【正文】 劃由于總體占地規(guī)模的影響，顯得更為緊湊，對物業(yè)品質(zhì)有不利的影響。二、萬科一、仁和片區(qū)內(nèi)樓盤以花博會展館為依托，借助周邊大面積的生態(tài)公園和江安河形成一個(gè)生態(tài)社區(qū)。80120㎡的套套3戶型是目前主力購房群體最需要的。部分有基金或巨資背景的外來企業(yè)熱衷拍地，但開發(fā)節(jié)奏遲緩。 □政策解讀：央行的上述表態(tài)，是源于以大摩、德銀為代表的國際投行也開始把投資觸角伸向二線城市的房地產(chǎn)市場，在外資源源流入之時(shí)，國內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格也呈現(xiàn)出水漲船高的攀升態(tài)勢。 四、2007年16月全國房地產(chǎn)市場政策分析國務(wù)院強(qiáng)調(diào)：增加有效供給抑制過旺需求穩(wěn)定房價(jià)中共中央政治局委員、國務(wù)院副總理曾培炎在聽取北京市房地產(chǎn)市場調(diào)控情況的匯報(bào)會議上指出：要增加供給，引導(dǎo)需求，穩(wěn)定價(jià)格，規(guī)范市場，著力解決低收入家庭住房問題，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。由于這些公司此前拿地普遍價(jià)格低廉，這使得公司未來將會為此付出非常高昂的增值稅。%央行4月底宣布。但另一方面，地產(chǎn)商開發(fā)項(xiàng)目的資金壓力也將隨之增大，他們可能以轉(zhuǎn)嫁成本為借口造成房價(jià)短期內(nèi)上漲，短期內(nèi)希望房價(jià)下降的可能性很小。其中，最低稅率為30%，最高稅率為60%。避免工業(yè)用地過度擴(kuò)張?jiān)斐赏恋仉[性閑置和浪費(fèi)，實(shí)現(xiàn)中央的房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)。國家趨于重視中小戶型建設(shè)建設(shè)部部長汪光燾昨日表示，要把滿足居民自住需求的中低價(jià)位住房建設(shè)，納入城市規(guī)劃編制。本年7月20日。07年上半年樓盤仍然延續(xù)06年分期分批次或者是分棟的模式推出產(chǎn)品；在開盤時(shí)間的選擇上開發(fā)商還是延續(xù)以往以周末、節(jié)假日為主的戰(zhàn)略，在時(shí)間上配合消費(fèi)者。在城區(qū)拓展方面，明顯呈現(xiàn)出沿光華大道向溫江發(fā)展以及沿羊西線向郫縣發(fā)展的雙向發(fā)展趨勢。春天大道、萬科同時(shí)，光華大道上幾乎所有樓盤都面臨一個(gè)問題——商業(yè)配套等的缺陷，仁和其中，建筑特色為“新折學(xué)建筑”。該項(xiàng)目總占地60余畝，建筑呈“L”型分布，社區(qū)內(nèi)僅有少量綠化與景觀。綜合評價(jià)：項(xiàng)目建筑密度較高，樓間距較小，感覺比較擁擠。這顯示近期的潛在需求非常旺盛。戰(zhàn)略上看，項(xiàng)目的競爭戰(zhàn)略應(yīng)立足于“攻心為上，攻城為下”，要脫穎而出，就要擊中消費(fèi)者的心，在其心中占據(jù)陣地，營銷即溝通，占據(jù)消費(fèi)者的心靈，是營銷的終極戰(zhàn)場。三、市場定位（開發(fā)檔次）主要競爭對手的物業(yè)檔次及物業(yè)類型樓盤名稱物業(yè)類型物業(yè)檔次仁和據(jù)調(diào)查：接受4200－5000元/m178。就我們光華大道區(qū)域樓市的調(diào)查分析，在此處的大部份購房者，最可接受的房價(jià)是40萬到70萬元之間，占五成左右；能承受40萬元以下的消費(fèi)者也不多；能夠接受100萬元以上的消費(fèi)者就是金字塔的頂部了，本案的目標(biāo)客戶為45～65萬元這一階段。商業(yè)功能的引入除了滿足社區(qū)的配套服務(wù)之外，還有如下重要的考慮因素：●可實(shí)現(xiàn)較高的開發(fā)利潤；●為小區(qū)完善生活配套和服務(wù)；●充分利用景觀優(yōu)勢，營造特色氛圍；●觀景休閑功能的增加，將商業(yè)街變成社區(qū)的亮點(diǎn)，成為休閑去處以及有烘托氣氛和造景的效果。（4）其他客戶：主要指常年往返于此區(qū)域的商家或其他人，本區(qū)域的地理位置是其首要購買的主要原因。左右，均價(jià)控制在4400元/m178。