【正文】 成都某項(xiàng)目前期調(diào)研與市場(chǎng)定位分析報(bào)告目 錄第一節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀環(huán)境分析 2一、2007年16月金融政策分析 2二、2007年16月稅收政策分析 2三、2007年16月土地政策分析 2四、2007年16月全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策分析 2第二節(jié) 成都房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 2一、成都市2007年17月土地市場(chǎng)分析 2二、成都市2007年16月商品房市場(chǎng)情況 2三、成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)展望 2第三節(jié) 區(qū)域結(jié)構(gòu)調(diào)查與城市發(fā)展規(guī)劃調(diào)查 2一、地理位置及概況 2二、公共設(shè)施狀況 2三、交通道路體系狀況 2四、區(qū)域性質(zhì)與功能特點(diǎn) 2五、規(guī)劃展望 2第三節(jié) 區(qū)域個(gè)案調(diào)查 2第四節(jié) 市場(chǎng)需求及消費(fèi)者分析 2第五節(jié) 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)思路 2第六節(jié) 項(xiàng)目整體定位分析 2一、項(xiàng)目定位之基準(zhǔn) 2二、項(xiàng)目市場(chǎng)定位原則 2三、市場(chǎng)定位（開(kāi)發(fā)檔次） 2四、價(jià)格定位 2五、客戶定位 2六、功能定位 2七、戶型定位 255 / 55第一節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀環(huán)境分析一、2007年16月金融政策分析上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率根據(jù)決定，％％，,為近年來(lái)首次上調(diào)。，％％；，％％；其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率也相應(yīng)調(diào)整。□政策解讀：這是央行自2007年以來(lái)在連續(xù)兩次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率后，首次上調(diào)銀行基準(zhǔn)利率。央行的加息也給房地產(chǎn)市場(chǎng)傳達(dá)了一個(gè)明確的信號(hào)，即抑制過(guò)熱的房產(chǎn)投資行為，打擊房產(chǎn)投機(jī)者。貸款利率的上調(diào)則使想購(gòu)房者壓力增大，亦可能減少購(gòu)房需求，使得一部分購(gòu)房者靠后需求，客觀上對(duì)樓市供需起到了調(diào)節(jié)作用，這樣的調(diào)節(jié)將有助于房?jī)r(jià)穩(wěn)定化趨勢(shì)的發(fā)展。但另一方面，地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資金壓力也將隨之增大，他們可能以轉(zhuǎn)嫁成本為借口造成房?jī)r(jià)短期內(nèi)上漲，短期內(nèi)希望房?jī)r(jià)下降的可能性很小。%自5月19日起，國(guó)內(nèi)個(gè)人住房公積金存貸款利率實(shí)施調(diào)整。其中。 五年期以下（含五年）%%，％%。根據(jù)建設(shè)部《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房公積金存貸款利率的通知》，從5月19日起，%%，當(dāng)年歸集的個(gè)人住房公積金存款利率不變。%央行4月底宣布。本次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，是央行今年第4次動(dòng)用這一貨幣政策工具，也是自2006年以來(lái)第7次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。這次調(diào)整后，普通存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)將執(zhí)行11%的存款準(zhǔn)備金率標(biāo)準(zhǔn)?！跽呓庾x：針對(duì)近來(lái)物價(jià)上漲過(guò)快，投入股市資金大量增加，固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)過(guò)快等情況，央行近年來(lái)頻施提高銀行存款準(zhǔn)備金率政策，以減少貨幣流通，收縮銀根，有效地緩解經(jīng)濟(jì)過(guò)熱的狀況。