【正文】 不一定方便；如空置量大，也會對社區(qū)形象有負(fù)面影響。商業(yè)規(guī)模通常較大，不利于業(yè)態(tài)的控制；如果出現(xiàn)空置量過大的情況，對社區(qū)的整體形象可能負(fù)面影響。缺點中旅國際公館、萬科四季花城、東海坊方便本社區(qū)居民的購物消費；通常商業(yè)規(guī)模不大，商家經(jīng)營較穩(wěn)定；街鋪商業(yè)價值較高。入口街鋪型海濱廣場商業(yè)零散分布于社區(qū)內(nèi)，一定程度上方便居民的購物。以點帶面型中海灣畔、金色年華、潛龍花園商業(yè)相對獨立于住宅區(qū)，減少商業(yè)對居住的影響；利于形成集中規(guī)模效應(yīng)。入口集中型西海灣花園、港灣麗都、麒麟花園臨街展示面較長，昭示性較好；較符合體量適中的外向型社區(qū)商業(yè)；利于銷售。直線街鋪型萬科金色家園、錦繡江南、冠城世家、美麗 花園四面臨街，展示面較長；可視性佳，較有效的吸引外部的消費者；適合商業(yè)體量較大的外向型社區(qū)商業(yè)；在一定程度上利于商鋪的銷售。圈地街鋪型代表社區(qū)優(yōu)點類型環(huán)繞街鋪型 錦繡江南：環(huán)繞街鋪型 建議商業(yè)規(guī)劃采用環(huán)繞式分布。 — 幾種常見的商業(yè)布局分析 74 規(guī)劃要點： 設(shè)臵 大道與中山大道交匯處，并設(shè)臵 2022平米左右的前廣場以聚集人流。 設(shè)臵 交匯處。 考慮項目商業(yè)體量及后期招商，建議不要超過三層。 兩面臨主干道，保證集中式商業(yè)的人流及車流。為后期招商提供良好的硬件條件。 兩棟集中式商業(yè)分?jǐn)偭松虡I(yè)面積，減小了商業(yè)經(jīng)營風(fēng)險，同時均勻了項目人流。 設(shè)臵半弧形商業(yè)步行街，自然分隔政府租憑房。 項目商業(yè)呈環(huán)繞分布，設(shè)臵為住宅底商。 環(huán)繞型商業(yè)街可較好解決本項目人流不均的問題，并且為項目提供了良好的可視性。大量街鋪的設(shè)臵，可確保項目商業(yè)價值的最大化。同時，可分離政府租賃房對項目高端形象的影響。 — 商業(yè)布局建議 會所 主入口 → ← 次 入口 A B C D 75 —— 商業(yè)街 商業(yè)街頂蓬：大面積的采光天窗，讓自然光得到良好利用，并在地面產(chǎn)生光影效果； 商業(yè)街中間設(shè)臵休閑椅、綠化、雕塑小品等 76 地面用材考慮防滑耐磨性 日本六本木新城大蜘蛛 作為人流的主要匯聚點，廣場上應(yīng)設(shè)臵一些特獨的雕塑、綠化、電子屏等 — 生態(tài)廣場 77 二、項目營銷定位 78 A New Liftstyle Center 坪山首席新城市生活中心 79 以滿足坪山居民的消費為前提，盡可能輻射到龍崗區(qū)，甚至可影響到整個深圳市的一個特色商業(yè)中心。 80 ?家庭群 ?片區(qū)外青年群為，家庭群 ?商務(wù)群、青年群為主、工業(yè)區(qū)管理群、家庭群 核心商圈 周邊住宅客戶 主要商圈 坪山區(qū)域客戶 次要商圈 片區(qū)外（龍崗中心城、橫崗） 人群細(xì)分 商圈輻射人群 四大消費群 家庭群 商務(wù)群 青年群 工業(yè)區(qū)管理群 81 消費群 消費特征 需求 零售概念 家庭群 (年齡 1550） 消費能力：收入穩(wěn)定，消費能力強，有意識的消費，消費結(jié)構(gòu)多元化 ?