【正文】 6。 占地面積:200余畝216。 開發(fā)商：徐州港彭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司216。 項(xiàng)目地址：銅山新區(qū)黃河路、圭山路(中醫(yī)院西20米)216。3）淺析本案一期規(guī)劃為多層，雖然拉低了別墅的檔次，但一期先占有市場(chǎng)的做法，值得借鑒；小區(qū)周邊有大型的成熟社區(qū)（風(fēng)華園）以及大學(xué)城，這將為本案提供各種不同層次的客源，在小區(qū)本身定位也是針對(duì)不同層次的客戶；另外小區(qū)緊鄰三環(huán)線，在出行方便的同時(shí)，也較為嘈雜。216。 會(huì)所：1000多平方米(位于別墅區(qū))216。 優(yōu)惠度：未定216。 均價(jià)：未定216。 面積范圍：疊加185200㎡、聯(lián)排230㎡、雙拼280㎡216。 入市時(shí)點(diǎn)：一期公寓預(yù)計(jì)年底推出、二期別墅05年下半年推出216。二期100畝規(guī)劃為雙拼、聯(lián)排、疊加別墅(共計(jì)30余棟、其中：疊加有20幾棟約100套、聯(lián)排4至6棟約20套、其余為雙拼約12套)216。雙拼、聯(lián)體、疊加別墅216。 綠化率：40%216。 總建規(guī)模：㎡(不含公建)216。 開發(fā)商：徐州山水人家房地產(chǎn)開發(fā)有限公司216。 項(xiàng)目地址：南三環(huán)、泉山森林公園東側(cè)（風(fēng)華園斜對(duì)面）216。本案有以下幾點(diǎn)值得關(guān)注：u 案名：“久隆鳳凰城”將開發(fā)商品牌與項(xiàng)目所處的區(qū)位有機(jī)的結(jié)合起來,既體現(xiàn)開發(fā)商品牌,又挖掘項(xiàng)目所在地鳳凰山的效應(yīng).u 規(guī)劃:1500畝的超級(jí)大盤規(guī)劃至關(guān)重要,整體規(guī)劃既體現(xiàn)樓盤品質(zhì)又符合市場(chǎng)需求。 營銷主題：歐典山水高檔社區(qū)、財(cái)富領(lǐng)袖時(shí)尚生活2）交通 本案距市中心的車程在20分鐘左右，小區(qū)對(duì)面為11終點(diǎn)站，小區(qū)將來有免費(fèi)班車直達(dá)市區(qū)。 賣點(diǎn)提煉：開發(fā)商品牌、超大社區(qū)、高品質(zhì)規(guī)劃、社區(qū)景觀、依山伴水更突出別墅的原味、完善的配套、200畝活水源、面積落點(diǎn)小、單價(jià)低等均是本案賣點(diǎn)。216。 物業(yè)管理：久隆集團(tuán)216。 優(yōu)惠度：一次性付款4%，按揭3%； 216。 單價(jià)范圍：二期：聯(lián)排22802780RMB/㎡、雙拼36003800RMB/㎡、獨(dú)棟44005800RMB/㎡216。 銷售進(jìn)度：一期剩余三套獨(dú)棟、二期熱銷中（60%）、三期內(nèi)部認(rèn)購（40套）216。 入市時(shí)點(diǎn)：一期03年底、二期04年6月、三期目前內(nèi)部認(rèn)購216。216。 規(guī)劃：別墅共分四期開發(fā)，每期均有獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排三種物業(yè)形態(tài)。 綠化率：60%216。 占地面積：1500㎡216。 企劃營銷：久隆集團(tuán)下屬營銷公司216。 銷售電話：05163539503539203539728216。個(gè)案分析久隆鳳凰城1）基本資料216。價(jià)格分布分析通過分析可以得出新區(qū)別墅總價(jià)：疊加32萬、聯(lián)排60萬、雙拼100萬、獨(dú)棟110170萬。久隆鳳凰城所規(guī)劃的別墅均較經(jīng)濟(jì)適用，因而面積落點(diǎn)較小，主要反映在獨(dú)棟的面積上。物業(yè)類型分析 新區(qū)板塊別墅市場(chǎng)中：以聯(lián)排和疊加為主要產(chǎn)品，占到77%；雙拼和獨(dú)棟所規(guī)劃的數(shù)量也占一定比例。以下為新區(qū)別墅的分析，結(jié)合實(shí)際情況，采集數(shù)據(jù)的樣本為：久隆鳳凰城、嘉慧園、泉山美墅。 三、細(xì)分物業(yè)簡(jiǎn)述 疊加u 市場(chǎng)供應(yīng)量：180套左右u 主要分布區(qū)域：新區(qū)板塊u 主力總價(jià)范圍：32萬u 主力面積：185200㎡u 單價(jià)：1700 RMB/㎡左右u 代表樓盤：嘉慧園 由于目前僅嘉慧園推出疊加別墅有明確的價(jià)格，其本身品質(zhì)不高，單價(jià)偏低；因而徐州有品質(zhì)的疊加別墅有一定的市場(chǎng)空白點(diǎn)。一棟洋房及太陽花園二、徐州別墅區(qū)域分布研究 根據(jù)前期市場(chǎng)調(diào)查的數(shù)據(jù)，以下分析的采樣的樣本為：久隆鳳凰城、嘉慧園、泉山美墅、逸山花園、湖森堡、中匯怡心別墅。