【正文】 Street（摩爾街） :強調 風情街區(qū) 概念、帶狀平面延伸、適用街鋪形態(tài) 整合資源打造集休閑購物、康體娛樂于一體的商業(yè)魔方 商業(yè)定位建議 新塘第一摩爾街（ Mall Street) 資源整合：公建配套（社區(qū)健康中心、會所）、社區(qū)商鋪、商業(yè)街三大功能有機整合，強調業(yè)態(tài)互補與繁榮共生； 模式創(chuàng)新：以風情街區(qū)形式體現 shoppingmall的商業(yè)內涵； 概念超越：凸現項目個性搶占市場制高點； 投資造夢：用先進概念及統(tǒng)一經營構筑理想投資前景、提升商鋪單位價值。 ① ② ③ 商業(yè)規(guī)劃初步建議 打造業(yè)態(tài)特色鮮明、商業(yè)功能有機組合的街區(qū) MALL！ ④ 三大商業(yè)功能 編號 功能規(guī)劃 業(yè)態(tài)舉例 商業(yè)輻射圈 ①② 主題風情購物街 精品 服飾 皮具 新塘鎮(zhèn) ③ 社區(qū)商業(yè)街 美容美發(fā) 餐飲 便利店 周邊居民 樓盤住戶 ④ 休閑康體中心 健身室 桑拿 沐足 新塘鎮(zhèn)為主 ②內街鋪 住宅架空層 騎樓式內街走廊 內街鋪剖面示意圖 商業(yè)規(guī)劃初步建議 引入尺度宜人的商業(yè)內街，體現風情街區(qū) MALL概念，超越單邊商鋪布局！ ? ①是東西相通的街鋪，同時面向小區(qū)規(guī)劃路及新增內街的人流；提高商鋪層高，形成買一層送一層的方式，提升商鋪附加值。 ? ②內街鋪與住宅架空層相連，臨街面為商鋪。 人行動線 ① ② ? 主題購物街增設休閑設施，營造舒適、浪漫的主題購物街 ? 內街鋪的背面是住宅架空層 人行動線 商業(yè)規(guī)劃初步建議 打造異國風情購物大道，營造特色主題空間！ 浪漫香榭麗風情大道 活力西班牙風情大道 商業(yè)規(guī)劃初步建議 社區(qū)商業(yè)面向周邊居民、保障樓盤住戶生活便利性！ ? ③ 社區(qū)商業(yè)街以騎樓式設計，形成全天候的風雨連廊。經營業(yè)態(tài)包括餐飲、美容美發(fā)、便利店、家居布藝、音像、小食等。 ③ 商業(yè)規(guī)劃初步建議 康體中心與商業(yè)街區(qū)互補共生，推動公建配套經營的可持續(xù)發(fā)展！ ? ④ 休閑康體中心：充分利用廣深大道良好的昭示性，建造標志性廣場，吸引過往客流；主體商業(yè)裙樓充分考慮小區(qū)會所及健康中心建筑指標要求，設置相關室內空間，功能包括健身室、桑拿按摩、沐足、 SPA等元素。 ④ 標志性廣場 加圖片 商業(yè)規(guī)劃初步建議 功能規(guī)劃 建筑形態(tài) 面深比例 層高要求 主力單鋪面積 經營方式 ①主題風情購物街 東西聯通 疊式街鋪 1： 3左右 層高 （可自搭樓板，增加二層空間） 50~80平米 銷售 ②主題風情購物街 （內街） 單層街鋪 淺進深小鋪 1： 3 層高 4米 40~60平米 銷售 ③社區(qū)商業(yè)街 單層街鋪 1： 3 層高 （可自搭樓板，增加二層空間） 50~80平米 銷售 ④休閑康體中心 首層商鋪 1： 3 層高 4米 60~100平米 銷售 商業(yè)裙樓 首層 4米，裙樓 5000平方米 出租 預計商鋪單價： 12023~15000元 /平米 住宅市場分析 商業(yè)市場分析 酒店市場分析 酒店市場分析酒店市場分析 廣深大道 高檔星級酒店聚集廣深大道，小酒店、旅館零星分布于新塘中心區(qū) 準四星 準四星 四星 準四星 朗豪酒店 永欣酒店 新明酒店 柏麗酒店 匯景酒店 鳳凰城酒店 四星 中興酒店 鳳凰城酒店順欣酒店 匯創(chuàng)酒店 項目名稱 星級 房間數量 標準雙人房 平均出租率 主要租客 簡要評述 折后 新明酒店 —— 約 60 168 50~60％ 低端商務客 成熟經營 檔次偏低 聚福大酒店 準四星 130 288 70％左右 商務客戶為主，主要舉辦會議、聚餐等活動。 05年九月開業(yè)，新塘酒店新軍 凱旋門大酒店 準四星 110 280 70％左右 進行商務會議的客戶，及洽談生意的商人。 商務會議、休閑 消費的場所 新好景大酒店 準四星 32 248 70％左右 娛樂消費的散客 娛樂消遣場所的代表 太陽城大酒店 四星 200 228 80％以上 旅游定點酒店，一般作開年會、講座、展覽等活動，以團體客戶為主。 酒店個案分析 酒店市場現狀分析 ?