【正文】 天 ? 主營(yíng)面積： 二、三層， 160— 700㎡左右 ? 物 業(yè) 費(fèi) ： 9元 /㎡ 天 ? 主營(yíng)面積： 一拖二、局部三層，單鋪面積 100㎡ ? 經(jīng)營(yíng)狀況 ： 經(jīng)營(yíng)狀況良好 、白天是一些旅游觀 光及商務(wù)休閑消費(fèi)，晚上主要酒吧 時(shí)尚消費(fèi)場(chǎng)所 ? 物 業(yè) 費(fèi) ： 7元 /㎡ 案例項(xiàng)目分析二 南長(zhǎng)區(qū) ? 建筑面積 ： 3萬(wàn)㎡（二期 18,000㎡） ? 開(kāi)業(yè)時(shí)間 ： ? 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) ：一期特色餐廳、休閑餐飲、主題酒吧、 特色零售、生活 SPA文化藝術(shù)等； 二期創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、工作室、主題酒吧、 創(chuàng)意酒店、畫(huà)廊藝術(shù)婚慶周邊等； ? 知名品牌 ：星巴克、 索非蜜斯 ? 開(kāi) 發(fā) 商 ：新港商業(yè)集團(tuán) ? 盈利方式 ：一期租金 4— 5元 /㎡ 一號(hào)線(xiàn) 二號(hào)線(xiàn) 注：地鐵 2號(hào)線(xiàn)、預(yù)計(jì) 2023年運(yùn)營(yíng) 地塊 SWOT分析 案例項(xiàng)目分析一 南長(zhǎng)區(qū) 歷史文化街區(qū) —— 清名橋步行街 ? 南長(zhǎng)街是無(wú)錫清名橋歷史文化街區(qū)里的一 個(gè)核心景區(qū) ； 這片面積 街 區(qū)就象一個(gè)天然歷史博物館。 京杭運(yùn)河 內(nèi)部運(yùn)河 未來(lái)交通發(fā)展 隨著未來(lái)地鐵運(yùn)營(yíng)、勢(shì)必帶動(dòng)各區(qū)域之間聯(lián)系，進(jìn)一步刺激消費(fèi) 本地塊距離一號(hào)線(xiàn)火車(chē)站 、二號(hào)線(xiàn)距離河埒口站 本地塊三號(hào)、四號(hào)線(xiàn)也擁有站口，對(duì)本項(xiàng)目未來(lái)發(fā)展帶來(lái)一定機(jī)遇 地鐵規(guī)劃圖 地鐵商機(jī) ： 目前擁有地鐵的城市，圍繞地鐵站點(diǎn)，商業(yè)開(kāi) 發(fā)都取得了極大成功 ； 預(yù)計(jì)無(wú)錫地鐵同樣將深 刻影響城市商業(yè)格局 ； 消費(fèi)者因快捷便利地鐵 而擁有更廣泛選擇， 同時(shí)拉動(dòng)各區(qū)域之間的聯(lián) 系，帶動(dòng)消費(fèi)人群。有人將大運(yùn)河譽(yù)為 “ 大地史詩(shī) ” ，它與萬(wàn)里長(zhǎng)城交相輝映， 在中華大地上烙了一個(gè)巨大的 “ 人 ” 字，同為匯聚了中華民族祖 先智慧與創(chuàng)造力的偉大結(jié)構(gòu) ； ? 江蘇境內(nèi)的京杭大運(yùn)河 ,全長(zhǎng) 628千米。兩千余年來(lái)，大運(yùn)河幾歷興衰。 通惠西路 古華山路 ? 地塊 南邊一條重要 干道，道路兩邊就 是本地塊和惠山古 鎮(zhèn)，有利于打造商 業(yè)配套、與古鎮(zhèn)形 成互補(bǔ)關(guān)系。 ? 地塊 內(nèi)部包括一些 工廠、廢棄房和生 地構(gòu)成；目前內(nèi)部 有東西、南北向兩 條河貫穿、對(duì)地塊 產(chǎn)生一定影響。 ? 地塊北邊快速路、 主要是機(jī)動(dòng)車(chē)通 道，目前商業(yè)較少。 ? 該地塊 處于整個(gè) 區(qū)域腹地，北依 盛岸路和蓉湖大 橋引橋，東為規(guī) 劃路，北為規(guī)劃 路，南為河流。 A D C E F G ? 該地塊 處于整個(gè) 區(qū)域的腹地，北 依盛岸路和蓉湖 大橋引橋，東為 規(guī)劃路。 ? 該地塊與景區(qū) 對(duì)望 ,且隔離 于社區(qū) ，南依 古華山路，東 規(guī)劃路，西部、 北部河流。在旅游產(chǎn)品休閑化、體驗(yàn)化、 市場(chǎng)化發(fā)展趨勢(shì)下，大力開(kāi)發(fā)度假、休閑娛樂(lè)和商務(wù)會(huì)議等相關(guān) 產(chǎn)品，是轉(zhuǎn)型時(shí)期必然選擇；在此情況下，構(gòu)建一個(gè)游客集散 地，開(kāi)發(fā)眾多夜間產(chǎn)品以適應(yīng)旅游市場(chǎng)需要，是市場(chǎng)需求；本項(xiàng) 目處于惠山古鎮(zhèn)風(fēng)貌協(xié)調(diào)區(qū)，是發(fā)展此類(lèi)產(chǎn)品的有利區(qū)域 . 第四章 地塊分析 地塊區(qū)位 及交通 ? 地塊周邊交通便捷，向西通過(guò)惠錢(qián)路可以上 快速內(nèi)環(huán)；向南經(jīng)運(yùn)河西路可以到達(dá)濱湖區(qū)； 向東經(jīng)人民路過(guò)惠山大橋可以到達(dá)市中心； 向北過(guò)盛岸路可以直達(dá)北塘新城、歐風(fēng)街； ? 地塊區(qū)位較好，是西部區(qū)域進(jìn)入市中心的要沖，位于北塘區(qū)南部，東靠古運(yùn)河，南隔惠山古鎮(zhèn)與惠山相依；距離中央 商務(wù)區(qū)路程為 ，與北塘新城僅一河之隔，距離河埒商圈路程為 ，距離太湖廣場(chǎng) ；距離火車(chē)站 和中央汽車(chē)站 。考慮到現(xiàn)有市場(chǎng)結(jié) 構(gòu)里中老年市場(chǎng)占較大比重，我們?cè)谶@里取 50萬(wàn)人 /年計(jì)算； ? 根據(jù)無(wú)錫市和江蘇省的統(tǒng)計(jì)文件，無(wú)錫市近年來(lái)旅游人口增長(zhǎng)率為 %；根 據(jù)本項(xiàng)目情況，選取 8%； ? 根據(jù)行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，惠山古鎮(zhèn)新項(xiàng)目推出所帶來(lái)的增量約為 50%。預(yù)計(jì) 2023年 5月整 體開(kāi)街。 通過(guò)對(duì)現(xiàn)有城市道路線(xiàn)型的調(diào)整，界定了惠山寺至寶善橋之間為核心保護(hù)地塊（約３５公頃）；其東到大運(yùn)河為古鎮(zhèn)發(fā)展與風(fēng)貌協(xié)調(diào)區(qū)（約 70公頃） ，本地塊位于風(fēng)貌協(xié)調(diào)區(qū)內(nèi)部。 老北塘古運(yùn)河 片區(qū)簡(jiǎn)介 ? 地塊位于曾繁華一時(shí)的古運(yùn)河沿岸，該區(qū) 域曾是無(wú)錫最繁華的商埠；隨著城市的變 遷，該區(qū)域逐漸蕭條； ? 