春天大道、萬科第六節(jié) 項(xiàng)目整體定位分析一、項(xiàng)目定位之基準(zhǔn)地產(chǎn)項(xiàng)目的定位是基于：項(xiàng)目地塊決定的地塊適宜建造的建筑功能；市場調(diào)研反映的具有有效需求的市場空間；政府在城市總體規(guī)劃上的限制。購房者的年齡段主要集中在3035歲之間，占32%；其次是2529歲之間，占31%；顯示年輕的群體是當(dāng)前置業(yè)的主要構(gòu)成成分。二、自用為主導(dǎo)購房用途的選擇中，自住占75％，投資占23％，其他占2％。五、泰基?花溪谷項(xiàng)目背景： 開發(fā)商：四川泰基地產(chǎn)有限責(zé)任公司項(xiàng)目位置： 溫江區(qū) 光華大道溫江段花博會主場館 溫江新行政中心旁建筑規(guī)模： 占地面積：140畝 建筑面積：22萬平米建筑形態(tài)： 代歐式建筑風(fēng)格的花園洋房、電梯公寓規(guī)劃用途： 普通住宅銷售價(jià)格： 別墅50006000元/㎡，電梯公寓價(jià)格未定戶型面積： 四居室戶型：B1型戶型 建筑面積: ㎡ 4室2廳4衛(wèi) B2型戶型 建筑面積: ㎡ 4室2廳4衛(wèi) B3型戶型 建筑面積: ㎡ 4室2廳4衛(wèi) B4型戶型 建筑面積: ㎡ 4室2廳4衛(wèi) 五居室戶型：A1型戶型 建筑面積: ㎡ 5室3廳4衛(wèi) A2型戶型 建筑面積: ㎡ 5室3廳4衛(wèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)： 清水房標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目綜合評價(jià)：“泰基?花溪谷”位于成都市城西光華大道旁，溫江花博會主場館正對面，毗鄰溫江新行政中心，項(xiàng)目總占地近140畝，總建筑面積22萬平方米，綠化率45%以上,。不過家樂福預(yù)計(jì)在3～5年后才開始營業(yè)。朗潤園配有部分社區(qū)底商，與建信②其85—135㎡/2*2*1－3*2*2的面積和戶型，基本適合電梯物業(yè)消費(fèi)市場的需求。五、規(guī)劃展望由于區(qū)域開發(fā)是朝著大型生態(tài)生活區(qū)邁進(jìn)，因此將來區(qū)域居民將會越來越多。對于城市中心位置，這樣的價(jià)格還是充滿了誘惑力。2007年16月房地產(chǎn)市場分析（1）規(guī)模：中小樓盤更加活躍如果說06年出現(xiàn)了大盤、小盤齊上陣的局面，那么07上半年中小樓盤則表現(xiàn)得更加活躍。今年上半年與去年上半年相比，土地供應(yīng)量和成交量均大幅提升，其中需求的漲幅超過了供應(yīng)的漲幅，供不應(yīng)求在土地市場中也完全顯現(xiàn)出來?！跽呓庾x：對預(yù)售款進(jìn)行專戶管理可以有效維護(hù)單個(gè)項(xiàng)目工程款的按期發(fā)放，保證不因此出現(xiàn)農(nóng)民工工資拖欠，也防止個(gè)別開發(fā)商挪用預(yù)售款后出現(xiàn)資金鏈斷裂，延期交樓、延期辦證，甚至工程爛尾，而使廣大購房人蒙受損失。國土資源部：新增用地三大禁區(qū)須嚴(yán)控國土資源部日前下發(fā)《2007年全國土地利用計(jì)劃》，該計(jì)劃中，新增建設(shè)占用農(nóng)用地與耕地量與去年持平，并再次強(qiáng)調(diào)禁止別墅類、高爾夫球場、黨政機(jī)關(guān)和國有企事業(yè)單位新建培訓(xùn)中心等項(xiàng)目用地。但無疑又加重了房地產(chǎn)企業(yè)的融資難度。％％；，％％；其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率也相應(yīng)調(diào)整。新的財(cái)政年度剛開始就上調(diào)存款準(zhǔn)備金彰顯了央行回收流動(dòng)性的決心。 職工低價(jià)獲單位售房應(yīng)繳個(gè)稅財(cái)政部和國家稅務(wù)總局日前聯(lián)合發(fā)布通知，明確單位低價(jià)向職工售房有關(guān)個(gè)人所得稅問題。同時(shí)要求特別要禁止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)、高爾夫球場、黨政機(jī)關(guān)和國有企事業(yè)單位新建培訓(xùn)中心等項(xiàng)目用地。