新塘酒店市場結構不完整，四星及以下檔次的酒店較齊全，五星級酒店屬目前市場的空白。 ?新塘因其區(qū)位優(yōu)勢及產業(yè)帶動，本地酒店主要以商務型酒店定位。 ?本地酒店面對的客源為產業(yè)帶來的各類層次的商務客。其中，高檔星級酒店客戶以集團、組織的活動、會議團體客戶及商務散客為主；中、低檔酒店或旅館以低端商務客或散客為主。 ?商務客主要選擇高端和熟悉的賓館酒店，本地人和商販主要選擇臨近老城區(qū)和價格相對便宜的賓館酒店；而散客的分布沒有太多規(guī)律，主要根據個人經濟狀況選擇酒店居住。 ?廣深大道兩旁的準四星及四星娛樂、休閑、餐飲等配套齊全，總體經營良好；且其配套設施成為入住客戶、本地老板消費應酬的主要場所 ?本地酒店平均入住率為 70%左右，四星級酒店入住率更高 ?市場缺乏由知名酒店管理集團管理的星級酒店。 酒店市場現狀分析 新塘酒店業(yè)發(fā)展 swot分析 優(yōu)勢 ?位處珠三角“黃金走廊”新塘鎮(zhèn) ?產業(yè)發(fā)展迅猛，商務交流日益頻繁 劣勢 ?缺乏知名、專業(yè)酒店管理集團運營操作，經營模式比較僵化 ?環(huán)境或旅游資源的缺乏制約本地酒店向旅游型等多級發(fā)展 ?大型酒店附近 未形成完整商業(yè)氛圍 ，對周邊帶動作用有限 機會 ?發(fā)達、便捷的 交通運輸 條件 ?日益發(fā)展的產業(yè)帶和物流基地 ?高速發(fā)展的 房地產業(yè) ?五星級酒店的市場空白 威脅 ?目前同級別酒店 的 競爭 日益加劇 ?未來 酒店供應量 呈持續(xù) 增長 趨勢 新塘酒店業(yè)發(fā)展 SWOT分析 由知名酒店管理集團運營、具規(guī)模，上檔次的星級酒店，在當地市場有一定的客戶需求及市場空間 本項目酒店方向的判斷 研判方向 星級酒店要求 本項目判斷 區(qū)域 位于城市中心、機場或度村附近 本項目位于新塘中心地帶 位置 城市中心地帶的商業(yè)區(qū)、金融區(qū)、辦公區(qū)等的主要街道處 人流量大，以靠近十字路口為佳 位于星級酒店林立的廣深公路，昭示性強 交通 交通便利性好，最好多種交通工具均能抵達 有停車場，不易堵車 交通輻射能力較強 臨近公交車站點 交通通達性好 配套 周圍生活硬件配套設施齊全 供電供水有保障 周邊生活配套及商業(yè)氣氛暫未齊全 收益形式 長期收益，保留優(yōu)質物業(yè) 與快速實現資金回籠目標背離 現金流 硬件設施、配套設施要求高，前期投入大，積壓資金多 不利于實現現金流的正常運轉，對開發(fā)商的資金能力要求極高 運營能力 需要較強運營能力 要求過高 基于對項目目標及酒店軟硬件的要求的理解和判斷，本項目不適宜建造酒店。 ?本項目建造酒店在一定程度上能提升項目形象、品牌，但 酒店開發(fā)屬于長期收益，其收益主要依靠長期的經營收入，因此對酒店經營管理要求較高 ； 對開發(fā)商而言，酒店開發(fā)成本遠高于住宅開發(fā)，對開發(fā)商資金的占用較大， 這與快速實現資金回籠、啟動新項目的目標相背離。 項目經濟測算結果： 項目利潤表 序號 費用名稱 金額（萬元） 1 經營收入 銷售收入 其它收入 —— 2 開發(fā)成本 3 銷售費用（ 3％） 4 財務費用（ ％） 5 與銷售相關稅費 營業(yè)稅（ 5％） 印花稅（ ％） 城建稅（ ％） 教育附加費（ ％） 交易手續(xù)費（ 3元 /ｍ 2） 6 利潤總額 7 所得稅（ 33％） 8 稅后利潤 詳細計算連接 The End. 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 2023/3/142023/3/14Tuesday, March 14, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 2023/3/142023/3/142023/3/143/14/2023 2:52:30 AM 1以我獨沈久，愧君相見頻。 2023/3/142023/3/142023/3/14Mar2314Mar23 1故人江海別，幾度隔山川。 