【正文】 不一定方便；如空置量大，也會(huì)對(duì)社區(qū)形象有負(fù)面影響。商業(yè)規(guī)模通常較大，不利于業(yè)態(tài)的控制；如果出現(xiàn)空置量過大的情況，對(duì)社區(qū)的整體形象可能負(fù)面影響。缺點(diǎn)中旅國際公館、萬科四季花城、東海坊方便本社區(qū)居民的購物消費(fèi)；通常商業(yè)規(guī)模不大，商家經(jīng)營較穩(wěn)定；街鋪商業(yè)價(jià)值較高。入口街鋪型海濱廣場(chǎng)商業(yè)零散分布于社區(qū)內(nèi)，一定程度上方便居民的購物。以點(diǎn)帶面型中海灣畔、金色年華、潛龍花園商業(yè)相對(duì)獨(dú)立于住宅區(qū)，減少商業(yè)對(duì)居住的影響；利于形成集中規(guī)模效應(yīng)。入口集中型西海灣花園、港灣麗都、麒麟花園臨街展示面較長，昭示性較好；較符合體量適中的外向型社區(qū)商業(yè)；利于銷售。直線街鋪型萬科金色家園、錦繡江南、冠城世家、美麗 花園四面臨街，展示面較長；可視性佳，較有效的吸引外部的消費(fèi)者；適合商業(yè)體量較大的外向型社區(qū)商業(yè)；在一定程度上利于商鋪的銷售。圈地街鋪型代表社區(qū)優(yōu)點(diǎn)類型環(huán)繞街鋪型 錦繡江南：環(huán)繞街鋪型 建議商業(yè)規(guī)劃采用環(huán)繞式分布。 — 幾種常見的商業(yè)布局分析 74 規(guī)劃要點(diǎn)： 設(shè)臵 大道與中山大道交匯處，并設(shè)臵 2022平米左右的前廣場(chǎng)以聚集人流。 設(shè)臵 交匯處。 考慮項(xiàng)目商業(yè)體量及后期招商，建議不要超過三層。 兩面臨主干道，保證集中式商業(yè)的人流及車流。為后期招商提供良好的硬件條件。 兩棟集中式商業(yè)分?jǐn)偭松虡I(yè)面積，減小了商業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)均勻了項(xiàng)目人流。 設(shè)臵半弧形商業(yè)步行街，自然分隔政府租憑房。 項(xiàng)目商業(yè)呈環(huán)繞分布，設(shè)臵為住宅底商。 環(huán)繞型商業(yè)街可較好解決本項(xiàng)目人流不均的問題，并且為項(xiàng)目提供了良好的可視性。大量街鋪的設(shè)臵，可確保項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值的最大化。同時(shí)，可分離政府租賃房對(duì)項(xiàng)目高端形象的影響。 — 商業(yè)布局建議 會(huì)所 主入口 → ← 次 入口 A B C D 75 —— 商業(yè)街 商業(yè)街頂蓬：大面積的采光天窗，讓自然光得到良好利用，并在地面產(chǎn)生光影效果； 商業(yè)街中間設(shè)臵休閑椅、綠化、雕塑小品等 76 地面用材考慮防滑耐磨性 日本六本木新城大蜘蛛 作為人流的主要匯聚點(diǎn)，廣場(chǎng)上應(yīng)設(shè)臵一些特獨(dú)的雕塑、綠化、電子屏等 — 生態(tài)廣場(chǎng) 77 二、項(xiàng)目營銷定位 78 A New Liftstyle Center 坪山首席新城市生活中心 79 以滿足坪山居民的消費(fèi)為前提，盡可能輻射到龍崗區(qū)，甚至可影響到整個(gè)深圳市的一個(gè)特色商業(yè)中心。 80 ?家庭群 ?片區(qū)外青年群為，家庭群 ?商務(wù)群、青年群為主、工業(yè)區(qū)管理群、家庭群 核心商圈 周邊住宅客戶 主要商圈 坪山區(qū)域客戶 次要商圈 片區(qū)外（龍崗中心城、橫崗） 人群細(xì)分 商圈輻射人群 四大消費(fèi)群 家庭群 商務(wù)群 青年群 工業(yè)區(qū)管理群 81 消費(fèi)群 消費(fèi)特征 需求 零售概念 家庭群 (年齡 1550） 消費(fèi)能力：收入穩(wěn)定，消費(fèi)能力強(qiáng)，有意識(shí)的消費(fèi)，消費(fèi)結(jié)構(gòu)多元化 ?