【正文】 點(diǎn)。216。 位于徐州市區(qū)內(nèi)，又鬧中取靜。216。 道路出行狀況較好，公交路線(xiàn)發(fā)達(dá)。216。 周邊有成熟的中高檔小區(qū)，離徐州市區(qū)傳統(tǒng)的豪宅聚集區(qū)鳳鳴路也僅兩站路。216。 開(kāi)發(fā)商具有一定的品牌優(yōu)勢(shì)。216。 項(xiàng)目規(guī)模較小，市場(chǎng)壓力較小。項(xiàng)目劣勢(shì)分析（W）216。 徐州別墅市場(chǎng)憑內(nèi)部關(guān)系，低價(jià)購(gòu)買(mǎi)別墅的現(xiàn)象非常普遍，這將減少項(xiàng)目的利潤(rùn)。216。 項(xiàng)目周邊配套較少，檔次也不高。216。 項(xiàng)目規(guī)模較小，無(wú)規(guī)模效應(yīng)。216。 地塊不夠方正，對(duì)規(guī)劃施工產(chǎn)生一定影響。 上述弱勢(shì)點(diǎn)都為暫時(shí)性的，只要規(guī)避得當(dāng)，可以進(jìn)行有效的弱化。項(xiàng)目市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析（O）216。 國(guó)家宏觀調(diào)控，不會(huì)再批別墅用地。216。 徐州別墅市場(chǎng)不會(huì)再出現(xiàn)如本案區(qū)位的別墅，本案將成為真正的絕版。216。 徐州別墅市場(chǎng)供需狀況較好。項(xiàng)目市場(chǎng)威脅分析（T）216。 未來(lái)別墅供應(yīng)將有所放量。216。 競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案規(guī)模、價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯。四、項(xiàng)目定位房地產(chǎn)發(fā)展歷程表明，不同檔次的住宅項(xiàng)目所應(yīng)具備的基本地產(chǎn)因子有所不同，具體如下表：地產(chǎn)因子單身公寓普通住宅中高檔住宅豪宅中高檔住宅附加說(shuō)明本項(xiàng)目符合情況對(duì)公共交通的依賴(lài)性很 強(qiáng)強(qiáng)一般弱不宜鬧市區(qū)、人員混雜區(qū)符合對(duì)噪音、環(huán)境干擾的適應(yīng)性強(qiáng)較 強(qiáng)弱很弱不宜緊臨交通主（快）干道、高壓線(xiàn)、工廠等。符合對(duì)小區(qū)周邊市政配套要求高很 高高高符合小區(qū)物業(yè)管理的要求低不高高很高可達(dá)到建筑、質(zhì)量裝修要求低一般高很高精品設(shè)計(jì)可達(dá)到容積率、覆蓋率要求無(wú)一般低低符合對(duì)休閑空間，綠化要求無(wú)一般高很高具有品味的專(zhuān)用康樂(lè)、商務(wù)會(huì)所及小區(qū)內(nèi)環(huán)境符合景觀要求無(wú)一般高很高最好具有天然稀缺景觀資源符合以上分析表明，本項(xiàng)目地塊具備所有中高檔住宅所必須的地產(chǎn)因子，是理想的高檔物業(yè)地塊. 產(chǎn)品定位1）產(chǎn)品的概念u 云龍湖風(fēng)景區(qū)里的別墅u 高水準(zhǔn)規(guī)劃、高水準(zhǔn)的物業(yè)管理、高品味生活的純別墅社區(qū)u 徐州市區(qū)、云龍湖風(fēng)景區(qū)絕版地標(biāo)u 與大自然擁抱在一起的別墅u 回歸自然（親自然主義）u 徐州頂級(jí)別墅u 成功人士的棲息地2）產(chǎn)品描述項(xiàng)目定位針對(duì)于徐州的高收入階層，突出顯示項(xiàng)目的地理位置（云龍湖風(fēng)景區(qū)旁）、稀缺性以及小區(qū)的高品質(zhì)規(guī)劃、設(shè)計(jì)。3）產(chǎn)品主題簡(jiǎn)析回歸自然（親自然主義）充分利用本案距云龍湖、云龍山一路之隔的地理優(yōu)勢(shì)及云龍湖、云龍山在徐州人心目中的地位。u 她在市區(qū)，卻遠(yuǎn)離喧囂，鬧中取靜的享受著比效區(qū)更充分的大自然——云龍湖風(fēng)景區(qū)。u 龍潤(rùn)山莊在云龍湖畔享受大自然更好的呵護(hù)。u 龍潤(rùn)山莊——大自然里的家園。u 龍潤(rùn)山莊——在云龍湖畔呤聽(tīng)著大自然的聲音。 客源定位1） 特征描述★ 居住/工作區(qū)域：徐州市區(qū)為主、項(xiàng)目周邊也將占據(jù)一部分、下屬縣及江淅滬投資客等★ 年齡：以3560歲為主★ 家庭結(jié)構(gòu)：三口之家為主★ 職業(yè)：高級(jí)公務(wù)員、企事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)、私營(yíng)企業(yè)主、記者、編輯等文化領(lǐng)域工作者及大學(xué)老師等2） 客戶(hù)層源描述★ 企事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)、私營(yíng)企業(yè)主、高級(jí)公務(wù)員、其中，企事業(yè)單位負(fù)責(zé)人是有灰色收入的群體。企事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)、私營(yíng)企業(yè)主是高收入的群體，根據(jù)研展部前期市調(diào)發(fā)現(xiàn)：他們是別墅消費(fèi)群體的主力軍。