【正文】 盤最為集中的片區(qū)，其定位為平實(shí)的日常生活區(qū)。而大的金融商務(wù)場(chǎng)所、娛樂休閑場(chǎng)所等將不會(huì)太受重視。香草國(guó)際、邊城香格里、等已建或在建項(xiàng)目。春天大道項(xiàng)目背景： 投資商：成都春天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司/四川省道誠(chéng)實(shí)業(yè)投資有限責(zé)任公司 開發(fā)商：成都市江安春置業(yè)投資有限公司 物業(yè)管理：成都仁和春天物業(yè)管理有限公司項(xiàng)目位置： 成都市光華大道江安河畔建筑規(guī)模： 占地面積：600畝 建筑面積：500000平方米 總戶數(shù)：3600戶左右規(guī)劃用途：別墅、普通住宅、商業(yè)會(huì)所銷售價(jià)格：起價(jià)：4900元/㎡均價(jià)：5200元/㎡戶型面積： 兩居室戶型：G71型 面積：85㎡ 2室2廳2衛(wèi) F81奇數(shù)層 面積：86㎡ 2室2廳2衛(wèi) 三居室戶型：D61型 面積：134㎡ 3室2廳2衛(wèi) G81型 面積：117㎡ 3室2廳2衛(wèi) F51奇數(shù)層 面積：114㎡ 3室2廳2衛(wèi) D61奇數(shù)層 面積：135㎡ 3室2廳2衛(wèi)戶型：2*2*1 3*2*2 4*2*2 4*2*3 7*2*4等(其中，電梯公寓以2*2*3*2*2為主，別墅以4*2*4*2*3為主)總供應(yīng)量：3600戶裝修標(biāo)準(zhǔn)： 清水房標(biāo)準(zhǔn)交房時(shí)間： 2008年5月交房銷售進(jìn)度： 已開盤部分全部售罄項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)仁和仁和④聘請(qǐng)成都仁和春天物業(yè)管理公司進(jìn)行物業(yè)管理。奧林匹克花園的商業(yè)物業(yè)以及萬(wàn)科朗潤(rùn)園項(xiàng)目背景： 開發(fā)商：成都萬(wàn)科倍富置業(yè)有限公司 物業(yè)管理：成都萬(wàn)科物業(yè)管理有限公司項(xiàng)目位置： 溫江區(qū) 成都七中實(shí)驗(yàn)學(xué)校面對(duì)面、建信春天大道的335號(hào)樓；03號(hào)樓靠近江安河，但僅有部分戶型能直接觀江景。賣點(diǎn)分析：萬(wàn)科朗潤(rùn)園占地面積64畝，總戶數(shù)992戶，這必然導(dǎo)致該物業(yè)出現(xiàn)一些問(wèn)題：建筑密度過(guò)高。三、珠江國(guó)際花園項(xiàng)目背景：投資商：廣東珠江投資有限公司發(fā)展商：成都珠江投資有限公司物業(yè)管理：廣東康景物業(yè)服務(wù)有限公司(國(guó)家一級(jí)資質(zhì))項(xiàng)目位置：溫江區(qū) 光華大道該項(xiàng)目以國(guó)際化的精裝標(biāo)準(zhǔn)為核心競(jìng)爭(zhēng)力，板式設(shè)計(jì)，兩梯三戶、三梯五戶，高品位精裝電梯間，并有酒店式入戶大堂，1：，精裝地下車庫(kù)等。賣點(diǎn)分析：國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)精裝物業(yè)，兩梯三戶、三梯五戶與酒店式大廳也是本物業(yè)的一大賣點(diǎn)。項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：精裝修物業(yè)價(jià)格在42004800元/㎡，在該區(qū)域具有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力，加上珠江地產(chǎn)的品牌價(jià)值，優(yōu)勢(shì)明顯。戶型區(qū)間90200㎡，其中110140㎡為主力戶型。賣點(diǎn)分析：該項(xiàng)目的主要賣點(diǎn)是靠近江安河與花博會(huì)，其本身的社區(qū)景觀也是一大賣點(diǎn)。主要產(chǎn)品有第三代臺(tái)地式疊拼別墅、花園洋房、云嶺電梯洋房等。