【正文】 型觀景性、舒適性強(qiáng)。戶型設(shè)計(jì)也充分考慮動(dòng)靜分區(qū)，合理利用有利地勢(shì)。社區(qū)配套：項(xiàng)目主體規(guī)劃為別墅區(qū)，社區(qū)配套相對(duì)較弱。采用現(xiàn)代歐式建筑風(fēng)格。在建筑上無(wú)太多的亮點(diǎn)。社區(qū)配套：由于靠近花博會(huì)與珠江國(guó)際花園，該項(xiàng)目的社區(qū)物業(yè)較為薄弱，僅有少量臨街商業(yè)。該項(xiàng)目對(duì)小區(qū)園林景觀打造比較注重，由區(qū)外、區(qū)內(nèi)、室內(nèi)三重風(fēng)景相互圍合滲透。西花汀總占地約100畝，由11層、18層、2024層電梯洋房疏落布局而成。最近有成功拍得花博會(huì)，也將有力推動(dòng)該項(xiàng)目的發(fā)展。（2）一期電梯公寓公部分戶型為四房?jī)蓮d，整體布局比較緊促，主臥比較小。存在問(wèn)題：（1）該樓盤社區(qū)配套較少。最近珠江地產(chǎn)已成功拍得花博會(huì)，這將有效促進(jìn)該項(xiàng)目的增值。社區(qū)配套：該項(xiàng)目?jī)?nèi)酒店式公寓中將引入酒店進(jìn)行運(yùn)營(yíng)，在三期中已有家樂(lè)福意向性入駐。該項(xiàng)目集住宅、商業(yè)、酒店式公寓于一體，規(guī)劃最高達(dá)32層的精裝修住宅?；ú?huì)碧落湖公園西側(cè)建筑規(guī)模： 占地面積：60余畝總建筑面積：24萬(wàn)平米總戶數(shù)：1200戶左右規(guī)劃用途：普通住宅、酒店式公寓、商業(yè)貿(mào)易銷售價(jià)格： 均價(jià)：42004800元/㎡戶型面積： 兩居室戶型：B戶型 建筑面積: ㎡ 2室2廳1衛(wèi) B1戶型 建筑面積: ㎡ 2室2廳1衛(wèi) 三居室戶型：AA2戶型 建筑面積: ㎡ 3室2廳2衛(wèi) A1A21戶型 建筑面積: ㎡ 3室2廳2衛(wèi) C2戶型 建筑面積: ㎡ 3室2廳2衛(wèi) C21戶型 建筑面積: ㎡ 3室2廳2衛(wèi) C1戶型 建筑面積: ㎡ 3室2廳2衛(wèi) C11戶型 建筑面積: ㎡ 3室2廳2衛(wèi) D、D1戶型 建筑面積: ㎡ 3室2廳2衛(wèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)： 精裝修（按標(biāo)準(zhǔn)裝修交房）交房時(shí)間： 2008年底，2009年初銷售情況： 正在接受咨詢，將于8月中旬開(kāi)盤，目前進(jìn)行排號(hào)。在社區(qū)總體規(guī)劃中，該項(xiàng)目的景觀規(guī)劃由于總體占地規(guī)模的影響，顯得更為緊湊，對(duì)物業(yè)品質(zhì)有不利的影響。由于采用“W”型布局，02號(hào)樓更為擁擠。存在問(wèn)題：萬(wàn)科朗潤(rùn)園除萬(wàn)科物業(yè)品牌與建筑特色賣點(diǎn)外，并無(wú)其他特色賣點(diǎn)。奧林匹克花園的商業(yè)遙相呼應(yīng)，為社區(qū)生活提供便利。社區(qū)配套：萬(wàn)科春天大道旁，01號(hào)樓緊靠光華大道，物業(yè)形態(tài)為多層住宅，附有社區(qū)底商；02號(hào)樓正對(duì)仁和奧林匹克花園在旁邊建筑規(guī)模： 占地面積：64畝 總建筑面積：，其中：住宅建筑面積：約108000㎡商業(yè)建筑面積：1500㎡ 總套數(shù)：992套規(guī)劃用途：普通住宅、社區(qū)底商銷售價(jià)格： 起價(jià)：3750元/㎡均價(jià)：4000元/㎡最高價(jià)：4950元/㎡戶型面積： 兩居室戶型：A、Aa戶型 建筑面積:87㎡ 2室2廳1衛(wèi) D、Da戶型 建筑面積:84㎡ 2室2廳1衛(wèi) 三居室戶型：B、Ba、B1a戶型 建筑面積125㎡ 3室2廳2衛(wèi) C、Ca戶型 