【正文】 學府佳園131399170562安順星苑44689146000世紀彩城136735300000永清庭園2331064913福星城市花園29500187350高爾夫城市花園66700(一期)380190(總)110000(一期)600000(總)怡景花園11075700001）占地面積比較圖41 供給樓盤占地面積比較在以上重點調(diào)研的19個項目的占地面積統(tǒng)計中：n 占地面積較大的樓盤，主要集中分布在離城區(qū)較遠的地方，例如統(tǒng)計樣本中的金銀湖片區(qū)樓盤，占地面積都在25萬平米以上；n 在離城市中心較近的區(qū)域主要以占地10萬平米以內(nèi)的樓盤為主，但也出現(xiàn)了占地規(guī)模較大的樓盤，例如占地60萬平米的名都花園和占地30萬平米的都市經(jīng)典。)多均價：4200小高均價：3000小高層均價：2430小高均價：2460多均：2900 小高均：30004層復式：3800高層均價：3410多均：2550小高均：2900花園洋房：2700小高均：2400聯(lián)排均價：3400實售價格(元/ M178。總600000 M178。240000 M178。187350 M178。146000 M178。 總604435 M178?？偨ㄖ娣e75771 M178。總體一期66700 M178。90000 M178。112723 M178。136735 M178。一132066 M178。)四期97折3104多均97折：2328聯(lián)排97折：4361三層復式均98折：3031；二層復式均98折：2868；18層均96折：2572；12層均96折：2548；聯(lián)排均99折：2574；獨立均99折：4257；多均95折：2945；小高均95折：2755多均99折：2222；多均：1950；小高均：2350；銷售進度四期19%20%44%34%50%60%30%20%開盤時間物業(yè)管理費(元/ M178?？偺讛?shù)（戶）1000590156753498436一期（總數(shù)4000多戶）7261266建筑形式多層、小高層、高層、別墅多層、聯(lián)排小高層、高層小高層、高層聯(lián)排、別墅多層、小高多層多層、小高、別墅容積率綠化率65％49％46％40％60%50%40％40％戶車比2：11：12：12：12：1；1：14：13：12：1名義價格(元/ M178。整體130000 M178。60000 M178。108984 M178。180000 M178。131399 M178。650000 M178。51595 M178。 M178。主要調(diào)研的區(qū)域有：南湖片區(qū)、光谷片區(qū)及雄楚大街、洪山廣場及水果湖、東湖沿線、徐東路沿線、中北路沿線、臨江大道沿線及漢口金銀湖、后湖、永清街以及解放大道等區(qū)域。n 樓盤以“綠色生態(tài)”為主題，集科學為一體，更加注重“以人為本”和 “人”的需求如百步亭北側規(guī)劃中有市內(nèi)最大的700畝城市生態(tài)花園，東方恒星園采用立體綠化，后湖生態(tài)花園設有氣象溫度風向監(jiān)測站等。后湖片區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的主要特點是：n 開發(fā)項目以解放公園為中心向北側延伸，創(chuàng)建大面積住宅區(qū)沿漢黃公路，后湖片區(qū)由南向北開發(fā)了東方恒星園、后湖生態(tài)花園、佳海茗苑、城開紫竹苑、世紀家園等主要項目，而東北方向的百步亭花園更是安居工程的超大樓盤。由于江岸老城區(qū)開發(fā)空間有限，而距市區(qū)稍遠的后湖地區(qū)則成為江岸房地產(chǎn)開發(fā)的熱點。 n 主要的客戶群多數(shù)來自漢口金銀湖片區(qū)的主要客戶群，多數(shù)來自漢口，潛在的客戶量較大，其中，靠近金銀湖的常青花園居住區(qū)經(jīng)過多年的開發(fā)建設，已經(jīng)得到了市民的充分認同，這使得金銀湖在客戶源上較之其它郊區(qū)更具明顯的優(yōu)勢。