【正文】 風(fēng)情） 黃埠墩 市中心 惠山風(fēng)景區(qū) 古運河公園 ? 惠山古鎮(zhèn)位于惠山的東北坡麓，古鎮(zhèn)建設(shè)保護范圍：東、西以黃埠墩和惠山寺為界；南北位于錫惠大橋和通惠西路之間，總面積 103公頃。 通過對現(xiàn)有城市道路線型的調(diào)整，界定了惠山寺至寶善橋之間為核心保護地塊（約３５公頃）；其東到大運河為古鎮(zhèn)發(fā)展與風(fēng)貌協(xié)調(diào)區(qū)（約 70公頃） ，本地塊位于風(fēng)貌協(xié)調(diào)區(qū)內(nèi)部。 本地塊未來規(guī)劃為惠山古鎮(zhèn)風(fēng)貌協(xié)調(diào)區(qū) 并且連接惠山古鎮(zhèn)和吳橋中心 惠山古鎮(zhèn) ? 惠山古鎮(zhèn)于 2023年啟動規(guī)劃，在文化挖掘和考證上歷時 5年， 在完成充分的前期準備后于 2023年底啟動保護性修復(fù) ； ? 2023年“十一”黃金周，惠山古鎮(zhèn)初露真容，中國泥人博物 館開館、古街核心區(qū)游覽線路貫通，景區(qū)入口廣場開放；據(jù) 統(tǒng)計，黃金周期間，客流總量達 35萬人次。預(yù)計 2023年 5月整 體開街。 惠山古鎮(zhèn)街區(qū) 2023重新規(guī)劃 2023年黃金周人流達到 35萬人次 市場規(guī)模及 空間預(yù)測 市場規(guī)模預(yù)測 ? 錫惠公園每年的游覽人數(shù)為 100萬（參照《錦繡錫惠》）?？紤]到現(xiàn)有市場結(jié) 構(gòu)里中老年市場占較大比重，我們在這里取 50萬人 /年計算； ? 根據(jù)無錫市和江蘇省的統(tǒng)計文件，無錫市近年來旅游人口增長率為 %；根 據(jù)本項目情況，選取 8%； ? 根據(jù)行業(yè)經(jīng)驗，惠山古鎮(zhèn)新項目推出所帶來的增量約為 50%。 惠山古鎮(zhèn)建成后第一年游客量約為 ： 50（ 1+50%）（ 1+8%） =81萬 ? 古鎮(zhèn)旅游項目主要是面向夜間市場 ,晚間游客人數(shù)將達到本項目的峰值，約 為白天人數(shù)的兩倍，那么最后的市場規(guī)模預(yù)測結(jié)果為： 81 2=162萬人，同 理，建成后 5年內(nèi)游客量分別為： 預(yù)計建成后 5年平均接待游客量為 190萬人 無錫旅游 景點分析 ? 無錫旅游產(chǎn)品供給類型多樣，包括風(fēng)景、園林、娛樂、度假等， 分布密集，但是相對雜亂，空間組合不是很好；太湖、蠡園等由 于在地理位置上的優(yōu)勢，在綜合指標上得到較高的分數(shù)；惠山憑 借獨特的歷史背景和深厚的人文積累，以各項指標領(lǐng)先優(yōu)勢占據(jù) 第二席；良好資源組合反映惠山古鎮(zhèn)景區(qū)所蘊含無限升值潛力 . 無錫旅游產(chǎn)品資源指標對比分析 無錫旅游產(chǎn)品供給特點分析 ? 無錫地區(qū)的旅游主要集中在觀光及文化體驗兩塊，而度假產(chǎn)品相 對貧缺，并且無錫并沒有形成一個真正又無錫特色游客集散地， 面向游客夜間產(chǎn)品存在大片空白。