【正文】 oft復(fù)式挑高公寓 微觀房地產(chǎn)市場行情 分析 第四章 項目市場定位建議 1 市場定位潛力分析 市場定位風(fēng)險分析 2 市場定位的可行性評價 3 項目市場定位 4 市場定位潛力分析 目前盛澤的商鋪規(guī)劃較為豐富，涵蓋各種類型 組團(tuán)式板塊商業(yè) 特色商業(yè)街 一站式購物商城、城市綜合體 專業(yè)型商業(yè)市場 東盛步行街 為代表 ， 主要是生活配套型體驗型商業(yè)街 社區(qū)建筑底層商鋪 東方絲綢市場、金百盛家紡廣場， 單一商業(yè)業(yè)態(tài)的商業(yè)中心，盛澤地區(qū)特有的為紡織、絲綢。商業(yè)產(chǎn)品業(yè)態(tài)是比較豐富，但“散、亂”，缺少品質(zhì)化的規(guī)劃。 城東區(qū)域 微觀房地產(chǎn)市場行情分析 微觀房地產(chǎn)市場行情分析 微觀房地產(chǎn)市場行情分析 金銀島內(nèi)街商鋪 金銀島外面臨街商鋪 微觀房地產(chǎn)市場行情分析 3）區(qū)域商業(yè)市場競爭格局分析： 城中區(qū)域 微觀房地產(chǎn)市場行情分析 微觀房地產(chǎn)市場行情分析 微觀房地產(chǎn)市場行情分析 東盛步行街酒店式公寓 微觀房地產(chǎn)市場行情分析 微觀房地產(chǎn)市場行情分析 喬頓商務(wù)公寓 微觀房地產(chǎn)市場行情分析 微觀房地產(chǎn)市場行情分析 雅都 SOHO商業(yè)廣場效果圖 微觀房地產(chǎn)市場行情分析 雅都 SOHO商業(yè)廣場售樓處 微觀房地產(chǎn)市場行情分析 盛澤城市廣場效果圖 微觀房地產(chǎn)市場行情分析 盛澤城市廣場沙盤模型圖 盛澤城市廣場寫字樓部分外立面實景圖 微觀房地產(chǎn)市場行情分析 微觀房地產(chǎn)市場行情分析 金城商業(yè)中心效果圖 微觀房地產(chǎn)市場行情分析 微觀房地產(chǎn)市場行情分析 金百盛家紡廣場 微觀房地產(chǎn)市場行情分析 商鋪 微觀房地產(chǎn)市場行情分析 公寓 微觀房地產(chǎn)市場行情分析 外立面實景圖 微觀房地產(chǎn)市場行情分析 外立面與寫字樓內(nèi)部圖 微觀房地產(chǎn)市場行情分析 微觀房地產(chǎn)市場行情分析 盛澤主要商業(yè)干道沿街型商業(yè)租金情況 微觀房地產(chǎn)市場行情分析 盛澤主要商業(yè)干道沿街型商業(yè)租金情況 對于靠近城西新城區(qū)的沿街店面，相比較城中和城東老城區(qū)成熟街鋪租金較低，有很大的上漲空間 微觀房地產(chǎn)市場行情分析 3）區(qū)域商業(yè)市場競爭格局分析： 城西區(qū)域 微觀房地產(chǎn)市場行情分析 德爾 而從功能上看，城東商業(yè)集中了衣、食、住、行各種業(yè)態(tài)，向消費者提供了“一站式”服務(wù)，在為市民帶來便利的同時也更好地圈攏了商氣。 盛澤具有高端消費能力，商業(yè)業(yè)態(tài)不夠完善和規(guī)模話，而盛澤的人口、整體消費力又不具備支撐多個較為分散的商業(yè)圈，這就需要有個城市城市商業(yè)綜合體，真正CBD商業(yè)中心。各商業(yè)樓盤都是各自為營；市場路以紡織、絲綢為主，業(yè)態(tài)單一；舜湖西路盡管是商業(yè)主干道，都以店面形式存在。 ②東盛步行街中心廣場、東方絲綢市場這“二點”和舜湖西路和市場路這兩條商業(yè)主干道構(gòu)成了城中板塊主要商業(yè)格局。城東板塊是盛澤傳統(tǒng)老城區(qū)，是商業(yè)最為繁榮、完善的區(qū)域。 ⑤盛澤作為中國的第一綢都布市，絲綢、紡織是這個城市的重要經(jīng)濟(jì)支柱，市場路則是綢都的“經(jīng)濟(jì)支柱心臟”，市場路發(fā)展較早和成熟，以專業(yè)市場為主，道路兩旁全部是以紡織、絲綢、印染門面為主要商業(yè)業(yè)態(tài)。 微觀房地產(chǎn)市場行情分析 2）盛澤商業(yè)市場新格局分析： “五線”為“三縱、二橫”五條主干道： ④舜湖路一直是貫穿老城區(qū)的商業(yè)、景觀主要道路，而東西向舜湖路與南北向的舜新路形成立體交叉，是構(gòu)成盛澤城區(qū)的骨干脈絡(luò)。道路東面便是繁華成熟的老城區(qū)，西面便是生氣勃勃、商機無限的城西新城區(qū)。與蘇州的城市主干道人民路非常類似。道路的向西延?xùn)|方中路可以連接市區(qū)重要環(huán)線干道－西環(huán)路以及 227省道，成為盛澤重要的交通主干道。 ⑤中國東方絲綢市場是城中又一重要商圈，是一個以紡織、絲綢、印染門面為主要商業(yè)業(yè)態(tài)的專業(yè)市場。 ②③城東舜新路上兩個商業(yè)點：衡悅廣場商圈和盛澤人民廣場城市交通島商圈，是城東區(qū)域發(fā)展最為成熟、經(jīng)營時間最長的盛澤傳統(tǒng)商業(yè)中心，各類商業(yè)配套成熟、完善，有著巨大而穩(wěn)定的消費人群，是盛澤本地居民習(xí)慣性消費的傳統(tǒng)商圈，盛澤最繁華的地區(qū)。 商業(yè)業(yè)態(tài)豐富、成熟，初具多元化，一些較為高端商業(yè)形態(tài)達(dá)到一定的規(guī)模型，但是主要還是以傳統(tǒng)的沿街經(jīng)營格局為主 微觀房地產(chǎn)市場行情分析 2）盛澤商業(yè)市場新格局分析： 盛澤目前的主要商業(yè)市場格局可以用“五點、五線、三面”來概括；同時，“五點”帶動“五線”，“五線”形成“三面”。 微觀房地產(chǎn)市場行情 分析 盛澤商業(yè)市場主要格局 城西板塊 城中板塊 城東板塊 正在重點建設(shè)的新城區(qū)，是盛澤商業(yè)發(fā)展新方向，目前紡織專業(yè)市場集聚成熟，其他商業(yè)業(yè)態(tài)缺乏，以零散的住宅底層店面商鋪為主，商業(yè)氣氛不濃。除紡織、絲綢為主的專業(yè)型市場發(fā)展外，綜合型的商業(yè)經(jīng)過數(shù)年發(fā)展，目前形態(tài)表現(xiàn)也日臻成熟，綜合商業(yè)目前仍然是以門面房形式為主體部分，以空中步行街為主要格局。這種“低、小、散”的沿街經(jīng)營格局為主的傳統(tǒng)商貿(mào)業(yè)，也缺少統(tǒng)一的規(guī)劃和引導(dǎo)，與盛澤地區(qū)強大的絲綢紡織貿(mào)易市場相比，明顯落后于其他中小城市。 隨著世界級商家的加入，近幾年的盛澤商業(yè)格局雖然有所改觀，但近百年來其傳統(tǒng)的商業(yè)模式一直沒有根本性的改變。 國家“新政”借來商業(yè)地產(chǎn)“東風(fēng)” 盛澤商業(yè)地產(chǎn)將迎來黃金時期 微觀房地產(chǎn)市場行情 分析 1）盛澤商業(yè)市場概述： 盛澤，中國第一綢都，其中絲綢、紡織印染為主要支柱型產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)，百年傳承的紡織交易造就了盛澤雄厚的消費力，聚集了江浙滬三省市眾多知名商家。盛澤商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)為住宅供應(yīng)量的三分之一左右，而伴隨著盛澤新城區(qū)開發(fā)的加速，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入的不斷增加，打造未來城市 CBD中心順應(yīng)時代的發(fā)展，不斷滿足消費者的需求。 2023年下半年，商業(yè)地產(chǎn)將迎來量價齊升的時期，大批大型商業(yè)綜合體項目的面市，將為投資客帶來新的投資渠道，下半年大蘇州地區(qū)將有 8873套房源入市，總供應(yīng)量高達(dá) 萬平米，商鋪總量大約為 4165套，占總比例的 47%；酒店式公寓總量大約為 4162套， 47%；寫字樓總量大約為 516套，占總比例的 6%；盛澤地區(qū)也有大量商鋪與酒店式公寓入市，可見酒店式公寓和商鋪下半年將成商業(yè)地產(chǎn)的主力軍。隨著越來越多的人關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)，近期在蘇州許多商業(yè)項目均開盤熱銷，優(yōu)勢地段的商鋪一開盤即遭到搶購，幾個有代表性的商業(yè)樓盤：蘇州位于市區(qū)南環(huán)路的億象城、南門商圈核心的蘇綸場，都是開盤現(xiàn)場驚現(xiàn)“數(shù)千人強購數(shù)百套鋪源”的火爆情景。 宏觀房地產(chǎn)市場行情 分析 2） “ 史上最有力 ” 的樓市 新政迎來商業(yè)地產(chǎn)的春天 住宅市場瞬間由火熱轉(zhuǎn)為清淡，住宅市場受到擠壓，將對商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)生促進(jìn)作用。在住宅遭遇嚴(yán)厲調(diào)控時，一向信貸條件嚴(yán)格的商業(yè)地產(chǎn)，原本的短板不再明顯，“商住倒掛”局面有望加速改寫，這將進(jìn)一步加大商業(yè)地產(chǎn)的升值空間。顯然，本次調(diào)控針對的主要是住宅價格上漲過快。