【正文】 現(xiàn)Ｕ字型上漲，成交均價(jià)震蕩上揚(yáng) 重點(diǎn)一線城市市場(chǎng)表現(xiàn) 08 年受金融危機(jī)及國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響，四大一線城市（北京、上海、廣州、深圳）全年商品房成交量為近四年來的 “ 谷底 ” ，而 09 年正是消化了 08 年積壓的部分正常需求，導(dǎo)致成交量與成交均價(jià)均從 09 年初開始強(qiáng)勢(shì)反彈， 09 年底的成交均價(jià)與 07 年 7 月份高峰時(shí)相比上漲了 %。 重點(diǎn)二三線城市市場(chǎng)表現(xiàn) 重點(diǎn)二三線城市成交均價(jià)從 07 年初開始一路波動(dòng)上行至 09 年底，而成交面積卻呈現(xiàn)出“ U” 型，從 07 年 10月開始下降，至 09 年底創(chuàng)出歷史新高，十大城市成交量接近 ，成交均價(jià)也達(dá) 6600 元 /平米備注：重點(diǎn)二三線城市包括天津、西安、大連、杭州、長(zhǎng)沙、東莞、佛山、無錫、鄭州、重慶 房地產(chǎn) 市場(chǎng) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 81 經(jīng)歷了年初的政策利好、年中的政策警示之后， 09年末進(jìn)入新一輪的房地產(chǎn)政策收緊期已是不爭(zhēng)事實(shí) ?居民首次購(gòu)房最低首付款比例減至20%； ?首套房貸利率 7折優(yōu)惠； ?首次購(gòu)買90平米以下住房契稅下調(diào)到 1% ； ?個(gè)人買賣住房暫免土地增值稅 。 暫免征收印花稅 個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房營(yíng)業(yè)稅減免 個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由 2年恢復(fù)到 5年 國(guó)4條 財(cái)政部、國(guó)土部等五部委聯(lián)合出臺(tái) 《 進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知 》 兩會(huì)政府工作報(bào)告再次明確了房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要地位 國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確繼續(xù)實(shí)施適度寬松的貨幣政策 國(guó)務(wù)院決議的固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例調(diào)整結(jié)果正式公布 銀監(jiān)會(huì)出臺(tái) 《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的通知》 5年 國(guó)土資源部發(fā)布 《 關(guān)于嚴(yán)格建設(shè)用地管理促進(jìn)批而未用地利用通知 財(cái)政部出臺(tái)《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知 政策救市 政策利好持續(xù) 政策警示 政策收緊 政策解讀 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 82 抑制投資和投機(jī)性購(gòu)房，遏制房?jī)r(jià)的非理性上漲成為 2023年調(diào)控主旋律 《 關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知 》 （及國(guó) 11條）出臺(tái)，表明政府調(diào)控市場(chǎng)的決心和信心，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，增加普通商品住房供給，抑制投資和投機(jī)性購(gòu)房，遏制房?jī)r(jià)的非理性上漲，釋放房地產(chǎn)泡沫，讓房地產(chǎn)真正回歸消費(fèi)和民生。通知涉及五大方面、十一項(xiàng)條款，內(nèi)容直指高房?jī)r(jià)。 