【正文】 戶型 建筑面積 : ㎡ 2室 2廳 1衛(wèi) B1戶型 建筑面積 : ㎡ 2室 2廳 1衛(wèi) 三居室戶型： A A2戶型 建筑面積 : ㎡ 3室 2廳 2衛(wèi) A1 A21戶型 建筑面積 : ㎡ 3室 2廳 2衛(wèi) C2戶型 建筑面積 : ㎡ 3室 2廳 2衛(wèi) C21戶型 建筑面積 : ㎡ 3室 2廳 2衛(wèi) C1戶型 建筑面積 : ㎡ 3室 2廳 2衛(wèi) C11戶型 建筑面積 : ㎡ 3室 2廳 2衛(wèi) D、 D1戶型 建筑面 積 : ㎡ 3室 2廳 2衛(wèi) 裝修標準： 精裝修（按標準裝修交房） 交房時間： 2020 年底， 2020 年初 銷售情況： 正在接受咨詢，將于 8 月中旬開盤，目前進行排號。在社區(qū)總體規(guī)劃中，該項目的景觀規(guī)劃由于總體占地規(guī)模的影響，顯得更為緊湊，對物業(yè)品質(zhì)有不利的影響。由于采用“ W”型布局， 02號樓更為擁擠。 存在問題：萬科朗潤園除萬科物業(yè)品牌與建筑特色賣點外，并無其他特色賣點。奧林匹克花園的商業(yè)遙相呼應，為社區(qū)生活提供便利。 社區(qū)配套：萬科春天大道旁， 01 號樓緊靠光華大道 ，物業(yè)形態(tài)為多層住宅，附有社區(qū)底商； 02號樓正對仁和奧林匹克花園在旁邊 建筑規(guī)模： 占地面積 ： 64畝 總建筑面積： ， 其中： 住宅建筑面積：約 108000㎡ 商業(yè)建筑面積： 1500㎡ 總套數(shù)： 992套 規(guī)劃用途： 普通住宅、社區(qū)底商 銷售價格： 起價： 3750元 /㎡ 均價： 4000元 /㎡ 最高價： 4950元 /㎡ 戶型面積： 兩居室戶型： A、 Aa戶型 建筑面積 :87㎡ 2室 2廳 1衛(wèi) D、 Da戶型 建筑面積 :84㎡ 2室 2廳 1衛(wèi) 三居室戶型： B、 Ba、 B1a 戶型 建筑面積 125 ㎡ 3 室 2 廳 2 衛(wèi) C、 Ca 戶型 建筑面積 :118㎡ 3 室 2 廳 2 衛(wèi) C2a 戶型 建筑面積 :121㎡ 3室 2廳 2衛(wèi) 裝修標準： 清水房標準 交房時間： 2020年年底 銷售情況： 2號樓已開始銷售， 3號樓尚未開盤 項目綜合評價： 萬科 二、萬科朗潤園的社區(qū)底商也只能提供較少的補充。春天大道也僅僅只有社區(qū)配套會所，項目旁的建信 存在問題 ： 在高品質(zhì)、高標準開發(fā)的同時，也必然導致樓盤整體價格普遍高于同區(qū)域其他 樓盤。 ③戶型設(shè)計較為合理，動靜分明，很好的解決通風采光不太好的問題。春天大道 分批次進行開盤，至 2020年 8 月別墅與已放量物業(yè)已基本售磬，銷售情況較為理想；能有如此銷售情況主要有以下原因： ①自然環(huán)境優(yōu)美、景觀好：可俯視江安河畔美麗江景；社區(qū)內(nèi)有別墅物業(yè)，使得整個小區(qū)的環(huán)境更為清幽，周邊綠色植被也比較多。作為獨立的生活小區(qū)，其擁有區(qū)域濃厚的生活氛圍，和較完善的生活機能；區(qū)內(nèi)多個生活小區(qū)相輔相成，人氣聚升。春天大道是由成都春天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資開發(fā)，周邊環(huán)境優(yōu)美，緊鄰江安河，并引江安河之水營造項目活水景觀。 一、仁和這些項目一方面是本項目的營銷推廣的競爭對手，另一方面則與本項目一起營構(gòu)成熟的住宅小區(qū)的區(qū)域氛圍，形成板塊的整體吸引力。朗潤園、珠江國際花園、西花汀、泰基?花溪谷、香瑞湖 第三節(jié) 區(qū)域 個案調(diào)查 目前，在項目周邊光華大道區(qū)域有仁和物質(zhì)需求也會日漸增多，為了滿足居民的日常生活需求，部分大型的生活超市及一些專賣場將會進駐本區(qū)域。 區(qū)域內(nèi)設(shè)施主要是為滿足居民日常生活的小型購物場所及小型娛樂場所。光華大道總長 15 公里左右，寬 50 米，雙向 8 車道，道路設(shè)計時速 60 公里，光華大道的開通使業(yè)主出行更為方便。目前外光華片區(qū)樓盤開發(fā)如火如荼，該區(qū)域成為追求舒適生活和自然原生態(tài)環(huán)境的購房者心目中理想的居住區(qū)域。片區(qū)內(nèi)樓盤以花博會展館為依托，借助周邊大面積的生態(tài)公園和江安河形成一個生態(tài)社區(qū)。 第三節(jié) 區(qū)域結(jié)構(gòu)調(diào)查與城市發(fā)展規(guī)劃調(diào)查 一、地理位置及概況 光華大道片區(qū)是位于溫江境內(nèi)，依托光華大道沿線發(fā)展起來的新興居住片區(qū)。 