【正文】 2023年 3月 2023/3/142023/3/142023/3/143/14/2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023/3/142023/3/142023/3/14Tuesday, March 14, 2023 1知人者智，自知者明。 2023/3/142023/3/142023/3/142023/3/14 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 2023/3/142023/3/142023/3/142023/3/143/14/2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023/3/142023/3/14Tuesday, March 14, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 2023年 3月 14日星期二 2023/3/142023/3/142023/3/14 1比不了得就不比，得不到的就不要。 2023/3/142023/3/142023/3/143/14/2023 2:52:30 AM 1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。 酒店市場現(xiàn)狀分析 新塘酒店業(yè)發(fā)展 swot分析 優(yōu)勢(shì) ?位處珠三角“黃金走廊”新塘鎮(zhèn) ?產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，商務(wù)交流日益頻繁 劣勢(shì) ?缺乏知名、專業(yè)酒店管理集團(tuán)運(yùn)營操作，經(jīng)營模式比較僵化 ?環(huán)境或旅游資源的缺乏制約本地酒店向旅游型等多級(jí)發(fā)展 ?大型酒店附近 未形成完整商業(yè)氛圍 ，對(duì)周邊帶動(dòng)作用有限 機(jī)會(huì) ?發(fā)達(dá)、便捷的 交通運(yùn)輸 條件 ?日益發(fā)展的產(chǎn)業(yè)帶和物流基地 ?高速發(fā)展的 房地產(chǎn)業(yè) ?五星級(jí)酒店的市場空白 威脅 ?目前同級(jí)別酒店 的 競爭 日益加劇 ?未來 酒店供應(yīng)量 呈持續(xù) 增長 趨勢(shì) 新塘酒店業(yè)發(fā)展 SWOT分析 由知名酒店管理集團(tuán)運(yùn)營、具規(guī)模，上檔次的星級(jí)酒店，在當(dāng)?shù)厥袌鲇幸欢ǖ目蛻粜枨蠹笆袌隹臻g 本項(xiàng)目酒店方向的判斷 研判方向 星級(jí)酒店要求 本項(xiàng)目判斷 區(qū)域 位于城市中心、機(jī)場或度村附近 本項(xiàng)目位于新塘中心地帶 位置 城市中心地帶的商業(yè)區(qū)、金融區(qū)、辦公區(qū)等的主要街道處 人流量大，以靠近十字路口為佳 位于星級(jí)酒店林立的廣深公路，昭示性強(qiáng) 交通 交通便利性好，最好多種交通工具均能抵達(dá) 有停車場，不易堵車 交通輻射能力較強(qiáng) 臨近公交車站點(diǎn) 交通通達(dá)性好 配套 周圍生活硬件配套設(shè)施齊全 供電供水有保障 周邊生活配套及商業(yè)氣氛暫未齊全 收益形式 長期收益，保留優(yōu)質(zhì)物業(yè) 與快速實(shí)現(xiàn)資金回籠目標(biāo)背離 現(xiàn)金流 硬件設(shè)施、配套設(shè)施要求高，前期投入大，積壓資金多 不利于實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，對(duì)開發(fā)商的資金能力要求極高 運(yùn)營能力 需要較強(qiáng)運(yùn)營能力 要求過高 基于對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)及酒店軟硬件的要求的理解和判斷，本項(xiàng)目不適宜建造酒店。 ?本地酒店面對(duì)的客源為產(chǎn)業(yè)帶來的各類層次的商務(wù)客。 05年九月開業(yè)，新塘酒店新軍 凱旋門大酒店 準(zhǔn)四星 110 280 70％左右 進(jìn)行商務(wù)會(huì)議的客戶，及洽談生意的商人。 人行動(dòng)線 ① ② ? 主題購物街增設(shè)休閑設(shè)施，營造舒適、浪漫的主題購物街 ? 內(nèi)街鋪的背面是住宅架空層 人行動(dòng)線 商業(yè)規(guī)劃初步建議 打造異國風(fēng)情購物大道，營造特色主題空間！ 浪漫香榭麗風(fēng)情大道 活力西班牙風(fēng)情大道 商業(yè)規(guī)劃初步建議 社區(qū)商業(yè)面向周邊居民、保障樓盤住戶生活便利性！ ? ③ 社區(qū)商業(yè)街以騎樓式設(shè)計(jì)，形成全天候的風(fēng)雨連廊。再投資的話要審慎了， 最好有專業(yè)公司整體招租和推廣才行。 新塘本地原居民 我們一家一般去解放路啊、新客隆等地方，東西齊全嘛。 人流量一般，屬于起步階段 和生百貨 （ 02年開業(yè)） 裙樓商業(yè) 三層商業(yè) 層面積約 6000平米 首層：藥店、銀行、服裝品牌 二層：電腦城 三層：國苑大酒樓 開放式品牌專柜、店中店模式 經(jīng)營慘淡，人流量稀少 集中式商業(yè)以“超市 +店中店”形式經(jīng)營，經(jīng)營狀況參差不齊 集中式商業(yè)狀況分析 摩配市場 音響一條街 街鋪?zhàn)鈨r(jià)約 3845元 /平米 金福星電器廣場 月租金： 3050元 /平米 專業(yè)市場遍布新塘，但檔次不高，經(jīng)營狀況不理想 ?新塘國際牛仔城、音響一條街、摩配市場、電器廣場等專業(yè)市場成為新塘另一種商業(yè)模式。 ?是否依托或延續(xù)成熟的商業(yè)街或商圈是新塘集中式商業(yè)成功與否的關(guān)鍵之一，天和百貨、新客隆廣場、新都匯名店城為目前較為成功的代表。（首層高，二層高，獨(dú)立衛(wèi)生間） 可租可售 租： 3545/月 開業(yè)率為 50％左右，人流量不大，基本以服務(wù)本社區(qū)業(yè)主為主。經(jīng)營業(yè)態(tài)以通信產(chǎn)品、服裝為主，租金高達(dá) 180～ 300元 /平米 /月。翡翠榕城 九州 國際新城 九州 匯美體育花園 周邊做生意的小老板，部分新塘本地人、外地白領(lǐng) 城市家園一期 周邊小老板、企業(yè)白領(lǐng)、投資客。部分其他地方，追求山水生活的高收入者。 ?廣園東北部板塊憑借自然資源、對(duì)廣園東板塊炒作，吸引廣州部分的買家，洋房樓價(jià)在 40005000/㎡ 左右 典型樓盤 現(xiàn)代城市花園 發(fā)展商 廣州市華正房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 地理位置 港口大道與東坑三橫路交匯處（新塘中學(xué)東北面） 占地面積 總占地 47319 ㎡ 總建面積 163310 ㎡ 容積率 綠化率 30% 組團(tuán)形態(tài) 2層商業(yè)、 3層架空?qǐng)@林，以上高層住宅 樓型 15棟 1824層 ,可售住宅面積 :68308平方米 ,第一期為 8棟 ,1824層 均價(jià) （元 /㎡ ） 一房： 3500，二 四房：3200，整體均價(jià)約 3300 裝修標(biāo)準(zhǔn) 毛坯 主力戶型 兩房、三房 主力面積 兩房： 7080㎡ 三房： 100110 ㎡ 推廣主題語 新塘現(xiàn)代地標(biāo)，時(shí)尚生活新城 定位概念 新塘新地標(biāo)、鬧中取靜 主要賣點(diǎn) 地段、東南亞風(fēng)情園林 入戶花園、大弧形落地窗提升品質(zhì) 小區(qū)配套 2層商業(yè) 車位比 —— 自然資源 無 推出單位銷售率 超過 50% 客戶群 開發(fā)公司老板的家人、朋友，新塘的小老板、附近工作的人。 本項(xiàng)目地塊 機(jī)遇大于威脅 ?