【正文】 出產(chǎn)品；在開盤時間的選擇上開發(fā)商還是延續(xù)以往以周末、節(jié)假日為主的戰(zhàn)略，在時間上配合消費(fèi)者。2007年16月房地產(chǎn)市場分析（1）規(guī)模：中小樓盤更加活躍如果說06年出現(xiàn)了大盤、小盤齊上陣的局面，那么07上半年中小樓盤則表現(xiàn)得更加活躍。成都市場研究有限公司提供的報(bào)告認(rèn)為，有“囤地”嫌疑的少數(shù)外資地產(chǎn)企業(yè)將影響整個市場競爭的公平性。據(jù)成都市統(tǒng)計(jì)局2007年上半年最新數(shù)據(jù)：港澳臺資和外資在房地產(chǎn)開發(fā)上的投資。本年7月20日。今年上半年與去年上半年相比，土地供應(yīng)量和成交量均大幅提升，其中需求的漲幅超過了供應(yīng)的漲幅，供不應(yīng)求在土地市場中也完全顯現(xiàn)出來。在本公司的今年上半年土地市場研究報(bào)告的統(tǒng)計(jì)顯示，2007年上半年出讓土地的成交總價(jià)比去年同期大幅上漲。除要求銀行把好信貸關(guān)外，央行公布的《指引》還一口氣給商業(yè)銀行提出了規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)貸款、嚴(yán)格審核借款人的購房用途、嚴(yán)格把握資金流向、嚴(yán)格限制超出償付能力的貸款需求等5項(xiàng)針對房貸業(yè)務(wù)的要求。國家趨于重視中小戶型建設(shè)建設(shè)部部長汪光燾昨日表示，要把滿足居民自住需求的中低價(jià)位住房建設(shè)，納入城市規(guī)劃編制?！跽呓庾x：對預(yù)售款進(jìn)行專戶管理可以有效維護(hù)單個項(xiàng)目工程款的按期發(fā)放，保證不因此出現(xiàn)農(nóng)民工工資拖欠，也防止個別開發(fā)商挪用預(yù)售款后出現(xiàn)資金鏈斷裂，延期交樓、延期辦證，甚至工程爛尾，而使廣大購房人蒙受損失。土地：經(jīng)濟(jì)行政“兩手抓”保障土地資源、引導(dǎo)資本流向；樓市：建立具有中國特點(diǎn)的住房建設(shè)和消費(fèi)模式、重點(diǎn)發(fā)展普通商品住房、科學(xué)調(diào)控，平抑房價(jià)、強(qiáng)化房地產(chǎn)市場監(jiān)管。 要確保這一底線，意味著從目前到2020年我國耕地減少量必須控制在2700萬畝以內(nèi)，其中包括相當(dāng)比例的生態(tài)退耕和農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，這個數(shù)字不及“十五”期間耕地減少量的1/3；也意味著基本農(nóng)田不能動，建設(shè)用地規(guī)模要壓縮。避免工業(yè)用地過度擴(kuò)張?jiān)斐赏恋仉[性閑置和浪費(fèi)，實(shí)現(xiàn)中央的房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)。國土資源部：新增用地三大禁區(qū)須嚴(yán)控國土資源部日前下發(fā)《2007年全國土地利用計(jì)劃》，該計(jì)劃中，新增建設(shè)占用農(nóng)用地與耕地量與去年持平，并再次強(qiáng)調(diào)禁止別墅類、高爾夫球場、黨政機(jī)關(guān)和國有企事業(yè)單位新建培訓(xùn)中心等項(xiàng)目用地。但會向購買豪宅的消費(fèi)者發(fā)出增加成本的信號，造成心理壓力，令購房者的信心不足。如果完全按照規(guī)定的累進(jìn)稅率計(jì)算，對原先有大量土地儲備公司的利潤水平有較大的負(fù)面影響。其中，最低稅率為30%，最高稅率為60%。但無疑又加重了房地產(chǎn)企業(yè)的融資難度?！