【正文】 、戶型觀景性、舒適性強。戶型設(shè)計也充分考慮動靜分區(qū)，合理利用有利地勢。社區(qū)配套：項目主體規(guī)劃為別墅區(qū)，社區(qū)配套相對較弱。采用現(xiàn)代歐式建筑風(fēng)格。在建筑上無太多的亮點。社區(qū)配套：由于靠近花博會與珠江國際花園，該項目的社區(qū)物業(yè)較為薄弱，僅有少量臨街商業(yè)。該項目對小區(qū)園林景觀打造比較注重，由區(qū)外、區(qū)內(nèi)、室內(nèi)三重風(fēng)景相互圍合滲透。西花汀總占地約100畝，由11層、18層、2024層電梯洋房疏落布局而成。最近有成功拍得花博會，也將有力推動該項目的發(fā)展。（2）一期電梯公寓公部分戶型為四房兩廳，整體布局比較緊促，主臥比較小。存在問題：（1）該樓盤社區(qū)配套較少。最近珠江地產(chǎn)已成功拍得花博會，這將有效促進該項目的增值。社區(qū)配套：該項目內(nèi)酒店式公寓中將引入酒店進行運營，在三期中已有家樂福意向性入駐。該項目集住宅、商業(yè)、酒店式公寓于一體，規(guī)劃最高達32層的精裝修住宅?；ú搪浜珗@西側(cè)建筑規(guī)模： 占地面積：60余畝總建筑面積：24萬平米總戶數(shù)：1200戶左右規(guī)劃用途：普通住宅、酒店式公寓、商業(yè)貿(mào)易銷售價格： 均價：42004800元/㎡戶型面積： 兩居室戶型：B戶型 建筑面積: ㎡ 2室2廳1衛(wèi) B1戶型 建筑面積: ㎡ 2室2廳1衛(wèi) 三居室戶型：AA2戶型 建筑面積: ㎡ 3室2廳2衛(wèi) A1A21戶型 建筑面積: ㎡ 3室2廳2衛(wèi) C2戶型 建筑面積: ㎡ 3室2廳2衛(wèi) C21戶型 建筑面積: ㎡ 3室2廳2衛(wèi) C1戶型 建筑面積: ㎡ 3室2廳2衛(wèi) C11戶型 建筑面積: ㎡ 3室2廳2衛(wèi) D、D1戶型 建筑面積: ㎡ 3室2廳2衛(wèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)： 精裝修（按標(biāo)準(zhǔn)裝修交房）交房時間： 2008年底，2009年初銷售情況： 正在接受咨詢，將于8月中旬開盤，目前進行排號。在社區(qū)總體規(guī)劃中，該項目的景觀規(guī)劃由于總體占地規(guī)模的影響，顯得更為緊湊，對物業(yè)品質(zhì)有不利的影響。由于采用“W”型布局，02號樓更為擁擠。存在問題：萬科朗潤園除萬科物業(yè)品牌與建筑特色賣點外，并無其他特色賣點。奧林匹克花園的商業(yè)遙相呼應(yīng)，為社區(qū)生活提供便利。社區(qū)配套：萬科春天大道旁，01號樓緊靠光華大道，物業(yè)形態(tài)為多層住宅，附有社區(qū)底商；02號樓正對仁和奧林匹克花園在旁邊建筑規(guī)模： 占地面積：64畝 總建筑面積：，其中：住宅建筑面積：約108000㎡商業(yè)建筑面積：1500㎡ 總套數(shù)：992套規(guī)劃用途：普通住宅、社區(qū)底商銷售價格： 起價：3750元/㎡均價：4000元/㎡最高價：4950元/㎡戶型面積： 兩居室戶型：A、Aa戶型 建筑面積:87㎡ 2室2廳1衛(wèi) D、Da戶型 建筑面積:84㎡ 2室2廳1衛(wèi) 三居室戶型：B、Ba、B1a戶型 建筑面積125㎡ 3室2廳2衛(wèi) C、Ca戶型 建筑面積:118㎡ 3室2廳2衛(wèi) C2a戶型 建筑面積:121㎡ 3室2廳2衛(wèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)： 清水房標(biāo)準(zhǔn)交房時間： 2008年年底銷售情況： 2號樓已開始銷售，3號樓尚未開盤項目綜合評價：萬科二、萬科朗潤園的社區(qū)底商也只能提供較少的補充。春天大道也僅僅只有社區(qū)配套會所，項目旁的建信存在問題：在高品質(zhì)、高標(biāo)準(zhǔn)開發(fā)的同時，也必然導(dǎo)致樓盤整體價格普遍高于同區(qū)域其他樓盤。③戶型設(shè)計較為合理，動靜分明，很好的解決通風(fēng)采光不太好的問題。