【正文】 （2）“好幫手”家居服務(wù)：搬家、室內(nèi)清潔、接送兒童上下學(xué)、提供臨時保姆及鐘點工服務(wù)、快餐服務(wù)；代住戶申請水電氣、安裝電話、訂送報紙、牛奶等；家庭水電維修服務(wù)、衣物干洗專人收送；代理代辦函件包裹郵寄或鐵路航空貨運及票務(wù)服務(wù)；小型醫(yī)療診所服務(wù)等。商業(yè)配套整個項目建成后將有近萬平方米商業(yè)面積，擬將引入銀行、郵局、超市、精品店、花店、面包屋、凈菜市場等與住戶日常生活息息相關(guān)的商業(yè)配套設(shè)施。運動場上，盡情揮灑你矯健的身姿。居家安廈世紀(jì)城，即可盡享健康生動的自然樂趣，又不失現(xiàn)代生活的瀟灑情調(diào)。文化精英，商界名流，往來皆為上流名門?？紤]會所功能設(shè)置的時候，既要考慮到能滿足小區(qū)業(yè)主的需要，又要考慮到后期的經(jīng)營和管理，針對以上分析，我們認(rèn)為兩個會所的功能應(yīng)該分別設(shè)置，具體為：（2）豪華會所功能設(shè)定：健身房、桑拿室、桌球室、酒吧、網(wǎng)球場、中餐廳、西餐廳、咖啡廳、室內(nèi)游泳池、高爾夫練習(xí)場、藝術(shù)沙龍、商務(wù)中心等功能。另外，由于小區(qū)的容積率較低，因此有大量的外部空間可以利用，因此，在會所的空間利用上，我們認(rèn)為，除了有兩個室內(nèi)空間的會所外，小區(qū)內(nèi)靠近各個住宅樓之間，還應(yīng)該大量安排一些運動、休閑、健身和娛樂設(shè)施，即泛會所。（3）設(shè)立健康療養(yǎng)中心可與南溪醫(yī)院合作，建立業(yè)主健康檔案，定期為小區(qū)業(yè)主服務(wù)，為小區(qū)業(yè)主提供定期上門體檢，和特殊業(yè)主的健康咨詢活動等等。本項目的公共交通不多，只有一條公交線路，建議設(shè)置住戶專車。娛樂：項目周邊可供娛樂的設(shè)施比較缺乏，建議在會所內(nèi)增加休閑配套。商業(yè)：目前項目的商業(yè)配套已經(jīng)比較充裕，周邊商業(yè)配套也比較多，基本能夠滿足居民的日常生活所需，但是，項目周邊的大型超市比較缺乏。如增加籃球場、網(wǎng)球場位置。中學(xué)是否需要考慮則需要進一步的考慮。 一泓藍(lán)水，靜臥與平臺上 泳池與花草樹木的搭配頗具特色水體的自由曲線與建筑物的陽剛直線形成對比，增強視覺效果和審美趣味（五）配套設(shè)施建議我們對整個項目的配套設(shè)施進行建議的時候，主要考慮該項配套設(shè)施是否有必要，在實施的時候是否可行，是否和項目的整個定位相吻合，是否提升了項目的優(yōu)勢和賣點，同時又切合項目的實際情況，是否滿足了項目目標(biāo)客戶的需要以及是否超出了目標(biāo)客戶的實際承受能力等等。小區(qū)道路：以天然石料輔砌及防水磚為主。路 燈：造型別致、實用。垃圾筒：用鮮明的色彩為主。（10）雕塑造型：根據(jù)小區(qū)主題定位和風(fēng)格定位，多安排能體現(xiàn)異域風(fēng)情的雕塑為主，同時要注意雕塑和周圍環(huán)境的協(xié)調(diào)，在材料上用有質(zhì)感的材料，顏色上以明快的色彩為主。（8）水景：水面不要太大，但是要有特色，如采用一些小疊水、假山、流泉等，營造一種流動和活潑的景觀空間。（2）部分架空層設(shè)置立體綠化；（3）小區(qū)人行主入口空地安排中心花園，可設(shè)置小型音樂噴泉。因此，我們建議發(fā)展商在2001年11月前盡快能邀請專業(yè)園林設(shè)計公司介入，讓他們介入到整個小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計中來，將小區(qū)環(huán)境與樓盤風(fēng)格真正溶為一體。