新入住家庭對(duì)臵家的需求 ?日常生活便利性需求；對(duì)生活品質(zhì)化追求；對(duì)精神文化需求 ?家庭成員中兒童的消費(fèi)支出占較大的比例 加強(qiáng)品質(zhì)生活及文化消費(fèi)概念，強(qiáng)調(diào)生活氣息 商務(wù)群 （年齡 2545） 消費(fèi)能力 :收入較高而且較為穩(wěn)定，消費(fèi)能力強(qiáng) ?生活品質(zhì)化追求，商務(wù)接待需求 ?滿足精神文化的追求，尋求一個(gè)工作之余全身心放松的場(chǎng)所 加強(qiáng)品質(zhì)生活、休閑娛樂、商務(wù)餐飲及文化消費(fèi)概念 工業(yè)區(qū)管理群（年齡 2850） 消費(fèi)能力 :收入較高而且較為穩(wěn)定，消費(fèi)能力強(qiáng) ?生活品質(zhì)化追求，商務(wù)接待需求 ?滿足精神文化的追求，尋求一個(gè)工作之余全身心放松的場(chǎng)所 加強(qiáng)品質(zhì)生活、高品質(zhì)文化消費(fèi)概念 青年群 （年齡 2228） 消費(fèi)能力：收入穩(wěn)定，消費(fèi)潛力強(qiáng)，超前消費(fèi)，屬于沖動(dòng)型消費(fèi) ?滿足白領(lǐng)對(duì)時(shí)尚，品質(zhì)生活的要求及對(duì)新的吃喝玩樂消費(fèi)模式的追求 ?生活配套齊全便利的需求 加強(qiáng)品質(zhì)生活、潮流休閑娛樂及餐飲概念，延長消費(fèi)者逗留時(shí)間 82 項(xiàng)目形象組成 個(gè)人中心 家庭中心 團(tuán)體中心 83 家庭中心，讓生活更舒適！ 概念組成：家居、超市 84 引進(jìn)知名品牌標(biāo)超，檔次和商品品質(zhì)感需高于坪山本地超市 ，給坪山消費(fèi)者 帶來新鮮感； 85 提供坪山區(qū)最為個(gè)性和品味的家具專業(yè)市場(chǎng)及家居裝飾主題區(qū)； 86 個(gè)人中心，讓生活更新潮！ 概念組成：品牌服飾、數(shù)碼、美容 87 設(shè)臵品牌服飾精品區(qū)，提供與市區(qū) 內(nèi)同樣豐富的服飾選擇； 讓生活科技主題貫穿全程，延長顧客 停留時(shí)間以及拉動(dòng)消費(fèi)； 88 結(jié)合住宅的會(huì)所需求，提供坪山區(qū)最具知名度的健身 /休閑 /美容 /SPA中心。 89 團(tuán)體中心，讓生活更精彩！ 概念組成：清吧、酒吧、咖啡廳 90 塑造不同于傳統(tǒng)形式的就餐、休憩場(chǎng)所，提供坪山區(qū)口味最為齊全的特色餐 飲選擇； 91 結(jié)合項(xiàng)目水資源，設(shè)立 “ 濱河休閑文化 ” 主題區(qū)，例如水景酒吧街、咖啡廳街； 提供龍崗區(qū)最具特色的娛樂休閑消費(fèi)場(chǎng)所，如清吧等，延長夜間消費(fèi)時(shí)間； 92 三、項(xiàng)目租售政策定位 二、項(xiàng)目營銷定位 一、深圳宏觀經(jīng)濟(jì)及項(xiàng)目營銷環(huán)境分析 93 三、項(xiàng)目租售政策定位 租金價(jià)位測(cè)算 銷售價(jià)位測(cè)算 租售面積區(qū)間建議 租售宏觀策略制定 94 繽紛年華商業(yè)廣場(chǎng) 為裙樓商業(yè)，位于深圳南山區(qū)藝園路 ， 總商業(yè)面積面積為 18000㎡ ，其中 2F、 3F為主力店人人樂，項(xiàng)目只銷售 1F街鋪與內(nèi)鋪。街鋪銷售均價(jià) 65000元 /㎡ ，內(nèi)鋪均價(jià) 40000元 /㎡ 。 人人進(jìn)駐之前，該項(xiàng)目周邊街鋪?zhàn)饨鹌毡樵?50元 /㎡ ，無法支撐每平米 6萬的銷售價(jià)格。主力店進(jìn)駐帶動(dòng)物業(yè)自身價(jià)值的急劇提升。 萬象城 位于深圳羅湖區(qū)寶安南路，總建筑面積 ，主題定位：包羅萬象，集購物、休閑、娛樂、餐飲為一體的大型購物中心。 主力商家： R233。eL百貨 、 Ol233。生活超市 、嘉禾（深圳）影城 。 