【正文】 量補(bǔ)貼： 2 萬 ~5 萬元左右 購房目的： ①增大居住面積；②給子女購房 喜好面積： 60 M2 ~ 100 M2 （其中 60 M2 ~ 80 M2 占 30%） 能承受總價(jià)： 10 萬 ~20 萬（按揭 30 年） 可接受單價(jià)： 1600 元 / M2 ~ 2020 元 / M2 喜好環(huán)境：周邊配套設(shè)施齊全、交通方便、子女讀書便利、安靜、社區(qū)生活氣息濃厚 中等收入階層存在以下特點(diǎn)： 家庭總存量補(bǔ)貼： 2 萬 ~7 萬元左右 購房目的： ①改善居住環(huán)境；②增大居住面積；③給 子女購房 喜好面積： 80 M2 ~ 120 M2 （其中 80 M2 ~ 100 M2 占 40%） 能承受總價(jià)： 15 萬 ~30 萬（按揭 30 年） 可接受單價(jià)： 1800 元 / M2 ~ 2200 元 / M2 喜好環(huán)境：周邊配套設(shè)施齊全、交通方便、子女讀書便利、安靜、社區(qū)生活氣息濃厚 我們所有的工作都應(yīng)圍繞這一目標(biāo)客戶群的特點(diǎn)和購房心理，形成更為準(zhǔn)確的有效供給。因而我們現(xiàn)在入市有一定的風(fēng)險(xiǎn)，這就要求我們在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上下很多的功夫。 從目前市場供應(yīng)的產(chǎn)品特性來看，具有以 下特點(diǎn)： 1. 絕大多數(shù)新建樓盤都在“環(huán)境”上做文章，賣點(diǎn)不突出，太單一； 2. 市區(qū)項(xiàng)目（高層）太多，且集中在市中心一帶，價(jià)為 3000 元 /M2~4500元 /M2； 3. 市內(nèi)新建多層小區(qū)質(zhì)素較高，價(jià)位 3000 元 /M2~4500 元 /M2 ； 4. 環(huán)市線外多層精品小區(qū)，雖然價(jià)位較低，但其配套設(shè)施不太齊全。自國家實(shí)施房改政策以后，貴陽市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛， 98 年后市場出現(xiàn)前所未有的良好狀態(tài)，開發(fā)商從 98 年前的 200 多家迅速增至目前的 600 多家，開發(fā)項(xiàng)目一個(gè)緊接一 個(gè)，并且項(xiàng)目單個(gè)開發(fā)量也越做越大。在目前市中心土地供應(yīng)十分緊缺的情況下，開發(fā)商們開始把目光投向兩個(gè)地區(qū)： 1. 郊區(qū)地帶：小河、花溪、金陽新區(qū)； 2. 城鄉(xiāng)結(jié)合地帶：省政府背后小關(guān)一帶、貴鋼至二戈寨沿線、二橋至貴工一帶、大營坡至茶店一帶等。 2 第一部分 市場分析 一、 貴陽房地產(chǎn)宏觀市場分析 （一） 貴陽市房地產(chǎn)發(fā)展分析 2020 年，貴陽房地產(chǎn)面臨前所未有的發(fā)展 良機(jī)，與全國許多城市相比，貴陽市房地產(chǎn)業(yè)形式一直較好，前幾年空置的房比例在 15%左右，近幾年空置率一直較低，這與國家支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策逐步完善有關(guān)，也與百姓住房消費(fèi)觀的加強(qiáng)和房改的深入不可分割，還有住房信貸投入的增加，二級市場的開放，減免部分稅費(fèi)等因素有很大關(guān)系，貴陽市場房地產(chǎn)市場價(jià)格近年來一直保持上升趨勢，尤其是中心區(qū)房價(jià)，高層多層升幅不同，多層升幅更大，究其原因，由于市區(qū)土地供應(yīng)逐年減少，使得市區(qū)商品房尤其是多層供應(yīng)相對減少，特別是去年，市政府規(guī)定市中心不建多層，因而市區(qū)房價(jià)上揚(yáng)在所難免。 1 前 言 地產(chǎn)代理最重要職責(zé)就是把握好開發(fā)商與客戶之間的互利尺度，根據(jù)不同的市場環(huán)境為開發(fā)商贏得最大的利潤；體現(xiàn)項(xiàng)目的最高價(jià)值；取得目標(biāo)客戶的最佳認(rèn)同。許多市民在 市中區(qū)買不起住房，而又不愿住郊區(qū)，選擇點(diǎn)自然就放在城郊結(jié)合處，現(xiàn)在交通上有很大的改觀。 這些昔日不被看好的土地資源紛紛升值，市郊房產(chǎn)開發(fā)“行情”看漲已成為不爭的事實(shí)，以中天花園、榕筑花園等為代表的城郊物業(yè)，以一種城郊結(jié)合，綠色和自然環(huán)境為主要特征，倡導(dǎo)回歸自然，脫離城市喧囂，通過綠色環(huán)境和整體平面規(guī)劃的主要內(nèi)容及人性化“以人 為本”為賣點(diǎn)的突出特點(diǎn)，從內(nèi)涵、價(jià)值上更加符合廣大中低收入消費(fèi)群需求，故銷售都比較紅火。從去年結(jié)束的第五屆房地產(chǎn)交易會上看，上 10 萬方的項(xiàng)目就有 12 個(gè)，貴陽市 99 年房交會參展項(xiàng)目建筑面積共計(jì)260 萬方。 （四） 市場需求分析 房改以后，由于政策的傾斜和市政方案的迅速落實(shí)，貴陽市地產(chǎn)市場空前良好，目前市內(nèi)房改政策主要有： 5 ? 住房公積金貸款 ? 住房公積金的實(shí)施 ? 存量補(bǔ)貼的發(fā)放 ? 按揭貸款（可貸至 8 成 30 年） ? 個(gè)人住房貸款 正是這些政策的實(shí)施，加大了人們購房的積極性，促成了商品房的需求熱潮。本項(xiàng)目的產(chǎn)品一 定要是一種有效的供給，從貴陽及其他城市調(diào)查來看，積壓空置的商品房也就是那些質(zhì)素較差的住宅，如房型陳舊、設(shè)計(jì)草率、位置偏僻、配套落后、規(guī)劃欠缺、發(fā)展商后續(xù)資金缺乏的住宅，這種住宅從市場需求的角度看均屬無效供給。 3. 差異性的確定與推廣 雖然今年市場供應(yīng)量近 850 萬平米，但其中以中、高檔樓盤占有比重偏大，而面對中等收入階層的大盤多在市郊，配套設(shè)施不 齊全，無法形成統(tǒng)一的社區(qū)環(huán)境。 二、 區(qū)域市場分析 （一） 現(xiàn)階段狀況分析 大營坡地處貴陽市邊緣，北靠金陽新區(qū)，東鄰烏當(dāng)區(qū)，是一個(gè)典型的城郊結(jié)合地帶，這些年隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，許多商家已定位其中，使周邊的配套設(shè)施逐步完善起來。因此，大營坡還有一個(gè)相當(dāng)規(guī)模的潛在市場等待發(fā)掘，相信如果有一個(gè)有超 前設(shè)計(jì)的項(xiàng)目，一定能在這個(gè)潛在市場中占有一席之地。這些都是購房者最注重的條件，且區(qū)域房產(chǎn)均勻在 1900~2020元 /M2，它目前正成為都市的新經(jīng)濟(jì)增長熱點(diǎn)。 2. 從戶型結(jié)構(gòu)分析 從已開發(fā)和尚待開發(fā)的樓盤看， 60~80M2 的二房一廳和 120 M2 左右的三室一廳、三室二廳雙衛(wèi)、四室二廳雙衛(wèi)戶型受到追捧，此類戶型的樓盤如冠竹苑一期、貴新苑、新聯(lián)小區(qū)、銀佳花園等占主要比例，由于能滿足家庭生活需要而又不奢侈，已成為目前不少開發(fā)商的主力戶型，而面積在 9 150 M2~250 M2 的各種躍層、復(fù)式結(jié)構(gòu)的戶型銷售比較緩慢，不難看出，大戶型對于一般購房者來說門檻稍高。 從上面分析中我們不難看出，大營坡片區(qū)的樓盤走熱目前正處在上升 階段，經(jīng)驗(yàn)、專業(yè)、技術(shù)和創(chuàng)新正受到越來越多的發(fā)展商重視，本項(xiàng)目必須正確的把握入市時(shí)機(jī)，通過自身差異性的推廣，有效地抓住目標(biāo)客戶群，方可占據(jù)一席之地。 （二） 區(qū)域主要競爭對手分析 項(xiàng)目周邊部分樓盤分析簡表 物 業(yè) 位 置 規(guī) 模 建筑風(fēng)格 工 程 層高 起價(jià) 主銷戶型 宣 傳 銷售預(yù)測 12 名 稱 狀 況 （元/m2 ） m2 方 式 景 藤 堡 貴開路 占地 20 余畝，建筑面積 26000平方米 歐式，荷蘭鄉(xiāng)間小鎮(zhèn)風(fēng)格 2020 年10 月完工 3 m 2200 90— 130 電臺、電視、房交會、報(bào)紙 共計(jì) 120 套，通過推廣最少已售出60 套，在年前，銷售應(yīng)在 50% 萬 東小 區(qū) 筑新路原化工原料廠舊址 占地面積 2 萬平米，建筑面積 6萬平米 歐陸式 2020 年12 月底（一期） 2020 80— 120 房交會半版報(bào)紙廣告 銷售已達(dá) 40 套左右 新 聯(lián)小 區(qū) 大營坡17 路車站 普通商住樓 現(xiàn)房 1450 60— 120 小版面報(bào)紙廣告 由于是較早的推盤，抓住了推盤好時(shí)機(jī)，估 計(jì)銷售率應(yīng)在 80% 貴 新 苑 大營坡立交橋旁 建筑面積約3000 平米 中西結(jié)合式 現(xiàn)房 1700 94— 120 小版面報(bào)紙廣告 80% 星 竹 園 筑新路筑新巷內(nèi) 建筑面積 萬平米 歐陸式 2020 年 8月完工 1880 60— 100 房交會 報(bào)紙 60~90M2 的二房一 廳 銷 量 已 達(dá)70%， 90M2 以上的三房二廳因戶型不理想，銷量只有 30%左右。本項(xiàng)目在設(shè)計(jì)戶型時(shí)，要好好參考以上數(shù)據(jù)，既要切入市場的空白點(diǎn)，又要考慮到競爭對手的主力戶型是如何設(shè)計(jì)的。處于貴陽市社區(qū)條件中較好的北區(qū)，有便利快捷的城市交通體系和健全 完善的公共市政配套設(shè)施。 ① 建筑設(shè)計(jì) a、建筑風(fēng)格： 景藤堡以荷蘭鹿特丹鄉(xiāng)間小鎮(zhèn)民居建筑為基 調(diào)，融入現(xiàn)代設(shè)計(jì)技術(shù)，完美組合，營造現(xiàn)實(shí)條件的“都市別墅”。 c、休閑配套 2700M2 的小區(qū)中庭主題園景，完全屬于業(yè)主的天地，漫步庭院，怡然自得，享受生活的自由、閑適、寫意。 塑造樓盤的高質(zhì)素，同時(shí)以中高價(jià)位推盤，配以一種相對時(shí)尚的室內(nèi)裝修，對物業(yè)形象的提高起了促進(jìn)作用。 ④以“決不放棄”，“遠(yuǎn)離寂寞”，“拒絕平凡”，“分享生活”等語調(diào)強(qiáng)調(diào)推廣樓盤的高質(zhì)量形象，與其“數(shù)字化小區(qū)”的定位相配合。因此最近這幾年其周邊會比較雜亂，但從未來發(fā)展的角度看，萬東花園很具有升值潛力。 b． 園林設(shè)計(jì)