n 金銀湖地區(qū)的開發(fā)熱潮，推動了整個東西湖區(qū)房價大幅上揚統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，東西湖區(qū)的住宅均價從2000年1137元/平方米一路上揚，至2002年已達1704元/平方米。n 對居住環(huán)境極為注重從規(guī)劃設計角度上看，金銀湖地區(qū)原先的荒蕪正好為開發(fā)商提供了大展拳腳的廣闊天地。萬科四季花城、戀湖家園、高爾夫城市花園、黃金海岸、汀香水榭等大型項目相繼扎堆于此，并表現(xiàn)出較為顯著的區(qū)域特色。上千畝的大規(guī)模的房地產(chǎn)項目紛紛在此扎堆，數(shù)十億的大手筆的開發(fā)投資接踵而至，今天的金銀湖已經(jīng)成為地產(chǎn)強者的舞臺。其北有武漢天河機場，東有漢口火車站，雖遠離市區(qū)，但已經(jīng)通車的金山大道、馬池路以及金山一路、機場高速路等交通線路都拉近了其與市區(qū)的距離。金銀湖片區(qū)近年來發(fā)展速度最快，也最為搶眼，成為武漢市最具有影響力的房地產(chǎn)開發(fā)熱點地區(qū)之一?！?）、金銀湖片區(qū)在數(shù)年前,金銀湖地區(qū)還是張公堤外一片無人知曉的荒地。安防、通訊、管理的自動化系統(tǒng)將成為小區(qū)的基本配置。n 隨著光谷發(fā)展的逐步成熟以及周邊房地產(chǎn)市場競爭的加劇，會帶動地價上漲。由以上特點我們可以大致看出光谷地區(qū)今后的房地產(chǎn)發(fā)展趨勢：n 注重環(huán)境的開發(fā)，特別是周邊自然環(huán)境的利用。由于開發(fā)階段不一，品質(zhì)差異較大，價格從1400～3000元不等。受信息經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展及高校教師收入水平不斷提高的影響，該片區(qū)住宅市場以較新的面貌涌現(xiàn)出一批相對質(zhì)素較好的樓盤，并伴隨楚雄大道成為主要干道，迅速形成了規(guī)模的開發(fā)效應。同時，光谷建設引入的一批高科技人才，帶動了區(qū)域的住房需求，由于從業(yè)人員的年齡關系，多數(shù)購房人員對住房的要求較高，對智能化與自然環(huán)境、優(yōu)質(zhì)管理及齊全的社區(qū)配套等的要求更促進了該區(qū)域住宅建設的快速發(fā)展。2）、光谷片區(qū)光谷片區(qū)是武漢是新興的科技開發(fā)、住宅建設熱點區(qū)域，2000年9月 28日，武漢市第十屆人大常委會第二十一次會議通過了《武漢市人大常委會關于加快“武漢n 配套設施日益完備隨著南湖花園城的逐步成熟，帶動了片區(qū)配套的日益完備。n 建筑風格豐富南湖片區(qū)的住宅建筑風格近年來發(fā)生了很大改變，逐漸從單一的歐式風格向多元化方向發(fā)展。南湖片區(qū)占據(jù)自然資源和地理位置（距離高校/中心區(qū)的實際距離不遠）兩項優(yōu)勢，由于近年來高校教師收入大幅提升，高科技行業(yè)、科研院所從業(yè)人員收入較高，南湖片區(qū)、尤其是南湖水域周邊的房地產(chǎn)開發(fā)具備一定的潛力。從市場來看，盡管該項目的銷售不如人意，但麗島花園對真正的“南湖”居住區(qū)起到了巨大的引導作用。過去武漢人一致認為的“鄉(xiāng)下”，在今天已經(jīng)得到許多武漢人的認可。 1999年，由紅桃K集團下屬的武漢聯(lián)合置業(yè)房地產(chǎn)公司開發(fā)的麗島花園入市，項目緊鄰珞獅南路、南湖北岸，成為真正意義上的“南湖概念”。該片區(qū)過去以大規(guī)模開發(fā)低價位商品住宅為特征，解決了眾多收入不高家庭的居住條件較差問題，在普通市民心目中與漢口的百步亭、常青花園類似，都屬于工薪階層所關注的購房熱點。（2）、熱點區(qū)域綜合分析1）、南湖片區(qū)談到南湖居住區(qū)，武漢人首先想到是深寶安開發(fā)的南湖花園片區(qū)。而硚口更是出現(xiàn)全面負增長，可能需要一些外力的作用才能夠有所好轉(zhuǎn)。同處漢口的江漢區(qū)需求總量有所上升，但由于價格不能有效提升，供需出現(xiàn)分歧。