在旅游產(chǎn)品休閑化、體驗化、 市場化發(fā)展趨勢下，大力開發(fā)度假、休閑娛樂和商務(wù)會議等相關(guān) 產(chǎn)品，是轉(zhuǎn)型時期必然選擇；在此情況下，構(gòu)建一個游客集散 地，開發(fā)眾多夜間產(chǎn)品以適應(yīng)旅游市場需要，是市場需求；本項 目處于惠山古鎮(zhèn)風(fēng)貌協(xié)調(diào)區(qū)，是發(fā)展此類產(chǎn)品的有利區(qū)域 . 第四章 地塊分析 地塊區(qū)位 及交通 ? 地塊周邊交通便捷，向西通過惠錢路可以上 快速內(nèi)環(huán)；向南經(jīng)運河西路可以到達濱湖區(qū)； 向東經(jīng)人民路過惠山大橋可以到達市中心； 向北過盛岸路可以直達北塘新城、歐風(fēng)街； ? 地塊區(qū)位較好，是西部區(qū)域進入市中心的要沖，位于北塘區(qū)南部，東靠古運河，南隔惠山古鎮(zhèn)與惠山相依；距離中央 商務(wù)區(qū)路程為 ，與北塘新城僅一河之隔，距離河埒商圈路程為 ，距離太湖廣場 ；距離火車站 和中央汽車站 。 惠錢路 快速內(nèi)環(huán) 盛岸路 運河西路 通惠路 古華山路 春申路 地塊區(qū)位較好、交通便捷 地塊 中央商務(wù)區(qū) 北塘新城 河埒商圈 太湖廣場 中央汽車站 無錫火車站 地塊四至 A B C D F E G ? 該地塊位于景 區(qū)與社區(qū)的交 叉口，西靠通 惠路，南依古 華山路，東部 和北部為河流。 ? 該地塊與景區(qū) 對望 ,且隔離 于社區(qū) ，南依 古華山路，東 規(guī)劃路，西部、 北部河流。 B ? 該地塊處于社區(qū) 與進老城交通要 道口 ，西臨通惠 路，北臨盛岸路 和蓉湖大橋引橋， 東部、南部河流。 A D C E F G ? 該地塊 處于整個 區(qū)域的腹地，北 依盛岸路和蓉湖 大橋引橋，東為 規(guī)劃路。 ? 該地塊與景區(qū) 對望 ,且隔離于 社區(qū) ，南依古 華山路，東為 規(guī)劃路，西為 規(guī)劃路、北部 為河流。 ? 該地塊 處于整個 區(qū)域腹地，北依 盛岸路和蓉湖大 橋引橋，東為規(guī) 劃路，北為規(guī)劃 路，南為河流。 ? 該地塊 處于整 個區(qū)域的腹地， 北部、東部河 流，西規(guī)劃路 古華山路 盛岸路 規(guī)劃路 運河西路 規(guī)劃路 通惠路 地塊分別由 A、 B、 C、 D、 E、 F、 G七塊土地構(gòu)成 其中要求 A、 B、 C、 D商業(yè)文化旅游配套設(shè)施， E、 F、 G居住及商業(yè) 地塊現(xiàn)狀分析 展示面分析 古華山路 盛岸路 規(guī)劃路 運河西路 規(guī)劃路 通惠路 ? 地塊西邊一條干 道，目前沿街周 邊有食品、餐飲 商業(yè)、經(jīng)營時間 較長，是未來連 接吳橋文化區(qū)和 惠山風(fēng)景區(qū)干道。 ? 地塊北邊快速路、 主要是機動車通 道，目前商業(yè)較少。 G ? 地塊東邊快速車 道、運河西路、 人流量較少、商 業(yè)較少。 ? 地塊 內(nèi)部包括一些 工廠、廢棄房和生 地構(gòu)成；目前內(nèi)部 有東西、南北向兩 條河貫穿、對地塊 產(chǎn)生一定影響。 