近幾年，政府依托惠山古鎮(zhèn)的自然和人文 資源，將該區(qū)域打造成 RBD（城市游憩商務(wù) 區(qū)），一個(gè)展示吳文化和無(wú)錫民俗、民藝、 節(jié)慶、飲食的舞臺(tái)，一個(gè)富含文化底蘊(yùn)， 集結(jié)大江南北游客的風(fēng)情集散地； ? 該區(qū)域依山傍水，擁有惠山風(fēng)景區(qū)、惠山 古鎮(zhèn)、古運(yùn)河公園、黃埠墩等，緊鄰古運(yùn) 河；同時(shí)緊靠城市核心區(qū)，屬于城市稀缺 板塊。宗教文化 包括宗教建筑或活動(dòng)場(chǎng)所。無(wú)錫有道教、佛教、伊斯蘭教、基督教。早在明代，無(wú)錫人就發(fā)明了 “ 堆紗秀 ” ，繡工精致，曾作為貢品進(jìn)獻(xiàn)朝廷 ； ? 名人文化 ： 無(wú)錫地處江南水鄉(xiāng)，無(wú)錫充滿(mǎn)溫情和水，以細(xì)膩、溫柔作為水文化主要特征，也影響了無(wú)錫人審美情趣和性格特征， 泰伯奔吳，不僅給無(wú)錫帶來(lái)了中原文明，也使尚德務(wù)實(shí)之風(fēng)植根于民間，而近代民族工業(yè)的發(fā)展，使無(wú)錫人樹(shù)立了自 強(qiáng)自立、務(wù)實(shí)敬業(yè)的精神。其中在繪畫(huà)方面名人輩出，在泥塑、陶藝、刺繡等方面都獨(dú)樹(shù)一幟，國(guó)內(nèi)外享有盛譽(yù) ； 無(wú)錫的繪畫(huà)史上，東晉有顧愷之，被譽(yù)為 “ 畫(huà)圣 ” 、 “ 畫(huà)神 ” ；惠山泥人是無(wú)錫工藝藝術(shù)品中很重要的組成部分，也 是無(wú)錫歷史文化的重要內(nèi)容。無(wú)錫秀麗的自然風(fēng)光和深厚的人文積淀孕育了許多優(yōu)秀的文學(xué)家和文學(xué)精品。但對(duì)無(wú)錫影 響最深刻的是隋代開(kāi)通的大運(yùn)河。茶史、茶事、名茶、茶俗、茶藝等都具有豐富的內(nèi)容 ； ? 運(yùn)河文化 ： 無(wú)錫與運(yùn)河的關(guān)系由來(lái)已久。它發(fā)軔于西漢，濫觴于三國(guó)，發(fā)展于東晉、南 朝，極盛于唐宋，在明清也獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷，并以獨(dú)特魅力，輻射到海外異域。至漢司馬遷撰《史記》，作《吳太伯世家第一》，始把太伯奔吳，入 鄉(xiāng)隨俗，定居梅里，建立吳國(guó)的史實(shí)，集大成地載入正史 ； 太伯遂為后世人們尊為開(kāi)發(fā)江南的始祖 。秦并六國(guó)，立郡縣制，以梅里為無(wú)錫縣，屬會(huì)稽郡，為我國(guó)最早的古縣之一。 華西村的吳仁寶等一批知 名人士就是發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè) 的代表人物。 20世紀(jì) 3O 年代初，僅無(wú)錫榮氏企業(yè) 經(jīng)營(yíng)的機(jī)制面粉總產(chǎn)量就 占全國(guó)近三分之一，棉紗 布總產(chǎn)量占全國(guó)的 29％。 ? 無(wú)錫顧憲成、高攀龍等在 東林書(shū)院講學(xué)，形成東林 黨，反對(duì)宦官專(zhuān)權(quán)，評(píng)論 朝政，主持正義，實(shí)質(zhì)上 是代表當(dāng)時(shí)新興城市市民 利益 ； 東林黨歷史影響是 非常深遠(yuǎn)， “ 風(fēng)聲雨聲讀 書(shū)聲 聲聲人耳；家事國(guó) 事天下事 事事關(guān)心 ” 的 楹聯(lián)，是古時(shí)中國(guó)知識(shí)分 子價(jià)值觀的集中體現(xiàn)，對(duì) 當(dāng)代知識(shí)分子影響很深。