主力店的進(jìn)駐萬象城帶動(dòng)了周邊物業(yè)價(jià)值的快速提升，周邊街鋪?zhàn)饨鹩?200元 /㎡ 提升到 800元 /㎡ 。 — 參考案例 主力店進(jìn)駐大型商業(yè)能夠推動(dòng)項(xiàng)目及周邊商業(yè)的增值，提高租金水平和銷售價(jià)格。 95 根據(jù)我們對(duì)項(xiàng)目周邊商鋪金碧路的租金價(jià)格，一層街鋪平均租金為 23元 /平方米。 參考萬象城開業(yè)前后租金提升了 4倍的案例。 本項(xiàng)目?jī)蓚€(gè)端口均設(shè)臵集中式商業(yè)，同樣能提升周邊商鋪價(jià)格達(dá) 4倍。 由此可推測(cè)本項(xiàng)目一樓街鋪?zhàn)饨鹁鶅r(jià)為： 23 4=92元 根據(jù)經(jīng)驗(yàn)判斷，上下浮動(dòng)約 20元， 可測(cè)算本項(xiàng)目的一樓街鋪?zhàn)饨饍r(jià)位區(qū)間為： 72－ 112元 /平方米 （對(duì)于集中式商業(yè)主出入口兩邊的街鋪甚至可提升到更高的價(jià)位區(qū)間） *注：此價(jià)格為靜態(tài)估算 96 根據(jù)經(jīng)驗(yàn)判斷，二層鋪位租金價(jià)格為一層街鋪 70%。 測(cè)算二層鋪位的租金價(jià)格為： 50 － 78元 /平方米 三層鋪位租金價(jià)格為一層街鋪的 30%。 測(cè)算三層鋪位的租金價(jià)格為： 21 － 34元 /平方米 97 由于項(xiàng)目周邊近期沒有可售商業(yè)，市場(chǎng)比較法缺少測(cè)算數(shù)據(jù)，因此采取單一的“租金返推法”預(yù)測(cè)項(xiàng)目一樓街鋪售價(jià)： 按照 6%投資客所能接受的最低投資回報(bào)率測(cè)算項(xiàng)目售價(jià)為： － /平方米 *注：此價(jià)格為靜態(tài)估算 備注：如果大品牌商家進(jìn)駐，甚至可提升到一個(gè)更高的售價(jià)。借助人人樂進(jìn)駐繽紛年華案例及崗廈新一佳案例說明。 98 A 銷售部分 租賃部分 純集中式商業(yè)及裙樓商業(yè)一層街鋪建議發(fā)展商銷售，其余商業(yè)建議開發(fā)商持有租賃，以保證后期招商的順利進(jìn)行。 商業(yè)步行街及住宅底商由于全部設(shè)臵于主干道或小區(qū)入口附近，建議全部銷售。 位臵 屬性 銷售面積 比例 A 商業(yè)步行街 約 3000 7% B 集中式商業(yè)一層街鋪 約 5000 2=1萬 24% C 住宅底商 約 8000 19% 合計(jì)銷售面積 % 租賃面積 2萬 % C C C C 備注：由于集中式商業(yè)一層進(jìn)深比無法確定，因此對(duì)內(nèi)鋪的銷售策略持保留意見 99 中原地產(chǎn)已積累了數(shù)百家品牌商家，包含超市、百貨、家居、建材、服裝、珠寶、數(shù)碼、餐飲、娛樂等各種業(yè)態(tài)。 — 招商措施 利用中原地產(chǎn)積累的商業(yè)資源，一對(duì)一招商 100 ?減少與周邊商業(yè)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)，搶奪能在新區(qū)中率先進(jìn)場(chǎng)的商業(yè)業(yè)種中的領(lǐng)導(dǎo)品牌，搶占市場(chǎng)先機(jī)； ?招商先行，根確定主力品牌商家，提前根據(jù)商家要求解決工程改造要求； ?通過主力商家進(jìn)駐帶動(dòng)后期招商時(shí)中小商戶的投資信心； ?主力商家的進(jìn)駐是商場(chǎng)未來持續(xù)經(jīng)營的保證； ?由于投資者明確的投資目的，使招商工作在產(chǎn)權(quán)式商鋪的銷售中成為商鋪銷售最大的支撐之一。 ?統(tǒng)一招商勢(shì)在必行，而且通常在銷售前展開，能更有利促進(jìn)商鋪銷售工作的順利進(jìn)行。 — 競(jìng)爭(zhēng)策略 招商先行，提前確定主力商家； 匹配合適商家 ,強(qiáng)力支撐后期營銷執(zhí)行。 