企業(yè)技術改造力度增強，工業(yè)經濟效益綜合指數(shù)提高；3) 城市的固定資產投資規(guī)模近兩年增長速度加快，顯示經濟的發(fā)展活力逐步趨強，投資拉動對國民經濟總體運行狀況的作用不容小覷。（2）、居民收入與消費在經濟總體健康運行的基礎上，居民收入、消費取向呈現(xiàn)出不完全相同的趨勢：一方面，職工平均工資及城區(qū)居民人均可支配收入均保持了與總體經濟發(fā)展較為緊密的相關性，相應指標增幅穩(wěn)定；另一方面，居民消費在“量”增加的同時，價格總水平卻止步不前，除2000年微幅上調外，其余各年度消費價格總水平均較前一年有所下降，2002年，這一趨勢仍然延續(xù)。表12 居民收入與消費指標比較職工平均工資城區(qū)人均可支配收入消費價格總水平社會消費品零售總額（不含居民購置商品房）元變化元變化變化億元變化2002%%%%2001%%%%2000%%%%1999%可以看出：1) 宏觀經濟、人均收入的持續(xù)增長，帶來居民購買能力的增強；2) 從消費價格總水平來看武漢市民習慣于在一種穩(wěn)定、樸實的固有環(huán)境和方式下生活。消費觀念與生活方式上相對保守、嚴謹?shù)膽B(tài)度，在一定程度制約了武漢整體經濟水平的快速發(fā)展。隨著沿海經濟及新觀念的沖擊及投資對總體經濟、消費的拉動效應的逐步顯現(xiàn)，武漢市民的消費觀念將會進一步改善。（3）、經濟外向性需要引起一定注意的是，武漢經濟的外向性仍然不夠明顯，盡管在歷史上有“九省通衢”的輝煌，但其現(xiàn)狀外資、外貿均未能出現(xiàn)大幅增長的情況（且進出口總額增幅逐步減緩），其工業(yè)基礎、人才等多方面的優(yōu)勢均未能充分發(fā)揮，這樣的城市活力將較大程度上影響武漢經濟在較短時間內取得較大提升的期望。 表13 經濟外向性指標進出口總額實際利用外資億美元變化億美元變化2002 % %2001 % %2000 % %1999 % %近年來，武漢市經濟的外向性得到了持續(xù)的發(fā)展，但基數(shù)較低，增幅較小，參考2002年其它兄弟城市的經濟外向性指標水平如下：圖12 不同城市經濟外向性指標對比武漢經濟的外向性從規(guī)模、發(fā)展勢頭上看均有較大的提升空間。（4）、城市其它主要宏觀指標對比武漢市作為老的工業(yè)城市、華中重鎮(zhèn)，其歷史、地理地位十分重要。然而近年來，武漢市的經濟發(fā)展顯示出一定的滯后，與沿海、甚至內地的部分城市相比，差距較為明顯。 表14 不同城市的主要宏觀指標對比 GDP（億元）固定資產投資（億元）城區(qū)人均可支配收入（元）社會消費品零售總額（億元）武漢北京上海深圳廣州天津重慶成都沈陽寧波杭州大連南京青島備注：上表為2001年數(shù)據(jù)可見，“大武漢”的經濟發(fā)展規(guī)模（GDP）、固定資產投資規(guī)模均小于內地城市重慶、成都，而人均可支配收入在上述城市中排名倒數(shù)第三；同時，其社會消費品零售總額卻排名第六，顯示其商業(yè)相對發(fā)達，居民的消費較為積極。持續(xù)、穩(wěn)定地提升城市的總體經濟發(fā)展水平，提高城市地位，增強居民對未來的合理預期，是逐步引導居民消費觀念，提升生活方式的基礎，也是房地產行業(yè)健康發(fā)展的基礎。（5）、發(fā)展?jié)摿ΡM管武漢市的經濟發(fā)展水平在與沿海發(fā)達城市相比時仍有較大差距，甚至與內地部分兄弟城市相比時也未見明顯優(yōu)勢，但其經濟的綜合發(fā)展?jié)摿Ψ浅＞薮螅髣藕茏恪?) 武漢具備無可比擬的地理位置優(yōu)勢。