一棟洋房 05年1年左右100畝左右聯(lián)排、雙拼、獨(dú)棟 生地云龍湖西岸板塊 太陽花園一棟洋房、太陽花園 傳統(tǒng)的別墅供應(yīng)區(qū)域供應(yīng)量較小，如：鳳鳴沿線、云龍湖西岸，僅湖森堡處于預(yù)熱階段，其它樓盤處于尾盤狀態(tài)。一、徐州別墅市場(chǎng)綜述 新區(qū)成為別墅開發(fā)熱點(diǎn)、傳統(tǒng)別墅區(qū)域供應(yīng)萎縮目前徐州在建、在售別墅集中在銅山新區(qū)，而該區(qū)域也是徐州未來重點(diǎn)發(fā)展的方向，且新區(qū)還有一定量的別墅用地儲(chǔ)備。鳳鳴路板塊 地理范圍為鳳鳴路沿線區(qū)域，代表樓盤有：陽光森林半山別墅、一棟洋房。云龍湖西岸板塊 地理范圍為云龍湖以西地區(qū)，代表樓盤有：湖森堡、南湖二、徐房指數(shù)2004年三季度徐房指數(shù)為2193點(diǎn)，比上季度上漲26點(diǎn)，%(基期為2003年三季度,基期指數(shù)為2000點(diǎn))徐州分區(qū)均價(jià)表徐房住宅均值1854RMB/㎡%中心區(qū)住宅均值2604 RMB/㎡%東區(qū)住宅均值1392 RMB/㎡%南區(qū)住宅均值2270 RMB/㎡%西區(qū)住宅均值1933 RMB/㎡%北區(qū)住宅均值1316 RMB/㎡%從徐房指數(shù)走勢(shì)圖可以看上，徐州房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格總體走勢(shì)平穩(wěn)，價(jià)格會(huì)隨著宏觀調(diào)控及市場(chǎng)淡、旺季小幅波動(dòng)。 房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展離不開金融的支持，在目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)資金鏈中，商業(yè)銀行基本參與了房地產(chǎn)開發(fā)的全過程，直接或間接的承受了房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)，銀行界應(yīng)密切關(guān)注本次加息對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，及時(shí)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。商品房預(yù)（銷）情況：2004年三季度的商品房住宅批準(zhǔn)預(yù)（銷）。其主要表現(xiàn)為：第三季度土地市場(chǎng)供應(yīng)沒有明顯減少，但新增房地產(chǎn)投資減少，房屋銷售量有所萎縮，部分區(qū)域的商品房?jī)r(jià)格有明顯上升；開發(fā)企業(yè)注重樓盤品牌意識(shí)、創(chuàng)新意識(shí)，同時(shí)房地產(chǎn)產(chǎn)品理念設(shè)計(jì)、小區(qū)環(huán)境設(shè)計(jì)，物業(yè)管理意識(shí)也得到加強(qiáng)?！谡衽d老工業(yè)基地的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，隨著江蘇省整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的帶動(dòng)，徐州優(yōu)越的交通環(huán)境所帶來的經(jīng)濟(jì)活力以及政府積極、開放的政策，可以預(yù)見在未來幾年徐州的經(jīng)濟(jì)將進(jìn)入快速發(fā)展階段，在第二產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展發(fā)展的同時(shí)，第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將為徐州經(jīng)濟(jì)作出重大的貢獻(xiàn)，這些都將為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造很好的外部環(huán)境。宏觀環(huán)境研判：——徐州的經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有北方工業(yè)城市的顯著特點(diǎn)：持續(xù)、穩(wěn)定增長(zhǎng)，但活力較為缺乏，發(fā)展的速度較為緩慢。今年前三季度，%。2)、居民消費(fèi)傾向下降。1—，%，%，存在問題1)、高低收入戶間的差距繼續(xù)擴(kuò)大。食品支出占消費(fèi)性支出的比重（恩格爾系數(shù)）%%。5)、食品消費(fèi)比重繼續(xù)下降食品消費(fèi)繼續(xù)呈現(xiàn)“主食為輔，副食為主”的特征，食品支出注重營養(yǎng)，恩格爾系數(shù)下降。%。