【正文】 盤最為集中的片區(qū)，其定位為平實(shí)的日常生活區(qū)。而大的金融商務(wù)場所、娛樂休閑場所等將不會太受重視。香草國際、邊城香格里、等已建或在建項(xiàng)目。春天大道項(xiàng)目背景： 投資商：成都春天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司/四川省道誠實(shí)業(yè)投資有限責(zé)任公司 開發(fā)商：成都市江安春置業(yè)投資有限公司 物業(yè)管理：成都仁和春天物業(yè)管理有限公司項(xiàng)目位置： 成都市光華大道江安河畔建筑規(guī)模： 占地面積：600畝 建筑面積：500000平方米 總戶數(shù)：3600戶左右規(guī)劃用途：別墅、普通住宅、商業(yè)會所銷售價(jià)格：起價(jià)：4900元/㎡均價(jià)：5200元/㎡戶型面積： 兩居室戶型：G71型 面積：85㎡ 2室2廳2衛(wèi) F81奇數(shù)層 面積：86㎡ 2室2廳2衛(wèi) 三居室戶型：D61型 面積：134㎡ 3室2廳2衛(wèi) G81型 面積：117㎡ 3室2廳2衛(wèi) F51奇數(shù)層 面積：114㎡ 3室2廳2衛(wèi) D61奇數(shù)層 面積：135㎡ 3室2廳2衛(wèi)戶型：2*2*1 3*2*2 4*2*2 4*2*3 7*2*4等(其中，電梯公寓以2*2*3*2*2為主，別墅以4*2*4*2*3為主)總供應(yīng)量：3600戶裝修標(biāo)準(zhǔn)： 清水房標(biāo)準(zhǔn)交房時間： 2008年5月交房銷售進(jìn)度： 已開盤部分全部售罄項(xiàng)目綜合評價(jià)仁和仁和④聘請成都仁和春天物業(yè)管理公司進(jìn)行物業(yè)管理。奧林匹克花園的商業(yè)物業(yè)以及萬科朗潤園項(xiàng)目背景： 開發(fā)商：成都萬科倍富置業(yè)有限公司 物業(yè)管理：成都萬科物業(yè)管理有限公司項(xiàng)目位置： 溫江區(qū) 成都七中實(shí)驗(yàn)學(xué)校面對面、建信春天大道的335號樓；03號樓靠近江安河，但僅有部分戶型能直接觀江景。賣點(diǎn)分析：萬科朗潤園占地面積64畝，總戶數(shù)992戶，這必然導(dǎo)致該物業(yè)出現(xiàn)一些問題：建筑密度過高。三、珠江國際花園項(xiàng)目背景：投資商：廣東珠江投資有限公司發(fā)展商：成都珠江投資有限公司物業(yè)管理：廣東康景物業(yè)服務(wù)有限公司(國家一級資質(zhì))項(xiàng)目位置：溫江區(qū) 光華大道該項(xiàng)目以國際化的精裝標(biāo)準(zhǔn)為核心競爭力，板式設(shè)計(jì)，兩梯三戶、三梯五戶，高品位精裝電梯間，并有酒店式入戶大堂，1：，精裝地下車庫等。賣點(diǎn)分析：國際標(biāo)準(zhǔn)精裝物業(yè)，兩梯三戶、三梯五戶與酒店式大廳也是本物業(yè)的一大賣點(diǎn)。項(xiàng)目優(yōu)勢：精裝修物業(yè)價(jià)格在42004800元/㎡，在該區(qū)域具有較強(qiáng)的競爭力，加上珠江地產(chǎn)的品牌價(jià)值，優(yōu)勢明顯。戶型區(qū)間90200㎡，其中110140㎡為主力戶型。賣點(diǎn)分析：該項(xiàng)目的主要賣點(diǎn)是靠近江安河與花博會，其本身的社區(qū)景觀也是一大賣點(diǎn)。主要產(chǎn)品有第三代臺地式疊拼別墅、花園洋房、云嶺電梯洋房等。