武漢扼水路、陸路交通的要害，作為華中片區(qū)最具規(guī)模的中心城市，在經濟發(fā)展由沿海地區(qū)向內地逐步滲透的過程中，其經濟核心、輻射中心的位置無可替代，其核心的地位將逐步顯現(xiàn)；同時，由于華中片區(qū)的特殊性，武漢完全有機會成為包括上海、北京、廣州、西安、成都、沈陽等城市在內的國內各區(qū)域中心的核心，成為連接東西、縱貫南北的紐帶。2) 武漢的工業(yè)基礎雄厚，在加工業(yè)勢必逐步成為未來一定時期內中國對外經濟的主要的比較優(yōu)勢時，其完備的基礎設施設備、熟練的技術工人、可供補充的有效勞動力數(shù)量、相對低廉的綜合成本等方面都具有絕對的優(yōu)勢。實際上，武漢是一個擁有優(yōu)良的工業(yè)傳統(tǒng)的城市，在世界經濟全球化日益顯著的今天，隨著武漢為自身定位的進一步清晰，其優(yōu)勢的煥發(fā)將會為包括其它產業(yè)的共同發(fā)展打下堅實的基礎。“大武漢”應當選擇一條與“大上?！辈煌亩伟l(fā)展之路，以工業(yè)（加工業(yè)）為基礎的外向型經濟將會為武漢的綜合發(fā)展加入有效的催化劑。3) 武漢是國內為數(shù)不多的高等院校聚集的城市，這為其技術支持、科技創(chuàng)新、高級人才儲備打下了扎實的基礎，而這樣一個良好的環(huán)境更可以為城市的發(fā)展源源不斷地輸送動力，使其快速進入良性循環(huán)的軌道，以自身具備的優(yōu)勢超越兄弟省市。隨著武漢城市建設的進一步完善，投資環(huán)境的進一步提高，武漢經濟的發(fā)展?jié)摿⑹志薮?，而這恰恰是許多沿海經濟發(fā)展較早城市所不具備的。二、 武漢市房地產宏觀市場分析房地產總體市場分析（1）、市場特征及環(huán)境分析1）市場特征武漢的房地產市場特征明顯。由于社會、經濟、歷史、人文等多方面的綜合原因，武漢市的房地產市場較之發(fā)達地區(qū)的同類市場還存在一定的差距，當前總體上仍處于一個不斷規(guī)范、市場化的過程中。其明顯的特征表現(xiàn)在：u 區(qū)域化特征明顯漢口、武昌、漢陽之間自成體系，跨區(qū)域購房只占到成交數(shù)量的極小比例，盡管近年此特征有逐步改變的趨勢，一段較長的時間內，區(qū)域劃分的存在將是市場的主流；u 房產二級市場的現(xiàn)狀價格偏低包括重慶、沈陽、成都等在內的內地城市（人均可支配收入相差不大），房價均高于武漢；u 城市總體建設相對落后武漢市舊城改造幾乎沒有展開，居民居住條件較差，住房改善的潛在需求十分巨大,商品房市場消化速度緩慢；u 多種性質房產同時存在房改房、集資房、合作開發(fā)、經濟適用房、商品房等同時存在；u 企事業(yè)單位住房政策參差不齊部分國家機關仍有分房，部分事業(yè)單位采取住房一次補償，部分單位與開發(fā)企業(yè)合作開發(fā)（商品房性質），部分單位完全市場化等；u 大多數(shù)市民對居住的要求仍然停留在舊有的生活方式上，對居住品質尚沒有清晰的認識；2）、市場環(huán)境武漢市的總體市場環(huán)境在近年來呈現(xiàn)出一些可喜的變化，如：168。 存量房買賣交易額增加、市場日趨活躍；2002年，存量房成交55622套，，分別同比增長8％、26％、39％；而這樣的增長，是在2001年較2000年分別增長20％、18％、24％的基礎上取得的，市場的發(fā)展十分迅速。168。 個人成為住房市場消費主體：99年以后達到87％以上；168。 住房金融支持力度加大2002年，公積金全年發(fā)放8億元，增長27%；，%。168。 土地供給規(guī)范化：2002年7月1日后，武漢市土地供給實行統(tǒng)一管理，開發(fā)商有了公平競爭的基礎。所有這些變化，極大的推動了武漢房地產二級市場的快速發(fā)展。（2）、武漢市房地產市場供需分析1）、市場供給98年宏觀調控之后，武漢市房地產市場曾出現(xiàn)大幅下滑：供給方面，％；99年，％（基于98年下滑之后的投資額）。