其中，外來開發(fā)商拿走七成土地，并且今年1~7月的92%成交宗數(shù)比創(chuàng)歷史新高。二、成都市2007年16月商品房市場情況2007年16月商品房供需統(tǒng)計(jì)2007年16月，%；，總體市場呈現(xiàn)供銷兩旺勢頭。實(shí)力品牌開發(fā)商的相繼進(jìn)駐、相互競爭，使得片區(qū)的老舊形象徹底顛覆，區(qū)域價(jià)值迅速得到提升。光華大道總長15公里左右，寬50米，雙向8車道，道路設(shè)計(jì)時(shí)速60公里，光華大道的開通使業(yè)主出行更為方便。作為獨(dú)立的生活小區(qū)，其擁有區(qū)域濃厚的生活氛圍，和較完善的生活機(jī)能；區(qū)內(nèi)多個(gè)生活小區(qū)相輔相成，人氣聚升。春天大道旁，01號樓緊靠光華大道，物業(yè)形態(tài)為多層住宅，附有社區(qū)底商；02號樓正對仁和該項(xiàng)目集住宅、商業(yè)、酒店式公寓于一體，規(guī)劃最高達(dá)32層的精裝修住宅。社區(qū)配套：由于靠近花博會與珠江國際花園，該項(xiàng)目的社區(qū)物業(yè)較為薄弱，僅有少量臨街商業(yè)。本項(xiàng)目別墅物業(yè)已基本售罄，電梯公寓部分僅有少量剩余，對我項(xiàng)目的開發(fā)與銷售將無直接競爭。從統(tǒng)計(jì)可以看出，為了改善居住環(huán)境的占65％，方便小孩上學(xué)占10％，離上班近點(diǎn)占4％，生活方便點(diǎn)占15％，顯得更有身份占1％，現(xiàn)在的房子太小占4％，離親戚朋友更近些及其他占1％。五、找出項(xiàng)目“個(gè)性化”的形象客戶對品牌的認(rèn)知程度往往取決于品牌的個(gè)性，沒有個(gè)性的商品品牌極易在市場中流失。朗潤園，它是萬科在成都的又一作品，其品牌與價(jià)格優(yōu)勢在該區(qū)域明顯，但物業(yè)本身的一些缺陷，所以對本項(xiàng)目的直接競爭較小。同時(shí)由于我們?yōu)楸卷?xiàng)目產(chǎn)品策劃、設(shè)計(jì)的高文化附加值，可以不斷發(fā)展提升項(xiàng)目的形象從而給客戶造成高檔物業(yè)的印象或總體評價(jià)成為一個(gè)中偏高檔樓盤。由于長期工作于辦公室和活動(dòng)于社交場合，對小區(qū)的人文環(huán)境、運(yùn)動(dòng)設(shè)施、休閑場所較為關(guān)心。朗潤園二至三房二房兩廳、三房兩廳89㎡－121㎡珠江國際花園二至四房二房兩廳、三房兩廳84㎡－132㎡西花汀二至五房二房兩廳、三房兩廳85㎡－143㎡泰基?花溪谷四房四房兩廳四衛(wèi)162㎡－181㎡邊城?香格里三至五房三房兩廳、四房兩廳122㎡－150㎡香瑞湖香草國際二至五房二房兩廳、三房兩廳83㎡－132㎡綜合本項(xiàng)目針對的目標(biāo)客戶群，物業(yè)檔次及競爭對手的情況分析，對本項(xiàng)目的商業(yè)功能、居住功能以及其他不可售面積的建議分配比例如下（）：戶型面積（㎡）面積比（%）套數(shù)套數(shù)比（%）2*2*1809023%36029%3*2*29013061%74059%4*2*213015016%15012%合計(jì)　100%1250100%（以上戶型具體面積由建筑設(shè)計(jì)專業(yè)單位給出合理的面積設(shè)計(jì)，面積上下可以作10%左右的調(diào)整）由以上得出戶均建筑面積等于：85*23%+110*61%+140*16%=㎡。中產(chǎn)階級也是一個(gè)相當(dāng)寬泛的概念，公務(wù)員、自由職業(yè)者、職業(yè)經(jīng)理人、廣告、文化、演藝、體育界人士、新聞、律師從業(yè)人員、國企、外資、合資、大型民企高層管理人員、私營業(yè)主等，都屬于這一個(gè)階層。縱觀整個(gè)板塊，本項(xiàng)目處在光華大道南大板塊，同區(qū)域有邊城香格里、香瑞湖香草國際、泰基?花溪谷，以及即將推出的和記黃埔?彩疊園都將對本項(xiàng)目形成極大沖擊。 均價(jià)：3500元/M178。因此，充分把握市場，迎合消費(fèi)者的需求心理，提倡新現(xiàn)代的生活居住概念，才能更有效地促進(jìn)銷售。五、最希望的面積區(qū)間在該區(qū)域購房者的調(diào)查，希望購房面積的選擇上，希望購置面積在90110平方米比例最高；其次是7090平方米，希望購置面積在70平方米以下的比例不高。香格里項(xiàng)目背景： 開發(fā)商：成都溫江區(qū)天