從我們在對桂林成功樓盤的調(diào)研中，我們可以看出，桂林銷售狀況較好的項目其環(huán)境做的并不是很好，而只是比其他樓盤走在前面一點點而已，但是，就是這個一點點，才使得其從眾多的在售樓盤中凸現(xiàn)了出來，并取得了良好的效果和口碑效應(yīng)。綜觀深圳眾多成功樓盤，其在規(guī)劃及建設(shè)時候大多都是采用了環(huán)境先行和配套先行的做法，這不僅是住宅發(fā)展的趨勢，也成為眾多發(fā)展商的共識。（4）和項目周邊的自然環(huán)境相協(xié)調(diào)；（5） 根據(jù)項目總體定位和風(fēng)格形象定位的考慮，以及消費者調(diào)研中對色彩偏好的結(jié)論。（2）從桂林當(dāng)?shù)貧夂蛳奶煅谉?、冬天寒冷的特點出發(fā)，避免使用過暖或過于冷色調(diào)的偏激顏色。陽臺：通透、輕巧，可通過體量和曲線的變化展示，每個單位都應(yīng)該設(shè)兩個以上的陽臺。主 體：白色涂料，用天藍(lán)色作細(xì)部間隔。外立面：以簡潔、流暢的直線條為主，強調(diào)窗、陽臺、遮陽板等功能性構(gòu)件細(xì)部處理，加強配色處理以獲得清新悅目的視覺效果，和本項目的風(fēng)格定位相符。建筑立面我們認(rèn)為表現(xiàn)小區(qū)特色和樓盤風(fēng)格，應(yīng)該主要通過色彩選用和建筑細(xì)部的處理手法，還有就是建筑材料的選擇。建議參考深圳萬科四季花城、番禺奧林匹克花園、南國奧林匹克花園、廣州麗江花園的單體建筑風(fēng)格。所以，我們建議住宅形式應(yīng)采用簡潔明快的現(xiàn)代風(fēng)格，建筑立面采用簡化三段式，屋頂平坡相結(jié)合。歐陸風(fēng)格具較強地域性，而澳洲風(fēng)格更趨遷移性、包容性，從地理位置和市場感覺來看，符合本項目的適應(yīng)性和差異性，因此我們認(rèn)為澳洲風(fēng)格最能把本項目從桂林市場凸顯出來。H、澳洲風(fēng)情：突出海濱特色、自然風(fēng)光，建筑簡潔明快，尋求自由的空間布局關(guān)系。其特色為組團概念，把小區(qū)概念過渡到一個個組團概念，從而使小區(qū)的概念更為豐富，構(gòu)筑出豐富而自由的空間。樓宇間距大，強調(diào)一種情調(diào)，與歐陸風(fēng)格相似。針對本項目地域性，其適應(yīng)性尚可。D、海濱風(fēng)格：此風(fēng)格欠具體，其中包含了澳洲風(fēng)格、歐洲風(fēng)格、地中海風(fēng)格、大洋洲風(fēng)格等，較模糊。B、現(xiàn)代主義：與后現(xiàn)代風(fēng)格一樣，要運用高檔現(xiàn)代材料，而且在表現(xiàn)方式上局部夸張，較適合安廈世紀(jì)城的建造檔次和樸實的風(fēng)格。費用昂貴、成本很大，一般多運用到高層項目中。（2）小區(qū)特色與樓盤檔次密切相關(guān)我們在給安廈世紀(jì)城做風(fēng)格定位前，曾結(jié)合桂林諸多專業(yè)人士的提議進行了歸納，得出以下幾種不同特色與風(fēng)格的建議：A、后現(xiàn)代主義風(fēng)格；B、偏現(xiàn)代風(fēng)格；C、古典主義、現(xiàn)代古典主義；D、海濱特色；E、桂北風(fēng)格；F、奧地利風(fēng)情；G、歐陸風(fēng)格；H、澳洲風(fēng)情。通過建筑細(xì)部的表現(xiàn)手法來表現(xiàn)項目與眾不同的特質(zhì)，從而創(chuàng)造出良好的城市居民的生活空間。澳洲風(fēng)情一方面可以將本項目從桂林市場中脫穎而出，創(chuàng)桂林之首；另一方面也是發(fā)展商勇于創(chuàng)新，提倡可持續(xù)性發(fā)展企業(yè)理念的表現(xiàn)。