濟(jì)南市房地產(chǎn)-王舍人項(xiàng)目前期市場調(diào)研報(bào)告(doc23)-前期定位(已修改)
2025-08-24 11:26 本頁面
【正文】 目錄： 一、 前 言 二、 第一部分 市場調(diào)研 市場背景 區(qū)域概況 區(qū)域房產(chǎn)現(xiàn)狀 項(xiàng)目所在區(qū)域周邊配套 三 、 第二部分 項(xiàng)目分析 競爭樓盤調(diào)研 區(qū)域市場現(xiàn)狀分析 項(xiàng)目 SWOT 分析 四、 第三部分 項(xiàng)目定位 案名解析 視覺包裝系統(tǒng)建議 主題形象定位 目標(biāo)客戶劃分 五、 第四部分 營銷推廣 相關(guān)項(xiàng)目問題研究 銷售執(zhí)行計(jì)劃擬定 六、 總結(jié) 王舍人項(xiàng)目前期市場調(diào)研報(bào)告 前言： 為順利完成項(xiàng)目銷售工作，我司在通過對項(xiàng)目所在區(qū)域及在售競爭樓盤的深入調(diào)研分析，結(jié)合目前我市近段時期的相關(guān)政策 法規(guī)，及項(xiàng)目所在區(qū)域房產(chǎn)市場現(xiàn)狀擬定本調(diào)研報(bào)告，本報(bào)告僅起到引導(dǎo)后期銷售計(jì)劃作用，具體實(shí)施細(xì)節(jié)應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目銷售情況隨時調(diào)整。 第一部分 市場調(diào)研 一、市場背景 從總體市場狀況看， 濟(jì)南市作為山東省的省會城市和政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，房地產(chǎn)市場一直和全國保持著一致，熱度不減并穩(wěn)步上升。特別是近幾年來，隨著濟(jì)南市住房制度改革、舊城改造步伐和城市化進(jìn)程的加快，居民家庭購房以及商業(yè)購房的熱潮迅速到來并急劇升溫，濟(jì)南市的房地產(chǎn)市場在這種情況下也隨之啟動，新開發(fā)建設(shè)的住宅小區(qū)和商務(wù)樓盤以及商鋪如雨后春筍般不斷涌現(xiàn)， 但是 20202020 年受到國家相關(guān)政策影響，整體房地產(chǎn)市場出現(xiàn)不同程度的波動，特別是濟(jì)南市政府 2020 年 12 月頒布的 《濟(jì)南市城市建設(shè)項(xiàng)目審批管理暫行規(guī)定》 ，可以說對舊村（居）改造項(xiàng)目的開發(fā)銷售帶來嚴(yán)重的制約，區(qū)域整體舊村（居）改造市場空前低迷 。 從局部看，王舍人鎮(zhèn)位于濟(jì)南東部城區(qū)，由于區(qū)域特征及當(dāng)?shù)鼐C合消費(fèi)能力所限，造成該區(qū)域樓盤開發(fā)檔次相對較低、配套、綠化、物業(yè)管理等仍不健全，一定程度上造成了市場定式。然而房產(chǎn)本身的動態(tài)性、前進(jìn)性、發(fā)展性， 決定了其今后的市場狀況。隨著 05年鮑賢苑小區(qū)和政府規(guī)劃大型經(jīng)濟(jì)適用項(xiàng)目、田 園新城等較有規(guī)模項(xiàng)目的出現(xiàn)，和政府相關(guān)政策的支持，這將對本區(qū)域的房地產(chǎn)市場發(fā)展帶來更多的機(jī)會。 從營銷角度來看，由于受到開發(fā)因素（舊村改造）制約，該區(qū)域的市場一向比較平和，處于不溫不火的狀態(tài) ,出類拔萃的項(xiàng)目很少，整體市場推行手段也都一般，無任何新奇表現(xiàn)，所以市場表現(xiàn)平平也不足為怪。 