2002年，隨著區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展趨勢的進一步明晰，市場回復到快速發(fā)展的軌道，呈現(xiàn)處令人振奮的發(fā)展態(tài)勢。住宅市場的另一亮點無疑是以“中國*光谷”的開發(fā)為契機振翅欲飛的洪山區(qū)。數(shù)據(jù)顯示，由于包括原基數(shù)較低等因素的綜合作用，東西湖區(qū)呈現(xiàn)與總體市場脫離的走勢，2000年，其需求指標未被大勢有效拉動，但2001年，其銷售面積、金額、價格均呈大幅上揚態(tài)勢，推動該片區(qū)成為近年來武漢市全市范圍內(nèi)耀眼的片區(qū)開發(fā)明星。其中，武昌區(qū)在近年來顯示了最為穩(wěn)健的發(fā)展過程，同時顯示了強烈的需求結構調(diào)整的勢頭，在經(jīng)歷了2002年的房價的提升之后，武昌區(qū)實際已成為武漢市成交平均房價最高的區(qū)域。同時，青山、硚口、江漢三區(qū)的住宅總投資在2002年出現(xiàn)負增長，其中，硚口、青山在過去的三年中有兩年出現(xiàn)下滑，屬于少人問津的區(qū)域；江漢區(qū)出現(xiàn)的下滑，如果結合需求的分析，可能與其區(qū)域購房人群的取向有關（在需求大幅增長的情況下，價格持續(xù)兩年小幅下跌），使開發(fā)商缺少在該區(qū)域開發(fā)的積極性。區(qū)域房地產(chǎn)市場分析（1）、行政區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢分析與全市總體發(fā)展相協(xié)調(diào)，各行政區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)、銷售呈現(xiàn)出與區(qū)域經(jīng)濟一致的發(fā)展趨向。青山區(qū)的住宅總體水平提高尚需時日。盡管該區(qū)各項指標均不在前列，但其人均可支配收入高居全市之首，即使不考慮其發(fā)展?jié)摿Γ云洮F(xiàn)有土地成本進行開發(fā)，應當有相當?shù)睦麧櫩臻g。放遠眼光，硚口區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展應當具備一定的潛力，如果對漢口其它地區(qū)的輻射能夠有效展開，其房地產(chǎn)開發(fā)的潛力尚可挖掘。由于漢口城區(qū)較老，市民的居住條件較差，居民改善居住條件的要求迫切，這樣的相對穩(wěn)定的潛在需求支持了后湖、金銀湖片區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的熱潮，具有一定的合理性。兩區(qū)不僅具有名列前茅的城區(qū)人均可支配收入，同時固定資產(chǎn)投資額也非常靠前，武昌區(qū)的消費品零售總額遠遠高于作為商業(yè)中心的漢口任何一區(qū)（但小于漢口三區(qū)之和），洪山區(qū)的GDP總量更處全市之首，其財政收入排名處于各區(qū)之末與其發(fā)展的政策取向密切相關，實際上將更有利于其經(jīng)濟長期、穩(wěn)定的發(fā)展步伐，武漢市居住熱點的光谷片區(qū)、南湖片區(qū)即是在此環(huán)境下形成的房地產(chǎn)熱點，符合區(qū)域發(fā)展的需要，而且發(fā)展的潛力很大?，F(xiàn)狀來看，突出的開發(fā)熱點有：武昌的南湖片區(qū)、光谷片區(qū)、漢口的后湖片區(qū)、東西湖的金銀湖片區(qū)、漢陽的沌口片區(qū)；除此五個片區(qū)以外，武昌的徐東/中北路沿線、漢口的西/北湖－金融街片區(qū)、姑嫂樹－楊汊湖一帶也顯示出較強的活力；而一些老牌的大型居住片區(qū)如漢口的常青花園，百步亭花園一帶，由于長期建設形成的成熟配套和較低的價位，仍然是普通市民購房的優(yōu)先選擇。從武漢市住宅市場的供需機構變化看，在目前的階段介入中高端市場，潛力巨大。在市場發(fā)展的成熟階段，由于中高檔樓盤獲利豐厚，使市場供給越來越大，此時的該類樓盤的價格走向趨于弱勢，體現(xiàn)在市場價格上甚至可能出現(xiàn)價格的下調(diào)（或提升緩慢、或持平），在這樣的發(fā)展階段，新樓盤繼續(xù)定位在中高檔，風險較大。