（3）澳洲風(fēng)情不是一種風(fēng)格的張揚，由本項目所處的位置來決定的。這一點符合安廈世紀(jì)城位于漓江邊的地理位置、建筑規(guī)模和環(huán)境定位。建議：小區(qū)風(fēng)格：全力打造漓江文化家園，澳洲風(fēng)情、地中海風(fēng)情、桂北民居的與極具現(xiàn)代風(fēng)格的建筑的有機結(jié)合推廣名稱：陽光帶同時我們認(rèn)為本項目的風(fēng)格除了大氣，還應(yīng)含蓄些，不易太張揚，不急功近利，這是與世紀(jì)地產(chǎn)公司踏實、低調(diào)的工作作風(fēng)是相吻合的。（二）小區(qū)特色建議我們在定位風(fēng)格時，必須考慮整個項目的成本，目前房地產(chǎn)市場正處于泛策劃的時代，“孔雀開屏的戰(zhàn)略”仍然具有一定的市場效應(yīng)。④引入泛會所概念，在架空層和小區(qū)內(nèi)設(shè)置部分會所設(shè)施。②小區(qū)中央三棟住宅全部采用底層架空。⑤小區(qū)停車位不足，交通組織不清晰。給小區(qū)的環(huán)境營造帶來了困難，居民的休閑娛樂的活動空間過少。從而使得樓間距過密，通風(fēng)采光較差。世紀(jì)城一期規(guī)劃布局的評價與建議（1）評價①目前的規(guī)劃布局的現(xiàn)狀為7棟多層完全排列式布局，沒有創(chuàng)新。商 業(yè)：考慮建于市政路兩側(cè)，可建設(shè)成為風(fēng)情一條街。會所采用體現(xiàn)本項目風(fēng)格定位的造型、色彩，如采用悉尼大劇院頂蓋的造型等。同時兩區(qū)連貫，在形象宣傳上可突出規(guī)模效應(yīng)。⑦商業(yè)與居住功能分區(qū)，在考慮本項目商業(yè)和住宅的關(guān)聯(lián)上，我們認(rèn)為在市政路兩旁設(shè)澳洲風(fēng)情的步行街，兩邊為商業(yè)配套，豐富而漂亮，既能體現(xiàn)本項目獨特的建筑特點，又能最大限度發(fā)掘商業(yè)價值。壯觀、開揚的空間層次分明，展示小區(qū)的高貴感。而市政路西南地塊主入口按照現(xiàn)有的做法不變。小高層住宅的集中在地塊的東南邊的地塊。從而最大限度的利用現(xiàn)有的自然景觀。同時在市政路西南地塊中應(yīng)該規(guī)劃一定面積的中心廣場，預(yù)留充分的環(huán)境用地，創(chuàng)造一個小區(qū)休閑活動的空間。而市政路以西地塊除了部分小高層以外，基本上看不到漓江，我們認(rèn)為在該地塊主要考慮以圍合式布局為主，以小區(qū)內(nèi)部環(huán)境為主。同時在市政路兩側(cè)的建筑考慮二者的關(guān)聯(lián)作用，相互協(xié)調(diào)，同時在交通組織上，考慮兩個小區(qū)的連接，在配套設(shè)施上考慮兩個小區(qū)配套設(shè)施共享。本項目應(yīng)該實行分組團開發(fā)，組團開發(fā)應(yīng)該堅持有序、連貫，實行由西向東、由不觀江景到可觀江景（南到北），層層推進的開發(fā)節(jié)奏和順序，這樣開發(fā)一方面有利于小區(qū)地塊價值的有效利用，一方面有利于產(chǎn)品價格的提升。并通過有效的處理手法，使二個小區(qū)實現(xiàn)對接和聯(lián)系。對整個項目規(guī)劃布局的建議針對本項目的地塊形狀，考慮市政道路從整個項目中間穿過的實際情況，以及本項目周邊的自然環(huán)境。（3）從視覺環(huán)境上看目前區(qū)內(nèi)未看到讓人們對環(huán)境產(chǎn)生舒適的心理感受的設(shè)施，如標(biāo)志性的公建、內(nèi)容豐富的小品以及多層次的綠化。