【正文】 通 ? 航空； 境內(nèi)有蘇南碩放機場；距離上海，上海 浦東國際機場 180公里；距上海虹橋國 際機場 120公里 。綜合各項因素，建 議地下開挖 3萬㎡，地上保留 ㎡； ? 可銷售面積回款額 ，我方保留資產(chǎn) 億元 。2023年 11月 12日 無錫麒麟飲料公司地塊經(jīng)濟測算報告 前 言 報告目的： ? 報告旨在通過對地塊周邊的調(diào)研，對本項目地塊定位給出判向 ,做出 項目規(guī)劃，最終對地塊收益進行分析，為集團提供參考！ 項目背景： ? 地塊位于北塘區(qū)、距離中心區(qū) 、未來規(guī)劃為中心城區(qū)范圍內(nèi)； ? 區(qū)域未來規(guī)劃為惠山古鎮(zhèn)風貌協(xié)調(diào)區(qū)、連接惠山古鎮(zhèn)和吳橋中心，擁 有惠山風景區(qū)、惠山古鎮(zhèn)、古運河公園、黃 埠墩等、地塊東面緊鄰古 運河，周邊景觀資源眾多； ? 本地塊內(nèi)部現(xiàn)為一些工廠、廢棄房及兩條內(nèi)部運河。資產(chǎn)合計 。 ? 鐵路； 建成通車滬寧城際高鐵、京滬高鐵 。 對內(nèi)交通 ? 由 5條線路組成，全線總長約 158公里，設(shè)置軌 道車站 111座；軌道 3號線作為骨架線 路； 5號線作為輔助線路； 216。 注：資料來源于江蘇省統(tǒng)計局 美元 無錫目前房地產(chǎn)處于緩慢發(fā)展階段 無錫經(jīng)濟二 2023年社會消費品總額達到 .增長 % 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到 27,905元，年均增長速為 % ? 2023年無錫 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 達到 27,905元，年均 增長 速率 %左右，農(nóng)民人均純收入 14,002 元， 增長 %左右； ? 2023年社會消費品零售總額 ，增長 %，增幅同比提高 ；其中城市市場實現(xiàn)零售額 ，增長 %，農(nóng)村市場實現(xiàn)零售額 ，增長 %。 無錫旅游 無錫擁有強大旅游資源 2023年接待游客 5,150萬人次，旅游收入 748億元 靈山大佛 善卷洞 龍背山森林公園 蠡園 ? 無錫市位于江蘇省南部，長江三角洲平原腹地， 北臨長江，南瀕太湖，東與蘇州接壤，西與常 古運河畔州交界 ； 無錫是我國著名的魚米之 鄉(xiāng)，也是一座現(xiàn)代化工業(yè)城市 ,號稱 “ 小上 海 ” ； 風景秀麗，歷史悠久，又是一座享譽國 內(nèi)外的旅游城市 ； 無錫地處太湖北端，是江南 蒙蒙煙雨，孕育出的一顆璀璨的太湖明珠。與此同時，中央政府已經(jīng)在考慮，對房價上漲壓力較大、漲幅較快而當?shù)刭彿恐Ц赌芰Σ蛔愕闹行⌒统鞘杏羞x擇地推廣限購政策，而已經(jīng)納入重點監(jiān)控視野的這些城市的房地產(chǎn)各項數(shù)據(jù)情況的變化，將成為決策的依據(jù)所在 ； 在此之前，福建廈門、山東青島、煙臺等沿海省份的主要非省會城市的房地產(chǎn)市場價格、成交走勢等重點交易數(shù)據(jù)，已經(jīng)被納入住建部重點監(jiān)控的視野 ； 浙江溫州、金華、江蘇無錫等一批非省會城市，也已經(jīng)在住建部的施壓之下，陸續(xù)出臺了嚴厲的 “ 限購令 ” 。滬寧、滬宜高速公路通達上海市和南京市，京滬高速公路直達北京，寧 杭高速公路直通杭州。無錫以豐富而優(yōu)越的自然風光和歷史文化，躋身于全國 二十大旅游觀光城市之列 。整個市場處于量價齊跌的狀態(tài) ； ? 從區(qū)域成交面積來看，新區(qū)以成交 ㎡ 位居榜首，濱湖區(qū)成交 ㎡ 位居第二。 新區(qū) 錫山區(qū) 惠山區(qū) 濱湖區(qū) 南長區(qū) 北塘區(qū) 典型樓盤分析一 紅豆九號均價 11,00012,000元 /㎡ 天元世家均價 10,500元 /㎡ ? 項目名稱 ：紅豆人民路九號 ? 占地面積 ： ㎡ ? 建筑面積 ： 30萬㎡ ? 綠 化 率 ： % ? 總 戶 數(shù) ： 938戶 ? 建筑形態(tài)： 多層、高層 ? 開盤時間 ：未開盤 ? 