六、邊城七、香瑞湖香草國際項(xiàng)目背景： 開發(fā)商：藍(lán)光和駿實(shí)業(yè)有限公司 物業(yè)管理：成都嘉寶管理顧問有限公司項(xiàng)目位置：溫江區(qū) 光華大道 成都七中旁建筑規(guī)模： 占地面積：180畝建筑面積：22萬平米，) 總戶數(shù)：1064戶建筑形態(tài)： 別墅、電梯公寓規(guī)劃用途： 普通住宅銷售價(jià)格： 起價(jià)：3180元/㎡均價(jià)：3500元/㎡戶型面積： 兩居室戶型：D1D12型戶型 建筑面積: 83㎡ 2室2廳1衛(wèi) D2D22型戶型 建筑面積: 84㎡ 2室2廳1衛(wèi) 三居室戶型：AA1型戶型 建筑面積：132㎡ 3室2廳2衛(wèi)C12型戶型 建筑面積: 105㎡ 3室2廳1衛(wèi)B12型戶型 建筑面積: 122㎡ 3室2廳2衛(wèi)B3B3B4B42 建筑面積: 119㎡ 3室2廳2衛(wèi)B2B22型戶型 建筑面積: 121㎡ 3室2廳2衛(wèi)B1B12型戶型 建筑面積: 117㎡ 3室2廳2衛(wèi)C3C32型戶型 建筑面積: 102㎡ 3室2廳2衛(wèi)C2C22型戶型 建筑面積: 101㎡ 3室2廳2衛(wèi)C1C12型戶型 建筑面積: 99㎡ 3室2廳2衛(wèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)： 清水房標(biāo)準(zhǔn)交房時間： 2009年年初銷售情況： 別墅已基本售罄，電梯公寓已開盤部分僅有少量剩余。第四節(jié) 市場需求及消費(fèi)者分析一、購置新房情有獨(dú)鐘經(jīng)過對該區(qū)域目標(biāo)購房人群調(diào)查結(jié)果反映出，打算選購新房占76％；二手房占13％，尚未決定占11％，主要以選購新房為主。三、潛在需求旺盛以計(jì)劃購房時間來分析：計(jì)劃最近購買的占47％，半年以后占27％，一年以后占17％，兩年以后占9％。購房者主要選擇三房單位為主，其次是二房，選擇一房和四房單位的比例不多。整體選擇面積的中位數(shù)M0=104平米；六、按揭付款是主流頻次分析表明購房者在購房過程中選擇按揭付款占81％，一次性付款占19％。改善居住環(huán)境、生活方便、方便小孩上學(xué)是促成購買前三位的因素。關(guān)注度排序?yàn)榈乩砦恢?、價(jià)格、環(huán)境景觀、戶型結(jié)構(gòu)、交通、工程質(zhì)量、物業(yè)管理、周邊配套、升值潛力、發(fā)展商信譽(yù)、小區(qū)規(guī)模、智能化設(shè)施。二、把握市場需求，迎合買家心理隨著房地產(chǎn)市場的轉(zhuǎn)變，供方面臨的嚴(yán)峻問題就是，產(chǎn)品的消費(fèi)是否迎合客戶的需求。四、體現(xiàn)“以人為本”的經(jīng)營理念面對多元化的目標(biāo)客戶，我們必須抓住人的特點(diǎn)，規(guī)劃設(shè)計(jì)更加“人性化”。通過對項(xiàng)目的分析和理解，挖掘內(nèi)在優(yōu)點(diǎn)加以策劃包裝，提煉“個性化”的項(xiàng)目形象，可以大大提高項(xiàng)目的知名度，提升項(xiàng)目的附加值，從而促進(jìn)銷售業(yè)績的提升。具體如下表：影響因素單身公寓普通住宅中高檔住宅豪宅別墅中高檔住宅附加說明A、對公共交通的依賴性很強(qiáng)強(qiáng)一般弱不宜鬧市區(qū)人員混雜區(qū)B、對噪音及環(huán)境干擾的適應(yīng)性強(qiáng)較強(qiáng)弱很弱不宜臨貨運(yùn)交通、高壓線等C、對大氣環(huán)境的要求低不高高很高不宜臨近污染性工廠、鬧市D、對小區(qū)配套要求高很高較弱弱不宜商場上加住宅E、對周邊自然及人文景觀要求低一般高很高F、小區(qū)物業(yè)管理的要求低不高高很高高水準(zhǔn)物業(yè)管理公司G、建筑、質(zhì)量裝修要求低一般高很高質(zhì)量優(yōu)良；材料高檔H、容積率、覆蓋率要求無一般低低低密度；高綠化率I、對休閑空間，綠化要求無一般高很高會所等康體設(shè)施配套齊全J、景觀要求無一般高很高最好具有天然；稀缺景注：根據(jù)上表所列舉的一些數(shù)據(jù)，將會在其后有爭對性的對本項(xiàng)目進(jìn)行分析，并由此而對整體定位提出合理的建議。