【正文】 月 引領(lǐng)無(wú)錫文化地產(chǎn)潮流新時(shí)尚 案例項(xiàng)目分析三 濱湖區(qū) 無(wú)錫百年歷史文化街區(qū) —— 榮巷 ? 古鎮(zhèn)位于無(wú)錫市濱湖區(qū)，龍山南麓，梁 溪河北，蠡溪片區(qū)的河埒地區(qū)西部，北 以連綿起伏的惠山山脈為屏障，南臨無(wú) 錫母親河 —— 梁溪河，往東通過(guò)梁溪路 與錫惠區(qū)相連，往西通向，梅園景區(qū)； ? “榮巷歷史街區(qū)保護(hù)修復(fù)工程”項(xiàng)目 規(guī)劃占地面積約 37萬(wàn)㎡，總投資約 33 億元；將榮巷打造為集 — 歷史文化、 休閑度假、創(chuàng)業(yè)培訓(xùn)為一體著名歷史 主題街區(qū)、國(guó)際 4A級(jí)旅游區(qū)； 案例項(xiàng)目分析四 濱湖區(qū) 打造濱湖區(qū)歷史文化街區(qū) ? 建筑面積 ：一期 25,000㎡ ? 產(chǎn)品定位 ：入口綜合服務(wù)區(qū)、榮氏故里游覽區(qū)、 百年工坊商業(yè)區(qū)、慈善文化體驗(yàn)區(qū)、 仿古高尚住宅區(qū)、時(shí)尚商務(wù)休閑區(qū) ? 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) ： B區(qū) C區(qū) D區(qū)主要是餐飲、娛樂(lè)、休閑； 二期 A區(qū)主要是酒吧 ? 開(kāi) 發(fā) 商 ：弘基企業(yè)（集團(tuán)）股份有限公司 ? 盈利方式 ：租金 2— 3元 /㎡ 它以南長(zhǎng)街 上的清名橋?yàn)橹行模胚\(yùn)河為軸，里面有 名人故居、窯群遺址博物館、古運(yùn)河博物 館、絲業(yè)博物館等一大批寶貴歷史遺存 ； ? 清名橋歷史文化街區(qū)正在醞釀 “ 擴(kuò)版 ” ， 從原先 平方公里，形成一個(gè) “ 風(fēng)貌統(tǒng)一、路網(wǎng)貫 通、生態(tài)提升、配套完善 ” 的 “ 運(yùn)河古 城 ” ； 到 2023年，清名橋古運(yùn)河景區(qū)將創(chuàng) 建成為國(guó)家 5A級(jí)旅游景區(qū)；清名橋歷史文 化街區(qū)將打造成為集世界文化遺產(chǎn)、旅游 休閑度假、文博藝術(shù)體驗(yàn)于一體的 “ 運(yùn)河 活態(tài)博物館 ” 。對(duì)蘇北、蘇南運(yùn)河進(jìn)行了 整治擴(kuò)建；擴(kuò)建了京杭運(yùn)河上的諫壁、解臺(tái)兩座二線船閘和淮陰、 淮安、宿遷三座三線船閘 ,消除了京杭運(yùn)河江蘇段的“瓶頸”制 約 ,實(shí)現(xiàn)了京杭運(yùn)河蘇南、蘇北全線暢通 ,為江蘇及華東地區(qū)提供 了一條南北水上快速交通大動(dòng)脈。 資源景觀分析 地塊東邊是著名京杭大運(yùn)河 內(nèi)部有兩條運(yùn)河貫穿、給予本項(xiàng)目?jī)?yōu)越自然資源 高壓線 惠山歷史文化街區(qū) 通惠西路 規(guī)劃路 ? 京杭大運(yùn)河始鑿于春秋戰(zhàn)國(guó)，歷隋、元二代而全線貫成 ； 北起北 京，南迄杭州，全長(zhǎng) 1794公里，無(wú)論歷史之久、里程之長(zhǎng)，均居 世界運(yùn)河之首。 G ? 地塊東邊快速車 道、運(yùn)河西路、 人流量較少、商 業(yè)較少。 ? 該地塊與景區(qū) 對(duì)望 ,且隔離于 社區(qū) ，南依古 華山路，東為 規(guī)劃路，西為 規(guī)劃路、北部 為河流。 惠錢路 快速內(nèi)環(huán) 盛岸路 運(yùn)河西路 通惠路 古華山路 春申路 地塊區(qū)位較好、交通便捷 地塊 中央商務(wù)區(qū) 北塘新城 河埒商圈 太湖廣場(chǎng) 中央汽車站 無(wú)錫火車站 地塊四至 A B C D F E G ? 該地塊位于景 區(qū)與社區(qū)的交 叉口，西靠通 惠路，南依古 華山路，東部 和北部為河流。 惠山古鎮(zhèn)街區(qū) 2023重新規(guī)劃 2023年黃金周人流達(dá)到 35萬(wàn)人次 市場(chǎng)規(guī)模及 空間預(yù)測(cè) 市場(chǎng)規(guī)模預(yù)測(cè) ? 