春天大道分批次進行開盤，至2007年8月別墅與已放量物業(yè)已基本售磬，銷售情況較為理想；能有如此銷售情況主要有以下原因：①自然環(huán)境優(yōu)美、景觀好：可俯視江安河畔美麗江景；社區(qū)內(nèi)有別墅物業(yè)，使得整個小區(qū)的環(huán)境更為清幽，周邊綠色植被也比較多。作為獨立的生活小區(qū)，其擁有區(qū)域濃厚的生活氛圍，和較完善的生活機能；區(qū)內(nèi)多個生活小區(qū)相輔相成，人氣聚升。春天大道是由成都春天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資開發(fā)，周邊環(huán)境優(yōu)美，緊鄰江安河，并引江安河之水營造項目活水景觀。一、仁和這些項目一方面是本項目的營銷推廣的競爭對手，另一方面則與本項目一起營構(gòu)成熟的住宅小區(qū)的區(qū)域氛圍，形成板塊的整體吸引力。朗潤園、珠江國際花園、西花汀、泰基?花溪谷、香瑞湖第三節(jié) 區(qū)域個案調(diào)查目前，在項目周邊光華大道區(qū)域有仁和物質(zhì)需求也會日漸增多，為了滿足居民的日常生活需求，部分大型的生活超市及一些專賣場將會進駐本區(qū)域。區(qū)域內(nèi)設(shè)施主要是為滿足居民日常生活的小型購物場所及小型娛樂場所。光華大道總長15公里左右，寬50米，雙向8車道，道路設(shè)計時速60公里，光華大道的開通使業(yè)主出行更為方便。目前外光華片區(qū)樓盤開發(fā)如火如荼，該區(qū)域成為追求舒適生活和自然原生態(tài)環(huán)境的購房者心目中理想的居住區(qū)域。片區(qū)內(nèi)樓盤以花博會展館為依托，借助周邊大面積的生態(tài)公園和江安河形成一個生態(tài)社區(qū)。第三節(jié) 區(qū)域結(jié)構(gòu)調(diào)查與城市發(fā)展規(guī)劃調(diào)查一、地理位置及概況光華大道片區(qū)是位于溫江境內(nèi)，依托光華大道沿線發(fā)展起來的新興居住片區(qū)。城北房地產(chǎn)市場分析隨著北新干線的通車，成都樓市向北擴展的步伐越來越快。城西房地產(chǎn)市場趨勢分析隨著浣花溪風(fēng)景區(qū)、光華片區(qū)和羊西線片區(qū)的強力帶動，城西的土地和居住價值近年來也持續(xù)得以回歸。目前城中房源充足，曦城、皇后國際公寓、CLUB雕墅、錦天國際、78號觀邸陸續(xù)推出；集英嶺、西錦國際等備受關(guān)注的樓盤也將在下半年陸續(xù)推出。但上半年亮相的樓盤均價在70008000元/㎡左右。實力品牌開發(fā)商的相繼進駐、相互競爭，使得片區(qū)的老舊形象徹底顛覆，區(qū)域價值迅速得到提升。建設(shè)路區(qū)域樓市的崛起與爆發(fā)，無疑為老城東工業(yè)區(qū)的發(fā)展和二次騰飛奏響了時代最強音。80120㎡的套套3戶型是目前主力購房群體最需要的。而電梯公寓則向著越來越高的方向發(fā)展。（3）產(chǎn)品類型：電梯公寓成為絕對主導(dǎo)電梯公寓已經(jīng)不僅僅限于主城區(qū)內(nèi)，三環(huán)外和郊區(qū)也不斷涌現(xiàn)大批的電梯公寓項目，特別是城南三環(huán)外和城西三環(huán)外的區(qū)域；郊區(qū)則以華陽和郫縣較為明顯。（2）推盤：分批次/分棟推出產(chǎn)品多數(shù)06年駐足觀望的開發(fā)商都在07年推出了自己的項目。相對于06年不斷被刷新的土地拍賣紀(jì)錄，07年千畝大盤在逐漸淡出，這意味著成都樓市的發(fā)展越來越理性，開發(fā)商拿地的機會越來越均等，中小開發(fā)商也有了更多的機會。供應(yīng)量大于銷售量，供求關(guān)系比較緩和。二、成都市2007年16月商品房市場情況2007年16月商品房供需統(tǒng)計2007年16月，%；，總體市場呈現(xiàn)供銷兩旺勢頭。但部分港資和外資進成都拍地的開發(fā)進度都不理想，產(chǎn)品千呼萬喚出不來。部分有基金或巨資背景的外來企業(yè)熱衷拍地，但開發(fā)節(jié)奏遲緩。