由于通訊信息產(chǎn)品的快速發(fā)展，層出不窮的新產(chǎn)品大大地刺激了消費(fèi)者的消費(fèi)欲望，加之今年通信部門競(jìng)爭(zhēng)激烈，百姓得到了實(shí)惠，1—，%。3)、交通與通信消費(fèi)快速增長(zhǎng)　　城市改造步伐的加快，城市規(guī)模的不斷擴(kuò)大，公交線路的不斷完善，人們出行更多的選擇公共交通，而方便快捷的出租車更受到了廣大市民的歡迎。同時(shí)越來越多的成年人也在自我充電，學(xué)電腦、學(xué)英語、學(xué)駕駛等已成為眾多市民的選擇。2)、教育文化娛樂服務(wù)支出增幅較大　　隨著居民生活質(zhì)量的提高，物質(zhì)生活的日益豐富，社會(huì)的競(jìng)爭(zhēng)也日趨激烈，愈來愈多的人們對(duì)“知識(shí)創(chuàng)造財(cái)富”有了更深的理解。1)、醫(yī)療保健支出增長(zhǎng)最快　　隨著收入水平的不斷提高，城市居民的保健意識(shí)在逐步加強(qiáng)，特別是 “非典”的影響，居民家庭的生活習(xí)慣趨向理性，人們?cè)诩訌?qiáng)鍛煉，提高體質(zhì)的同時(shí)，不少市民更是采取購買和服用各種保健品來提高免疫力，保健品、營養(yǎng)品消費(fèi)大增，致使前三季度，居民家庭醫(yī)療保健費(fèi)用大幅增加，%。調(diào)查資料顯示：1—，%。城市居民人均可支配收入增幅居全省第十位。5)、居民收入水平位居全省第七　　2004年1—9月份，徐州城市居民收入水平位居全省第七。調(diào)查資料表明：%，；%。今年前三季度，%，%，所以拉動(dòng)作用較小。二是為了加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展，擴(kuò)大就業(yè)渠道，今年以來徐州制定了一系列鼓勵(lì)和促進(jìn)私營個(gè)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的優(yōu)惠政策，使得徐州私營個(gè)體經(jīng)濟(jì)有了良好的發(fā)展，為提高徐州居民收入和擴(kuò)大就業(yè)提供了機(jī)會(huì)。增長(zhǎng)的主要原因：市政府積極推行一系列有力的措施，在去年基礎(chǔ)上再次提高企業(yè)最低工資標(biāo)準(zhǔn)和工資指導(dǎo)線；加強(qiáng)對(duì)勞動(dòng)政策執(zhí)行情況的檢查和監(jiān)督；機(jī)關(guān)事業(yè)單位年度考核晉級(jí)。從收入來源看，工薪收入增長(zhǎng)較快，經(jīng)營凈收入高速增長(zhǎng)，是拉動(dòng)可支配收入增長(zhǎng)的主要原因。但營運(yùn)公交車還需改善，行車路線和車次規(guī)劃需優(yōu)化設(shè)置。需要改造的力度較大?！春Ｂ?、黃河南路、建國路、湖北路、中山路、西安路、復(fù)興路以及二環(huán)線、三環(huán)線等主干道縱橫交錯(cuò)，構(gòu)成了徐州市區(qū)的交通網(wǎng)絡(luò)，這些道路基本都已完成改造，路況較好，行車方便。 ——國內(nèi)一級(jí)航空干線大型民航空港──徐州觀音機(jī)場(chǎng)，已開通至北京、上海、廣州、深圳、廈門、沈陽、大連、哈爾濱、成都、昆明等航線，并積極發(fā)展海外專、包機(jī)業(yè)務(wù)；大郭莊聯(lián)航機(jī)場(chǎng)也可起降大中型客機(jī)，已開通至北京、惠州航線——徐州內(nèi)河航運(yùn)發(fā)達(dá)，有黃金水道之稱的京航大運(yùn)河傍城而過，沿線有邳州、萬寨等4 個(gè)內(nèi)河大港，年吞吐量2000多萬噸。——徐州境內(nèi)有國道5條，省道20條，其中一級(jí)公路 500余公里，二級(jí)公路714公里。京滬、隴海鐵路在此交匯，京、杭大運(yùn)河傍城而過，為全國重要水陸交通樞紐和東西、南北經(jīng)濟(jì)聯(lián)系的重要“十字路口”。據(jù)第四次人口普查資料，%，另外還有回、苗、布依、滿、蒙古、土家等４９個(gè)少數(shù)民族，％，其中尤以回族人口居多。人口狀況——，%。這里是上古養(yǎng)生學(xué)家彭祖的封地，漢代開國皇帝 劉邦的故里，西楚霸王項(xiàng)羽的舊都，具有深厚的歷史文化積淀。四、人文環(huán)境歷史沿革——“自古彭城列九州，龍爭(zhēng)虎斗幾千秋”。10月末，%。%；，%。,%。1—10月份，%，%。從各大類分類價(jià)格看，食品類、煙酒及用品、衣著類、醫(yī)療保健和個(gè)人用品、娛樂教育文化用品及服務(wù)類、居住類價(jià)格較上年同月有所上漲，%、%、%、%、%%,家庭設(shè)備用品及維修服務(wù)、交通和通訊價(jià)格比去年同期有所下降。%，創(chuàng)今年以來新高?！　∈袌?chǎng)物價(jià)繼續(xù)攀升。居民收入穩(wěn)步提高 市場(chǎng)物價(jià)繼續(xù)攀升　　城鎮(zhèn)居民家庭收入穩(wěn)步提高。1