均 價 ： 11,000— 12,000元 /㎡、 商業(yè)均價 29,000元 /㎡ 公寓均價 25,000元 /㎡ ? 開 發(fā) 商 ：無錫紅豆置業(yè)有限公司 ? 停 車 位 ：地上 894個 崇安區(qū) ? 項目名稱 ：天元世家 ? 占地面積 ： ㎡ ? 建筑面積 ： 18萬㎡ ? 綠 化 率 ： 38% ? 總 戶 數(shù) ： 900戶（一、二期去化 90%） ? 建筑形態(tài)： 高層 ? 開盤時間 ： ? 均 價 ： 10,500元 /㎡ ? 開 發(fā) 商 ：無錫世紀花園開發(fā)公司 ? 停 車 位 ： 750個左右 南長區(qū) 花樣年花郡均價 7,500元 /㎡ 首創(chuàng) 由于受到國家政策及市場供應(yīng)量較大影響 無錫整體市場不容樂觀、本地塊所在北塘區(qū)市場去化率較好、未來升值空間也是一個重要因素 商業(yè)市場分析 ? 8月商業(yè)市場量價齊跌，成交項目主要為區(qū)域型商業(yè)； ? 從目前土地市場表現(xiàn)可以看出，近兩年政店在加大商業(yè) 類用地 的 出讓，特別是一些商業(yè)配套 不 完善 的 區(qū)域板 塊，隨著無錫城市版圖擴張，居住板塊 不 斷擴大， 與 其相配套商業(yè)類用地必將逐漸增加 ； ? 8月，無錫商業(yè)用房新增供應(yīng) ㎡ ，但成交面積 僅 ㎡ ，成交均價 10,227元 /㎡。 天 ? 商業(yè)地位 ： 近兩年板塊開發(fā)看出，已批建多個綜合體項目，世貿(mào)、茂業(yè)，未 來還有燕莎商務(wù)中心等等，板塊整體定位起點高，已逐漸有取代 市中心成為新一代商務(wù)中心趨勢但商業(yè)發(fā)展不是一蹴而就的，需 要循序漸進過程，目前整體高檔消費力集中在市中心區(qū)域，如何 吸引這部分消費群體，將是未來太湖商圈發(fā)展重點 城南區(qū)域性商業(yè)中心 未來更多承載著無錫商務(wù)中心 太湖廣場商圈 典型案例分析 ? 建筑面積 ： 45萬㎡（百貨 8萬㎡） ? 檔 次 ：中低檔 ? 開業(yè)時間 ： 2023 ? 物業(yè)類型： 購物中心、酒店、公寓、寫字樓 ? 樓層業(yè)態(tài)： B1：超市、餐飲 1F： 珠寶首飾、化妝品、鐘表眼鏡、女鞋等 2F：精品女裝、女星配飾、女士皮具、必勝客 3F：少淑女裝、女士內(nèi)衣等 4F：童裝、童鞋、玩具、床上用品、家居用品 5F：男士服飾、皮具等 6F：運動休閑服飾、戶外用品、運動器械等 7F：臺球俱樂部、嘉禾影城 8F：健身俱樂部、嘉禾影城 ? 主要品牌： BUEBERRY、西鐵城、卡西歐、天駿、 FAIRWHALE、 nike、 ADIDAS、花花公子、華倫天奴 .喬登 ? 開 發(fā) 商 ： 無錫茂業(yè)置業(yè)有限公司 ? 盈利方式 ：百貨扣點 15— 18% ? 經(jīng)營狀況 ：較好 ? 配套設(shè)施： 停車位 3000個、四部手扶電梯等 茂業(yè)城總建 45萬㎡ 目前城南最大綜合體項目、檔次水平一般 河埒口商圈解析 ? 概 述 ： 目前城西商業(yè)中心， 住宅區(qū)很多，人口密集，商業(yè)興旺 ； 梁 青路 有 大 潤發(fā)、五星電器等，加上萬達廣場的進入，將為片區(qū)商業(yè)帶 來更大的發(fā)展動力，特別是天潤發(fā)大賣場帶火了周邊一帶，周邊 店鋪租金持續(xù)上漲，房地產(chǎn)市場走旺，價格不斷攀升 ? 位 置 ：河埒口商圈位于濱湖區(qū)，東鄰京杭大運河，南鄰無錫新體育中心 西有梅園，北靠惠山及旅游勝地 — 錫惠公園 ? 商業(yè)類型 ： 購物中心 、商業(yè)街區(qū) 、沿街商鋪 ? 典型商業(yè) ：購物中心： 萬達廣場 商 業(yè) 街： 湖濱路、梁青路 ? 消費群體 ： 區(qū)域及周邊消費人群 ? 租金情況 ： 4— 7元 /㎡ 天 ? 發(fā)展趨勢 ： 近幾年大型商業(yè)迅速發(fā)展， 20232023年新區(qū)商業(yè)供應(yīng) 量猛增，共有 6個項目 45萬 ㎡ 商業(yè)面世， 但 寶龍城市廣 場和新之城 A區(qū)開業(yè)，迅速增加了區(qū)域大型商業(yè)滿足一 站式消費需求 寶龍城市廣場、商業(yè) ㎡ 新區(qū)長江路商圈 典型案例分析 13F 家樂福 4F 餐飲 13F 百盛百貨 4F 中影國際影城 14F 挑空中庭 展覽、休閑、娛樂 524F 單身公寓 ? 