【正文】 007年上半年出讓土地的成交總價比去年同期大幅上漲。其中，外來開發(fā)商拿走七成土地，并且今年1~7月的92%成交宗數(shù)比創(chuàng)歷史新高。住宅用地全部成交從土地市場研究報告中的數(shù)據(jù)顯示，成都土地市場正進入一個異?；钴S的階段。據(jù)統(tǒng)計，今年上半年土地成交均價比去年同期有較大幅度上漲，其中，成都市六城區(qū)土地供應(yīng)50宗共3518畝，成交46宗，共3322畝，僅4宗196畝商業(yè)用地由于區(qū)域環(huán)境不成熟而流標(biāo)，其92％的成交宗數(shù)比也創(chuàng)下歷史最高。今年上半年與去年上半年相比，土地供應(yīng)量和成交量均大幅提升，其中需求的漲幅超過了供應(yīng)的漲幅，供不應(yīng)求在土地市場中也完全顯現(xiàn)出來。熱點區(qū)域領(lǐng)跑房地產(chǎn)市場在市政府“向東向南”等新城區(qū)發(fā)展規(guī)劃引導(dǎo)下，國際城南、中產(chǎn)城東、北部新城、大城西溫江、成都西部新中心郫縣、地鐵沿線等有題材的區(qū)域板塊土地炙手可熱。目前，三環(huán)路內(nèi)外城市大道兩側(cè)及近郊區(qū)較大宗土地價格漲幅高于中心城區(qū)較小地塊。由于開發(fā)商占有土地資源的欲望強烈，新資本進入瞄準(zhǔn)的重點也是大宗地塊，從而形成大家都繞開小且貴的主城區(qū)地塊而到近郊圈層爭地的從眾格局，且凡是上百畝至數(shù)百畝的較大塊土地，成交價都大大高于起拍價。本年7月20日。溫江、郫縣、新都可拍到200多萬元至400萬元/畝，彭州也可拍至8090萬元/畝。外來開發(fā)商占據(jù)絕對主動據(jù)最新統(tǒng)計，占成交總量近七成。其中，像香港嘉里、信和、重慶金科、河南鑫苑、福建六建、中天盈等首次奪地入市的外來開發(fā)商與日俱增。據(jù)成都市統(tǒng)計局2007年上半年最新數(shù)據(jù)：港澳臺資和外資在房地產(chǎn)開發(fā)上的投資。部分有基金或巨資背景的外來企業(yè)熱衷拍地，但開發(fā)節(jié)奏遲緩。政府及時放量供應(yīng)土地，目的在于盡快增大住宅供給，以平抑市場的旺盛需求。但部分港資和外資進成都拍地的開發(fā)進度都不理想，產(chǎn)品千呼萬喚出不來。成都市場研究有限公司提供的報告認(rèn)為，有“囤地”嫌疑的少數(shù)外資地產(chǎn)企業(yè)將影響整個市場競爭的公平性。二、成都市2007年16月商品房市場情況2007年16月商品房供需統(tǒng)計2007年16月，%；，總體市場呈現(xiàn)供銷兩旺勢頭。16月。供應(yīng)量大于銷售量，供求關(guān)系比較緩和。2007年16月房地產(chǎn)市場分析（1）規(guī)模：中小樓盤更加活躍如果說06年出現(xiàn)了大盤、小盤齊上陣的局面，那么07上半年中小樓盤則表現(xiàn)得更加活躍。相對于06年不斷被刷新的土地拍賣紀(jì)錄，07年千畝大盤在逐漸淡出，這意味著成都樓市的發(fā)展越來越理性，開發(fā)商拿地的機會越來越均等，中小開發(fā)商也有了更多的機會。事實上，本土企業(yè)雙盤齊開，多項目齊動的情況在07上半年并不罕見。（2）推盤：分批次/分棟推出產(chǎn)品多數(shù)06年駐足觀望的開發(fā)商都在07年推出了自己的項目。07年上半年樓盤仍然延續(xù)06年分期分批次或者是分棟的模式推出產(chǎn)品；在開盤時間的選擇上開發(fā)商還是延續(xù)以往以周末、節(jié)假日為主的戰(zhàn)略，在時間上配合消費者。（3）產(chǎn)品類型：電梯公寓成為絕對主導(dǎo)電梯公寓已經(jīng)不僅僅限于主城區(qū)內(nèi)，三環(huán)外和郊區(qū)也不斷涌現(xiàn)大批的電梯公寓項目，特別是城南三環(huán)外和城西三環(huán)外的區(qū)域；郊區(qū)則以華陽和郫縣較為明顯。由于主城區(qū)內(nèi)多層住宅的建設(shè)受到限制，因此多層住宅都集中到了郊區(qū)。而電梯公寓則向著越來越高的方向發(fā)展。