錫惠公園每年的游覽人數(shù)為 100萬(wàn)（參照《錦繡錫惠》）。 惠山古鎮(zhèn)歷史文化街區(qū) 惠山古鎮(zhèn)風(fēng)貌協(xié)調(diào)區(qū) 吳橋中心文化區(qū) （運(yùn)河文化、現(xiàn)代風(fēng)情） 黃埠墩 市中心 惠山風(fēng)景區(qū) 古運(yùn)河公園 ? 惠山古鎮(zhèn)位于惠山的東北坡麓，古鎮(zhèn)建設(shè)保護(hù)范圍：東、西以黃埠墩和惠山寺為界；南北位于錫惠大橋和通惠西路之間，總面積 103公頃。其中道教和佛教建筑最多，影響最大?；萆侥嗳嗽煨蜕鷦?dòng)，形象飽滿、夸張，手法簡(jiǎn)練，具有自己特有藝術(shù)風(fēng)格的泥塑藝術(shù) ； 刺繡是無(wú)錫歷史文化的奇葩。經(jīng)千百年來(lái)的歷史積淀，穿無(wú)錫縣城的大運(yùn)河，是整個(gè)大運(yùn)河的最有歷史文化內(nèi) 涵，人文景觀最有特色的河段 ； ? 山水文化 ： 無(wú)錫位于杭嘉湖平原西北部，西部有連綿的丘陵和低山，又有浩淼的太湖及其他諸多小的湖泊，山水相映，山清水 秀，自然風(fēng)光優(yōu)美秀麗，為這里的山水文化的形成，提供了極為有利的條件 ； 無(wú)錫文化 類型分析二 ? 文學(xué)藝術(shù) ： 無(wú)錫自古是文化之邦。吳地茶文化，其內(nèi)涵豐富，表現(xiàn)方式呈現(xiàn)多 樣化。太伯奔吳事件，先秦文 獻(xiàn)如《左傳》、《國(guó)語(yǔ)》、《論語(yǔ)》皆有提及。 ? 鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)始于上世紀(jì) 50年代 末，當(dāng)時(shí)叫社隊(duì)工業(yè) ； 在 黨的十一屆三中全會(huì)后， 在農(nóng)村實(shí)行家庭聯(lián)產(chǎn)承包 經(jīng)營(yíng)基礎(chǔ)上，鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)異 軍突起，而且創(chuàng)造了中國(guó) 很有影響 “ 蘇南模式 ” 。吳文化 現(xiàn)在的概念有變化， 實(shí)際上指吳地文化， 而且是有文字記載的 吳地文化，發(fā)源在無(wú) 錫地區(qū)。無(wú)錫城市商業(yè)性質(zhì)又大地區(qū)中心轉(zhuǎn)向城市自身功能的配套 無(wú)錫歷史文化背景 無(wú)錫市歷史文化悠久城市素有 “吳中勝地”之稱 ? 無(wú)錫位于杭嘉湖平原西北部，西倚惠山，南抱太湖，北靠長(zhǎng)江，京杭大運(yùn)河穿城而過(guò)自然風(fēng)景優(yōu)美，人杰地靈，素有 “ 吳中勝地 ” 之 稱 ； 杭嘉湖平原是我國(guó)自然條件最為優(yōu)越的地區(qū)，無(wú)錫的地理位置和地形特點(diǎn)使之處于交通咽喉部位。 天，其他區(qū)域商業(yè) 2— 7元 / ㎡ 39 步行 自行車 助力車 公交車 出租車 私家車 公 司用車 3 21 20 1 客戶訪談三 購(gòu)物業(yè)態(tài)需求 ： ? 無(wú)錫市消費(fèi)者對(duì)大型超市 、 大賣場(chǎng)需求最高，與其他購(gòu)物業(yè)態(tài)類型相比有顯著優(yōu)勢(shì)； ? 消費(fèi)者對(duì)購(gòu)物中心和百貨店需求也較高，但與大型超市 、 大賣場(chǎng)相比，對(duì)消費(fèi)者吸引力要相對(duì)較弱； ? 消費(fèi)者對(duì)專業(yè)店、專賣店、商業(yè)街等業(yè)態(tài)也有一定需求； ? 消費(fèi)者對(duì)零售專賣店業(yè)種需求上主要以服裝店和食品店 這類生活必需品消費(fèi)場(chǎng)所為主。 天； ? 本區(qū)域周邊 目前 尚未形成 集中性商業(yè) 。 天 ? 經(jīng)營(yíng)狀況 ：良好 ? 停 車 位： 地上 600、地下 3000 百貨 1— 3步行街 1F 沃爾瑪 數(shù)碼城 會(huì)所 金太湖國(guó)際廣場(chǎng) 目前城北最大綜合體項(xiàng)目 北塘青石路商圈 典型案例分析 新區(qū)長(zhǎng)江商圈解析 隨著居住和商務(wù)人員需要、區(qū)域出現(xiàn)眾多商業(yè)項(xiàng)目 ? 