【正文】 ②. 敏感性分析我們對(duì)本項(xiàng)目建造成本和售價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)作定量分析，針對(duì)2種最不利的情況：總投資增加 %、售價(jià)下降 %，來(lái)分別分析該項(xiàng)目的主要經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的變動(dòng)情況。反之則將面臨較大風(fēng)險(xiǎn)。4）開(kāi)發(fā)商資信風(fēng)險(xiǎn)：開(kāi)發(fā)商資信風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源于開(kāi)發(fā)商以往與銀行合作履約信用程度。2）由于人為或非人為的因素，直接導(dǎo)致開(kāi)發(fā)成本的增加，影響項(xiàng)目的盈利能力，從而增加貸款的償還風(fēng)險(xiǎn)。投資總成本=利潤(rùn)分析表序號(hào)項(xiàng)目金額（元）　1營(yíng)業(yè)額　2營(yíng)業(yè)稅率　3銷售凈收入　4直接成本總額　5毛利貢獻(xiàn)總額　6期間費(fèi)用　61營(yíng)銷費(fèi)用62管理費(fèi)用63利息開(kāi)支7經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)　8利潤(rùn)率　四．財(cái)務(wù)與敏感性分析盈利能力分析稅前成本利潤(rùn)率： 稅后成本利潤(rùn)率： 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率：財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值：投資回收期（動(dòng)態(tài)）：根據(jù)以上數(shù)據(jù)判斷該項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是否可行。 %= 萬(wàn)元貸款利息按照資金占用情況進(jìn)行計(jì)算，預(yù)計(jì)資金最大占用量為n 億元。配套費(fèi)根據(jù)貴陽(yáng)政府規(guī)定為 元/平方米 計(jì)算 萬(wàn)元工程不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)的預(yù)計(jì)按照投入總額的4%左右計(jì)算 3%= 萬(wàn)元管理費(fèi)用管理費(fèi)用按每月 萬(wàn)元計(jì)算 各種稅費(fèi)主要包括營(yíng)業(yè)稅、印花稅、教育附加稅、城建稅，按照營(yíng)業(yè)額的 %計(jì)算。容積率=元/平方米建筑安裝費(fèi)用依據(jù)：各地域特點(diǎn)；本項(xiàng)目中高檔的開(kāi)發(fā)定位；政府對(duì)本項(xiàng)目的規(guī)劃要求特點(diǎn)進(jìn)行調(diào)整。營(yíng)銷價(jià)值 龍潤(rùn)山莊由上海安瑞機(jī)構(gòu)精英團(tuán)隊(duì)全程企劃營(yíng)銷；上海安瑞機(jī)構(gòu)有近十年的代理經(jīng)歷，成功操作了上海、福州、沈陽(yáng)、石家莊、蘇州、常州、徐州、蕭山、貴陽(yáng)、南寧、西安等地多個(gè)項(xiàng)目，項(xiàng)目涵蓋住宅（包括別墅）、寫(xiě)字樓、商鋪等全部房地產(chǎn)物業(yè)類型；上海安瑞機(jī)構(gòu)在徐州成功操作了風(fēng)華南苑、陽(yáng)光名門(mén)等項(xiàng)目；龍潤(rùn)山莊將會(huì)成為上海安瑞機(jī)構(gòu)在徐州房地產(chǎn)市場(chǎng)上的又一力作。 2）、新材料、新工藝、環(huán)保、節(jié)能等技術(shù)在龍潤(rùn)山莊完美體現(xiàn)。 3）、龍潤(rùn)山莊建筑施工工藝一流，將成徐州別墅市場(chǎng)的精品工程。H國(guó)際建筑師事務(wù)所負(fù)責(zé)龍潤(rùn)山莊整體規(guī)劃、景觀設(shè)計(jì)；加拿大Pamp。別墅開(kāi)發(fā)門(mén)檻提高 1）、龍潤(rùn)山莊產(chǎn)品類型豐富、高端，小區(qū)規(guī)劃有疊加、聯(lián)排、雙拼、獨(dú)棟別墅，涵蓋別墅的各種物業(yè)類型。3） 、針對(duì)項(xiàng)目周邊開(kāi)發(fā)較早的別墅區(qū)住戶，做樓盤(pán)宣傳——投資、居住兩相宜。 營(yíng)銷策略建議1） 、一期先推出沿馬路的疊加、及位置較差的聯(lián)排別墅，以低價(jià)格資態(tài)入市，搶占市場(chǎng)，形成低開(kāi)高走的態(tài)勢(shì)?！?