開發(fā)項(xiàng)目前期投資分析-資料下載頁
2025-10-06 23:54本頁面
【正文】 金的盈利能力。 計(jì)算公式為：利潤總額 /資本金總額 100% 投資回收期 由于該指標(biāo)需要通過現(xiàn)金流量表算出，故在后面在敘述。 動態(tài)盈利性評價(jià)指標(biāo) 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV） 指項(xiàng)目按部門或行業(yè)的基準(zhǔn)收益率 ic， 將各年的凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)起點(diǎn)的現(xiàn)值之和，反映項(xiàng)目在整個(gè)壽命周期內(nèi)總的獲利能力的動態(tài)評價(jià)指標(biāo)， FNPV≥0 時(shí)，項(xiàng)目的收益水平達(dá)到或超過了該行業(yè)應(yīng)達(dá)到的最低經(jīng)濟(jì)效益水平，項(xiàng)目可行； FNPV＜ 0時(shí)，可以認(rèn)為項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益較低，不可行。 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR） 指項(xiàng)目整個(gè)壽命周期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于 0時(shí)的折現(xiàn)率，反映項(xiàng)目的投資收益水平。 FIRR＞ i（貸款利率），同時(shí) FIRR ≥ i c（基準(zhǔn)收益率），財(cái)務(wù)上可行。 幾個(gè)概念： 現(xiàn)金流量： 是現(xiàn)金流入與現(xiàn)金流出的統(tǒng)稱 凈現(xiàn)金流量 =現(xiàn)金流入－現(xiàn)金流出 基準(zhǔn)收益率 ic（基準(zhǔn)貼現(xiàn)率）： 最低期望收益率或目標(biāo)收益率 一般來說，用于財(cái)務(wù)評價(jià)的基準(zhǔn)收益率是由各行業(yè)測定，經(jīng)有關(guān)部門綜合協(xié)調(diào)后發(fā)布應(yīng)用，在沒有正式公布的標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，往往采用稍高于銀行同期中長期貸款利率的指標(biāo)作基準(zhǔn)收益率，如取 10%。 EXCEL函數(shù)的引用 投資回收期 投資回收期： 項(xiàng)目凈收益抵償全部投資所需的時(shí)間 ， 分為靜態(tài)投資回收期和動態(tài)投資回收期 ， 一般根據(jù)現(xiàn)金流量表求得 。 靜態(tài)投資回收期： 在不考慮資金的時(shí)間價(jià)值的條件下 ， 以項(xiàng)目凈收益抵償全部投資所需的時(shí)間 。 靜態(tài)投資回收期 =（ 累計(jì)凈現(xiàn)金流量開始出現(xiàn)正值的時(shí)間數(shù)－ 1） ＋ （ 上一時(shí)間段累計(jì)凈現(xiàn)金流量絕對值 /當(dāng)年凈現(xiàn)金流量 ） 動態(tài)投資回收期： 在考慮資金的時(shí)間價(jià)值的條件下 ， 以項(xiàng)目凈收益抵償全部投資所需的時(shí)間 。 動態(tài)投資回收期 =（ 累計(jì)折現(xiàn)現(xiàn)金流量開始出現(xiàn)正值的時(shí)間數(shù)－ 1） ＋ （ 上一時(shí)間段累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量絕對值 /當(dāng)年折現(xiàn)現(xiàn)金流量 ） 投資回收期時(shí)反映項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上的償還能力方面的重要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ， 除特別強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目償還能力的情況外 ， 一般只作為方案選擇的輔助指標(biāo) 。 以銷售為主的房地產(chǎn)項(xiàng)目通常都不是長期經(jīng)營項(xiàng)目，而且其投資回收的速度取決于項(xiàng)目營銷計(jì)劃和銷售價(jià)格，因此，分析計(jì)算其投資回收期無太大實(shí)際意義。 編寫投資分析說明 假設(shè)前提： 簡要介紹投資分析計(jì)算的假設(shè)，如開發(fā)銷售期、地塊的劃分和分期、各期建筑類型、各種費(fèi)用分?jǐn)偡椒ā⑵渌f明的假設(shè)等。 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的說明： 各種產(chǎn)品的總體均價(jià)和各年（期）均價(jià)； 費(fèi)用的測算（管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用）； 地價(jià)與地塊的容積率說明； 成本（項(xiàng)目投入明細(xì)）； 利潤測算（核心指標(biāo)、參考指標(biāo)）。 核心指標(biāo)：稅后內(nèi)部收益率、銷售凈利率 參考指標(biāo)：單位面積凈利、銷售毛利率、資金峰值比例 現(xiàn)金流量： 啟動資金； 現(xiàn)金流量表。 風(fēng)險(xiǎn)分析： 盈虧平衡分析； 敏感性分析； 定性分析。 投資分析結(jié)論 施工及銷售安排： 施工進(jìn)度安排； 銷售進(jìn)度安排。 編寫投資分析說明 序號 項(xiàng)目 計(jì)算式 一 核心指標(biāo) 1 稅后內(nèi)部收益率 使累計(jì)凈現(xiàn)值為零得貼現(xiàn)率 2 銷售凈利率 項(xiàng)目凈利潤 /銷售收入 100% 二 參考指標(biāo) 1 單位面積凈利 項(xiàng)目凈利潤 /銷售面積 2 銷售毛利率 項(xiàng)目利潤 /銷售收入 100% 3 資金峰值比例 資金峰值 /項(xiàng)目總投資 指標(biāo)說明 謝 謝
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