他帶來(lái)了中 原文化，與吳地本土 文化融合起來(lái)，吳文 化的兼容性應(yīng)該從那 個(gè)時(shí)候算起。這里自古以來(lái)就是東南沿海地 區(qū)與北方交通必經(jīng)之地，有利于文化交流和吸收外來(lái)文化，歷史上是江南文化與北方文化融會(huì)之地 ； ? 在無(wú)錫這塊土地上，早在五六千年前，就有先民生息繁衍了。城市間貿(mào)易中心移轉(zhuǎn)，城市間商貿(mào)基礎(chǔ)消失 運(yùn)河成就北塘 鐵路高速物流功能移轉(zhuǎn) 城市商業(yè)性質(zhì)轉(zhuǎn)變 城市功能中心化 城市商業(yè)功能向城市中心集中 ,北塘原有商業(yè)基礎(chǔ)不再 ,新商業(yè)基礎(chǔ)又未定型 ,地區(qū)向純居住化自然轉(zhuǎn)型 ,偏離城市功能中心，地區(qū)價(jià)值下滑 城際交通的發(fā)達(dá)，導(dǎo)致南京、上海的覆蓋面加大，各區(qū)縣對(duì)無(wú)錫的依賴(lài)降低。 天，本地塊所處于北塘區(qū)目前租金在 2— 6元 /㎡； ? 從商業(yè)輻射范圍來(lái)看，目前市中心業(yè)態(tài)較成熟，交通、配套較方便，輻射整個(gè)市區(qū)；其他基本都是區(qū)域商業(yè)，但是商業(yè)體量基本都達(dá)到 10萬(wàn)㎡以上，滿(mǎn)足區(qū)域消費(fèi)市場(chǎng)；本地塊位于市中心西邊 2KM左右，目前周邊 3KM范圍內(nèi)暫無(wú)大型集中性商業(yè)。 由于無(wú)錫外來(lái)人口逐漸增多，因此具有地方特色風(fēng)味餐飲設(shè)施較受歡迎 交通便利性 ， 舒適、優(yōu)雅的就餐環(huán)境也是吸引消費(fèi)者主要亮點(diǎn) 商業(yè)市場(chǎng)小結(jié) ? 商業(yè)市場(chǎng)成交量略微下跌，但是整個(gè)均價(jià)下劃較為明顯，僅為 10,277元 /㎡，隨著政府加大商業(yè)土地出讓?zhuān)磥?lái)商業(yè)供應(yīng)量將進(jìn)一步擴(kuò)大； ? 無(wú)錫目前已經(jīng)形成以中心商務(wù)區(qū)為核心、城東錫滬路商圈、城南太湖廣場(chǎng)商圈、城西河埒口商圈、城北北 塘商圈多區(qū)域商業(yè)中心共同發(fā)展階段，市中心成熟商圈租金在 515元 /㎡ ? 受訪人群：消費(fèi)者 ? 受訪人群數(shù)量： 60 ? 受訪人群年齡層： 2855 ? 方式：訪談 對(duì)大賣(mài)場(chǎng)及購(gòu)物中心需求較大 客戶(hù)訪談四 ? 受訪人群：消費(fèi)者 ? 受訪人群數(shù)量： 60 ? 受訪人群年齡層： 2855 ? 方式：訪談 休閑娛樂(lè)設(shè)施需求 ： ? 無(wú)錫市消費(fèi)者經(jīng)常從事的休閑娛樂(lè)活動(dòng)主要為看電視、聽(tīng)音樂(lè)、看書(shū) 、 報(bào) 、 雜志、玩計(jì)算機(jī) 、 上網(wǎng)等能在家中進(jìn)行且不需要投入大量金錢(qián)的活動(dòng)為主； ? 體育運(yùn)動(dòng)方面以不需要花費(fèi)散步、慢跑和籃球、足球和羽毛球?yàn)槭走x； ? 