雖然因地制宜，因勢利導(dǎo)地利用一切可以利用的因素和高效利用自然資源，減少人工層次而注意自然環(huán)境設(shè)計是我們設(shè)計的原則，但是，我們看到在規(guī)劃地塊臨崇信路小區(qū)次入口出有兩棵百年古榕數(shù)，顯然，在規(guī)劃設(shè)計時并未考慮到有效的利用。小區(qū)的主入口的設(shè)置位置值得商討，小區(qū)次入口的位置不能滿足市政規(guī)劃和居民出行的習(xí)慣要求。其中，空間環(huán)境要滿足人的活動要求，生態(tài)環(huán)境要有益于人的生理要求，視覺環(huán)境要滿足人的心理要求，當(dāng)然，評判一個住宅小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)還有文化環(huán)境和人文環(huán)境以及智能環(huán)境管理環(huán)境等。目標(biāo)客戶心態(tài)分析安廈世紀(jì)城一期目標(biāo)客戶心態(tài)分析從市場角度來看，目前桂林的購房者已經(jīng)十分成熟，普遍落訂謹(jǐn)慎，對物業(yè)綜合素質(zhì)評判的要求日趨嚴(yán)格，本項目開發(fā)必須符合目標(biāo)客戶群對精品的認(rèn)識，才能將概念中的精品和高尚轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實的價值?？傮w來講，本項目的目標(biāo)客戶群將主要以本片區(qū)周邊居民為主，另外會有部分市中心區(qū)域人士前來購房。本項目還可以吸引部分購房入戶人士。（1）工薪階層：講求實惠，要求交通便利，配套完善；（2）在周邊經(jīng)商的小生意人。一般以夫妻帶一小孩為多。并喜歡住宅小區(qū)良好的居家氛圍，追求品位和成就感。工薪階層也將占本項目的一定比例。（2）從收入上來看，安廈世紀(jì)城的目標(biāo)客戶普遍收入較高，屬于桂林市的中高收入階層，這和本項目的檔次定位是密切相關(guān)的。本項目規(guī)劃水平高，小區(qū)環(huán)境優(yōu)美，物業(yè)管理先進，建筑風(fēng)格典雅氣派，可以說，在未來幾年內(nèi)，安廈世紀(jì)城都將引領(lǐng)桂林房地產(chǎn)開發(fā)的方向。⑤本項目自身素質(zhì)良好安廈世紀(jì)城為桂林安廈公司和世紀(jì)地產(chǎn)公司共同投資開發(fā)的大型商品住宅小區(qū)，安廈公司作為桂林市極具影響力的房地產(chǎn)開發(fā)公司在桂林開發(fā)了多個商品住宅項目，并都取得了不俗的銷售業(yè)績，也取得了良好的聲譽。③本項目所處位置的周邊環(huán)境優(yōu)美，緊靠漓江，是居家的良好環(huán)境。另外，本項目定位于中高檔次還有以下幾個方面的客觀理由：①從規(guī)模上看，建筑面積約46萬平方米，這樣大規(guī)模的住宅項目在目前桂林是首屈一指的，大規(guī)模的住宅小區(qū)能夠營造環(huán)境，可以把大樓盤的好處說出來。針對我們的項目的地價成本公司的實力，我們認(rèn)為本項目中高檔定位是完全合適的，也是比較可行的。在保證樓盤素質(zhì)的前提下，價格是關(guān)鍵，用價格優(yōu)勢突破區(qū)域市場，是完全有可能的；這符合目前消費主體的共同傾向：低價位，高素質(zhì)。在我們對消費者調(diào)研的多個分項調(diào)查中，我們可以知道，大多數(shù)潛在消費者的對住宅小區(qū)的環(huán)境排在了購房時考慮的因素的第三位，可見環(huán)境已經(jīng)成為影響消費者購房的主要因素之一 ；并且大量的二次置業(yè)者在在回答二次置業(yè)的原因是，以小換大和換個環(huán)境就占了其將近70%；從購房者的中期和遠(yuǎn)期的交叉分析中，我們以可以看出，遠(yuǎn)期購房者對環(huán)境的關(guān)注要明顯大于中期和近期的潛在消費者；綜合以上考慮，我們認(rèn)為，本項目中高檔定位是比較貼切的，但是，另一方面，盡管消費者對房地產(chǎn)產(chǎn)品環(huán)境的關(guān)注較高，但是，價格仍然是影響其選擇商品房的首要考慮的因素，因此，如何做出高檔品位，中檔價位是發(fā)展商需要考慮的。