政策解讀 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 83 [信貸 ]投資性需求與部分改善性需求直接受到影響，中小開發(fā)商融資渠道受到限制 已出臺(tái) 政策分析 市場(chǎng)影響 “二套房”政策：以家庭為單位認(rèn)定貸款次數(shù)，首付最低四成，利率按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià) “以家庭為認(rèn)定單位”及“首付最低四成”僅是對(duì) 2023年“ 9〃27 政策”的重申，“利率按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)”相比 2023年“貸款利率不得低于 ”空間更大，但是不進(jìn)行改善性住房的區(qū)分，一定程度上增強(qiáng)了調(diào)控力度 壓縮了部分投資性需求，同時(shí)也誤傷到部分改善性需求 銀根收緊： 2023年信貸規(guī)模目標(biāo) ，比 2023年 萬億新增信貸壓縮了 2萬億 信貸收緊是央行基于全社會(huì)資金流動(dòng)性過?？紤]，并非專門針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)，但是在整體可貸規(guī)模受限的條件下，對(duì)銀行信貸依賴較大的房地產(chǎn)業(yè)首先受到?jīng)_擊 首付成數(shù)提高、利率上浮已由“二套房”蔓延至首套房，購(gòu)房需求受到較大影響，未來開發(fā)貸款也將受到一定程度的限制 信托貸款收緊：信托公司發(fā)放貸款的開發(fā)項(xiàng)目必須“四證”齊全、開發(fā)商具備二級(jí)資質(zhì)、項(xiàng)目資本金比例達(dá)到國(guó)家最低要求，不得以信托資金發(fā)放土地儲(chǔ)備貸款 政策救市時(shí)，信托公司可向“三證”齊全、最近一年監(jiān)管評(píng)級(jí)為 2C（含）以上的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目發(fā)放貸款，而此次該政策重新收緊 中小開發(fā)商信托貸款融資渠道受到限制 政策解讀 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 84 [稅收 ]抑制投機(jī)性交易，影響市場(chǎng)預(yù)期 已出臺(tái) 政策分析 市場(chǎng)影響 二手房交易政策：個(gè)人將購(gòu)買不足 5年的非普通住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買超過 5年（含）的非普通住房或不足 5年的普通住房對(duì)外銷售的，按差額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買超過 5年（含）的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅 2023年救市時(shí)，個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅免征時(shí)限曾由 5年放寬為 2年，此番由 2年恢復(fù)至 5年符合預(yù)期。其中，將購(gòu)買不足 5年的普通住房轉(zhuǎn)手交易的，營(yíng)業(yè)稅實(shí)行差額征收，相比 2023年的全額征收已較為溫和 由于二手房市場(chǎng)“黑白合同”的存在，該政策對(duì)普通住宅交易的影響不大，而 5年以下非普通住宅的交易將會(huì)受到一定程度的抑制 研究物業(yè)稅：深化房地產(chǎn)稅制改革，由財(cái)政部、稅務(wù)總局、發(fā)改委、住建部負(fù)責(zé)研究開征物業(yè)稅 “物業(yè)稅”作為完善房地產(chǎn)稅制的重要一步，已是箭在弦上。但在“物業(yè)稅”正式全面出臺(tái)之前應(yīng)當(dāng)會(huì)有足夠的緩沖時(shí)間，如先由個(gè)別城市試點(diǎn)實(shí)征或者由商業(yè)逐步向住宅過渡等 研究開征“物業(yè)稅”就目前而言更多的意義在于影響市場(chǎng)預(yù)期，未正式開征之前對(duì)市場(chǎng)實(shí)際影響不大 政策解讀 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 85 [土地 ]中長(zhǎng)期影響住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加快開發(fā)商銷售節(jié)奏 已出臺(tái) 政策分析 市場(chǎng)影響 土地供應(yīng)：保障性住房、棚戶改造和自住性中小套型商品房用地，不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70% 如果地方政府嚴(yán)格執(zhí)行，將使得 2023年的保障性住房、棚戶改造和自住性中小套型商品房用地供應(yīng)得到一定程度的保障 對(duì)短期市場(chǎng)不產(chǎn)生影響，但會(huì)相應(yīng)改變未來住房供應(yīng)結(jié)構(gòu) 