新的財(cái)政年度剛開(kāi)始就上調(diào)存款準(zhǔn)備金彰顯了央行回收流動(dòng)性的決心。以往央行都是在問(wèn)題發(fā)生后才去采取補(bǔ)救措施，而這一次是未雨綢繆。，在我國(guó)當(dāng)前流動(dòng)性充裕的條件下并不是一劑猛藥，而是適量微調(diào)。但無(wú)疑又加重了房地產(chǎn)企業(yè)的融資難度。二、2007年16月稅收政策分析國(guó)家清算土地增值稅 中央強(qiáng)化樓市調(diào)控決心 元月中旬，國(guó)家稅務(wù)總局正發(fā)了《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》，通知要求從2月1日起清算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地增值稅。此政策的征稅對(duì)象是取得銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷(xiāo)售完畢的；已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；納稅人申請(qǐng)注銷(xiāo)稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。而土地增值稅稅率采用四級(jí)超率累進(jìn)稅率。其中，最低稅率為30%，最高稅率為60%。□政策解讀：對(duì)于長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè)而言，這部分成本的增加在可以承受的范圍之內(nèi)；而供求關(guān)系依然是影響房?jī)r(jià)的決定性因素，未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)還要從后期的供求情況來(lái)看，對(duì)于房?jī)r(jià)不會(huì)有直接影響。這一政策將會(huì)抬高開(kāi)發(fā)商成本，進(jìn)一步縮小房地產(chǎn)企業(yè)盈利空間。此次稅收清算對(duì)于各家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的影響不盡相同。如果完全按照規(guī)定的累進(jìn)稅率計(jì)算，對(duì)原先有大量土地儲(chǔ)備公司的利潤(rùn)水平有較大的負(fù)面影響。由于這些公司此前拿地普遍價(jià)格低廉，這使得公司未來(lái)將會(huì)為此付出非常高昂的增值稅。 印花稅上調(diào)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印花稅若干政策的通知》去年年底開(kāi)始實(shí)施，房地產(chǎn)公司進(jìn)行一手房買(mǎi)賣(mài)時(shí)，銷(xiāo)售合同的印花稅稅率，‰‰?！跽呓庾x：普遍而言，‰對(duì)整個(gè)樓市影響不大，而且征收范圍只在一手市場(chǎng)，影響面更窄。但會(huì)向購(gòu)買(mǎi)豪宅的消費(fèi)者發(fā)出增加成本的信號(hào)，造成心理壓力，令購(gòu)房者的信心不足。 職工低價(jià)獲單位售房應(yīng)繳個(gè)稅財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局日前聯(lián)合發(fā)布通知，明確單位低價(jià)向職工售房有關(guān)個(gè)人所得稅問(wèn)題。單位按低于購(gòu)置或建造成本價(jià)格出售住房給職工，職工因此而少支出的差價(jià)部分，屬于個(gè)人所得稅應(yīng)稅所得，應(yīng)按照“工資、薪金所得”項(xiàng)目繳納個(gè)人所得稅。三、2007年16月土地政策分析國(guó)土部：嚴(yán)抓系統(tǒng)內(nèi)部監(jiān)管2007年，監(jiān)察部將會(huì)同國(guó)土資源部等部委繼續(xù)加強(qiáng)對(duì)土地市場(chǎng)秩序的監(jiān)督檢查，繼續(xù)組織開(kāi)展查處土地違法違規(guī)案件專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)，督促地方和有關(guān)部門(mén)認(rèn)真貫徹落實(shí)中央宏觀調(diào)控政策，切實(shí)加強(qiáng)土地管理和調(diào)控。國(guó)土資源部：新增用地三大禁區(qū)須嚴(yán)控國(guó)土資源部日前下發(fā)《2007年全國(guó)土地利用計(jì)劃》，該計(jì)劃中，新增建設(shè)占用農(nóng)用地與耕地量與去年持平，并再次強(qiáng)調(diào)禁止別墅類(lèi)、高爾夫球場(chǎng)、黨政機(jī)關(guān)和國(guó)有企事業(yè)單位新建培訓(xùn)中心等項(xiàng)目用地。