建筑面積:118㎡ 3室2廳2衛(wèi) C2a戶型 建筑面積:121㎡ 3室2廳2衛(wèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)： 清水房標(biāo)準(zhǔn)交房時(shí)間： 2008年年底銷售情況： 2號(hào)樓已開(kāi)始銷售，3號(hào)樓尚未開(kāi)盤項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)：萬(wàn)科二、萬(wàn)科朗潤(rùn)園的社區(qū)底商也只能提供較少的補(bǔ)充。春天大道也僅僅只有社區(qū)配套會(huì)所，項(xiàng)目旁的建信存在問(wèn)題：在高品質(zhì)、高標(biāo)準(zhǔn)開(kāi)發(fā)的同時(shí)，也必然導(dǎo)致樓盤整體價(jià)格普遍高于同區(qū)域其他樓盤。③戶型設(shè)計(jì)較為合理，動(dòng)靜分明，很好的解決通風(fēng)采光不太好的問(wèn)題。春天大道分批次進(jìn)行開(kāi)盤，至2007年8月別墅與已放量物業(yè)已基本售磬，銷售情況較為理想；能有如此銷售情況主要有以下原因：①自然環(huán)境優(yōu)美、景觀好：可俯視江安河畔美麗江景；社區(qū)內(nèi)有別墅物業(yè)，使得整個(gè)小區(qū)的環(huán)境更為清幽，周邊綠色植被也比較多。作為獨(dú)立的生活小區(qū)，其擁有區(qū)域濃厚的生活氛圍，和較完善的生活機(jī)能；區(qū)內(nèi)多個(gè)生活小區(qū)相輔相成，人氣聚升。春天大道是由成都春天房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司投資開(kāi)發(fā)，周邊環(huán)境優(yōu)美，緊鄰江安河，并引江安河之水營(yíng)造項(xiàng)目活水景觀。一、仁和這些項(xiàng)目一方面是本項(xiàng)目的營(yíng)銷推廣的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，另一方面則與本項(xiàng)目一起營(yíng)構(gòu)成熟的住宅小區(qū)的區(qū)域氛圍，形成板塊的整體吸引力。朗潤(rùn)園、珠江國(guó)際花園、西花汀、泰基?花溪谷、香瑞湖第三節(jié) 區(qū)域個(gè)案調(diào)查目前，在項(xiàng)目周邊光華大道區(qū)域有仁和物質(zhì)需求也會(huì)日漸增多，為了滿足居民的日常生活需求，部分大型的生活超市及一些專賣場(chǎng)將會(huì)進(jìn)駐本區(qū)域。區(qū)域內(nèi)設(shè)施主要是為滿足居民日常生活的小型購(gòu)物場(chǎng)所及小型娛樂(lè)場(chǎng)所。光華大道總長(zhǎng)15公里左右，寬50米，雙向8車道，道路設(shè)計(jì)時(shí)速60公里，光華大道的開(kāi)通使業(yè)主出行更為方便。目前外光華片區(qū)樓盤開(kāi)發(fā)如火如荼，該區(qū)域成為追求舒適生活和自然原生態(tài)環(huán)境的購(gòu)房者心目中理想的居住區(qū)域。片區(qū)內(nèi)樓盤以花博會(huì)展館為依托，借助周邊大面積的生態(tài)公園和江安河形成一個(gè)生態(tài)社區(qū)。第三節(jié) 區(qū)域結(jié)構(gòu)調(diào)查與城市發(fā)展規(guī)劃調(diào)查一、地理位置及概況光華大道片區(qū)是位于溫江境內(nèi)，依托光華大道沿線發(fā)展起來(lái)的新興居住片區(qū)。城北房地產(chǎn)市場(chǎng)分析隨著北新干線的通車，成都樓市向北擴(kuò)展的步伐越來(lái)越快。城西房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)分析隨著浣花溪風(fēng)景區(qū)、光華片區(qū)和羊西線片區(qū)的強(qiáng)力帶動(dòng)，城西的土地和居住價(jià)值近年來(lái)也持續(xù)得以回歸。