具體到先期開發(fā)的兩萬平方米的住宅項目，我們認(rèn)為中檔定位比較符合項目的實際情況。在這樣的市場環(huán)境下，本項目定位于中高檔，能夠從目前的桂林房地產(chǎn)市場中凸現(xiàn)出來，符合市場發(fā)展方向，并能為發(fā)展商帶來客觀的經(jīng)濟效益。以上種種優(yōu)勢為本項目整體的中高檔次定位提供了堅實的基礎(chǔ)；從桂林目前的房地產(chǎn)市場的競爭環(huán)境來看，房地產(chǎn)市場的競爭手段和操作手法仍然停留在初級階段，發(fā)展商的觀念還比較落后，市場上可稱道的房地產(chǎn)項目極少，即使是桂林公認(rèn)的成功樓盤，其綜合素質(zhì)和操作手法也一般，盡管個別的發(fā)展商已經(jīng)看到這個問題，也為之做了不少的努力，但是效果并不理想。從安廈只有在綜合考慮以上三個因素的基礎(chǔ)上，我們的項目定位才能真正的作到有的放矢。世紀(jì)城的檔次應(yīng)該定位于中高檔住宅小區(qū)，而目前開發(fā)的一期則應(yīng)定位于中檔。（5）桂林房地產(chǎn)市場尚未進入細(xì)分化階段，從適應(yīng)市場的調(diào)度考慮本項目也應(yīng)該有多種物業(yè)類型與之相適應(yīng)。（4）本項目地塊的實際情況決定了物業(yè)類型的多樣。（2）目標(biāo)客戶的多樣性和其需求的個性化決定了本項目的物業(yè)類型必然多樣。（二）物業(yè)類型定位建議本項目應(yīng)以多層、小高層、別墅和酒店式公寓（或產(chǎn)權(quán)式公寓）結(jié)合，互為補充，滿足桂林居民的多樣化需求，建造一個大型的新都市高尚社區(qū)。（2）康居型：經(jīng)典的平面布局、實惠的配套、安全的物業(yè)管理措施。（1）超值：本項目單位銷售和總價與現(xiàn)代的建筑、良好的自然景觀和小區(qū)優(yōu)美的環(huán)境相比，絕對超值，同時與本項目所在片區(qū)相競爭性樓盤項目，本項目的綜合素質(zhì)明顯要高于它們，但是市場售價相差不大，市場認(rèn)同度高。（5）項目營銷直接面對的競爭對手是同心園和鑫隆置業(yè)廣場，在知己知彼的情況下，如何在實際的開發(fā)過程中，精益求精，充分展現(xiàn)項目的個性化和精品概念，拋開競爭對手，使本項目脫穎而出，突破本區(qū)域，成為至關(guān)重要的因素。（3）整個社區(qū)的建筑風(fēng)格可以糅合目前較為實用的二、三種，如深圳萬科四季花城、番禺奧林匹克花園，廣州麗江花園等，但需以簡潔、自然、樸實作為主題。同時，吸引跨區(qū)域主要為市中心為主的對景觀有偏好的消費群體。第七，我們的定位必須具有一定的超前性、可持續(xù)發(fā)展性與不可替代性。第五，“36萬平方米高尚社區(qū)”是桂林住宅開發(fā)史上所不曾有的，目標(biāo)消費群隨著開發(fā)的推進，將由區(qū)域客戶過度到全市區(qū)客戶。第四，安廈其次，該項目在住宅設(shè)計時應(yīng)有廣泛的選擇空間，以使收入、年齡、家庭類型等差異很大的不同人群可以生活在同一社區(qū)。（4）社區(qū)“漓江都市住宅（2）都市住宅：現(xiàn)代化的生活，現(xiàn)代化的人群需要都市的繁華，交通的便捷，而本項目中擬建市政路距市中心上海路僅500米。世紀(jì)城——漓江絕版田園民居安廈世紀(jì)城——桂林住宅升級（康居）版