來(lái)自江浙滬等周邊區(qū)域的投資客這部分客源以主要看重徐州別墅市場(chǎng)價(jià)格低，性價(jià)比合理，升值空間大，是本案的重要客源。企事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)、私營(yíng)企業(yè)主是高收入的群體，根據(jù)研展部前期市調(diào)發(fā)現(xiàn)：他們是別墅消費(fèi)群體的主力軍。u 龍潤(rùn)山莊——在云龍湖畔呤聽(tīng)著大自然的聲音。u 龍潤(rùn)山莊在云龍湖畔享受大自然更好的呵護(hù)。3）產(chǎn)品主題簡(jiǎn)析回歸自然（親自然主義）充分利用本案距云龍湖、云龍山一路之隔的地理優(yōu)勢(shì)及云龍湖、云龍山在徐州人心目中的地位。四、項(xiàng)目定位房地產(chǎn)發(fā)展歷程表明，不同檔次的住宅項(xiàng)目所應(yīng)具備的基本地產(chǎn)因子有所不同，具體如下表：地產(chǎn)因子單身公寓普通住宅中高檔住宅豪宅中高檔住宅附加說(shuō)明本項(xiàng)目符合情況對(duì)公共交通的依賴性很 強(qiáng)強(qiáng)一般弱不宜鬧市區(qū)、人員混雜區(qū)符合對(duì)噪音、環(huán)境干擾的適應(yīng)性強(qiáng)較 強(qiáng)弱很弱不宜緊臨交通主（快）干道、高壓線、工廠等。216。項(xiàng)目市場(chǎng)威脅分析（T）216。216。216。項(xiàng)目市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析（O）216。 地塊不夠方正，對(duì)規(guī)劃施工產(chǎn)生一定影響。 項(xiàng)目規(guī)模較小，無(wú)規(guī)模效應(yīng)。 項(xiàng)目周邊配套較少，檔次也不高。 徐州別墅市場(chǎng)憑內(nèi)部關(guān)系，低價(jià)購(gòu)買(mǎi)別墅的現(xiàn)象非常普遍，這將減少項(xiàng)目的利潤(rùn)。 項(xiàng)目規(guī)模較小，市場(chǎng)壓力較小。 開(kāi)發(fā)商具有一定的品牌優(yōu)勢(shì)。 周邊有成熟的中高檔小區(qū)，離徐州市區(qū)傳統(tǒng)的豪宅聚集區(qū)鳳鳴路也僅兩站路。 道路出行狀況較好，公交路線發(fā)達(dá)。 位于徐州市區(qū)內(nèi)，又鬧中取靜。 小區(qū)有高品質(zhì)的規(guī)劃,景觀特色未來(lái)是賣點(diǎn)。 云龍湖及云龍山風(fēng)景區(qū)絕版地塊，區(qū)位優(yōu)勢(shì)異常明顯。 配套本案周邊生活配套及商業(yè)配套還不夠完善和檔次，有待改善；目前配套主要分布在金山東路與泰山路交界處。交通 沿金山東路、金山南路路況通暢，道路狀況也很好。178。178。178。178。 客源:市區(qū)客源為主,少量投資客2）交通本案距市中心約15分鐘車程,周邊有3附、73路公交路線.3）淺析 本案用地原為桃園別墅的二期用地,環(huán)球房產(chǎn)接手后規(guī)劃有所改動(dòng),主要開(kāi)發(fā)多層,別墅的無(wú)品質(zhì)感,其價(jià)格也較低,因此其去化較快,僅剩剛開(kāi)始造的兩棟(未正式預(yù)售). 第四部分 龍潤(rùn)山莊分析一、項(xiàng)目概況 地理位置：金山東路近云龍湖（云泉山莊西側(cè)） 占地面積：72畝 總建筑面積：㎡ 容積率： 工程進(jìn)度：地下工程 物業(yè)類型：疊加別墅、聯(lián)排別墅、雙拼別墅、獨(dú)棟別墅 規(guī)劃：共同51棟，其中49棟住宅、公建2棟二、項(xiàng)目周邊環(huán)境 自然環(huán)境178。 單價(jià)：3280㎡216。 交房時(shí)間：05年7月216。 工程進(jìn)度：準(zhǔn)現(xiàn)房(34棟、已售完)、地基(2棟、內(nèi)部認(rèn)購(gòu))216。 物業(yè)類型:多層、別墅(獨(dú)棟)216。 總建規(guī)模：6萬(wàn)多216。 銷售電話：05167795557797555216。金山曉月1）基本資料216。216。本案也是目前徐州為數(shù)不多的純別墅社區(qū)。 會(huì)所：有216。 優(yōu)惠度：未定216。 單價(jià)：預(yù)計(jì)聯(lián)排3000 RMB/㎡左右、雙拼4000 RMB/㎡、獨(dú)棟4500 RMB/㎡216。 交房時(shí)間：06年3月216。 工程進(jìn)度：三通一平216。 物業(yè)類型:別墅（獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排）216。 容積率：216。 