六、邊城七、香瑞湖香草國(guó)際項(xiàng)目背景： 開發(fā)商：藍(lán)光和駿實(shí)業(yè)有限公司 物業(yè)管理：成都嘉寶管理顧問(wèn)有限公司項(xiàng)目位置：溫江區(qū) 光華大道 成都七中旁建筑規(guī)模： 占地面積：180畝建筑面積：22萬(wàn)平米，) 總戶數(shù)：1064戶建筑形態(tài)： 別墅、電梯公寓規(guī)劃用途： 普通住宅銷售價(jià)格： 起價(jià)：3180元/㎡均價(jià)：3500元/㎡戶型面積： 兩居室戶型：D1D12型戶型 建筑面積: 83㎡ 2室2廳1衛(wèi) D2D22型戶型 建筑面積: 84㎡ 2室2廳1衛(wèi) 三居室戶型：AA1型戶型 建筑面積：132㎡ 3室2廳2衛(wèi)C12型戶型 建筑面積: 105㎡ 3室2廳1衛(wèi)B12型戶型 建筑面積: 122㎡ 3室2廳2衛(wèi)B3B3B4B42 建筑面積: 119㎡ 3室2廳2衛(wèi)B2B22型戶型 建筑面積: 121㎡ 3室2廳2衛(wèi)B1B12型戶型 建筑面積: 117㎡ 3室2廳2衛(wèi)C3C32型戶型 建筑面積: 102㎡ 3室2廳2衛(wèi)C2C22型戶型 建筑面積: 101㎡ 3室2廳2衛(wèi)C1C12型戶型 建筑面積: 99㎡ 3室2廳2衛(wèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)： 清水房標(biāo)準(zhǔn)交房時(shí)間： 2009年年初銷售情況： 別墅已基本售罄，電梯公寓已開盤部分僅有少量剩余。第四節(jié) 市場(chǎng)需求及消費(fèi)者分析一、購(gòu)置新房情有獨(dú)鐘經(jīng)過(guò)對(duì)該區(qū)域目標(biāo)購(gòu)房人群調(diào)查結(jié)果反映出，打算選購(gòu)新房占76％；二手房占13％，尚未決定占11％，主要以選購(gòu)新房為主。三、潛在需求旺盛以計(jì)劃購(gòu)房時(shí)間來(lái)分析：計(jì)劃最近購(gòu)買的占47％，半年以后占27％，一年以后占17％，兩年以后占9％。購(gòu)房者主要選擇三房單位為主，其次是二房，選擇一房和四房單位的比例不多。整體選擇面積的中位數(shù)M0=104平米；六、按揭付款是主流頻次分析表明購(gòu)房者在購(gòu)房過(guò)程中選擇按揭付款占81％，一次性付款占19％。改善居住環(huán)境、生活方便、方便小孩上學(xué)是促成購(gòu)買前三位的因素。關(guān)注度排序?yàn)榈乩砦恢?、價(jià)格、環(huán)境景觀、戶型結(jié)構(gòu)、交通、工程質(zhì)量、物業(yè)管理、周邊配套、升值潛力、發(fā)展商信譽(yù)、小區(qū)規(guī)模、智能化設(shè)施。二、把握市場(chǎng)需求，迎合買家心理隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的轉(zhuǎn)變，供方面臨的嚴(yán)峻問(wèn)題就是，產(chǎn)品的消費(fèi)是否迎合客戶的需求。四、體現(xiàn)“以人為本”的經(jīng)營(yíng)理念面對(duì)多元化的目標(biāo)客戶，我們必須抓住人的特點(diǎn)，規(guī)劃設(shè)計(jì)更加“人性化”。通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的分析和理解，挖掘內(nèi)在優(yōu)點(diǎn)加以策劃包裝，提煉“個(gè)性化”的項(xiàng)目形象，可以大大提高項(xiàng)目的知名度，提升項(xiàng)目的附加值，從而促進(jìn)銷售業(yè)績(jī)的提升。具體如下表：影響因素單身公寓普通住宅中高檔住宅豪宅別墅中高檔住宅附加說(shuō)明A、對(duì)公共交通的依賴性很強(qiáng)強(qiáng)一般弱不宜鬧市區(qū)人員混雜區(qū)B、對(duì)噪音及環(huán)境干擾的適應(yīng)性強(qiáng)較強(qiáng)弱很弱不宜臨貨運(yùn)交通、高壓線等C、對(duì)大氣環(huán)境的要求低不高高很高不宜臨近污染性工廠、鬧市D、對(duì)小區(qū)配套要求高很高較弱弱不宜商場(chǎng)上加住宅E、對(duì)周邊自然及人文景觀要求低一般高很高F、小區(qū)物業(yè)管理的要求低不高高很高高水準(zhǔn)物業(yè)管理公司G、建筑、質(zhì)量裝修要求低一般高很高質(zhì)量?jī)?yōu)良；材料高檔H、容積率、覆蓋率要求無(wú)一般低低低密度；高綠化率I、對(duì)休閑空間，綠化要求無(wú)一般高很高會(huì)所等康體設(shè)施配套齊全J、景觀要求無(wú)一般高很高最好具有天然；稀缺景注：根據(jù)上表所列舉的一些數(shù)據(jù)，將會(huì)在其后有爭(zhēng)對(duì)性的對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行分析，并由此而對(duì)整體定位提出合理的建議。