新入住家庭對臵家的需求 ?日常生活便利性需求；對生活品質(zhì)化追求；對精神文化需求 ?家庭成員中兒童的消費支出占較大的比例 加強品質(zhì)生活及文化消費概念，強調(diào)生活氣息 商務(wù)群 （年齡 2545） 消費能力 :收入較高而且較為穩(wěn)定，消費能力強 ?生活品質(zhì)化追求，商務(wù)接待需求 ?滿足精神文化的追求，尋求一個工作之余全身心放松的場所 加強品質(zhì)生活、休閑娛樂、商務(wù)餐飲及文化消費概念 工業(yè)區(qū)管理群（年齡 2850） 消費能力 :收入較高而且較為穩(wěn)定，消費能力強 ?生活品質(zhì)化追求，商務(wù)接待需求 ?滿足精神文化的追求，尋求一個工作之余全身心放松的場所 加強品質(zhì)生活、高品質(zhì)文化消費概念 青年群 （年齡 2228） 消費能力：收入穩(wěn)定，消費潛力強，超前消費，屬于沖動型消費 ?滿足白領(lǐng)對時尚，品質(zhì)生活的要求及對新的吃喝玩樂消費模式的追求 ?生活配套齊全便利的需求 加強品質(zhì)生活、潮流休閑娛樂及餐飲概念，延長消費者逗留時間 82 項目形象組成 個人中心 家庭中心 團(tuán)體中心 83 家庭中心，讓生活更舒適！ 概念組成：家居、超市 84 引進(jìn)知名品牌標(biāo)超，檔次和商品品質(zhì)感需高于坪山本地超市 ，給坪山消費者 帶來新鮮感； 85 提供坪山區(qū)最為個性和品味的家具專業(yè)市場及家居裝飾主題區(qū)； 86 個人中心，讓生活更新潮！ 概念組成：品牌服飾、數(shù)碼、美容 87 設(shè)臵品牌服飾精品區(qū)，提供與市區(qū) 內(nèi)同樣豐富的服飾選擇； 讓生活科技主題貫穿全程，延長顧客 停留時間以及拉動消費； 88 結(jié)合住宅的會所需求，提供坪山區(qū)最具知名度的健身 /休閑 /美容 /SPA中心。 89 團(tuán)體中心，讓生活更精彩！ 概念組成：清吧、酒吧、咖啡廳 90 塑造不同于傳統(tǒng)形式的就餐、休憩場所，提供坪山區(qū)口味最為齊全的特色餐 飲選擇； 91 結(jié)合項目水資源，設(shè)立 “ 濱河休閑文化 ” 主題區(qū)，例如水景酒吧街、咖啡廳街； 提供龍崗區(qū)最具特色的娛樂休閑消費場所，如清吧等，延長夜間消費時間； 92 三、項目租售政策定位 二、項目營銷定位 一、深圳宏觀經(jīng)濟(jì)及項目營銷環(huán)境分析 93 三、項目租售政策定位 租金價位測算 銷售價位測算 租售面積區(qū)間建議 租售宏觀策略制定 94 繽紛年華商業(yè)廣場 為裙樓商業(yè)，位于深圳南山區(qū)藝園路 ， 總商業(yè)面積面積為 18000㎡ ，其中 2F、 3F為主力店人人樂，項目只銷售 1F街鋪與內(nèi)鋪。街鋪銷售均價 65000元 /㎡ ，內(nèi)鋪均價 40000元 /㎡ 。 人人進(jìn)駐之前，該項目周邊街鋪租金普遍在 50元 /㎡ ，無法支撐每平米 6萬的銷售價格。主力店進(jìn)駐帶動物業(yè)自身價值的急劇提升。 萬象城 位于深圳羅湖區(qū)寶安南路，總建筑面積 ，主題定位：包羅萬象，集購物、休閑、娛樂、餐飲為一體的大型購物中心。 主力商家： R233。eL百貨 、 Ol233。生活超市 、嘉禾（深圳）影城 。 主力店的進(jìn)駐萬象城帶動了周邊物業(yè)價值的快速提升，周邊街鋪租金由 200元 /㎡ 提升到 800元 /㎡ 。 — 參考案例 主力店進(jìn)駐大型商業(yè)能夠推動項目及周邊商業(yè)的增值，提高租金水平和銷售價格。 95 根據(jù)我們對項目周邊商鋪金碧路的租金價格，一層街鋪平均租金為 23元 /平方米。 參考萬象城開業(yè)前后租金提升了 4倍的案例。 本項目兩個端口均設(shè)臵集中式商業(yè)，同樣能提升周邊商鋪價格達(dá) 4倍。 由此可推測本項目一樓街鋪租金均價為： 23 4=92元 根據(jù)經(jīng)驗判斷，上下浮動約 20元， 可測算本項目的一樓街鋪租金價位區(qū)間為： 72－ 112元 /平方米 （對于集中式商業(yè)主出入口兩邊的街鋪甚至可提升到更高的價位區(qū)間） *注：此價格為靜態(tài)估算 96 根據(jù)經(jīng)驗判斷，二層鋪位租金價格為一層街鋪 70%。 測算二層鋪位的租金價格為： 50 － 78元 /平方米 三層鋪位租金價格為一層街鋪的 30%。 測算三層鋪位的租金價格為： 21 － 34元 /平方米 97 由于項目周邊近期沒有可售商業(yè)，市場比較法缺少測算數(shù)據(jù)，因此采取單一的“租金返推法”預(yù)測項目一樓街鋪售價： 按照 6%投資客所能接受的最低投資回報率測算項目售價為： － /平方米 *注：此價格為靜態(tài)估算 備注：如果大品牌商家進(jìn)駐，甚至可提升到一個更高的售價。借助人人樂進(jìn)駐繽紛年華案例及崗廈新一佳案例說明。 98 A 銷售部分 租賃部分 純集中式商業(yè)及裙樓商業(yè)一層街鋪建議發(fā)展商銷售，其余商業(yè)建議開發(fā)商持有租賃，以保證后期招商的順利進(jìn)行。 商業(yè)步行街及住宅底商由于全部設(shè)臵于主干道或小區(qū)入口附近，建議全部銷售。 位臵 屬性 銷售面積 比例 A 商業(yè)步行街 約 3000 7% B 集中式商業(yè)一層街鋪 約 5000 2=1萬 24% C 住宅底商 約 8000 19% 合計銷售面積 % 租賃面積 2萬 % C C C C 備注：由于集中式商業(yè)一層進(jìn)深比無法確定，因此對內(nèi)鋪的銷售策略持保留意見 99 中原地產(chǎn)已積累了數(shù)百家品牌商家，包含超市、百貨、家居、建材、服裝、珠寶、數(shù)碼、餐飲、娛樂等各種業(yè)態(tài)。 — 招商措施 利用中原地產(chǎn)積累的商業(yè)資源，一對一招商 100 ?減少與周邊商業(yè)項目的競爭，搶奪能在新區(qū)中率先進(jìn)場的商業(yè)業(yè)種中的領(lǐng)導(dǎo)品牌，搶占市場先機(jī)； ?招商先行，根確定主力品牌商家，提前根據(jù)商家要求解決工程改造要求； ?通過主力商家進(jìn)駐帶動后期招商時中小商戶的投資信心； ?主力商家的進(jìn)駐是商場未來持續(xù)經(jīng)營的保證； ?由于投資者明確的投資目的，使招商工作在產(chǎn)權(quán)式商鋪的銷售中成為商鋪銷售最大的支撐之一。 ?統(tǒng)一招商勢在必行，而且通常在銷售前展開，能更有利促進(jìn)商鋪銷售工作的順利進(jìn)行。 — 競爭策略 招商先行，提前確定主力商家； 匹配合適商家 ,強力支撐后期營銷執(zhí)行。 101 目前商業(yè)項目銷售主要有四種操作模式，為滿足不同的銷售目標(biāo)和贏利目的 ,采用不同的銷售模式 ,所起到的作用也不盡相同。 