隨總體市場環(huán)境的變化，武漢市房地產市場自1999年開始出現(xiàn)轉機，且在2000年以突變的方式展開 —— 1999年，％，總投資增長11％，%，近年來，武漢市房地產市場的供給總體上呈現(xiàn)了穩(wěn)定、持續(xù)的上升趨勢。 圖21 房地產開發(fā)總投資1999年以后，房地產開發(fā)的持續(xù)上升態(tài)勢尤其顯著，其中，2000年由于市場拐點的作用，開發(fā)指標增長幅度較1999年之前有較大幅度提高，后續(xù)各年度，由于開發(fā)取向、結構的變化，各指標呈現(xiàn)出不同的發(fā)展過程，體現(xiàn)了開發(fā)領域的不同側面：表21 武漢市19992002年房地產供給指標比較總投資施工面積新開工面積竣工面積億元增幅萬平米增幅萬平米增幅萬平米增幅2002 % % % %2001 % % % %2000 % % % %1999 % % % %總投資（總供給的代表指標）：2000年以后保持了持續(xù)、穩(wěn)步加快的增幅，顯示市場供給的節(jié)奏處于健康、良性的發(fā)展通道，2000年的市場變化成為啟動的起點，未出現(xiàn)后繼乏力的情況，后文中我們將看到，這樣的態(tài)勢與同樣趨勢的市場需求配合，推動了市場的順利發(fā)展。施工面積：與總投資的上升趨勢不同，施工面積增幅除2000年保持較高的增幅外，2002002均保持相對較低的增幅。比較施工面積與總投資的增長比例，我們可以看到，2002002年，單位施工面積的投資持續(xù)保持加大，房地產開發(fā)結構在發(fā)生較大的變化——從單位投資較低的中、低端產品向單位投資較高的中高端產品轉移，這是武漢市房地產開發(fā)市場近年來發(fā)生的一個重要變化！在后文的分析中我們可以看到，這樣的開發(fā)結構的變化實際上在1999年即以住宅的結構變化為契機展開，由于住宅在總體供給中比例的變化，使總體市場的數(shù)據(jù)在2001年才顯示出明顯的趨勢，而這樣的趨勢在經歷了一定時間的供需磨合之后，正逐步被市場需求所接受，并推動市場向新的層面轉化。新開工面積： 2000年，％，顯示當年由于市場好轉造成的供給的增加以加量的方式展開（總體來看，單位面積投資額的變化不大）；而2001年，％，顯示了與施工總體面積指標相一致的趨勢——即市場供給開始發(fā)生較大規(guī)模的結構性轉變——單位面積的投資額增大；2002年，其增幅再度上升，結合施工面積的變化趨勢，可以推斷在開發(fā)結構繼續(xù)轉化的同時，市場在此基礎上開始放量。竣工面積：竣工面積的變化趨勢，與前一年度的新開工面積變化趨勢相比，呈現(xiàn)相對一致的走向，顯示武漢市建設項目施工平均周期大約保持在1年左右的時間，市場物業(yè)類型仍以多層、小高層為主。2）、市場需求房地產市場的有效需求，通過預售/銷售金額最直接的體現(xiàn)出來。 表22 19992002房地產預銷售金額比較年度預銷售金額億元漲幅2002%2001%2000%1999%自2000年開始，武漢市房地產預售/銷售金額持續(xù)上漲，顯示出市場需求在近年來大幅增加，其中，2000年、2002年增幅較大，這樣的增加，與武漢市經濟持續(xù)發(fā)展、人民收入提高、房地產總體市場逐步走出低谷、日漸繁榮的必然趨勢有關，也與近年來若干住房、城市土地政策的出臺對市場的直接刺激等因素相關。與銷售金額同步提高的，是全市的銷售/預售面積。表23 19992002年房地產需求指標比較（已剔除出租物業(yè)）預銷售面積現(xiàn)售面積預售面積萬平米漲幅萬平米現(xiàn)售漲幅萬平米預售漲幅2002年%%%2001年%%%2000年%%%1999年//%預/銷售面積近年來保持了持續(xù)的上升趨勢，除2