目前城中房源充足，曦城、皇后國(guó)際公寓、CLUB雕墅、錦天國(guó)際、78號(hào)觀邸陸續(xù)推出；集英嶺、西錦國(guó)際等備受關(guān)注的樓盤也將在下半年陸續(xù)推出。但上半年亮相的樓盤均價(jià)在70008000元/㎡左右。實(shí)力品牌開(kāi)發(fā)商的相繼進(jìn)駐、相互競(jìng)爭(zhēng)，使得片區(qū)的老舊形象徹底顛覆，區(qū)域價(jià)值迅速得到提升。建設(shè)路區(qū)域樓市的崛起與爆發(fā)，無(wú)疑為老城東工業(yè)區(qū)的發(fā)展和二次騰飛奏響了時(shí)代最強(qiáng)音。80120㎡的套套3戶型是目前主力購(gòu)房群體最需要的。而電梯公寓則向著越來(lái)越高的方向發(fā)展。（3）產(chǎn)品類型：電梯公寓成為絕對(duì)主導(dǎo)電梯公寓已經(jīng)不僅僅限于主城區(qū)內(nèi)，三環(huán)外和郊區(qū)也不斷涌現(xiàn)大批的電梯公寓項(xiàng)目，特別是城南三環(huán)外和城西三環(huán)外的區(qū)域；郊區(qū)則以華陽(yáng)和郫縣較為明顯。（2）推盤：分批次/分棟推出產(chǎn)品多數(shù)06年駐足觀望的開(kāi)發(fā)商都在07年推出了自己的項(xiàng)目。相對(duì)于06年不斷被刷新的土地拍賣紀(jì)錄，07年千畝大盤在逐漸淡出，這意味著成都樓市的發(fā)展越來(lái)越理性，開(kāi)發(fā)商拿地的機(jī)會(huì)越來(lái)越均等，中小開(kāi)發(fā)商也有了更多的機(jī)會(huì)。供應(yīng)量大于銷售量，供求關(guān)系比較緩和。二、成都市2007年16月商品房市場(chǎng)情況2007年16月商品房供需統(tǒng)計(jì)2007年16月，%；，總體市場(chǎng)呈現(xiàn)供銷兩旺勢(shì)頭。但部分港資和外資進(jìn)成都拍地的開(kāi)發(fā)進(jìn)度都不理想，產(chǎn)品千呼萬(wàn)喚出不來(lái)。部分有基金或巨資背景的外來(lái)企業(yè)熱衷拍地，但開(kāi)發(fā)節(jié)奏遲緩。其中，像香港嘉里、信和、重慶金科、河南鑫苑、福建六建、中天盈等首次奪地入市的外來(lái)開(kāi)發(fā)商與日俱增。溫江、郫縣、新都可拍到200多萬(wàn)元至400萬(wàn)元/畝，彭州也可拍至8090萬(wàn)元/畝。由于開(kāi)發(fā)商占有土地資源的欲望強(qiáng)烈，新資本進(jìn)入瞄準(zhǔn)的重點(diǎn)也是大宗地塊，從而形成大家都繞開(kāi)小且貴的主城區(qū)地塊而到近郊圈層爭(zhēng)地的從眾格局，且凡是上百畝至數(shù)百畝的較大塊土地，成交價(jià)都大大高于起拍價(jià)。熱點(diǎn)區(qū)域領(lǐng)跑房地產(chǎn)市場(chǎng)在市政府“向東向南”等新城區(qū)發(fā)展規(guī)劃引導(dǎo)下，國(guó)際城南、中產(chǎn)城東、北部新城、大城西溫江、成都西部新中心郫縣、地鐵沿線等有題材的區(qū)域板塊土地炙手可熱。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年上半年土地成交均價(jià)比去年同期有較大幅度上漲，其中，成都市六城區(qū)土地供應(yīng)50宗共3518畝，成交46宗，共3322畝，僅4宗196畝商業(yè)用地由于區(qū)域環(huán)境不成熟而流標(biāo)，其92％的成交宗數(shù)比也創(chuàng)下歷史最高。其中，外來(lái)開(kāi)發(fā)商拿走七成土地，并且今年1~7月的92%成交宗數(shù)比創(chuàng)歷史新高。