土地購(gòu)臵：競(jìng)買保證金不得低于出讓最低價(jià)的 20%，合同簽訂后 1個(gè)月內(nèi)必須繳清 50%的首付款，余款最遲付款時(shí)間不得超過一年 競(jìng)買保證金、首付款成數(shù)的提高，繳款時(shí)限的縮短，加大了土地購(gòu)臵難度，增加了開發(fā)商的資金需求 將會(huì)促使部分中小開發(fā)商加快銷售回籠資金 開竣工： 4月 1日起，實(shí)施房地產(chǎn)項(xiàng)目開竣工申報(bào)制度；不申報(bào)的至少在一年內(nèi)不得參加土地購(gòu)臵活動(dòng) 建設(shè)項(xiàng)目開竣工時(shí)間明確寫入土地出讓合同或劃撥決定書，連同開竣工申報(bào)制度的實(shí)行，將降低政府對(duì)閑臵土地進(jìn)行認(rèn)定的難度，會(huì)在相當(dāng)程度上促使開發(fā)商在今后避免土地的閑臵 對(duì)短期市場(chǎng)不產(chǎn)生影響，中長(zhǎng)期會(huì)減少土地閑臵，相對(duì)增加商品房供應(yīng) 土地出讓：商品住宅項(xiàng)目宗地出讓面積規(guī)定上限，小城市（鎮(zhèn)） 7公頃，中等城市 14公頃，大城市 20公頃 商品住宅項(xiàng)目宗地出讓面積的限制將有效避免大型開發(fā)商形成地區(qū)供應(yīng)壟斷，增加中小開發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì) 短期內(nèi)對(duì)市場(chǎng)不形成影響，中長(zhǎng)期將會(huì)增加同時(shí)期商品房供應(yīng)量 政策解讀 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 86 [市場(chǎng)管理 ]短期內(nèi)增加市場(chǎng)供應(yīng)，穩(wěn)定市場(chǎng)秩序 已出臺(tái) 政策分析 市場(chǎng)影響 整頓市場(chǎng)秩序：加大對(duì)捂盤惜售、囤積房源，散布虛假信息、擾亂市場(chǎng)秩序等違法違規(guī)行為的查處力度 在歷次房地產(chǎn)調(diào)控中，中央政府一再重申要嚴(yán)肅整頓市場(chǎng)秩序，其中以查處捂盤惜售、囤積房源為重點(diǎn)，政策效果主要依賴于地方政府的執(zhí)行力度 短期內(nèi)將會(huì)一定程度上增加市場(chǎng)供應(yīng)，穩(wěn)定市場(chǎng)秩序 商品房銷售管理：不得分層、分單元辦理預(yù)售許可；已取得預(yù)售許可的，要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)一次性公開全部房源，嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格，明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷售 加強(qiáng)商品房銷售管理，實(shí)質(zhì)是對(duì)整頓市場(chǎng)秩序政策的細(xì)化，而更明確的限定則因各地方政府而異 相對(duì)增加市場(chǎng)供應(yīng)，但是效果并不顯著，同時(shí)，短期性、地方性特征明顯 開發(fā)商資格：房地產(chǎn)為非主營(yíng)業(yè)務(wù)的 78家央企，在完成自有土地開發(fā)和已實(shí)施項(xiàng)目后退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù) 讓“不務(wù)正業(yè)”的央企退出房地產(chǎn)市場(chǎng)，是中央政府給予“央企抬高地價(jià)進(jìn)而推高房?jī)r(jià)”說法的一個(gè)回應(yīng)，但實(shí)質(zhì)上保留的16家以房地產(chǎn)為主營(yíng)業(yè)務(wù)的央企才是重頭戲 短期內(nèi)的影響僅在于樹立政府穩(wěn)定房?jī)r(jià)的市場(chǎng)預(yù)期，長(zhǎng)期來看可以阻止其他央企涉足房地產(chǎn)，進(jìn)行無序競(jìng)爭(zhēng) 政策解讀 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 87 調(diào)控效果初步顯現(xiàn)，一線城市房?jī)r(jià)增幅放緩，成交量明顯下跌 深圳商品房成交走勢(shì)020406080100 050001000015000202302500030000成交面積（單位：萬平米） 成交均價(jià)（單位：元）上海商品房成交走勢(shì)050100150200250300 05000100001500020230成交面積（單位：萬平米） 成交均價(jià)（單位：元）廣州商品房成交走勢(shì)050100150200 02023400060008000100001202314000成交面積（單位：萬平米） 成交均價(jià)（單位：元）北京商品房成交走勢(shì)0501001502002503000 8. 