企劃營(yíng)銷：雨辰策劃216。 銷售電話：05167794567794799216。中匯怡心別墅1）基本資料216。目前該板塊僅中匯怡心別墅為預(yù)熱盤(pán)，金山曉月只剩余兩套獨(dú)棟別墅（這兩套剛開(kāi)始建造，其余已為準(zhǔn)現(xiàn)房）。3）淺析本案位于徐州傳統(tǒng)豪宅聚集區(qū)鳳鳴路，由于康居小區(qū)大盤(pán)的競(jìng)爭(zhēng)、宣傳力度、面積較大、總價(jià)較高及售樓處在小區(qū)內(nèi)等不利因素，導(dǎo)致去化速度稍顯綬慢。 銷售率：85%216。 總價(jià)：8095萬(wàn)、地下室及車庫(kù)另需加10萬(wàn)左右；90105萬(wàn)為房子的總價(jià)216。 面積范圍：228266㎡（躍層）216。 入市時(shí)點(diǎn)：03年底216。 規(guī)劃：本案規(guī)劃為9棟花園洋房、78套中有26套為躍層216。 企劃營(yíng)銷：翰林堂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司216。 銷售電話：05163861618216。逸山花園1）基本資料216。價(jià)格高，無(wú)品質(zhì)感等因素導(dǎo)致本案的性價(jià)比不高，市場(chǎng)有一定的抗性。 總價(jià)：聯(lián)排75萬(wàn)、獨(dú)棟180萬(wàn)左右216。 面積范圍：聯(lián)排180㎡、獨(dú)棟300400㎡216。 工程進(jìn)度：現(xiàn)房216。 總建規(guī)模：不詳216。 項(xiàng)目地址：去龍區(qū)湖西路216。本案距二環(huán)、三環(huán)也有兩三分鐘的車程,距去龍湖的車程在8分鐘.目前周邊的公交僅31路,通至段莊.3）淺析 本案由上海新吉陽(yáng)全程代理，其案名及整體規(guī)劃均翻版原來(lái)項(xiàng)目，雖然有其成功及成熟的一面，但是否被徐州市場(chǎng)接受有待考驗(yàn)；本案全部規(guī)劃為獨(dú)棟別墅，而且面積偏大，總價(jià)抬高后，去化將有一定難度；本案所在的地理位置也是目前所有在售別墅中最差的，完全處于農(nóng)村包圍中，周邊配套、道路通達(dá)度均不理想；本案整體規(guī)劃（綠化、容積率、房型、人工湖、內(nèi)外會(huì)所的概念）將為樓盤(pán)增色不少。 營(yíng)銷主題： 云龍風(fēng)景區(qū)絕版獨(dú)墅本案也是徐州目前唯一純獨(dú)棟別墅區(qū)，因而要打造成徐州最頂尖的別墅。 賣點(diǎn)提煉：超低容積率、高綠化率、小區(qū)規(guī)劃是其突出賣點(diǎn),小區(qū)內(nèi)有人工湖、內(nèi)外雙會(huì)所等設(shè)施。 會(huì)所：內(nèi)、外雙會(huì)所。 物業(yè)管理： 未定216。 優(yōu)惠度：無(wú)216。 均價(jià)：預(yù)計(jì)5000RMB/㎡左右216。 面積范圍：346507㎡216。 交房時(shí)間：一期05年11月216。 工程進(jìn)度：地基216。一期規(guī)劃25棟。 建筑風(fēng)格: 歐式古典風(fēng)格216。 綠化率：70%216。 占地面積:156畝216。 企劃營(yíng)銷：上海新吉陽(yáng)房地產(chǎn)咨詢有限公司216。 銷售電話：05165023555023558216。湖森堡1）基本資料216。山水逸墅，其中南湖目前該板塊有兩塊別墅儲(chǔ)備用地，為南湖臨近云龍湖、鬧中取靜是該區(qū)域的特點(diǎn)，云龍湖西岸也規(guī)劃中的風(fēng)景區(qū)，未來(lái)升值潛力較大。 會(huì)所：有2）交通距市中心大約15分鐘的車程,公交路線只有11路.3）淺析 本案同時(shí)規(guī)劃有多層，這樣整個(gè)項(xiàng)目層次不高；相比較其它樓盤(pán)，別墅的價(jià)格是其無(wú)可比擬的優(yōu)勢(shì)，目前別墅銷售情況較好，所剩房源不多；現(xiàn)場(chǎng)銷售人員態(tài)度、儀表、素質(zhì)及售樓處包裝較差，這也會(huì)影響本案的去化和整體感。216。 單價(jià)范圍：疊加1718 RMB/㎡、聯(lián)排2988RMB/㎡、雙拼3200RMB/㎡、獨(dú)棟3988 RMB/㎡216。 面積范圍：疊加190㎡、聯(lián)排225㎡、雙拼310㎡、獨(dú)棟380㎡。 入市時(shí)點(diǎn)：04年4月216。疊加60戶左右、聯(lián)排84戶、雙拼30幢60戶、獨(dú)棟30幢.216。 物業(yè)類型:別墅(獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)體、躍層)、多層21