第二節(jié) 成都房地產(chǎn)市場(chǎng)分析一、成都市2007年17月土地市場(chǎng)分析今年上半年全國(guó)樓市一片大漲，而接下來(lái)樓市又將呈現(xiàn)出怎樣的發(fā)展趨勢(shì)？先于樓市的土地市場(chǎng)歷來(lái)是房產(chǎn)行情的風(fēng)向標(biāo)，土地市場(chǎng)的走勢(shì)曲線也將反映出未來(lái)一段時(shí)間房產(chǎn)的波動(dòng)趨勢(shì)。 □政策解讀：央行的上述表態(tài)，是源于以大摩、德銀為代表的國(guó)際投行也開(kāi)始把投資觸角伸向二線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，在外資源源流入之時(shí)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格也呈現(xiàn)出水漲船高的攀升態(tài)勢(shì)。央行發(fā)布信貸投向指引 嚴(yán)控外商投資內(nèi)地房市繼商務(wù)部今年3月發(fā)文要求嚴(yán)格限制外商投資房地產(chǎn)后，央行上?？偛?月底公布的《上海市信貸投向指引（2007年修訂）》提出，金融機(jī)構(gòu)要控制對(duì)外商投資國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的信貸支持，這是央行首次以文件形式發(fā)表這一觀點(diǎn)。汪光燾表示，各地方政府要按照國(guó)務(wù)院的要求，重點(diǎn)滿足當(dāng)?shù)鼐用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r(jià)位中小套型的普通商品房住房?？赡苷哂泄膭?lì)市場(chǎng)現(xiàn)房銷售的意圖。同時(shí)這一政策一旦落實(shí)并在全國(guó)推廣，會(huì)對(duì)過(guò)早預(yù)售樓盤、“快速滾動(dòng)開(kāi)發(fā)”的開(kāi)發(fā)商資金鏈帶，這對(duì)開(kāi)發(fā)周期和市場(chǎng)供給都會(huì)帶來(lái)影響。所謂預(yù)售款專戶管理，是指將開(kāi)發(fā)商在預(yù)售階段取得的房款統(tǒng)一存入一個(gè)銀行賬戶，開(kāi)發(fā)商不得隨意支取、使用，只能在金融監(jiān)管部門的審核后提取用于本項(xiàng)目工程建設(shè)等所需的費(fèi)用支出，如建筑工程款的支付。同時(shí)要求特別要禁止別墅類房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、高爾夫球場(chǎng)、黨政機(jī)關(guān)和國(guó)有企事業(yè)單位新建培訓(xùn)中心等項(xiàng)目用地。政府工作報(bào)告談樓市在今年的溫總理的政府工作報(bào)告中，房地產(chǎn)方面提出了四項(xiàng)樓市調(diào)控要點(diǎn)和五條土地管理內(nèi)容。 四、2007年16月全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策分析國(guó)務(wù)院強(qiáng)調(diào)：增加有效供給抑制過(guò)旺需求穩(wěn)定房?jī)r(jià)中共中央政治局委員、國(guó)務(wù)院副總理曾培炎在聽(tīng)取北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控情況的匯報(bào)會(huì)議上指出：要增加供給，引導(dǎo)需求，穩(wěn)定價(jià)格，規(guī)范市場(chǎng)，著力解決低收入家庭住房問(wèn)題，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。國(guó)務(wù)院新一輪土地規(guī)劃修編 死守18億畝耕地底線新一輪土地規(guī)劃（從2006年到2020年）修編，目