80 8. 100 8. 120 9. 20 9. 40 9. 60 9. 80 9. 100 9. 121 0. 20 . 05 0 0 0 . 01 0 0 0 0 . 01 5 0 0 0 . 02 0 0 0 0 . 0成交面積（單位：萬平米） 成交均價(jià)（單位：元）09年底系列調(diào)控政策出臺(tái)后，四個(gè)典型一線城市的成交量急劇萎縮，其中深圳最為敏感， 10月成交量即開始出現(xiàn)下降， 2023年 2月成交量下降到 2023年 2月以來的最低點(diǎn)。 市場(chǎng)表現(xiàn) 深圳 北京 上海 廣州 以上數(shù)據(jù)來源于各城市統(tǒng)計(jì)局 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 88 珠三角二線城市量?jī)r(jià)齊跌，珠海表現(xiàn)特殊，價(jià)升量跌，價(jià)格破萬 東莞商品房成交走勢(shì)010203040506070 02023400060008000成交面積（單位：萬平米） 成交均價(jià)（單位：元）佛山商品房成交走勢(shì)020406080100120 02023400060008000成交面積（單位：萬平米） 成交均價(jià)（單位：元）珠海商品房成交走勢(shì)010203040506008 .808 .908 .1 008 .1 108 .1 209 .209 .309 .409 .509 .609 .709 .809 .909 .1 009 .1 109 .1 210 .0 1 02020234000600080001000012023成交面積（單位：萬平米） 成交均價(jià)（單位：元）市場(chǎng)表現(xiàn) 以上數(shù)據(jù)來源于各城市統(tǒng)計(jì)局 珠海 東莞 佛山 東莞、佛山商品房成交量在 2023年 12月開始顯著下降，價(jià)格略有震蕩彈依然保持高位； 珠海商品房成交量在 09年 12月銷售 ，達(dá)到歷史高位， 2023年 2月有所回落， 成交均價(jià)在 2023年 2月突破萬元大關(guān) ，是調(diào)控政策出臺(tái)后珠三角唯一一個(gè)價(jià)格快速上漲的城市； 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 89 小結(jié)：中央政府進(jìn)一步出臺(tái)全國(guó)性、強(qiáng)力度調(diào)控政策的可能性不大 前期政策效果已初步顯現(xiàn)： 全國(guó)各大城市成交量明顯下滑，房?jī)r(jià)漲幅回落 房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)依然重要： 消費(fèi)無重大突破，出口增長(zhǎng)受限，政府投資減少 中央政策尚需地方政府進(jìn)一步落實(shí)： 地方政府政策執(zhí)行力度仍具較大可提升空間 下半年供求狀況將有所改善： 去年新開工面積的增長(zhǎng)將在下半年轉(zhuǎn)化為市場(chǎng)供應(yīng) 加息將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成一定沖擊： 加息并非針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)，但其影響面較大 除個(gè)人住房公積金貸款利率及房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金比例存在一定的上調(diào)空間外，全國(guó)范圍內(nèi)進(jìn)一步出臺(tái)強(qiáng)力度調(diào)控政策的可能性不大，接下來面臨更多的將是各地方政府差異化政策的出臺(tái)和逐步落實(shí)。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 90 ?作為二線城市，珠海非此輪打壓對(duì)象： ?珠中江一體化進(jìn)程加快、西岸核心城市定位，港珠澳大橋、橫琴島開發(fā)等系列重大利好政策強(qiáng)勢(shì)支撐； ?城市獨(dú)特的宜居環(huán)境與自然資源； 珠海城市價(jià)值的持續(xù)提升將消弱宏觀調(diào)控的影響，市場(chǎng)將呈波動(dòng)性增長(zhǎng)。 小結(jié) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