其中，像香港嘉里、信和、重慶金科、河南鑫苑、福建六建、中天盈等首次奪地入市的外來開發(fā)商與日俱增。溫江、郫縣、新都可拍到200多萬元至400萬元/畝，彭州也可拍至8090萬元/畝。由于開發(fā)商占有土地資源的欲望強烈，新資本進入瞄準(zhǔn)的重點也是大宗地塊，從而形成大家都繞開小且貴的主城區(qū)地塊而到近郊圈層爭地的從眾格局，且凡是上百畝至數(shù)百畝的較大塊土地，成交價都大大高于起拍價。熱點區(qū)域領(lǐng)跑房地產(chǎn)市場在市政府“向東向南”等新城區(qū)發(fā)展規(guī)劃引導(dǎo)下，國際城南、中產(chǎn)城東、北部新城、大城西溫江、成都西部新中心郫縣、地鐵沿線等有題材的區(qū)域板塊土地炙手可熱。據(jù)統(tǒng)計，今年上半年土地成交均價比去年同期有較大幅度上漲，其中，成都市六城區(qū)土地供應(yīng)50宗共3518畝，成交46宗，共3322畝，僅4宗196畝商業(yè)用地由于區(qū)域環(huán)境不成熟而流標(biāo)，其92％的成交宗數(shù)比也創(chuàng)下歷史最高。其中，外來開發(fā)商拿走七成土地，并且今年1~7月的92%成交宗數(shù)比創(chuàng)歷史新高。第二節(jié) 成都房地產(chǎn)市場分析一、成都市2007年17月土地市場分析今年上半年全國樓市一片大漲，而接下來樓市又將呈現(xiàn)出怎樣的發(fā)展趨勢？先于樓市的土地市場歷來是房產(chǎn)行情的風(fēng)向標(biāo)，土地市場的走勢曲線也將反映出未來一段時間房產(chǎn)的波動趨勢。 □政策解讀：央行的上述表態(tài)，是源于以大摩、德銀為代表的國際投行也開始把投資觸角伸向二線城市的房地產(chǎn)市場，在外資源源流入之時，國內(nèi)房地產(chǎn)價格也呈現(xiàn)出水漲船高的攀升態(tài)勢。央行發(fā)布信貸投向指引 嚴(yán)控外商投資內(nèi)地房市繼商務(wù)部今年3月發(fā)文要求嚴(yán)格限制外商投資房地產(chǎn)后，央行上?？偛?月底公布的《上海市信貸投向指引（2007年修訂）》提出，金融機構(gòu)要控制對外商投資國內(nèi)房地產(chǎn)的信貸支持，這是央行首次以文件形式發(fā)表這一觀點。汪光燾表示，各地方政府要按照國務(wù)院的要求，重點滿足當(dāng)?shù)鼐用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r位中小套型的普通商品房住房。可能政策有鼓勵市場現(xiàn)房銷售的意圖。同時這一政策一旦落實并在全國推廣，會對過早預(yù)售樓盤、“快速滾動開發(fā)”的開發(fā)商資金鏈帶，這對開發(fā)周期和市場供給都會帶來影響。所謂預(yù)售款專戶管理，是指將開發(fā)商在預(yù)售階段取得的房款統(tǒng)一存入一個銀行賬戶，開發(fā)商不得隨意支取、使用，只能在金融監(jiān)管部門的審核后提取用于本項目工程建設(shè)等所需的費用支出，如建筑工程款的支付。同時要求特別要禁止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)、高爾夫球場、黨政機關(guān)和國有企事業(yè)單位新建培訓(xùn)中心等項目用地。政府工作報告談樓市在今年的溫總理的政府工作報告中，房地產(chǎn)方面提出了四項樓市調(diào)控要點和五條土地管理內(nèi)容。 四、2007年16月全國房地產(chǎn)市場政策分析國務(wù)院強調(diào)：增加有效供給抑制過旺需求穩(wěn)定房價中共中央政治局委員、國務(wù)院副總理曾培炎在聽取北京市房地產(chǎn)市場調(diào)控情況的匯報會議上指出：要增加供給，引導(dǎo)需求，穩(wěn)定價格，規(guī)范市場，著力解決低收入家庭住房問題，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。國務(wù)院新一輪土地規(guī)劃修編 死守18億畝耕地底線新一輪土地規(guī)劃（從2006年到2020