三年來，在需求及其增長方式的作用下，％。2002年，從宏觀層面看，經(jīng)過供需兩方面的充分磨合，加上武漢市關于土地供給政策的調(diào)整，觸發(fā)了需求對較高品質(zhì)樓盤的認可，％的情況下，市場以量、價齊升的方式展開，％，市場對住宅的有效需求開始出現(xiàn)大規(guī)模的結構調(diào)整；從微觀上看，由于市場上逐步出現(xiàn)了高品質(zhì)樓盤的購買者，其親密人群對該類產(chǎn)品的認識逐漸加強，對這種生活方式的選擇逐漸認可，居民對住宅的要求從重“量”向重“質(zhì)”演化，這也使得統(tǒng)計意義的需求結構變化成為必然。2000年，由于市場拐點的作用，需求的增長以在舊有住宅品質(zhì)的基礎上大幅加量的方式展開，％的基礎上，％，居民對居住條件的提升以居住面積的擴大為主（盡管在此時，從房地產(chǎn)開發(fā)的角度看已經(jīng)開始出現(xiàn)住宅開發(fā)結構的大幅變化）。其中，2000年、2002年增幅較大。居民對住房的有效需求，通過房產(chǎn)預售/銷售得到體現(xiàn)。 圖23 年度單位施工面積平均投資額武漢市住宅總體市場處于品質(zhì)提升的階段，從整體住宅市場來看，結構調(diào)整還將持續(xù)一定的時間，從后文對需求的分析看，這樣的調(diào)整順應了市場的潛在需求，逐漸被市場認可。（1）、市場供給住宅的發(fā)展態(tài)勢呈現(xiàn)出與總體市場略微不同的特點：表24 19992002年住宅供給指標　住宅投資住宅施工住宅新開工住宅竣工(億元)增幅(萬平米)增幅(萬平米)增幅(萬平米)增幅2002%%%%2001%%%%2000%%%%1999%%%%從住宅開發(fā)的數(shù)據(jù)看，其投資一直保持了較為穩(wěn)定的增長，即使是在宏觀調(diào)控尚未結束的1999年，住宅投資依然保持了穩(wěn)健的上升勢頭。武漢市房地產(chǎn)住宅市場分析在武漢市房地產(chǎn)總體市場的發(fā)展中，住宅的開發(fā)逐步成為主流，在總投資、總施工面積、新開工面積、總竣工面積四項主要指標中，住宅的所占百分比均不斷提高。 經(jīng)過幾年的發(fā)展，武漢市的房地產(chǎn)市場日趨成熟，近期來，呈現(xiàn)了如下特點：n 外地品牌發(fā)展商紛紛進入武漢；n 產(chǎn)品和營銷創(chuàng)新意識不斷增強；n 大盤項目頻頻亮相；n 市區(qū)精品中小項目成為新亮點；n 別墅市場異軍突起。我們將在后文的住宅領域分析中著重分析住宅的價格變化趨勢，這對金水岸住宅項目也更具意義。與銷售金額同步提高的，是全市的銷售/預售面積。2）、市場需求房地產(chǎn)市場的有效需求，通過預售/銷售金額最直接的體現(xiàn)出來。新開工面積： 2000年，％，顯示當年由于市場好轉(zhuǎn)造成的供給的增加以加量的方式展開（總體來看，單位面積投資額的變化不大）；而2001年，％，顯示了與施工總體面積指標相一致的趨勢——即市場供給開始發(fā)生較大規(guī)模的結構性轉(zhuǎn)變——單位面積的投資額增大；2002年，其增幅再度上升，結合施工面積的變化趨勢，可以推斷在開發(fā)結構繼續(xù)轉(zhuǎn)化的同時，市場在此基礎上開始放量。施工面積：與總投資的上升趨勢不同，施工面積增幅除2000年保持較高的增幅外，2002002均保持相對較低的增幅。隨總體市場環(huán)境的變化，武漢市房地產(chǎn)市場自1999年開始出現(xiàn)轉(zhuǎn)機，且在2000年以突變的方式展開 —— 1999年，％，總投資增長11％，%，近年來，武漢市房地產(chǎn)市場的供給總體上呈現(xiàn)了穩(wěn)定、持續(xù)的上升趨勢。所有這些變化，極大的推動了武漢房地產(chǎn)二級市場的快速發(fā)展。168。 個人成為住房市場消費主體：99年以后達到87％以上；168。 存量房買賣交易額增加、市場日趨活躍；2002年，存量房成交55622套，分別同比增長8％、26％、39％；而這樣的增長，是在2001年較2000年分別增長20％、1