朗潤(rùn)園電梯公寓中檔產(chǎn)品 起價(jià)：3750元/㎡ 均價(jià)：4000元/㎡ 珠江國(guó)際花園電梯公寓、酒店式公寓中高檔物業(yè) 均價(jià)：42004800元/㎡西花汀電梯公寓中檔物業(yè) 起價(jià)：3350元/M178。（2）邊城?香格里，它將是本項(xiàng)目的最大競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，距離本項(xiàng)目較近，地段較佳，更靠近光華大道。本項(xiàng)目情況分析項(xiàng)目位置處在光華大道板塊內(nèi)，位于光華大道與溫泉大道交界的點(diǎn)。光華大道板塊已被人們譽(yù)為最具投資與居住的板塊。而在關(guān)于品牌的聯(lián)想延伸調(diào)查中，由品牌聯(lián)想最多的選項(xiàng)分別是：高品質(zhì)的房子、優(yōu)美的小區(qū)環(huán)境、不擔(dān)心有購(gòu)房矛盾、有實(shí)力值得信賴。根據(jù)板塊內(nèi)其他情況來(lái)看，本項(xiàng)目定位于高質(zhì)中檔為佳，這樣不必?fù)?dān)心過(guò)于高檔受到國(guó)家政策抑制和有限的高端市場(chǎng)，也不必?fù)?dān)心由于低端而受到品質(zhì)方面的懷疑。（4）歸納本報(bào)告建議項(xiàng)目總體物業(yè)檔次定位為： ——高質(zhì)中檔物業(yè)：中檔樓盤，高品質(zhì)物業(yè) 四、價(jià)格定位本項(xiàng)目總體定位為高質(zhì)中檔樓盤，鑒于板塊內(nèi)樓盤均價(jià)為超過(guò)5000元/m178。（具體價(jià)格定位策劃方案以后將會(huì)詳細(xì)的單獨(dú)列出。中產(chǎn)階級(jí)在現(xiàn)階段的中國(guó)是一個(gè)新崛起的強(qiáng)大的階層，購(gòu)買力強(qiáng)，主導(dǎo)著消費(fèi)的潮流，將影響中國(guó)未來(lái)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化走向。目標(biāo)消費(fèi)者的心理分析：（1）民營(yíng)、私企老板個(gè)體戶：這類消費(fèi)者主要是項(xiàng)目附近經(jīng)商的人士，其事業(yè)多在該區(qū)域，對(duì)該區(qū)域較為熟悉，加之手頭較為寬裕，有多余的錢進(jìn)行物業(yè)投資，希望籍此改變居住環(huán)境或增大居住面積。（3）機(jī)關(guān)、事業(yè)單位/國(guó)企中高層領(lǐng)導(dǎo)：這類客戶年齡在35歲以上，社會(huì)地位穩(wěn)定，部分有隱性收入，支付能力強(qiáng)。（4）他們接受信息的渠道● 他們喜歡閱讀，對(duì)時(shí)尚生活非常敏感，因此經(jīng)常閱讀報(bào)紙、高檔雜志● 他們經(jīng)常在車內(nèi)收聽廣播● 他們?cè)敢饨浑H，注重口碑● 他們因工作關(guān)系會(huì)常接觸網(wǎng)絡(luò)（5）他們對(duì)現(xiàn)在居住條件不滿意的方面● 面積小，房型結(jié)構(gòu)不合理、采光不好● 出入人員復(fù)雜、缺乏管理、治安差● 設(shè)施不齊備，交通不方便● 樓層低，衛(wèi)生狀況差、缺少綠化● 近馬路，噪音、污染● 和父母住一起，顯得擁擠（6）他們心目中的理想居住環(huán)境● 園林綠化好，最好還要有水，有較大的公共活動(dòng)空間，間隔合理、實(shí)用率高、采光好、空氣流通● 完善的小區(qū)配套，最好有運(yùn)動(dòng)休閑場(chǎng)所、幼兒園等，基本生活設(shè)施應(yīng)有盡有最好由大的、聲譽(yù)好的開發(fā)商建設(shè)，物業(yè)管理好，能保證小區(qū)安全，沒有閑雜人員出入，收費(fèi)也合理● 交通、購(gòu)物方便，希望附近就有公交車站，5分鐘內(nèi)就能走到，最好有地鐵連接老城區(qū)● 鄰里之間和睦，相互關(guān)愛（7）他們購(gòu)房的主要目的● 購(gòu)房目的以“首次置業(yè)滿足居住”和“再次置業(yè)改善住房條件”為主。春天大道二至七房二房?jī)蓮d、三房?jī)蓮d85㎡－135㎡萬(wàn)科18