101 目前商業(yè)項(xiàng)目銷售主要有四種操作模式，為滿足不同的銷售目標(biāo)和贏利目的 ,采用不同的銷售模式 ,所起到的作用也不盡相同。 純 銷 售 帶租約銷售 短期返租銷售 長期返租銷售 一般為三年返租 一般為十年返租 銷售模式 — 四種銷售模式 102 優(yōu)勢(shì)： ? 發(fā)展商可在短期內(nèi)回籠資金，降低項(xiàng)目整體資金壓力，無需承擔(dān)返租補(bǔ)貼與相關(guān)稅費(fèi)； ? 將商業(yè)經(jīng)營壓力轉(zhuǎn)移向中小業(yè)主，由其分擔(dān)經(jīng)營壓力。 劣勢(shì)： ? 產(chǎn)權(quán)分散，主力店或品牌店難以進(jìn)駐； ? 無法規(guī)劃經(jīng)營業(yè)態(tài)及規(guī)范整體形象； ? 對(duì)于商業(yè)做旺主要靠市場(chǎng)自身調(diào)整，所需時(shí)間較長； ? 若經(jīng)營不好，對(duì)于項(xiàng)目整體形象有一定影響。 適用： ? 商業(yè)銷售競(jìng)爭(zhēng)不激烈導(dǎo)致市場(chǎng)成熟度低，投資客戶缺乏了解； ? 純街鋪銷售； ? 商業(yè)體量極少或零星商業(yè)物業(yè)。 — 純銷售方式 103 優(yōu)勢(shì)： ? 通過招商保證前期商業(yè)定位與形象； ? 能快速回收資金，無需承擔(dān)返租補(bǔ)貼與相關(guān)稅費(fèi)； ? 短期內(nèi)使業(yè)主獲得穩(wěn)定收益。 劣勢(shì)： ? 鋪位先租后售，影響銷售進(jìn)度，特別是中小商戶一般在開業(yè)之前才確定下來，開發(fā)商回籠資金的周期長； ? 未出租的商鋪銷售難度較大，特別是大鋪； ? 投資收益明朗化，缺乏營銷空間，售價(jià)與租金之間的收益回報(bào)往往難以達(dá)到投資者預(yù)期； ? 中、長期收益難以穩(wěn)定； ? 后期經(jīng)營管理難度較大，嚴(yán)重?fù)p壞商業(yè)形象與公司長期發(fā)展； ? 各類手續(xù)復(fù)雜，易產(chǎn)生糾紛，影響公司品牌。 適用： ? 商業(yè)氛圍已形成且正經(jīng)營紅火，無需擔(dān)心后續(xù)收益； ? 可銷售物業(yè)有大型主力店進(jìn)駐且長期經(jīng)營保證，長期穩(wěn)定收益回報(bào)； ? 純街鋪或少量商業(yè)物業(yè)。 — 帶租約銷售方式 104 優(yōu)勢(shì)： ? 前期由發(fā)展商統(tǒng)一控制招商和經(jīng)營，能確保既定的商業(yè)定位與規(guī)劃，可以有效保證整體商業(yè)形象。 ? 幫業(yè)主堅(jiān)守前幾年守業(yè)期，既能堅(jiān)定投資者信心，又能在返租后卸下返租包袱； ? 35年返租期較適中， 35年后商業(yè)有可能旺。 劣勢(shì)： ? 承擔(dān)前幾年的返租補(bǔ)貼； ? 返租結(jié)束后的統(tǒng)一經(jīng)營管理要求較高； ? 因返租而產(chǎn)生相應(yīng)的返租法律風(fēng)險(xiǎn)。 — 短期（三年至五年）返租銷售 105 優(yōu)勢(shì)： ? 前期由發(fā)展商控制招商，能確保既定的商業(yè)定位； ? 給投資者堅(jiān)定信心。 ? 返租銷售，并適當(dāng)降低投資門檻，可以擴(kuò)大客戶層面，有利于加快項(xiàng)目銷售速度。 ? 如果項(xiàng)目經(jīng)營管理非常成功，遠(yuǎn)期物業(yè)租金收益將有可能出承諾回報(bào)。 劣勢(shì)： ? 承擔(dān)十年的返租補(bǔ)貼； ? 如后期經(jīng)營管理沒有達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，則承受返租年限越長，壓力越大。 ? 因返租而產(chǎn)生相應(yīng)的返租法律風(fēng)險(xiǎn)。 — 長期（十年）返租銷售 106 短期返租相對(duì)于長期返租，后期返租壓力小，后期