概 述 ：新區(qū)主要兩大商圈長(zhǎng)江路 旺莊路商圈和春華路商圈， 前者為 CBD，后者為高檔居住區(qū) ? 位 置 ：位于 長(zhǎng)江路和旺莊路 ? 商業(yè)類型 ：商業(yè)街、購(gòu)物中心 ? 典型商業(yè) ：商 業(yè) 街： 旺莊路、長(zhǎng)江路 購(gòu)物中心： 寶龍城市廣場(chǎng)、新之城、長(zhǎng)江一號(hào) ? 消費(fèi)群體 ：周邊居民、 商務(wù)人員 ? 租金情況 ： /㎡ 天 ? 商業(yè)地位 ：距離 市中心僅十余分鐘車程 ；周邊 集裝餞、家居、建材為一體崇 安新城 包括 月星家居、睦鄰中心等大型商業(yè)項(xiàng)目，這種互為配套 良性發(fā)展模式 并且未來(lái)金科等項(xiàng)目即將開(kāi)業(yè)， 無(wú)疑擴(kuò)大 區(qū)域核心 競(jìng)爭(zhēng)力，形成較強(qiáng)區(qū)域性核心商業(yè) 形成城東區(qū)域性商業(yè)中心 錫滬路商圈 典型案例分析 ? 建筑面積 ： 20萬(wàn)㎡ ? 檔 次 ：中低檔 ? 開(kāi)業(yè)時(shí)間 ： 2023（二期 ） ? 物業(yè)類型 ：公寓、寫字樓、購(gòu)物中心、百貨 ? 主要商鋪： KFC、必勝客、 NIKE、阿迪達(dá)斯 ? 開(kāi) 發(fā) 商 ： 無(wú)錫市龍騰商業(yè)投資發(fā)展有限公司 ? 銷售面積 ： 30— 60㎡ ? 銷售價(jià)格 ：均價(jià) 50,000— 60,000元 /㎡ ? 營(yíng)業(yè)面積 ： 60— 180㎡ ? 租金狀況 ： 6— 8元 /㎡ ? 經(jīng)營(yíng)狀況 ：較好（一期 98%、二期 85%） ? 停 車 位： 1600個(gè) 哥倫布廣場(chǎng)總建 20萬(wàn)㎡ 太湖廣場(chǎng)商圈解析 ? 概 述 ： 擁有無(wú)錫最大的城市廣場(chǎng)，近兩年房產(chǎn)的飛速發(fā)展，周邊高樓林 立，為太湖廣場(chǎng)帶來(lái)了新的發(fā)展契機(jī)，特別是板塊商務(wù)功能，逐 漸有取代市中心成為新一代的商務(wù)中心的趨勢(shì) ； 太湖廣場(chǎng)商圈由 于起步晚，整個(gè)板塊的商業(yè)氛圍還未成型，目前板塊最具代表商 業(yè)點(diǎn)主要是臺(tái)灣歡樂(lè)城和茂業(yè)城 ? 位 置 ：無(wú)錫城市副中心， 以 太湖大道與清揚(yáng)路交匯處 為主要 ? 商業(yè)類型 ：百貨商場(chǎng)、商業(yè)街區(qū) ? 典型商業(yè) ： 茂業(yè)城、臺(tái)灣歡樂(lè)城 ? 消費(fèi)群體 ： 區(qū)域及周邊消費(fèi)人群 ? 租金情況 ： 2— 5元 /㎡ 無(wú)錫住宅區(qū)位主要考慮目標(biāo) 住宅市場(chǎng)小結(jié) ? 由于受到前兩年成交影響、 2023年市場(chǎng)供應(yīng)較大、但受到國(guó)家限購(gòu)和限制貸款強(qiáng)擊下，成交量明顯下滑，住宅市場(chǎng)持續(xù)供應(yīng)量、成交量小幅回落，住宅市場(chǎng)前景堪憂； ? 從市場(chǎng)供應(yīng)量來(lái)看， 濱湖、惠山、新區(qū)三大區(qū)域依舊在住宅市場(chǎng)中占比高達(dá) 74%左右，市場(chǎng)集中度依舊較高 ；崇安區(qū)由于土地稀缺性導(dǎo)致供應(yīng)量較少，本地塊所處于北塘區(qū)區(qū)域由于擁有眾多文物保護(hù)、一定程度上影響市場(chǎng)開(kāi)發(fā)； ? 從去化率來(lái)看，無(wú)錫整體市場(chǎng)較低迷，主要因素受到國(guó)家政策及市場(chǎng)供應(yīng)量較大導(dǎo)致； 本地塊所處于北塘 由去化速度和去化率較高，原因在于距離崇安區(qū)較近、交通配套較完善，成為眾多消費(fèi)人群尋求目標(biāo)。 無(wú)錫樓市格局 崇安區(qū) 無(wú)錫住宅市場(chǎng)由市中心向外擴(kuò)散格局、密集程度較高 ?