★ 大學(xué)老師、記者、編輯等文化領(lǐng)域工作者 研展部調(diào)查發(fā)現(xiàn)：他們是別墅消費(fèi)群體的生力軍；尤其項(xiàng)目周邊礦大、師大的教授是本案的重要客源。★ 來(lái)自江浙滬等周邊區(qū)域的投資客這部分客源以主要看重徐州別墅市場(chǎng)價(jià)格低，性?xún)r(jià)比合理，升值空間大，是本案的重要客源。 戶(hù)型配比建議徐州別墅市場(chǎng)呈現(xiàn)疊加別墅供應(yīng)量較小、聯(lián)排別墅市場(chǎng)需求較大、雙拼別墅市場(chǎng)供需較為平穩(wěn)、獨(dú)棟上市量較大的局勢(shì)，以及經(jīng)濟(jì)性（小面積）別墅去化較快的狀況，戶(hù)型配比如下：物業(yè)類(lèi)型 面積（㎡）比例疊加 170200 40%聯(lián)排 200230 20%雙拼 220260 30%獨(dú)棟 30035010% 價(jià)格定位： 根據(jù)竟?fàn)巶€(gè)案的價(jià)格、區(qū)位及面積落，價(jià)格如下：物業(yè)類(lèi)型 建議價(jià)格（RMB/㎡）疊加 3500聯(lián)排 4500雙拼 5200獨(dú)棟 8800 以上價(jià)格未來(lái)將有每平方米500元的上升空間。 營(yíng)銷(xiāo)策略建議1） 、一期先推出沿馬路的疊加、及位置較差的聯(lián)排別墅，以低價(jià)格資態(tài)入市，搶占市場(chǎng)，形成低開(kāi)高走的態(tài)勢(shì)。2） 、推出時(shí)間：等到現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房開(kāi)始銷(xiāo)售，這也是上海高端房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)。3） 、針對(duì)項(xiàng)目周邊開(kāi)發(fā)較早的別墅區(qū)住戶(hù)，做樓盤(pán)宣傳——投資、居住兩相宜。龍潤(rùn)山莊總結(jié)：地標(biāo)價(jià)值龍潤(rùn)山莊所處的地標(biāo)，是徐州現(xiàn)有別墅中最佳的——位于市區(qū)（別墅均在效區(qū)）、僅距云龍湖風(fēng)景區(qū)50米；未來(lái)徐州別墅市場(chǎng)不會(huì)有龍潤(rùn)山莊如此區(qū)的別墅出現(xiàn)。別墅開(kāi)發(fā)門(mén)檻提高 1）、龍潤(rùn)山莊產(chǎn)品類(lèi)型豐富、高端，小區(qū)規(guī)劃有疊加、聯(lián)排、雙拼、獨(dú)棟別墅，涵蓋別墅的各種物業(yè)類(lèi)型。 2）、加拿大Pamp。H國(guó)際建筑師事務(wù)所負(fù)責(zé)龍潤(rùn)山莊整體規(guī)劃、景觀設(shè)計(jì)；加拿大Pamp。H國(guó)際建筑師事務(wù)所于1998年進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，以專(zhuān)業(yè)的水準(zhǔn)和技術(shù)演繹了建筑和環(huán)境藝術(shù)，贏得政府、開(kāi)發(fā)商和同行的高度認(rèn)可。 3）、龍潤(rùn)山莊建筑施工工藝一流，將成徐州別墅市場(chǎng)的精品工程。社區(qū)綜合品質(zhì)高 1）、龍潤(rùn)山莊配套完善，有會(huì)所、生活設(shè)施、商業(yè)等配套。 2）、新材料、新工藝、環(huán)保、節(jié)能等技術(shù)在龍潤(rùn)山莊完美體現(xiàn)。 3）、龍潤(rùn)山莊是徐州別墅市場(chǎng)為數(shù)不多的純別墅社區(qū)、生態(tài)社區(qū)。營(yíng)銷(xiāo)價(jià)值 龍潤(rùn)山莊由上海安瑞機(jī)構(gòu)精英團(tuán)隊(duì)全程企劃營(yíng)銷(xiāo)；上海安瑞機(jī)構(gòu)有近十年的代理經(jīng)歷，成功操作了上海、福州、沈陽(yáng)、石家莊、蘇州、常州、徐州、蕭山、貴陽(yáng)、南寧、西安等地多個(gè)項(xiàng)目，項(xiàng)目涵蓋住宅（包括別墅）、寫(xiě)字樓、商鋪等全部房地產(chǎn)物業(yè)類(lèi)型；上海安瑞機(jī)構(gòu)在徐州成功操作了風(fēng)華南苑、陽(yáng)光名門(mén)等項(xiàng)目；龍潤(rùn)山莊將會(huì)成為上海安瑞機(jī)構(gòu)在徐州房地產(chǎn)市場(chǎng)上的又一力作。附：項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)可行性分析（框架）一、 成本估算土地費(fèi)用=土地面積土地單價(jià)=萬(wàn)元樓板價(jià)=土地單價(jià)247。容積率=元/平方米建筑安裝費(fèi)用依據(jù)：各地域特點(diǎn)；本項(xiàng)目中高檔的開(kāi)發(fā)定位；政府對(duì)本項(xiàng)目的規(guī)劃要求特點(diǎn)進(jìn)行調(diào)整。n元/平方米總建筑安裝費(fèi)用：n建筑面積= 萬(wàn)元前期費(fèi)用：A+B=萬(wàn)元A、設(shè)計(jì)費(fèi) 0萬(wàn)元B、其他前期費(fèi)主要包括人防設(shè)計(jì)費(fèi)、質(zhì)監(jiān)費(fèi)、監(jiān)理和招投標(biāo)費(fèi)、標(biāo)底編制費(fèi)、地質(zhì)勘探費(fèi)、可行性研究費(fèi)等，按照 (各地不一樣)元/平方米計(jì)算。