跽呓庾x：針對近來物價(jià)上漲過快，投入股市資金大量增加，固定資產(chǎn)投資增長過快等情況，央行近年來頻施提高銀行存款準(zhǔn)備金率政策，以減少貨幣流通，收縮銀根，有效地緩解經(jīng)濟(jì)過熱的狀況。根據(jù)建設(shè)部《關(guān)于調(diào)整個人住房公積金存貸款利率的通知》，從5月19日起，%%，當(dāng)年歸集的個人住房公積金存款利率不變。但另一方面，地產(chǎn)商開發(fā)項(xiàng)目的資金壓力也將隨之增大，他們可能以轉(zhuǎn)嫁成本為借口造成房價(jià)短期內(nèi)上漲，短期內(nèi)希望房價(jià)下降的可能性很小。％％；，％％；其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率也相應(yīng)調(diào)整?！跽呓庾x：這是央行自2007年以來在連續(xù)兩次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率后，首次上調(diào)銀行基準(zhǔn)利率。%自5月19日起，國內(nèi)個人住房公積金存貸款利率實(shí)施調(diào)整。%央行4月底宣布。新的財(cái)政年度剛開始就上調(diào)存款準(zhǔn)備金彰顯了央行回收流動性的決心。二、2007年16月稅收政策分析國家清算土地增值稅 中央強(qiáng)化樓市調(diào)控決心 元月中旬，國家稅務(wù)總局正發(fā)了《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》，通知要求從2月1日起清算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅?！跽呓庾x：對于長期經(jīng)營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè)而言，這部分成本的增加在可以承受的范圍之內(nèi)；而供求關(guān)系依然是影響房價(jià)的決定性因素，未來房價(jià)走勢還要從后期的供求情況來看，對于房價(jià)不會有直接影響。由于這些公司此前拿地普遍價(jià)格低廉，這使得公司未來將會為此付出非常高昂的增值稅。 職工低價(jià)獲單位售房應(yīng)繳個稅財(cái)政部和國家稅務(wù)總局日前聯(lián)合發(fā)布通知，明確單位低價(jià)向職工售房有關(guān)個人所得稅問題。嚴(yán)控土地成片出讓 防止企業(yè)圈地4月初，國土資源部副部長贠小蘇國家八部委房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ?xiàng)整治動員部署電視電話會議上表示：將嚴(yán)格控制土地出讓的地塊面積，對成片土地，由政府統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)后分塊出讓，防止企業(yè)圈地、囤地；同時將進(jìn)一步調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，嚴(yán)控高檔公寓、低密度、大套型等高檔住宅用地，增加民生用地；要加大閑置土地處置力度?！鮿酉蚪庾x：雖然政策對用地成本的影響不大，但卻給市場一個明確的信號——嚴(yán)控新增用地，調(diào)控根本宗旨在于進(jìn)一步緊縮“地根”，土地新政的出臺實(shí)施，將從預(yù)期上減少新增建設(shè)用地供應(yīng)量。 四、2007年16月全國房地產(chǎn)市場政策分析國務(wù)院強(qiáng)調(diào)：增加有效供給抑制過旺需求穩(wěn)定房價(jià)中共中央政治局委員、國務(wù)院副總理曾培炎在聽取北京市房地產(chǎn)市場調(diào)控情況的匯報(bào)會議上指出：要增加供給，引導(dǎo)需求，穩(wěn)定價(jià)格，規(guī)范市場，著力解決低收入家庭住房問題，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。