一輪新的商業(yè)置業(yè)風(fēng)潮隨之卷起，關(guān)于蘇州商業(yè)地產(chǎn)，又會給我們帶來驚喜不斷。結(jié)合供應(yīng)與銷售情況政府如果繼續(xù)調(diào)控需求估計發(fā)展商的庫存會明顯增加，開發(fā)企業(yè)下半年新開工項目應(yīng)適當(dāng)減少或通過多分期方式來減少風(fēng)險。其中，商品住宅銷售額增長 %，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房分別增長 %和%。其中，商品住宅銷售面積增長 %，辦公樓增長 %，商業(yè)營業(yè)用房增長 %。 宏觀房地產(chǎn)市場行情 分析 房地產(chǎn)開發(fā)完成情況 從開發(fā)投資看增長明顯，新開工增長 %，土地購置增長 %，本年下半年和明年上半年全國的房屋供應(yīng)總體增長應(yīng)明顯大于去年，象 2023年那樣供應(yīng)偏少供不應(yīng)求的狀況會有極大改變。 項目 地塊 SWOT分析 4） T：項目的 外部威脅 分析 : 紡織業(yè)作為盛澤第一大經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)，占到整體經(jīng)濟(jì)總量的 90%以上，紡織、絲綢店面隨處可見。 商業(yè)市場零散不集中 缺乏引導(dǎo)性消費 盛澤作為中國的綢都，一直以紡織、絲綢等相關(guān)產(chǎn)業(yè)作為城市主要商業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu)成，面料紡織產(chǎn)業(yè)運營較為成熟，但是其他的商業(yè)業(yè)態(tài)缺乏市場規(guī)范化、合理化的規(guī)劃管理，各商業(yè)樓盤各自為戰(zhàn)，各商業(yè)市場各自經(jīng)營，零散不集中，缺乏對市場一種引導(dǎo)性消費。 我們期待，蘇州獅山路 CBD商圈、上海徐家匯商圈在綢都橫空出世！ 項目 地塊 SWOT分析 項目 地塊 SWOT分析 3） O：項目的潛在機會分析 : 4） T：項目的 外部威脅 分析 : 土地供應(yīng)量大，商業(yè)樓盤增多 隨著近年盛澤城西新城區(qū)的開發(fā)建設(shè)快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場的繁榮紅火成為盛澤城市化建設(shè)中的重要方面。 目前盛澤還沒有一個城市核心高端 CBD商業(yè)中心，尤其是在城西新城區(qū)開發(fā)建設(shè)已經(jīng)出現(xiàn)端倪之時，更需要有一個華蓋全城、集高端物業(yè)以及商業(yè)業(yè)態(tài)為一體的 CBD核心商圈，也成為盛澤城東老城區(qū)衡悅廣場之后的城市副中心，也是真正的城市 CBD商業(yè)中心。 人流量有截斷分流現(xiàn)象 由于本案區(qū)域處在剛剛開發(fā)建設(shè)，目前并無形成一定氣候和消費導(dǎo)向，因而目前西環(huán)路交通以及城中商業(yè)帶來的人流消費到此會形成一個斷裂，人們的習(xí)慣性消費還是集中在舜湖西路中心兩側(cè)地帶。地塊北面集聚著普通民房、倉儲廠房、物流中心，整體地段凌亂，管理也較為混亂，造成區(qū)域自然環(huán)境的一定破壞，加之項目臨近高壓線，在本案項目規(guī)劃打造的高端商業(yè)氛圍和居住環(huán)境上也造成一定影響。 項目 地塊 SWOT分析 項目 地塊 SWOT分析 一個城市的發(fā)展到一定的階段，城市副中心的價值將在未來整個城市所體現(xiàn)出來，而目前，盛澤最具有價值可靠性的未來城市 CBD是在城西板塊，而本案作為城西板塊第一站，不可懷疑的是其具有的商業(yè)領(lǐng)袖氣勢和商業(yè)拓展元素，其價值潛質(zhì)已經(jīng)開始顯現(xiàn)。 翡翠半島 等近 70萬平方米高品質(zhì)居住小區(qū)已經(jīng)部分成功入住，社區(qū)日臻成熟；項目的 物流運輸通暢繁忙 ， 老城區(qū) 幾萬名常住人口以及周邊商業(yè) 店面 帶來的人氣也提供了密集的消費人群； 舜湖西路商業(yè)街上云集國際大廈寫字樓、東盛步行街商業(yè)廣場、 星級大酒店 、高檔 KYV等 高檔休閑配套場所，同時也吸引著巨大的消費人群；項目步行 15分鐘距離內(nèi)，聚集近 10萬 人群 ，形成每天不間斷的巨大人流。 項目 地塊 SWOT分析 1） S：項目的 競爭 優(yōu)勢分析 : 密集人群，提供巨大人氣消費 稀