嚴(yán)控土地成片出讓 防止企業(yè)圈地4月初，國(guó)土資源部副部長(zhǎng)贠小蘇國(guó)家八部委房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治動(dòng)員部署電視電話會(huì)議上表示：將嚴(yán)格控制土地出讓的地塊面積，對(duì)成片土地，由政府統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)后分塊出讓?zhuān)乐蛊髽I(yè)圈地、囤地；同時(shí)將進(jìn)一步調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，嚴(yán)控高檔公寓、低密度、大套型等高檔住宅用地，增加民生用地；要加大閑置土地處置力度?！鮿?dòng)向解讀：“嚴(yán)格控制土地出讓的地塊面積”這一政策在成都三環(huán)內(nèi)早已實(shí)施，若全面實(shí)施的話，未來(lái)動(dòng)輒上千畝的“地王”將不會(huì)再現(xiàn)，屆時(shí)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目將會(huì)增加，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)加大。中央“收緊地根” 工業(yè)用地將成為新調(diào)控重點(diǎn)針對(duì)工業(yè)用地低成本過(guò)度擴(kuò)張?jiān)斐赏恋乩玫姆凑{(diào)控走勢(shì)，國(guó)土資源部和監(jiān)察部今年將聯(lián)合在全國(guó)開(kāi)展工業(yè)用地執(zhí)法監(jiān)察，范圍是2006年國(guó)務(wù)院31號(hào)文件下發(fā)以來(lái)，各地工業(yè)用地招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓情況。避免工業(yè)用地過(guò)度擴(kuò)張?jiān)斐赏恋仉[性閑置和浪費(fèi)，實(shí)現(xiàn)中央的房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)。□動(dòng)向解讀：雖然政策對(duì)用地成本的影響不大，但卻給市場(chǎng)一個(gè)明確的信號(hào)——嚴(yán)控新增用地，調(diào)控根本宗旨在于進(jìn)一步緊縮“地根”，土地新政的出臺(tái)實(shí)施，將從預(yù)期上減少新增建設(shè)用地供應(yīng)量。但是長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，企業(yè)取得工業(yè)用地的成本增加，將促使企業(yè)提高工業(yè)用地效益，從而抑制企業(yè)的圈地沖動(dòng)，降低工業(yè)用地的需求。國(guó)務(wù)院新一輪土地規(guī)劃修編 死守18億畝耕地底線新一輪土地規(guī)劃（從2006年到2020年）修編，目前正按照國(guó)務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)提出的“用地要一分一厘算，而不是一分一畝”的要求加緊編制中，圍繞著如何守住18億畝耕地底線，各方正群策群力。 要確保這一底線，意味著從目前到2020年我國(guó)耕地減少量必須控制在2700萬(wàn)畝以內(nèi)，其中包括相當(dāng)比例的生態(tài)退耕和農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，這個(gè)數(shù)字不及“十五”期間耕地減少量的1/3；也意味著基本農(nóng)田不能動(dòng)，建設(shè)用地規(guī)模要壓縮。 四、2007年16月全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策分析國(guó)務(wù)院強(qiáng)調(diào)：增加有效供給抑制過(guò)旺需求穩(wěn)定房?jī)r(jià)中共中央政治局委員、國(guó)務(wù)院副總理曾培炎在聽(tīng)取北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控情況的匯報(bào)會(huì)議上指出：要增加供給，引導(dǎo)需求，穩(wěn)定價(jià)格，規(guī)范市場(chǎng)，著力解決低收入家庭住房問(wèn)題，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。建設(shè)部：區(qū)別收稅遏制大戶型建設(shè)部部長(zhǎng)汪光燾1月２３日在北京召開(kāi)的全國(guó)建設(shè)工作會(huì)議上表示，將全力扭轉(zhuǎn)當(dāng)前住宅供應(yīng)與消費(fèi)中的“貪大求闊”現(xiàn)象，通過(guò)“有區(qū)別的稅收政策”等遏制盲目消費(fèi)。政府工作報(bào)告談樓市在今年的溫總理的政府工作報(bào)告中，房地產(chǎn)方面提出了四項(xiàng)樓市調(diào)控要點(diǎn)和五條土地管理內(nèi)容。