同時要求特別要禁止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)、高爾夫球場、黨政機(jī)關(guān)和國有企事業(yè)單位新建培訓(xùn)中心等項(xiàng)目用地。同時這一政策一旦落實(shí)并在全國推廣，會對過早預(yù)售樓盤、“快速滾動開發(fā)”的開發(fā)商資金鏈帶，這對開發(fā)周期和市場供給都會帶來影響。汪光燾表示，各地方政府要按照國務(wù)院的要求，重點(diǎn)滿足當(dāng)?shù)鼐用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r(jià)位中小套型的普通商品房住房。 □政策解讀：央行的上述表態(tài)，是源于以大摩、德銀為代表的國際投行也開始把投資觸角伸向二線城市的房地產(chǎn)市場，在外資源源流入之時，國內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格也呈現(xiàn)出水漲船高的攀升態(tài)勢。其中，外來開發(fā)商拿走七成土地，并且今年1~7月的92%成交宗數(shù)比創(chuàng)歷史新高。熱點(diǎn)區(qū)域領(lǐng)跑房地產(chǎn)市場在市政府“向東向南”等新城區(qū)發(fā)展規(guī)劃引導(dǎo)下，國際城南、中產(chǎn)城東、北部新城、大城西溫江、成都西部新中心郫縣、地鐵沿線等有題材的區(qū)域板塊土地炙手可熱。溫江、郫縣、新都可拍到200多萬元至400萬元/畝，彭州也可拍至8090萬元/畝。部分有基金或巨資背景的外來企業(yè)熱衷拍地，但開發(fā)節(jié)奏遲緩。二、成都市2007年16月商品房市場情況2007年16月商品房供需統(tǒng)計(jì)2007年16月，%；，總體市場呈現(xiàn)供銷兩旺勢頭。相對于06年不斷被刷新的土地拍賣紀(jì)錄，07年千畝大盤在逐漸淡出，這意味著成都樓市的發(fā)展越來越理性，開發(fā)商拿地的機(jī)會越來越均等，中小開發(fā)商也有了更多的機(jī)會。（3）產(chǎn)品類型：電梯公寓成為絕對主導(dǎo)電梯公寓已經(jīng)不僅僅限于主城區(qū)內(nèi)，三環(huán)外和郊區(qū)也不斷涌現(xiàn)大批的電梯公寓項(xiàng)目，特別是城南三環(huán)外和城西三環(huán)外的區(qū)域；郊區(qū)則以華陽和郫縣較為明顯。80120㎡的套套3戶型是目前主力購房群體最需要的。實(shí)力品牌開發(fā)商的相繼進(jìn)駐、相互競爭，使得片區(qū)的老舊形象徹底顛覆，區(qū)域價(jià)值迅速得到提升。目前城中房源充足，曦城、皇后國際公寓、CLUB雕墅、錦天國際、78號觀邸陸續(xù)推出；集英嶺、西錦國際等備受關(guān)注的樓盤也將在下半年陸續(xù)推出。城北房地產(chǎn)市場分析隨著北新干線的通車，成都樓市向北擴(kuò)展的步伐越來越快。片區(qū)內(nèi)樓盤以花博會展館為依托，借助周邊大面積的生態(tài)公園和江安河形成一個生態(tài)社區(qū)。光華大道總長15公里左右，寬50米，雙向8車道，道路設(shè)計(jì)時速60公里，光華大道的開通使業(yè)主出行更為方便。物質(zhì)需求也會日漸增多，為了滿足居民的日常生活需求，部分大型的生活超市及一些專賣場將會進(jìn)駐本區(qū)域。朗潤園、珠江國際花園、西花汀、泰基?花溪谷、香瑞湖一、仁和作為獨(dú)立的生活小區(qū)，其擁有區(qū)域濃厚的生活氛圍，和較完善的生活機(jī)能；區(qū)內(nèi)多個生活小區(qū)相輔相成，人氣聚升。③戶型設(shè)計(jì)較為合理，動靜分明，很好的解決通風(fēng)采光不太好的問題。春天大道也僅僅只有社區(qū)配套會所，項(xiàng)目旁的建信二、萬科春天大道旁，01號樓緊靠光華大道，物業(yè)形態(tài)為多層住宅，附有社區(qū)底商；02號樓正對仁和奧林匹克花園的商業(yè)遙相呼應(yīng)，為社區(qū)生活提供便利。存在問題：萬科在社區(qū)總體規(guī)劃中，該項(xiàng)目的景觀規(guī)劃由于總體占地規(guī)模的影響，顯得更為緊湊，對物業(yè)品質(zhì)有不利的影響。該項(xiàng)目集住宅、商業(yè)、酒店式公寓于一體，規(guī)劃最高達(dá)32層的精裝修住宅。最近珠江地產(chǎn)已成功拍得花博會，這將有效促進(jìn)該項(xiàng)目的增值。（2）一期電梯公寓公部分戶型為四房兩廳，整體布局比較緊促，主臥比較小。西花汀總占地約100畝，由11層、18層、2024層電梯洋房疏落布局而成。社區(qū)配套：由于靠近花博會與珠江國際花園，該項(xiàng)目的社區(qū)物業(yè)較為薄弱，僅有少量臨街商業(yè)。采用現(xiàn)代歐式建筑風(fēng)格。戶型設(shè)計(jì)也充分考慮動靜分區(qū)，合理利用有利地勢。并有3棟電梯公寓，這部分物業(yè)將對本項(xiàng)目形成直接競爭。本項(xiàng)目別墅物業(yè)已基本售罄，電梯公寓部分僅有少量剩余，對我項(xiàng)目的開發(fā)與銷售將無直接競爭?！　≠彿康挠猛局饕亲杂脼橹?，投資客戶所占比例不高，在自用目的的細(xì)分方面，滿足自己的居住需求占絕對主導(dǎo)，度假和購房給親友的比例較少。四、三房是首選在房間戶型的選擇上，選擇1房占4％，2房占28％，3房占55％，4房占10％，5房以上占3％。整體選擇面積的中位數(shù)M0=85平米；　　選擇三房的購房者希望面積在90130平米占較大比例，也有不小比例選擇7090的小三房。從統(tǒng)計(jì)可以看出，為了改善居住環(huán)境的占65％，方便小孩上學(xué)占10％，離上班近點(diǎn)占4％，生活方便點(diǎn)占15％，顯得更有身份占1％，現(xiàn)在的房子太小占4％，離親戚朋友更近些及其他占1％。九、置業(yè)者關(guān)注的置業(yè)因素從調(diào)查的問卷統(tǒng)計(jì)的關(guān)注度來看，超過一半以上的置業(yè)者認(rèn)為地理位置、價(jià)格、環(huán)境景觀、戶型結(jié)構(gòu)應(yīng)該關(guān)注；其次近一半的受訪者認(rèn)為物業(yè)管理、工程質(zhì)量、交通、周邊配套等因素也很重要；大約不到30%的受訪者認(rèn)為其他因素、智能化設(shè)施、小區(qū)規(guī)模、升值潛力、發(fā)展商信譽(yù)是考慮買房應(yīng)當(dāng)關(guān)注的因素。一、改善現(xiàn)存規(guī)劃中的不足項(xiàng)目作為單體樓在市場上競爭力不足，必須做好一切細(xì)致的規(guī)劃，與現(xiàn)有的區(qū)域成熟社區(qū)結(jié)合起來成為整體，使現(xiàn)有的資源得以充分合理的利用，提高項(xiàng)目的綜合素質(zhì)，樹立精品生活區(qū)形象，在市場上立于不敗之地。項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在規(guī)劃設(shè)計(jì)、園林綠化、現(xiàn)場包裝、接待中心、示范單位等方面營造一個非常舒適的內(nèi)部環(huán)境，配以銷售策略上營造的熱烈買賣氣氛，力求迅速打動客戶的心，促進(jìn)客戶成交。五、找出項(xiàng)目“個性化”的形象客戶對品牌的認(rèn)知程度往往取決于品牌的個性，沒有個性的商品品牌極易在市場中流失。房地產(chǎn)發(fā)展歷程表明，不同檔次的住宅項(xiàng)目所應(yīng)具備的基本條件有所不同。春天大道別墅、電梯公寓高檔物業(yè) 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