由于消費(fèi)者日常戶(hù)外休閑娛樂(lè)和體育活動(dòng)多為無(wú)需花費(fèi)的活動(dòng)，因此對(duì)環(huán)境較好公園 、 休閑廣 場(chǎng)需求較高，因此在設(shè)施開(kāi)發(fā)時(shí)規(guī)劃一定規(guī)模休閑廣場(chǎng)將達(dá)到聚集客流效果； ? 從各種 贏利性休閑娛樂(lè)設(shè)施來(lái) 看 ，受選率較高為 KTV、酒吧、其次為茶樓、足浴、健身中心等。 50元以下 50100元 100300元 300500元 500800元 8001000元 1000元以上 45 16 5 3 2 消費(fèi)時(shí)使用的交通工具 ： 無(wú)錫市消費(fèi)者 “ 步行 ” 購(gòu)物的比重較大，習(xí)慣在家 、 單位附近進(jìn)行消費(fèi)；對(duì)于距 離較遠(yuǎn)的購(gòu)物設(shè)施來(lái)說(shuō)，消費(fèi)者選擇以 “ 助力車(chē) ” 和 “ 私家車(chē) ” 這類(lèi)高速交通工 具作為代步工具；另有一定數(shù)量的消費(fèi)者對(duì) “ 公交車(chē) ” 認(rèn)知也較高。 ? 無(wú)錫市現(xiàn)有商業(yè)市場(chǎng)主要分 布 于 市中心區(qū)域解放路沿 線(xiàn)周?chē)?，尤其以崇安?三 陽(yáng)廣場(chǎng)商業(yè)圈最為集中； 從各商圈業(yè)態(tài)設(shè)置來(lái)看，整 體仍以零售為主，餐飲比 重逐步提高 ； 以商鋪空置率最高 的 站前商 業(yè)區(qū)為例，站前步行街、 保利廣場(chǎng)兩大主力商業(yè)項(xiàng) 目現(xiàn)仍在經(jīng)營(yíng) 店 鋪 80%以上 為餐飲、休閑娛樂(lè)商戶(hù) ；在 新興商業(yè)區(qū)域內(nèi)餐飲、休閑 娛樂(lè)業(yè)態(tài)市場(chǎng)接受度相對(duì)于 零售而言更高。 天； ? 其他各大商圈租金行情基本集中在 26元 /㎡ 天 ? 發(fā)展趨勢(shì) ： 近幾年大型商業(yè)迅速發(fā)展， 20232023年新區(qū)商業(yè)供應(yīng) 量猛增，共有 6個(gè)項(xiàng)目 45萬(wàn) ㎡ 商業(yè)面世， 但 寶龍城市廣 場(chǎng)和新之城 A區(qū)開(kāi)業(yè)，迅速增加了區(qū)域大型商業(yè)滿(mǎn)足一 站式消費(fèi)需求 寶龍城市廣場(chǎng)、商業(yè) ㎡ 新區(qū)長(zhǎng)江路商圈 典型案例分析 13F 家樂(lè)福 4F 餐飲 13F 百盛百貨 4F 中影國(guó)際影城 14F 挑空中庭 展覽、休閑、娛樂(lè) 524F 單身公寓 ? 建筑面積 ： 28萬(wàn)㎡（商業(yè) ㎡） ? 開(kāi)業(yè)時(shí)間 ： 2023 ? 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) ：時(shí)尚百貨、大型超市、星級(jí)影院、娛樂(lè) 中心、游樂(lè)廣場(chǎng)、美食天地 ? 進(jìn)駐商家： 百盛 、 家樂(lè)福、肯德基、豪客來(lái)、大家 樂(lè)、寶 島眼鏡、中影國(guó)際影城 ? 開(kāi) 發(fā) 商 ： 無(wú)錫寶龍房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 ? 銷(xiāo)售均價(jià)： 一樓： 12,000— 25,000元 /㎡