二、區(qū)域概況 歷城區(qū)王舍人鎮(zhèn)，位于濟(jì)南工業(yè)北路東首，南北長 ，東西寬，總面積 ，全鎮(zhèn)轄五個辦事處， 38 個行政村， 1 個居委會，戶籍管理人口 萬元，自有人口 萬人，加上暫住和流動人口總數(shù) 達(dá) 20萬人。 王舍人鎮(zhèn)是濟(jì)南市五十年代開發(fā)建設(shè)的重要工業(yè)基地 。駐地有省、市大型企事業(yè)單位 76 處，其中，濟(jì)南鋼鐵集團(tuán)、濟(jì)南煉油廠、黃臺發(fā)電廠，在國內(nèi)享有盛名。境內(nèi)發(fā)電、變電、輸電、電訊、有線電視、管道煤氣、自來水等基礎(chǔ)設(shè)施完備。學(xué)校、醫(yī)院、賓館、車站、銀行、商店等公共服務(wù)設(shè)施齊全，膠濟(jì)鐵路、濟(jì)青高速公路、小清河縱貫東西，濟(jì)南外環(huán)路暢通南北，國際民航機(jī)場距該鎮(zhèn) 4km，交通條件十分優(yōu)越。 王舍人鎮(zhèn)作為濟(jì)南市重要的副食品生產(chǎn)基地 ，蔬菜種植面積 萬畝，總產(chǎn)量達(dá) 10 萬噸，常年供應(yīng)市場。該鎮(zhèn)還建有出欄 15 萬頭 的瘦肉型豬養(yǎng)殖場，世界名貴的虹鱒魚、中華鱘魚養(yǎng)殖基地、斯達(dá)乳品牛場，擁有全國四大種子市場之一的濟(jì)南種子市場，并成功地舉辦了十三屆種子交易大會。 王舍人鎮(zhèn)是濟(jì)南市的衛(wèi)星城， 鎮(zhèn)內(nèi)工業(yè)區(qū)、商貿(mào)區(qū)、居民區(qū)、風(fēng)景區(qū)布局合理、條塊分明，即是濟(jì)南市房地產(chǎn)和高科技技術(shù)開發(fā)區(qū)，又是濟(jì)南東郊地區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。 三、區(qū)域房產(chǎn)現(xiàn)狀 王舍人鎮(zhèn)房產(chǎn)市場近年來雖然發(fā)展速度較快，但是受周邊配套設(shè)施、人文環(huán)境、區(qū)域因素等影響，區(qū)域內(nèi)開發(fā)項(xiàng)目市場定位比較低調(diào)，小區(qū)整體規(guī)劃建筑面積較大，但分期時間間隔較長，一期開發(fā)體量多以 26 棟樓不等，且小區(qū)內(nèi)公建設(shè)施無法配套完善，二期開發(fā)時間受市政府相關(guān)文件影響不能確定。其區(qū)域內(nèi)開發(fā)樓盤目標(biāo)客戶群基本鎖定為，以周邊大型企事業(yè)單位職工（如濟(jì)鋼職工、輕騎職工、市立三院）為主，其次以周邊有經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的居民為輔的定位策略。不能以較好的宣傳渠道將目標(biāo)客戶群輻射到鄰近區(qū)域（如黃臺區(qū)域、洪家樓、濟(jì)鋼區(qū)域）挖掘潛在需求客戶。該區(qū)域內(nèi)購房客戶均能接受分期付款或一次性付款、抵押貸款等付款方式，對舊村改造項(xiàng)目開發(fā)手續(xù)等問題也較接受，但是受到國家對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控及濟(jì)南市政府有關(guān)文件的頒布，一定時期內(nèi)持幣待購的現(xiàn) 象對整個區(qū)域市場也產(chǎn)生很大的負(fù)面影響。 四、項(xiàng)目所在區(qū)域周遍配套 鴻騰仕雅大酒店 冠龍紡織有限公司 供銷商城 上海華聯(lián)超市 濟(jì)鋼新事業(yè) 市立三院 中國農(nóng)業(yè)銀行 中國建設(shè)銀行 中國工商銀行 麗雅大酒店 1惠民勞務(wù)有限公司
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