（4）戶型：80120㎡仍然是需求主力07年16月，全市商品房住宅項目戶型供應(yīng)面積仍然以80120㎡為主，各樓盤的銷售主力產(chǎn)品同樣以80120㎡的套2套3戶型為主。80120㎡的套套3戶型是目前主力購房群體最需要的。三、成都市房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢展望城東房地產(chǎn)市場趨勢分析城東起步較晚，起點較高、底蘊強勁。建設(shè)路區(qū)域樓市的崛起與爆發(fā)，無疑為老城東工業(yè)區(qū)的發(fā)展和二次騰飛奏響了時代最強音。2007年，城東東調(diào)置換出的大量土地已全面進入開發(fā)階段：淺水半島、萬科?金域藍(lán)灣、龍湖三千里、首創(chuàng)?愛這城、中房紅楓嶺、華裕高地、頤和家園、華潤24城、陽光100等十?dāng)?shù)個高品質(zhì)樓盤都集中在此區(qū)域兩公里半徑內(nèi)，目前該區(qū)域在售供應(yīng)量已達120余萬方，后期的供應(yīng)量更加巨大。實力品牌開發(fā)商的相繼進駐、相互競爭，使得片區(qū)的老舊形象徹底顛覆，區(qū)域價值迅速得到提升。城中房地產(chǎn)市場趨勢分析城中土地一直都炙手可熱。但上半年亮相的樓盤均價在70008000元/㎡左右。對于城市中心位置，這樣的價格還是充滿了誘惑力。目前城中房源充足，曦城、皇后國際公寓、CLUB雕墅、錦天國際、78號觀邸陸續(xù)推出；集英嶺、西錦國際等備受關(guān)注的樓盤也將在下半年陸續(xù)推出。城南房地產(chǎn)市場趨勢分析國際城南經(jīng)過近幾年的高速發(fā)展，如今，世紀(jì)城新國際會展中心、成都高新科技商務(wù)廣場、天府軟件園、高新技術(shù)孵化區(qū)的建成使用，高新區(qū)管委會的南遷、政府新辦公區(qū)及新領(lǐng)事館的即將落戶以及地鐵的催化作用，為城南樓市帶來了一大批城市新貴人群。城西房地產(chǎn)市場趨勢分析隨著浣花溪風(fēng)景區(qū)、光華片區(qū)和羊西線片區(qū)的強力帶動，城西的土地和居住價值近年來也持續(xù)得以回歸。在城區(qū)拓展方面，明顯呈現(xiàn)出沿光華大道向溫江發(fā)展以及沿羊西線向郫縣發(fā)展的雙向發(fā)展趨勢。城北房地產(chǎn)市場分析隨著北新干線的通車，成都樓市向北擴展的步伐越來越快。特別是交通瓶頸的打破使得城北的居家環(huán)境得到了極大的提升。第三節(jié) 區(qū)域結(jié)構(gòu)調(diào)查與城市發(fā)展規(guī)劃調(diào)查一、地理位置及概況光華大道片區(qū)是位于溫江境內(nèi)，依托光華大道沿線發(fā)展起來的新興居住片區(qū)。光華片區(qū)處在成都上風(fēng)上水的位置，3公里活水公園，1200畝濕地公園，600畝原生河灘竹林屏障，環(huán)境優(yōu)美，空氣清新。片區(qū)內(nèi)樓盤以花博會展館為依托，借助周邊大面積的生態(tài)公園和江安河形成一個生態(tài)社區(qū)。在其沿線上發(fā)展行政辦公、商業(yè)、文化會展，營造良好的人居環(huán)境。目前外光華片區(qū)樓盤開發(fā)如火如荼，該區(qū)域成為追求舒適生活和自然原生態(tài)環(huán)境的購房者心目中理想的居住區(qū)域。二、公共設(shè)施狀況商業(yè)貿(mào)易：大型購物中心（規(guī)劃為家樂福）文化教育：大學(xué)城\成都七中\(zhòng)溫江中學(xué),幼兒園:金蘋果幼兒園餐飲酒店：舒肘子光華店\雍雅山房光華店休閑娛樂：花博會公園\碧落湖公園\柳城公園\置信城市公園\溫江政府新城市廣場\溫地公園\奧園運動中心\魚鳧溫泉三、交通道路體系狀況公交線路：30309A、904等2005年光華大道青羊段將正式建成通車。光華大道總長15公里左右，寬50米，雙向8車道，道路設(shè)計時速60公里，光華大道的開通使業(yè)主出行更為方便。四、區(qū)域性質(zhì)與功能特點本區(qū)域為大眾樓盤最為集中的片區(qū)，其定位為平實的日常生活區(qū)。區(qū)域內(nèi)設(shè)施主要是為滿足居民日常生活的小型購物場所及小型娛樂場所。