地塊目前西邊和南面展示面較為有利 北邊蓉湖大橋阻隔不利于商業(yè)延伸 地塊東邊是京杭運河、內(nèi)部有兩條運河貫穿 地塊內(nèi)部 F 運河西路 A 盛岸路 蓉湖大橋 ? 蓉湖大橋是東起春 申路縣前街口，跨 越“三路兩河”，向 西接通盛岸路；主 橋長 220M，其中主 跨 145M，橋面設(shè)雙 向 6車道。 通惠西路 古華山路 ? 地塊 南邊一條重要 干道，道路兩邊就 是本地塊和惠山古 鎮(zhèn)，有利于打造商 業(yè)配套、與古鎮(zhèn)形 成互補關(guān)系。 資源景觀分析 地塊東邊是著名京杭大運河 內(nèi)部有兩條運河貫穿、給予本項目優(yōu)越自然資源 高壓線 惠山歷史文化街區(qū) 通惠西路 規(guī)劃路 ? 京杭大運河始鑿于春秋戰(zhàn)國，歷隋、元二代而全線貫成 ； 北起北 京，南迄杭州，全長 1794公里，無論歷史之久、里程之長，均居 世界運河之首。兩千余年來，大運河幾歷興衰。漕運之便，澤被 沿運河兩岸，不少城市因之而興，積淀了深厚獨特的歷史文化底 蘊。有人將大運河譽為 “ 大地史詩 ” ，它與萬里長城交相輝映， 在中華大地上烙了一個巨大的 “ 人 ” 字，同為匯聚了中華民族祖 先智慧與創(chuàng)造力的偉大結(jié)構(gòu) ； ? 江蘇境內(nèi)的京杭大運河 ,全長 628千米。對蘇北、蘇南運河進行了 整治擴建；擴建了京杭運河上的諫壁、解臺兩座二線船閘和淮陰、 淮安、宿遷三座三線船閘 ,消除了京杭運河江蘇段的“瓶頸”制 約 ,實現(xiàn)了京杭運河蘇南、蘇北全線暢通 ,為江蘇及華東地區(qū)提供 了一條南北水上快速交通大動脈。 京杭運河 內(nèi)部運河 未來交通發(fā)展 隨著未來地鐵運營、勢必帶動各區(qū)域之間聯(lián)系，進一步刺激消費 本地塊距離一號線火車站 、二號線距離河埒口站 本地塊三號、四號線也擁有站口，對本項目未來發(fā)展帶來一定機遇 地鐵規(guī)劃圖 地鐵商機 ： 目前擁有地鐵的城市，圍繞地鐵站點，商業(yè)開 發(fā)都取得了極大成功 ； 預(yù)計無錫地鐵同樣將深 刻影響城市商業(yè)格局 ； 消費者因快捷便利地鐵 而擁有更廣泛選擇， 同時拉動各區(qū)域之間的聯(lián) 系，帶動消費人群。 地鐵一號 ： 起點為堰橋、終點到雪浪； 三陽廣場是軌道一號 線和二號線換乘點，將給無錫未來商業(yè)格局帶來 深刻變革，無錫不再是單一商業(yè)中心惠山新城、 太湖新城、太湖廣場等都有望成為商業(yè)副中心； 地鐵二號 ： 2號線也正在積極籌備 ； 地鐵建設(shè)給城市發(fā)展帶 來舉足輕重的影響 ， 2號線起點為梅園，沿滬宜 路（環(huán)太湖大道）經(jīng)轉(zhuǎn)向梁溪路東行，跨運河后 沿五愛路、人民路、上馬墩路至塘橋頭，之后線 路一直向東沿錫滬路穿滬寧高速公路，沿南中路 到高速鐵路新無錫站。 一號線 二號線 注：地鐵 2號線、預(yù)計 2023年運營 地塊 SWOT分析 案例項目分析一 南長區(qū) 歷史文化街區(qū) —— 清名橋步行街 ? 南長街是無錫清名橋歷史文化街區(qū)里的一 個核心景區(qū) ； 這片面積 街 區(qū)就象一個天然歷史博物館。