配套費(fèi)根據(jù)貴陽(yáng)政府規(guī)定為 元/平方米 計(jì)算 萬(wàn)元工程不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)的預(yù)計(jì)按照投入總額的4%左右計(jì)算 3%= 萬(wàn)元管理費(fèi)用管理費(fèi)用按每月 萬(wàn)元計(jì)算 各種稅費(fèi)主要包括營(yíng)業(yè)稅、印花稅、教育附加稅、城建稅，按照營(yíng)業(yè)額的 %計(jì)算。 %= 萬(wàn)元銷(xiāo)售費(fèi)用 按照銷(xiāo)售額的 %左右計(jì)算。 %= 萬(wàn)元貸款利息按照資金占用情況進(jìn)行計(jì)算，預(yù)計(jì)資金最大占用量為n 億元。 貸款利息=n [（1+%）31] = 萬(wàn)元投資成本總額=∑1+2+3+4+5+6+7+8+9= 萬(wàn)元二、銷(xiāo)售額銷(xiāo)售收入=銷(xiāo)售面積銷(xiāo)售單價(jià)= 萬(wàn)元三、利潤(rùn)預(yù)測(cè)利潤(rùn)總額=銷(xiāo)售額投資總成本= 萬(wàn)元利潤(rùn)率=利潤(rùn)總額247。投資總成本=利潤(rùn)分析表序號(hào)項(xiàng)目金額（元）　1營(yíng)業(yè)額　2營(yíng)業(yè)稅率　3銷(xiāo)售凈收入　4直接成本總額　5毛利貢獻(xiàn)總額　6期間費(fèi)用　61營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用62管理費(fèi)用63利息開(kāi)支7經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)　8利潤(rùn)率　四．財(cái)務(wù)與敏感性分析盈利能力分析稅前成本利潤(rùn)率： 稅后成本利潤(rùn)率： 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率：財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值：投資回收期（動(dòng)態(tài)）：根據(jù)以上數(shù)據(jù)判斷該項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是否可行。項(xiàng)目不確定性分析①.風(fēng)險(xiǎn)因素作為一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金貸款項(xiàng)目，其主要風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源于以下幾個(gè)方面：1）建設(shè)資金風(fēng)險(xiǎn)：由于開(kāi)發(fā)商資金籌措不到位，造成工程后繼資金跟不上，從而很可能造成“爛尾樓”工程。2）由于人為或非人為的因素，直接導(dǎo)致開(kāi)發(fā)成本的增加，影響項(xiàng)目的盈利能力，從而增加貸款的償還風(fēng)險(xiǎn)。3）銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)：由于房地產(chǎn)供應(yīng)市場(chǎng)在短期內(nèi)缺乏彈性，其未來(lái)需求市場(chǎng)難以定量分析，這要求開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目動(dòng)工前做好市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)，進(jìn)行正確的市場(chǎng)定位。4）開(kāi)發(fā)商資信風(fēng)險(xiǎn)：開(kāi)發(fā)商資信風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源于開(kāi)發(fā)商以往與銀行合作履約信用程度。其履約信用程度好的，則貸款風(fēng)險(xiǎn)小。反之則將面臨較大風(fēng)險(xiǎn)。5）政府政策風(fēng)險(xiǎn)：這與國(guó)家政策緊密相關(guān)，尤其是國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控影響。 ②. 敏感性分析我們對(duì)本項(xiàng)目建造成本和售價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)作定量分析，針對(duì)2種最不利的情況：總投資增加 %、售價(jià)下降 %，來(lái)分別分析該項(xiàng)目的主要經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的變動(dòng)情況。從項(xiàng)目敏感性分析得出，總投資增加 %及售價(jià)下降 %對(duì)本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益的影響 ③項(xiàng)目盈虧平衡分析3．社會(huì)效益和影響分析：五、可行性研究結(jié)論（是否可行）43 /