五、規(guī)劃展望由于區(qū)域開發(fā)是朝著大型生態(tài)生活區(qū)邁進，因此將來區(qū)域居民將會越來越多。物質(zhì)需求也會日漸增多，為了滿足居民的日常生活需求，部分大型的生活超市及一些專賣場將會進駐本區(qū)域。而大的金融商務(wù)場所、娛樂休閑場所等將不會太受重視。第三節(jié) 區(qū)域個案調(diào)查目前，在項目周邊光華大道區(qū)域有仁和春天大道、萬科朗潤園、珠江國際花園、西花汀、泰基?花溪谷、香瑞湖香草國際、邊城香格里、等已建或在建項目。這些項目一方面是本項目的營銷推廣的競爭對手，另一方面則與本項目一起營構(gòu)成熟的住宅小區(qū)的區(qū)域氛圍，形成板塊的整體吸引力。項目周邊的樓盤是本項目定位的主要參考和研究對象，為此，我們對周邊項目進行專項研究與分析，以為本項目定位提供參考依據(jù)。一、仁和春天大道項目背景： 投資商：成都春天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司/四川省道誠實業(yè)投資有限責(zé)任公司 開發(fā)商：成都市江安春置業(yè)投資有限公司 物業(yè)管理：成都仁和春天物業(yè)管理有限公司項目位置： 成都市光華大道江安河畔建筑規(guī)模： 占地面積：600畝 建筑面積：500000平方米 總戶數(shù)：3600戶左右規(guī)劃用途：別墅、普通住宅、商業(yè)會所銷售價格：起價：4900元/㎡均價：5200元/㎡戶型面積： 兩居室戶型：G71型 面積：85㎡ 2室2廳2衛(wèi) F81奇數(shù)層 面積：86㎡ 2室2廳2衛(wèi) 三居室戶型：D61型 面積：134㎡ 3室2廳2衛(wèi) G81型 面積：117㎡ 3室2廳2衛(wèi) F51奇數(shù)層 面積：114㎡ 3室2廳2衛(wèi) D61奇數(shù)層 面積：135㎡ 3室2廳2衛(wèi)戶型：2*2*1 3*2*2 4*2*2 4*2*3 7*2*4等(其中，電梯公寓以2*2*3*2*2為主，別墅以4*2*4*2*3為主)總供應(yīng)量：3600戶裝修標(biāo)準(zhǔn)： 清水房標(biāo)準(zhǔn)交房時間： 2008年5月交房銷售進度： 已開盤部分全部售罄項目綜合評價仁和春天大道是由成都春天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資開發(fā)，周邊環(huán)境優(yōu)美，緊鄰江安河，并引江安河之水營造項目活水景觀。緊靠光華大道，交通十分便利。作為獨立的生活小區(qū)，其擁有區(qū)域濃厚的生活氛圍，和較完善的生活機能；區(qū)內(nèi)多個生活小區(qū)相輔相成，人氣聚升。仁和春天大道分批次進行開盤，至2007年8月別墅與已放量物業(yè)已基本售磬，銷售情況較為理想；能有如此銷售情況主要有以下原因：①自然環(huán)境優(yōu)美、景觀好：可俯視江安河畔美麗江景；社區(qū)內(nèi)有別墅物業(yè)，使得整個小區(qū)的環(huán)境更為清幽，周邊綠色植被也比較多。②其85—135㎡/2*2*1－3*2*2的面積和戶型，基本適合電梯物業(yè)消費市場的需求。③戶型設(shè)計較為合理，動靜分明，很好的解決通風(fēng)采光不太好的問題。④聘請成都仁和春天物業(yè)管理公司進行物業(yè)管理。存在問題：在高品質(zhì)、高標(biāo)準(zhǔn)開發(fā)的同時，也必然導(dǎo)致樓盤整體價格普遍高于同區(qū)域其他樓盤。同時，光華大道上幾乎所有樓盤都面臨一個問題——商業(yè)配套等的缺陷，仁和春天大道也僅僅只有社區(qū)配套會所，項目旁的建信奧林匹克花園的商業(yè)物業(yè)以及萬科朗潤園的社區(qū)底商也只能提供較少的補充。而大型購物超市目前只有珠江國際花園擬將引入大型超市家樂福，不過正式經(jīng)營至少在45年以后。二、萬科朗潤園項目背景： 開發(fā)商：成都萬科倍富置業(yè)有限公司 物業(yè)管理：成都萬科物業(yè)管理有限公司項目位置： 溫江區(qū) 成都七中實驗學(xué)校面對