它以南長街 上的清名橋為中心，古運河為軸，里面有 名人故居、窯群遺址博物館、古運河博物 館、絲業(yè)博物館等一大批寶貴歷史遺存 ； ? 清名橋歷史文化街區(qū)正在醞釀 “ 擴版 ” ， 從原先 平方公里，形成一個 “ 風(fēng)貌統(tǒng)一、路網(wǎng)貫 通、生態(tài)提升、配套完善 ” 的 “ 運河古 城 ” ； 到 2023年，清名橋古運河景區(qū)將創(chuàng) 建成為國家 5A級旅游景區(qū)；清名橋歷史文 化街區(qū)將打造成為集世界文化遺產(chǎn)、旅游 休閑度假、文博藝術(shù)體驗于一體的 “ 運河 活態(tài)博物館 ” 。 案例項目分析二 南長區(qū) ? 建筑面積 ： 3萬㎡（二期 18,000㎡） ? 開業(yè)時間 ： ? 經(jīng)營業(yè)態(tài) ：一期特色餐廳、休閑餐飲、主題酒吧、 特色零售、生活 SPA文化藝術(shù)等； 二期創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、工作室、主題酒吧、 創(chuàng)意酒店、畫廊藝術(shù)婚慶周邊等； ? 知名品牌 ：星巴克、 索非蜜斯 ? 開 發(fā) 商 ：新港商業(yè)集團 ? 盈利方式 ：一期租金 4— 5元 /㎡ 天 二期租金 6— 7元 /㎡ 天 ? 主營面積： 一拖二、局部三層，單鋪面積 100㎡ ? 經(jīng)營狀況 ： 經(jīng)營狀況良好 、白天是一些旅游觀 光及商務(wù)休閑消費，晚上主要酒吧 時尚消費場所 ? 物 業(yè) 費 ： 7元 /㎡ 月 引領(lǐng)無錫文化地產(chǎn)潮流新時尚 案例項目分析三 濱湖區(qū) 無錫百年歷史文化街區(qū) —— 榮巷 ? 古鎮(zhèn)位于無錫市濱湖區(qū)，龍山南麓，梁 溪河北，蠡溪片區(qū)的河埒地區(qū)西部，北 以連綿起伏的惠山山脈為屏障，南臨無 錫母親河 —— 梁溪河，往東通過梁溪路 與錫惠區(qū)相連，往西通向，梅園景區(qū)； ? “榮巷歷史街區(qū)保護修復(fù)工程”項目 規(guī)劃占地面積約 37萬㎡，總投資約 33 億元；將榮巷打造為集 — 歷史文化、 休閑度假、創(chuàng)業(yè)培訓(xùn)為一體著名歷史 主題街區(qū)、國際 4A級旅游區(qū)； 案例項目分析四 濱湖區(qū) 打造濱湖區(qū)歷史文化街區(qū) ? 建筑面積 ：一期 25,000㎡ ? 產(chǎn)品定位 ：入口綜合服務(wù)區(qū)、榮氏故里游覽區(qū)、 百年工坊商業(yè)區(qū)、慈善文化體驗區(qū)、 仿古高尚住宅區(qū)、時尚商務(wù)休閑區(qū) ? 經(jīng)營業(yè)態(tài) ： B區(qū) C區(qū) D區(qū)主要是餐飲、娛樂、休閑； 二期 A區(qū)主要是酒吧 ? 開 發(fā) 商 ：弘基企業(yè)（集團）股份有限公司 ? 盈利方式 ：租金 2— 3元 /㎡ 天 ? 主營面積： 二、三層， 160— 700㎡左右 ? 物 業(yè) 費 ： 9元 /㎡ 月 ? 租賃合同： 最多不能超過 6年 D區(qū) C 區(qū)