土地：經(jīng)濟(jì)行政“兩手抓”保障土地資源、引導(dǎo)資本流向；樓市：建立具有中國(guó)特點(diǎn)的住房建設(shè)和消費(fèi)模式、重點(diǎn)發(fā)展普通商品住房、科學(xué)調(diào)控，平抑房?jī)r(jià)、強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管。同時(shí)要求特別要禁止別墅類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、高爾夫球場(chǎng)、黨政機(jī)關(guān)和國(guó)有企事業(yè)單位新建培訓(xùn)中心等項(xiàng)目用地。商品房預(yù)售款專(zhuān)戶管理正在醞釀權(quán)威人士日前透露，相關(guān)部門(mén)正在考慮對(duì)商品房銷(xiāo)售的預(yù)售款進(jìn)行專(zhuān)戶管理，但是政策最終出臺(tái)和落實(shí)時(shí)間，“目前尚不明確”。所謂預(yù)售款專(zhuān)戶管理，是指將開(kāi)發(fā)商在預(yù)售階段取得的房款統(tǒng)一存入一個(gè)銀行賬戶，開(kāi)發(fā)商不得隨意支取、使用，只能在金融監(jiān)管部門(mén)的審核后提取用于本項(xiàng)目工程建設(shè)等所需的費(fèi)用支出，如建筑工程款的支付?！跽呓庾x：對(duì)預(yù)售款進(jìn)行專(zhuān)戶管理可以有效維護(hù)單個(gè)項(xiàng)目工程款的按期發(fā)放，保證不因此出現(xiàn)農(nóng)民工工資拖欠，也防止個(gè)別開(kāi)發(fā)商挪用預(yù)售款后出現(xiàn)資金鏈斷裂，延期交樓、延期辦證，甚至工程爛尾，而使廣大購(gòu)房人蒙受損失。同時(shí)這一政策一旦落實(shí)并在全國(guó)推廣，會(huì)對(duì)過(guò)早預(yù)售樓盤(pán)、“快速滾動(dòng)開(kāi)發(fā)”的開(kāi)發(fā)商資金鏈帶，這對(duì)開(kāi)發(fā)周期和市場(chǎng)供給都會(huì)帶來(lái)影響。也將涉及到銀行等其他關(guān)聯(lián)行業(yè)的業(yè)務(wù)發(fā)展?？赡苷哂泄膭?lì)市場(chǎng)現(xiàn)房銷(xiāo)售的意圖。國(guó)家趨于重視中小戶型建設(shè)建設(shè)部部長(zhǎng)汪光燾昨日表示，要把滿足居民自住需求的中低價(jià)位住房建設(shè)，納入城市規(guī)劃編制。汪光燾表示，各地方政府要按照國(guó)務(wù)院的要求，重點(diǎn)滿足當(dāng)?shù)鼐用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r(jià)位中小套型的普通商品房住房。住房建設(shè)規(guī)劃要納入“十一五”發(fā)展規(guī)劃和近期建設(shè)規(guī)劃中。央行發(fā)布信貸投向指引 嚴(yán)控外商投資內(nèi)地房市繼商務(wù)部今年3月發(fā)文要求嚴(yán)格限制外商投資房地產(chǎn)后，央行上?？偛?月底公布的《上海市信貸投向指引（2007年修訂）》提出，金融機(jī)構(gòu)要控制對(duì)外商投資國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的信貸支持，這是央行首次以文件形式發(fā)表這一觀點(diǎn)。除要求銀行把好信貸關(guān)外，央行公布的《指引》還一口氣給商業(yè)銀行提出了規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、嚴(yán)格審核借款人的購(gòu)房用途、嚴(yán)格把握資金流向、嚴(yán)格限制超出償付能力的貸款需求等5項(xiàng)針對(duì)房貸業(yè)務(wù)的要求。 □政策解讀：央行的上述表態(tài)，是源于以大摩、德銀為代表的國(guó)際投行也開(kāi)始把投資觸角伸向二線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，在外資源源流入之時(shí)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格也呈現(xiàn)出水漲船高的攀升態(tài)勢(shì)。此次央行以文件的形式對(duì)外發(fā)布觀點(diǎn)，無(wú)疑會(huì)對(duì)入境炒房的外資起到威懾作用。第二節(jié) 成都房地產(chǎn)市場(chǎng)分析一、成都市2007年17月土地市場(chǎng)分析今年上半年全國(guó)樓市一片大漲，而接下來(lái)樓市又將呈現(xiàn)出怎樣的發(fā)展趨勢(shì)？先于樓市的土地市場(chǎng)歷來(lái)是房產(chǎn)行情的風(fēng)向標(biāo)，土地市場(chǎng)的走勢(shì)曲線也將反映出未來(lái)一段時(shí)間房產(chǎn)的波動(dòng)趨勢(shì)。在本公司的今年上半年土地市場(chǎng)研究報(bào)告的統(tǒng)計(jì)顯示，2