隨著無(wú)錫經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、人口快速增長(zhǎng)、 市中心區(qū)域已無(wú)法滿足住宅市場(chǎng)需求， 導(dǎo)致市場(chǎng)由市中心向外擴(kuò)散格局，由于 市場(chǎng)開(kāi)發(fā)密集程度較高、整個(gè)房地產(chǎn)市 場(chǎng)處于供大于求局面； ?目前無(wú)錫共有 7區(qū)，分別為崇安區(qū)、南長(zhǎng) 區(qū)、北塘區(qū)、惠山區(qū)、錫山區(qū)、濱湖區(qū)、 新區(qū)。成交均價(jià) 8,644元 /㎡ ，環(huán)比增加了 %，同比減少 %。無(wú)錫地處太湖北端，是江 南蒙蒙煙雨，孕育出的一顆璀璨的太湖明珠。建成通 車滬寧城際高鐵、京滬高鐵 。央行 6月 14日宣布，從 20日起上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 %，這已經(jīng)是今年以來(lái)第六次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率 ； 此次上調(diào)后，大中型金融機(jī)構(gòu)的存款準(zhǔn)備金率攀升至 %歷史高位 ， 預(yù)計(jì)此次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率將凍結(jié)資金超 3800億元 ； 國(guó)土部向各省國(guó)土部門下發(fā)了《關(guān)于嚴(yán)格落實(shí)異常交易地塊上報(bào)制度有關(guān)問(wèn)題的函》，要求各縣級(jí)國(guó)土部門對(duì) 2023 年以來(lái)的成交地塊進(jìn)行清理，對(duì)漏報(bào)地塊應(yīng)在 6月 30日前補(bǔ)充上報(bào) ；幾乎與此同步，部分房?jī)r(jià)上漲較快或成交較為活躍的中小城市，也已經(jīng)登上住建部 “ 城市房地產(chǎn)價(jià)格直報(bào)系統(tǒng) ” 的名單。 ? 打造獨(dú)具特色的山水空間 ： 整合文化和山水資源，加快惠山沿山風(fēng)光帶和京杭大運(yùn)河風(fēng)光帶建設(shè)，提升南尖運(yùn)河公園的文化品味和服務(wù)功能，繼 續(xù)推進(jìn)北尖、雙河尖運(yùn)河沿岸休閑公園建設(shè)，打造融歷史文化、山水景觀、城市特色空間為一體的復(fù)合型旅游空間 ； ? 打造和諧宜人的宜居空間 ： 形成以鳳賓行政中心、吳橋商貿(mào)中心為核心，以盛岸居住片區(qū)、鳳賓 — 楊木橋居住片區(qū)、劉潭居住片區(qū)為建設(shè)重點(diǎn)的 宜居空間體系，提升人居環(huán)境品質(zhì) ； ? 打造活力繁榮的產(chǎn)業(yè)空間 ： 形成以北創(chuàng)科技園和金山北科技園為主體的科技創(chuàng)業(yè)服務(wù)集聚區(qū)，以無(wú)錫總部商務(wù)園等特色園區(qū)為主體的生產(chǎn)性服務(wù) 業(yè)集聚區(qū)，以國(guó)聯(lián)金屬市場(chǎng)、物流外包基地為重點(diǎn)的現(xiàn)代物流集聚區(qū)和以惠山古鎮(zhèn)、運(yùn)河公園為主體的文化旅游休閑 集聚區(qū)，打造充滿活力和特色的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)空間體系。 ； ? 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，三次產(chǎn)業(yè)比重調(diào) 整為 :56:，第三產(chǎn)業(yè)增加 值占 GDP比重比上年提升了 %。 ? 海路： 無(wú)錫海洋客、貨運(yùn)輸，主要由上海港、 張家港港、江陰港出海，無(wú)錫市有高 速公路和國(guó)道和這些港口相連。 長(zhǎng)三角都市經(jīng)濟(jì)圈 交通建設(shè) 對(duì)外交通十分便捷 內(nèi)部交通未來(lái)有三號(hào)骨架線路以及四號(hào)輔助線路 對(duì)外交