城北房地產(chǎn)市場分析 隨著北新干線的通車，成都樓市向北擴展的步伐越來越快。 城西房地產(chǎn)市場趨勢分析 隨著浣花溪風景區(qū)、光華片區(qū)和羊西線片區(qū)的強力帶動，城西的土地和居住價值近年來也持續(xù)得以回歸。目前城中房源充足，曦城、皇后國際公寓、 CLUB雕墅、錦天 國際、 78號觀邸陸續(xù)推出；集英嶺、西錦國際等備受關(guān)注的樓盤也將在下半年陸續(xù)推出。但上半年亮相的樓盤均價在 70008000元 /㎡左右 。實力品牌開發(fā)商的相繼進駐、相互競爭，使得片區(qū)的老舊形象徹底顛覆，區(qū)域價值迅速得到提升。建設(shè)路區(qū)域樓市的崛起與爆發(fā)，無疑為老城東工業(yè)區(qū)的發(fā)展和二次騰飛奏響了時代最強音。 80120 ㎡的套 套 3 戶型是目前主力購房群體最需要的。而電梯公寓則向著越來越高的方向發(fā)展。 （ 3）產(chǎn)品類型：電梯公寓成為絕對主導 電梯公寓已經(jīng)不僅僅限于主城區(qū)內(nèi)，三環(huán)外和郊區(qū)也不斷涌現(xiàn)大批的電梯公寓項目，特別是城南三環(huán)外和城西三環(huán)外的區(qū)域；郊區(qū)則以華陽和郫縣較為明顯。 （ 2）推盤：分批次 /分棟推出產(chǎn)品 多數(shù) 06 年駐足觀望的開發(fā)商都在 07年推出了自己的項目。相對于06 年不斷被刷新的土地拍賣紀錄， 07 年千畝大盤在逐漸淡出，這意味著成都樓市的發(fā)展越來越理性，開發(fā)商拿地的機會越來越均等，中小開發(fā)商也有了更多的機會。供應量大于銷售量，供求關(guān)系比較緩和。 二、成都市 2020 年 16月商品房市場情況 2020 年 16 月商品房供需統(tǒng)計 2020年 16月，成都市五城區(qū)供應商品房 ，與去年同期的 度達 %；成交商品房 ，總體市場呈現(xiàn)供銷兩旺勢頭。但部分港資和外資進成都拍地的開發(fā)進度都不理想，產(chǎn)品千呼萬喚出不來。部分有基金或巨資背景的外來企業(yè)熱衷拍地，但開發(fā)節(jié)奏遲緩。其中，像香港嘉里、信和、重慶金科、河南鑫苑、福建六建、中天盈等首次奪地入市的外來開發(fā)商與日俱增。溫江、郫縣、新都可拍到 200 多萬元至 400 萬元 /畝，彭州也可拍至 8090 萬元 /畝。由于開發(fā)商占有土地資源的欲望強烈，新資本進入瞄準的重點也是大宗地塊，從而形成大家都繞開小且貴的主城區(qū)地塊而到近郊圈層爭地的從眾 格局，且凡是上百畝至數(shù)百畝的較大塊土地，成交價都大大高于起拍價。 熱點區(qū)域領(lǐng)跑房地產(chǎn)市場 在市政府“向東向南”等新城區(qū)發(fā)展規(guī)劃引導下，國際城南、中產(chǎn)城東、北部新城、大城西溫江、成都西部新中心郫縣、地鐵沿線等有題材的區(qū)域板塊土地炙手可熱。據(jù)統(tǒng)計，今年上半年土地成交均價比去年同期有較大幅度上漲，其中，成都市六城區(qū)土地供應 50 宗共 3518 畝，成交 46宗，共 3322畝，僅 4 宗 196 畝商業(yè)用地由于區(qū)域環(huán)境不成熟而流標，其 92％的成交宗數(shù)比也創(chuàng)下歷史最高 。其中，外來開發(fā)商拿走七成土地，并且今年 1~7 月的 92%成交宗數(shù)比創(chuàng)歷史新高。 第二節(jié) 成都房地產(chǎn)市場分析 一、成都市 2020 年 17月土地市場分析 今年上半年全國樓市一片大漲，而接下來樓市又將呈現(xiàn)出怎樣的發(fā)展趨勢？先于樓市的土地市場歷來是房產(chǎn)行情的風向標，土地市場的走勢曲線也將反映 出未來一段時間房產(chǎn)的波動趨勢。 □政策解讀： 央行的上述表態(tài)，是源于以大摩、德銀為代表的國際投行也開始把投資觸角伸向二線城市的房地產(chǎn)市場，在外資源源流入之時，國內(nèi)房地產(chǎn)價格也呈現(xiàn)出水漲船高的攀升態(tài)勢。 央行發(fā)布信貸投向指引 嚴控外商投資內(nèi)地房市 繼商務部今年 3 月發(fā)文要求嚴格限制外商投資房地產(chǎn)后，央行上?？偛?5月底公布的《上海市信貸投向指引（ 2020年修訂）》提出，金融機構(gòu)要控制對外商投資國內(nèi)房地產(chǎn)的信貸支持，這是央行首次以文件形式發(fā)表這一觀點。 汪光燾表示，各地方政府要按 照國務院的要求，重點滿足當?shù)鼐用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r位中小套型的普通商品房住房。可能政策有鼓勵市場現(xiàn)房銷售的意圖。 