純 銷 售 帶租約銷售 短期返租銷售 長期返租銷售 一般為三年返租 一般為十年返租 銷售模式 — 四種銷售模式 102 優(yōu)勢： ? 發(fā)展商可在短期內(nèi)回籠資金，降低項目整體資金壓力，無需承擔(dān)返租補貼與相關(guān)稅費； ? 將商業(yè)經(jīng)營壓力轉(zhuǎn)移向中小業(yè)主，由其分擔(dān)經(jīng)營壓力。 劣勢： ? 產(chǎn)權(quán)分散，主力店或品牌店難以進(jìn)駐； ? 無法規(guī)劃經(jīng)營業(yè)態(tài)及規(guī)范整體形象； ? 對于商業(yè)做旺主要靠市場自身調(diào)整，所需時間較長； ? 若經(jīng)營不好，對于項目整體形象有一定影響。 適用： ? 商業(yè)銷售競爭不激烈導(dǎo)致市場成熟度低，投資客戶缺乏了解； ? 純街鋪銷售； ? 商業(yè)體量極少或零星商業(yè)物業(yè)。 — 純銷售方式 103 優(yōu)勢： ? 通過招商保證前期商業(yè)定位與形象； ? 能快速回收資金，無需承擔(dān)返租補貼與相關(guān)稅費； ? 短期內(nèi)使業(yè)主獲得穩(wěn)定收益。 劣勢： ? 鋪位先租后售，影響銷售進(jìn)度，特別是中小商戶一般在開業(yè)之前才確定下來，開發(fā)商回籠資金的周期長； ? 未出租的商鋪銷售難度較大，特別是大鋪； ? 投資收益明朗化，缺乏營銷空間，售價與租金之間的收益回報往往難以達(dá)到投資者預(yù)期； ? 中、長期收益難以穩(wěn)定； ? 后期經(jīng)營管理難度較大，嚴(yán)重?fù)p壞商業(yè)形象與公司長期發(fā)展； ? 各類手續(xù)復(fù)雜，易產(chǎn)生糾紛，影響公司品牌。 適用： ? 商業(yè)氛圍已形成且正經(jīng)營紅火，無需擔(dān)心后續(xù)收益； ? 可銷售物業(yè)有大型主力店進(jìn)駐且長期經(jīng)營保證，長期穩(wěn)定收益回報； ? 純街鋪或少量商業(yè)物業(yè)。 — 帶租約銷售方式 104 優(yōu)勢： ? 前期由發(fā)展商統(tǒng)一控制招商和經(jīng)營，能確保既定的商業(yè)定位與規(guī)劃，可以有效保證整體商業(yè)形象。 ? 幫業(yè)主堅守前幾年守業(yè)期，既能堅定投資者信心，又能在返租后卸下返租包袱； ? 35年返租期較適中， 35年后商業(yè)有可能旺。 劣勢： ? 承擔(dān)前幾年的返租補貼； ? 返租結(jié)束后的統(tǒng)一經(jīng)營管理要求較高； ? 因返租而產(chǎn)生相應(yīng)的返租法律風(fēng)險。 — 短期（三年至五年）返租銷售 105 優(yōu)勢： ? 前期由發(fā)展商控制招商，能確保既定的商業(yè)定位； ? 給投資者堅定信心。 ? 返租銷售，并適當(dāng)降低投資門檻，可以擴(kuò)大客戶層面，有利于加快項目銷售速度。 ? 如果項目經(jīng)營管理非常成功，遠(yuǎn)期物業(yè)租金收益將有可能出承諾回報。 劣勢： ? 承擔(dān)十年的返租補貼； ? 如后期經(jīng)營管理沒有達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，則承受返租年限越長，壓力越大。 ? 因返租而產(chǎn)生相應(yīng)的返租法律風(fēng)險。 — 長期（十年）返租銷售 106 短期返租相對于長期返租，后期返租壓力小，后期