2023/3/142023/3/142023/3/14Tuesday, March 14, 2023 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 2023/3/142023/3/142023/3/142023/3/143/14/2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 2023年 3月 14日星期二 2023/3/142023/3/142023/3/14 1比不了得就不比，得不到的就不要。 2023年 3月 2023/3/142023/3/142023/3/143/14/2023 1行動出成果，工作出財富。 2023/3/142023/3/14March 14, 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 2023/3/142023/3/142023/3/142023/3/14 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 2023/3/142023/3/14Tuesday, March 14, 2023 很多事情努力了未必有結果，但是不努力卻什么改變也沒有。 2023/3/142023/3/142023/3/143/14/2023 2:52:30 AM 1成功就是日復一日那一點點小小努力的積累。 2023/3/142023/3/142023/3/14Mar2314Mar23 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 2023/3/142023/3/142023/3/14Tuesday, March 14, 2023 1不知香積寺，數里入云峰。 2023/3/142023/3/142023/3/142023/3/143/14/2023 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 3月 14日星期二 2023/3/142023/3/142023/3/14 1楚塞三湘接，荊門九派通。 2023年 3月 2023/3/142023/3/142023/3/143/14/2023 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 2023/3/142023/3/14March 14, 2023 1空山新雨后，天氣晚來秋。 2023/3/142023/3/142023/3/142023/3/14 楊柳散和風，青山澹吾慮。 2023/3/142023/3/14Tuesday, March 14, 2023 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023/3/142023/3/142023/3/143/14/2023 2:52:30 AM 1越是沒有本領的就越加自命不凡。 2023/3/142023/3/142023/3/14Mar2314Mar23 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 2023/3/142023/3/142023/3/14Tuesday, March 14, 2023 1知人者智，自知者明。勝人者有力，自勝者強。 2023/3/142023/3/142023/3/142023/3/143/14/2023 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 3月 14日星期二 2023/3/142023/3/142023/3/14 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023年 3月 2023/3/142023/3/142023/3/143/14/2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023/3/142023/3/14March 14, 2023 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。 2023/3/142023/3/142023/3/142023/3/14 MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit, eleifend nulla ac, fringilla purus. 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