朗潤園電梯公寓中檔產(chǎn)品 起價(jià)：3750元/㎡ 均價(jià)：4000元/㎡ 珠江國際花園電梯公寓、酒店式公寓中高檔物業(yè) 均價(jià)：42004800元/㎡西花汀電梯公寓中檔物業(yè) 起價(jià)：3350元/M178。（2）邊城?香格里，它將是本項(xiàng)目的最大競爭對手，距離本項(xiàng)目較近，地段較佳，更靠近光華大道。本項(xiàng)目情況分析項(xiàng)目位置處在光華大道板塊內(nèi)，位于光華大道與溫泉大道交界的點(diǎn)。光華大道板塊已被人們譽(yù)為最具投資與居住的板塊。而在關(guān)于品牌的聯(lián)想延伸調(diào)查中，由品牌聯(lián)想最多的選項(xiàng)分別是：高品質(zhì)的房子、優(yōu)美的小區(qū)環(huán)境、不擔(dān)心有購房矛盾、有實(shí)力值得信賴。根據(jù)板塊內(nèi)其他情況來看，本項(xiàng)目定位于高質(zhì)中檔為佳，這樣不必?fù)?dān)心過于高檔受到國家政策抑制和有限的高端市場，也不必?fù)?dān)心由于低端而受到品質(zhì)方面的懷疑。（4）歸納本報(bào)告建議項(xiàng)目總體物業(yè)檔次定位為： ——高質(zhì)中檔物業(yè)：中檔樓盤，高品質(zhì)物業(yè) 四、價(jià)格定位本項(xiàng)目總體定位為高質(zhì)中檔樓盤，鑒于板塊內(nèi)樓盤均價(jià)為超過5000元/m178。（具體價(jià)格定位策劃方案以后將會詳細(xì)的單獨(dú)列出。中產(chǎn)階級在現(xiàn)階段的中國是一個新崛起的強(qiáng)大的階層，購買力強(qiáng)，主導(dǎo)著消費(fèi)的潮流，將影響中國未來的政治、經(jīng)濟(jì)、文化走向。目標(biāo)消費(fèi)者的心理分析：（1）民營、私企老板個體戶：這類消費(fèi)者主要是項(xiàng)目附近經(jīng)商的人士，其事業(yè)多在該區(qū)域，對該區(qū)域較為熟悉，加之手頭較為寬裕，有多余的錢進(jìn)行物業(yè)投資，希望籍此改變居住環(huán)境或增大居住面積。（3）機(jī)關(guān)、事業(yè)單位/國企中高層領(lǐng)導(dǎo)：這類客戶年齡在35歲以上，社會地位穩(wěn)定，部分有隱性收入，支付能力強(qiáng)。（4）他們接受信息的渠道● 他們喜歡閱讀，對時尚生活非常敏感，因此經(jīng)常閱讀報(bào)紙、高檔雜志● 他們經(jīng)常在車內(nèi)收聽廣播● 他們愿意交際，注重口碑● 他們因工作關(guān)系會常接觸網(wǎng)絡(luò)（5）他們對現(xiàn)在居住條件不滿意的方面● 面積小，房型結(jié)構(gòu)不合理、采光不好● 出入人員復(fù)雜、缺乏管理、治安差● 設(shè)施不齊備，交通不方便● 樓層低，衛(wèi)生狀況差、缺少綠化● 近馬路，噪音、污染● 和父母住一起，顯得擁擠（6）他們心目中的理想居住環(huán)境● 園林綠化好，最好還要有水，有較大的公共活動空間，間隔合理、實(shí)用率高、采光好、空氣流通● 完善的小區(qū)配套，最好有運(yùn)動休閑場所、幼兒園等，基本生活設(shè)施應(yīng)有盡有最好由大的、聲譽(yù)好的開發(fā)商建設(shè)，物業(yè)管理好，能保證小區(qū)安全，沒有閑雜人員出入，收費(fèi)也合理● 交通、購物方便，希望附近就有公交車站，5分鐘內(nèi)就能走到，最好有地鐵連接老城區(qū)● 鄰里之間和睦，相互關(guān)愛（7）他們購房的主要目的● 購房目的以“首次置業(yè)滿足居住”和“再次置業(yè)改善住房條件”為主。春天大道二至七房二房兩廳、三房兩廳85㎡－135㎡萬科18