同時這一政策一旦落實并在全國推廣，會對過早預售樓盤、“快速滾動開發(fā)”的開發(fā)商資金鏈帶，這對開發(fā)周期和市場供給都會帶來影響。 所謂預售款專戶管理，是指將開發(fā)商在預售階段取得的房款統(tǒng)一存入一個銀行賬戶，開發(fā)商不得隨意支取、使用，只能在金融監(jiān)管部門的審核后提取用于本項目工程建設(shè)等所需的費用支出，如建筑工程款的支付。 同時要求特別要禁止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)、高爾夫球場、黨政機關(guān)和國有企事業(yè)單位新建培訓中心等項目用地。 政府工作報告談樓市 在今年的溫總理的政府工作報告中，房地產(chǎn)方面提出了四項樓市調(diào)控要點和五條土地管理內(nèi)容。 四、 2020 年 16月全國房地產(chǎn)市場政策分析 國務院強調(diào)：增加有效供給抑制過旺需求穩(wěn)定房價 中共中央政治局委員、國務院副總理曾培炎在聽取北京市房地產(chǎn)市場調(diào)控情況的匯報會議上指出：要增加供 給，引導需求，穩(wěn)定價格，規(guī)范市場，著力解決低收入家庭住房問題，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。 國務院新一輪土地規(guī)劃修編 死守 18億畝耕地底線 新一輪土地規(guī)劃（從 2020年到 2020年）修編，目前正按照國務院領(lǐng)導提出的“用 地要一分一厘算，而不是一分一畝”的要求加緊編制中，圍繞著如何守住 18 億畝耕地底線，各方正群策群力。 □動向解讀： 雖然政策對用地成本的影響不大，但卻給市場一個明確的信號 —— 嚴控新增用地，調(diào)控根本宗旨在于進一步緊縮“地根”，土地新政的出臺實施，將從預期上減少新增建設(shè)用地供應量。 中央“收緊地根” 工業(yè)用地將成為新調(diào)控重點 針對工業(yè)用地低成本過度擴張造成土地利用的反調(diào)控走勢，國土資源部和監(jiān)察部今年將聯(lián)合在全國開展工業(yè)用地執(zhí)法監(jiān)察，范圍是 2020年國務院 31號文件下發(fā)以來，各地工業(yè)用地招標拍 賣掛牌出讓情況。 嚴控土地成片出讓 防止企業(yè)圈地 4 月初，國土資源部副部長贠小蘇國家八部委房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪蝿訂T部署電視電話會議上表示：將嚴格控制土地出讓的地塊面積，對成片土地，由政府統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一進行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)后分塊出讓，防止企業(yè) 圈地、囤地；同時將進一步調(diào)整土地供應結(jié)構(gòu)，嚴控高檔公寓、低密度、大套型等高檔住宅用地，增加民生用地；要加大閑置土地處置力度。 三、 2020 年 16月土地政策分析 國土部：嚴抓系統(tǒng)內(nèi)部監(jiān)管 2020 年，監(jiān)察部將會同國土資源部等部委繼續(xù)加強對土地市場秩序的監(jiān)督檢查，繼續(xù)組織開展查處土地違法違規(guī)案件專項行動，督促地 方和有關(guān)部門認真貫徹落實中央宏觀調(diào)控政策，切實加強土地管理和調(diào)控。 職工低價獲單位售房應繳個稅 財政部和國家稅務總局日前聯(lián)合發(fā)布通知，明確單位低價向職工售房有關(guān)個人所得稅問題。 □政策解讀： 普遍而言，印花稅率此次上調(diào)僅 ‰對整個樓市影響不大，而且征收范圍只在一手市場，影響面更窄。由于這些公司此前拿地普遍價格低廉，這使得公司未來將會為此付出非常高昂的增值稅。此次稅收清算對于各家房地產(chǎn)開發(fā)商的影響不盡相同。 □政策解讀： 對于長期經(jīng)營房地產(chǎn)業(yè)務的企業(yè)而言，這部分成本的增加在可以承受的范圍之內(nèi)；而供求關(guān)系依然是影響房價的決定性因素，未來房價走勢還要從后期的供求情況來看，對于房價不會有直接影響。而土地增值稅稅率采用四級超率累進稅率。 二、 2020 年 16月稅收政策分析 國家清算土地增值稅 中央強化樓市調(diào)控決心 元月中旬，國家稅務總局正發(fā)了《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》，通知要求從 2 月 1 日起清算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅。