【正文】 春天大道二至七房二房兩廳、三房兩廳85㎡－135㎡萬科（3）機(jī)關(guān)、事業(yè)單位/國企中高層領(lǐng)導(dǎo)：這類客戶年齡在35歲以上，社會地位穩(wěn)定，部分有隱性收入，支付能力強(qiáng)。中產(chǎn)階級在現(xiàn)階段的中國是一個新崛起的強(qiáng)大的階層，購買力強(qiáng)，主導(dǎo)著消費的潮流，將影響中國未來的政治、經(jīng)濟(jì)、文化走向。（4）歸納本報告建議項目總體物業(yè)檔次定位為： ——高質(zhì)中檔物業(yè)：中檔樓盤，高品質(zhì)物業(yè) 四、價格定位本項目總體定位為高質(zhì)中檔樓盤，鑒于板塊內(nèi)樓盤均價為超過5000元/m178。而在關(guān)于品牌的聯(lián)想延伸調(diào)查中，由品牌聯(lián)想最多的選項分別是：高品質(zhì)的房子、優(yōu)美的小區(qū)環(huán)境、不擔(dān)心有購房矛盾、有實力值得信賴。本項目情況分析項目位置處在光華大道板塊內(nèi)，位于光華大道與溫泉大道交界的點。朗潤園電梯公寓中檔產(chǎn)品 起價：3750元/㎡ 均價：4000元/㎡ 珠江國際花園電梯公寓、酒店式公寓中高檔物業(yè) 均價：42004800元/㎡西花汀電梯公寓中檔物業(yè) 起價：3350元/M178。通過對項目的分析和理解，挖掘內(nèi)在優(yōu)點加以策劃包裝，提煉“個性化”的項目形象，可以大大提高項目的知名度，提升項目的附加值，從而促進(jìn)銷售業(yè)績的提升。二、把握市場需求，迎合買家心理隨著房地產(chǎn)市場的轉(zhuǎn)變，供方面臨的嚴(yán)峻問題就是，產(chǎn)品的消費是否迎合客戶的需求。改善居住環(huán)境、生活方便、方便小孩上學(xué)是促成購買前三位的因素。購房者主要選擇三房單位為主，其次是二房，選擇一房和四房單位的比例不多。第四節(jié) 市場需求及消費者分析一、購置新房情有獨鐘經(jīng)過對該區(qū)域目標(biāo)購房人群調(diào)查結(jié)果反映出，打算選購新房占76％；二手房占13％，尚未決定占11％，主要以選購新房為主。六、邊城賣點分析：該項目的主要賣點是靠近江安河與花博會，其本身的社區(qū)景觀也是一大賣點。項目優(yōu)勢：精裝修物業(yè)價格在42004800元/㎡，在該區(qū)域具有較強(qiáng)的競爭力，加上珠江地產(chǎn)的品牌價值，優(yōu)勢明顯。該項目以國際化的精裝標(biāo)準(zhǔn)為核心競爭力，板式設(shè)計，兩梯三戶、三梯五戶，高品位精裝電梯間，并有酒店式入戶大堂，1：，精裝地下車庫等。朗潤園占地面積64畝，總戶數(shù)992戶，這必然導(dǎo)致該物業(yè)出現(xiàn)一些問題：建筑密度過高。春天大道的335號樓；03號樓靠近江安河，但僅有部分戶型能直接觀江景。奧林匹克花園的商業(yè)物業(yè)以及萬科仁和香草國際、邊城香格里、等已建或在建項目。四、區(qū)域性質(zhì)與功能特點本區(qū)域為大眾樓盤最為集中的片區(qū)，其定位為平實的日常生活區(qū)。特別是交通瓶頸的打破使得城北的居家環(huán)境得到了極大的提升。城中房地產(chǎn)市場趨勢分析城中土地一直都炙手可熱。由于主城區(qū)內(nèi)多層住宅的建設(shè)受到限制，因此多層住宅都集中到了郊區(qū)。16月。外來開發(fā)商占據(jù)絕對主動據(jù)最新統(tǒng)計，占成交總量近七成。住宅用地全部成交從土地市場研究報告中的數(shù)據(jù)顯示，成都土地市場正進(jìn)入一個異?；钴S的階段。住房建設(shè)規(guī)劃要納入“十一五”發(fā)展規(guī)劃和近期建設(shè)規(guī)劃中。商品房預(yù)售款專戶管理正在醞釀權(quán)威人士日前透露，相關(guān)部門正在考慮對商品房銷售的預(yù)售款進(jìn)行專戶管理，但是政策最終出臺和落實時間，“目前尚不明確”。但是長遠(yuǎn)來看，企業(yè)取得工業(yè)用地的成本增加，將促使企業(yè)提高工業(yè)用地效益，從而抑制企業(yè)的圈地沖動，降低工業(yè)用地的需求。單位按低于購置或建造成本價格出售住房給職工，職工因此而少支出的差價部分，屬于個人所得稅應(yīng)稅所得，應(yīng)按照“工資、薪金所得”項目繳納個人所得稅。這一政策將會抬高開發(fā)商成本，進(jìn)一步縮小房地產(chǎn)企業(yè)盈利空間。以往央行都是在問題發(fā)生后才去采取補(bǔ)救措施，而這一次是未雨綢繆。其中。成都某項目前期調(diào)研與市場定位分析報告目 錄第一節(jié) 房地產(chǎn)市場宏觀環(huán)境分析 2一、2007年16月金融政策分析 2二、2007年16月稅收政策分析 2三、2007年16月土地政策分析 2四、2007年16月全國房地產(chǎn)市場政策分析 2第二節(jié) 成都房地產(chǎn)市場分析 2一、成都市2007年17月土地市場分析 2二、成都市2007年16月商品房市場情況 2三、成都市房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢展望 2第三節(jié) 區(qū)域結(jié)構(gòu)調(diào)查與城市發(fā)展規(guī)劃調(diào)查 2一、地理位置及概況 2二、公共設(shè)施狀況 2三、交通道路體系狀況 2四、區(qū)域性質(zhì)與功能特點 2五、規(guī)劃展望 2第三節(jié) 區(qū)域個案調(diào)查 2第四節(jié) 市場需求及消費者分析 2第五節(jié) 項目運(yùn)營思路 2第六節(jié) 項目整體定位分析 2一、項目定位之基準(zhǔn) 2二、項目市場定位原則 2三、市場定位（開發(fā)檔次） 2四、價格定位 2五、客戶定位 2六、功能定位 2七、戶型定位 255 / 55第一節(jié) 房地產(chǎn)市場宏觀環(huán)境分析一、2007年16月金融政策分析上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率根據(jù)決定，％％，,為近年來首次上調(diào)。 五年期以下（含五年）%%，％%。在我國當(dāng)前流動性充裕的條件下并不是一劑猛藥，而是適量微調(diào)。此次稅收清算對于各家房地產(chǎn)開發(fā)商的影響不盡相同。三、2007年16月土地政策分析國土部：嚴(yán)抓系統(tǒng)內(nèi)部監(jiān)管2007年，監(jiān)察部將會同國土資源部等部委繼續(xù)加強(qiáng)對土地市場秩序的監(jiān)督檢查，繼續(xù)組織開展查處土地違法違規(guī)案件專項行動，督促地方和有關(guān)部門認(rèn)真貫徹落實中央宏觀調(diào)控政策，切實加強(qiáng)土地管理和調(diào)控。國務(wù)院新一輪土地規(guī)劃修編 死守18億畝耕地底線新一輪土地規(guī)劃（從2006年到2020年）修編，目前正按照國務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)提出的“用地要一分一厘算，而不是一分一畝”的要求加緊編制中，圍繞著如何守住18億畝耕地底線，各方正群策群力。所謂預(yù)售款專戶管理，是指將開發(fā)商在預(yù)售階段取得的房款統(tǒng)一存入一個銀行賬戶，開發(fā)商不得隨意支取、使用，只能在金融監(jiān)管部門的審核后提取用于本項目工程建設(shè)等所需的費用支出，如建筑工程款的支付。央行發(fā)布信貸投向指引 嚴(yán)控外商投資內(nèi)地房市繼商務(wù)部今年3月發(fā)文要求嚴(yán)格限制外商投資房地產(chǎn)后，央行上?？偛?月底公布的《上海市信貸投向指引（2007年修訂）》提出，金融機(jī)構(gòu)要控制對外商投資國內(nèi)房地產(chǎn)的信貸支持，這是央行首次以文件形式發(fā)表這一觀點。據(jù)統(tǒng)計，今年上半年土地成交均價比去年同期有較大幅度上漲，其中，成都市六城區(qū)土地供應(yīng)50宗共3518畝，成交46宗，共3322畝，僅4宗196畝商業(yè)用地由于區(qū)域環(huán)境不成熟而流標(biāo)，其92％的成交宗數(shù)比也創(chuàng)下歷史最高。其中，像香港嘉里、信和、重慶金科、河南鑫苑、福建六建、中天盈等首次奪地入市的外來開發(fā)商與日俱增。供應(yīng)量大于銷售量，供求關(guān)系比較緩和。而電梯公寓則向著越來越高的方向發(fā)展。但上半年亮相的樓盤均價在70008000元/㎡左右。第三節(jié) 區(qū)域結(jié)構(gòu)調(diào)查與城市發(fā)展規(guī)劃調(diào)查一、地理位置及概況光華大道片區(qū)是位于溫江境內(nèi)，依托光華大道沿線發(fā)展起來的新興居住片區(qū)。區(qū)域內(nèi)設(shè)施主要是為滿足居民日常生活的小型購物場所及小型娛樂場所。這些項目一方面是本項目的營銷推廣的競爭對手，另一方面則與本項目一起營構(gòu)成熟的住宅小區(qū)的區(qū)域氛圍，形成板塊的整體吸引力。春天大道分批次進(jìn)行開盤，至2007年8月別墅與已放量物業(yè)已基本售磬，銷售情況較為理想；能有如此銷售情況主要有以下原因：①自然環(huán)境優(yōu)美、景觀好：可俯視江安河畔美麗江景；社區(qū)內(nèi)有別墅物業(yè)，使得整個小區(qū)的環(huán)境更為清幽，周邊綠色植被也比較多。朗潤園的社區(qū)底商也只能提供較少的補(bǔ)充。社區(qū)配套：萬科由于采用“W”型布局，02號樓更為擁擠。社區(qū)配套：該項目內(nèi)酒店式公寓中將引入酒店進(jìn)行運(yùn)營，在三期中已有家樂福意向性入駐。最近有成功拍得花博會，也將有力推動該項目的發(fā)展。在建筑上無太多的亮點。香格里項目背景： 開發(fā)商：成都溫江區(qū)天祥房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目位置： 溫江區(qū) 光華大道與華屏東街交匯處建筑規(guī)模： 總占地面積：87256㎡ 總建筑面積：214959㎡ 地上建筑面積：164992㎡ 總戶數(shù)：1299戶建筑形態(tài)： 電梯公寓、疊院洋房、高層規(guī)劃用途： 普通住宅銷售價格： 均價：4680元/㎡裝修標(biāo)準(zhǔn)： 清水房標(biāo)準(zhǔn)交房時間： 2008年年底項目綜合評價：該項目采用西班牙建筑風(fēng)格，建筑采用顏色較為明快的白墻、紅瓦，大面積落地玻璃窗，大花園、大露臺的設(shè)計，所有戶型的2樓均帶有私家花園、下沉式花園、露臺、半地下室、獨享車位35樓都帶有兩個以上的大面積空中花園或入戶花園，大多數(shù)戶型都是南北朝向、全部采用大開間、短進(jìn)深、通風(fēng)采光效果好、戶型觀景性、舒適性強(qiáng)。這一方面說明置業(yè)者主流的強(qiáng)勁購買力，同時也預(yù)示著住宅消費仍將由二級市場占據(jù)主導(dǎo)地位。五、最希望的面積區(qū)間在該區(qū)域購房者的調(diào)查，希望購房面積的選擇上，希望購置面積在90110平方米比例最高；其次是7090平方米，希望購置面積在70平方米以下的比例不高。八、年輕人成為主力軍在對該區(qū)域目標(biāo)購房調(diào)查分析中表明，購房者的年齡25歲以下占6％，25－29歲占31％，30－35歲占32％，36－39歲占15％，40－45歲占10％，45歲以上占6％。因此，充分把握市場，迎合消費者的需求心理，提倡新現(xiàn)代的生活居住概念，才能更有效地促進(jìn)銷售。從以上幾點企劃思路出發(fā)，我們將對項目的市場定位，規(guī)劃設(shè)計銷售策略等方面一一作出建議，期望做出一個有特色的、成功的精品項目。 均價：3500元/M178。周邊樓盤如仁和縱觀整個板塊，本項目處在光華大道南大板塊，同區(qū)域有邊城香格里、香瑞湖香草國際、泰基?花溪谷，以及即將推出的和記黃埔?彩疊園都將對本項目形成極大沖擊。我們建議將項目定位于高質(zhì)中檔盤為其市場空間，采用低開高走的方式，上市價格定位在3800－4000元/m178。中產(chǎn)階級也是一個相當(dāng)寬泛的概念，公務(wù)員、自由職業(yè)者、職業(yè)經(jīng)理人、廣告、文化、演藝、體育界人士、新聞、律師從業(yè)人員、國企、外資、合資、大型民企高層管理人員、私營業(yè)主等，都屬于這一個階層。這類客戶多為二次置業(yè)，因其子女相繼成年，會考慮投資以備子女或自己居住，其對樓盤綜合素質(zhì)要求較高，消費行為較為理性。朗潤園二至三房二房兩廳、三房兩廳89㎡－121㎡珠江國際花園二至四房二房兩廳、三房兩廳84㎡－132㎡西花汀