建筑面積 ： 28萬㎡（商業(yè) ㎡） ? 開業(yè)時間 ： 2023 ? 經(jīng)營業(yè)態(tài) ：時尚百貨、大型超市、星級影院、娛樂 中心、游樂廣場、美食天地 ? 進駐商家： 百盛 、 家樂福、肯德基、豪客來、大家 樂、寶 島眼鏡、中影國際影城 ? 開 發(fā) 商 ： 無錫寶龍房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 ? 銷售均價： 一樓： 12,000— 25,000元 /㎡ 二樓： 9,000— 12,000元 /㎡ 三樓： 6,000— 9,000元 /㎡ ? 主力面積： 30— 120㎡ ? 租金水平： — 6元 /㎡ ? 無錫市現(xiàn)有商業(yè)市場主要分 布 于 市中心區(qū)域解放路沿 線周圍，尤其以崇安寺 三 陽廣場商業(yè)圈最為集中； 從各商圈業(yè)態(tài)設(shè)置來看，整 體仍以零售為主，餐飲比 重逐步提高 ； 以商鋪空置率最高 的 站前商 業(yè)區(qū)為例，站前步行街、 保利廣場兩大主力商業(yè)項 目現(xiàn)仍在經(jīng)營 店 鋪 80%以上 為餐飲、休閑娛樂商戶 ；在 新興商業(yè)區(qū)域內(nèi)餐飲、休閑 娛樂業(yè)態(tài)市場接受度相對于 零售而言更高。 ? 受訪人群：消費者 ? 受訪人群數(shù)量： 60 ? 受訪人群年齡層： 2855 ? 方式：訪談 對大賣場及購物中心需求較大 客戶訪談四 ? 受訪人群：消費者 ? 受訪人群數(shù)量： 60 ? 受訪人群年齡層： 2855 ? 方式：訪談 休閑娛樂設(shè)施需求 ： ? 無錫市消費者經(jīng)常從事的休閑娛樂活動主要為看電視、聽音樂、看書 、 報 、 雜志、玩計算機 、 上網(wǎng)等能在家中進行且不需要投入大量金錢的活動為主； ? 體育運動方面以不需要花費散步、慢跑和籃球、足球和羽毛球為首選； ? 由于消費者日常戶外休閑娛樂和體育活動多為無需花費的活動，因此對環(huán)境較好公園 、 休閑廣 場需求較高，因此在設(shè)施開發(fā)時規(guī)劃一定規(guī)模休閑廣場將達到聚集客流效果； ? 從各種 贏利性休閑娛樂設(shè)施來 看 ，受選率較高為 KTV、酒吧、其次為茶樓、足浴、健身中心等。 天，本地塊所處于北塘區(qū)目前租金在 2— 6元 /㎡； ? 從商業(yè)輻射范圍來看，目前市中心業(yè)態(tài)較成熟，交通、配套較方便，輻射整個市區(qū)；其他基本都是區(qū)域商業(yè)，但是商業(yè)體量基本都達到 10萬㎡以上，滿足區(qū)域消費市場；本地塊位于市中心西邊 2KM左右，目前周邊 3KM范圍內(nèi)暫無大型集中性商業(yè)。這里自古以來就是東南沿海地 區(qū)與北方交通必經(jīng)之地，有利于文化交流和吸收外來文化，歷史上是江南文化與北方文化融會之地 ； ? 在無錫這塊土地上，早在五六千年前，就有先民生息繁衍了。 ? 無錫顧憲成、高攀龍等在 東林書院講學，形成東林 黨，反對宦官專權(quán)，評論 朝政，主持正義，實質(zhì)上 是代表當時新興城市市民 利益 ； 東林黨歷史影響是 非常深遠， “ 風聲雨聲讀 書聲 聲聲人耳；家事國 事天下事 事事關(guān)心 ” 的 楹聯(lián)，是古時中國知識分 子價值觀的集中體現(xiàn)，對 當代知識分子影響很深。 華西村的吳仁寶等一批知 名人士就是發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè) 的代表人物。至漢司馬遷撰《史記》，作《吳太伯世家第一》，始把太伯奔吳，入 鄉(xiāng)隨俗，定居梅里，建立吳國的史實，集大成地載入正史 ； 太伯遂為后世人們尊為開發(fā)江南的始祖 。茶史、茶事、名茶、茶俗、茶藝等都具有豐富的內(nèi)容 ； ? 運河文化 ： 無錫與運河的關(guān)系由來已久。無錫秀麗的自然風光和深厚的人文積淀孕育了許多優(yōu)秀的文學家和文學精品。早在明代，無錫人就發(fā)明了 “ 堆紗秀 ” ，繡工精致，曾作為貢品進獻朝廷 ； ? 名人文化 ： 無錫地處江南水鄉(xiāng)，無錫充滿溫情和水，以細膩、溫柔作為水文化主要特征，也影響了無錫人審美情趣和性格特征，