有很強(qiáng)的地理優(yōu)勢(shì)，具有“多城輻射效應(yīng)” ?納入廣州市五大片區(qū)中的都會(huì)區(qū) ?新塘衛(wèi)星城定位拉近與廣州城區(qū)的距離 ?新塘響應(yīng)東進(jìn)戰(zhàn)略，成為經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)承接地 ?制造加工業(yè)發(fā)達(dá)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷壯大帶來人口增長 ?軌道交通不斷完善，加速經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展 威脅： 機(jī)遇： ?所處板塊屬于封閉型市場，市場吸聚力不足 ?板塊競爭激烈，客戶會(huì)被周邊大盤分流，消費(fèi)力出現(xiàn)外流 ?項(xiàng)目銷售銷售期內(nèi)將有四個(gè)項(xiàng)目處于熱銷階段。未來規(guī)劃新塘鎮(zhèn)人口達(dá) 50萬。 必須捕捉市場機(jī)會(huì)，規(guī)避競爭！ 機(jī)遇一地理優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目所在地新塘鎮(zhèn)位于廣州、東莞及深圳所構(gòu)成的“黃金走廊”，具有“多城輻射效應(yīng)” ?項(xiàng)目所在地新塘，地處穗深港黃金走廊，珠三角的核心地區(qū)； ?項(xiàng)目周邊圍繞著珠三角核心城市，廣州市、東莞市、深圳市。外圍環(huán)境比較臟亂 東面二期用地主要是 58年樓齡的宿舍 南面臨 107國道（廣深公路），兩面主要是牛仔制衣工場 與二期宿舍交界處有大量的廠區(qū)園林綠化 西面緊靠城市家園二期在建項(xiàng)目 北 南 西 東 項(xiàng)目四至 項(xiàng)目四面臨路，外圍無景觀資源，其中東西道路在規(guī)劃中，南臨廣深公路，昭示性強(qiáng)、噪音大 中心綠化 地塊價(jià)值分析 園林綠化 園林綠化 園林綠化 園林綠化 地塊分級(jí) 特點(diǎn) 規(guī)劃方向 樓王區(qū) 南向、中心園景、超寬樓距 大面積單位 一級(jí) 南向、組團(tuán)園景 中大面積單位 二級(jí) 北向、組團(tuán)園景 中面積單位 三級(jí) 東、西、北朝向， 外圍無景觀資源 中小面積單位 四級(jí) 臨廣深公路 受噪音、粉塵滋擾 小面積單位 充分發(fā)揮地塊價(jià)值，規(guī)避地塊劣勢(shì)，設(shè)計(jì)產(chǎn)品鏈組合 ?地塊容積率高，總建面積大，地塊均好性不強(qiáng)，在產(chǎn)品鏈組合上必然是豐富多樣的。 客戶 ?產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶動(dòng)，外來客戶增加 ?經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)勁的客戶選擇大戶型高端產(chǎn)品彰顯身份 ?首次置業(yè)的客戶逐步呈現(xiàn)換房需求 價(jià)格 ?住宅市場平均價(jià)格： 22002700元 /平米 新塘房地產(chǎn)發(fā)展階段情況 05年開始，市場供應(yīng)放量，產(chǎn)品鏈日漸豐富、完善，多種物業(yè)類型推出市場，區(qū)域發(fā)展及市政利好，支撐價(jià)格上揚(yáng)。 階段 初始期 時(shí)間 02年以前 在售項(xiàng)目 匯美新村、海日中心、新康花園、新塘新世界 階段特征 供應(yīng) ?推售項(xiàng)目少，市場競爭小 競爭 ?新塘中心區(qū)與新塘西郊片區(qū)競爭 產(chǎn)品 ?住宅多為經(jīng)濟(jì)實(shí)用戶型，以 80平米兩房、 100平米三房為主。九州新塘項(xiàng)目前期定位報(bào)告 2023 04 發(fā)展商對(duì)本項(xiàng)目目標(biāo)預(yù)期 實(shí)現(xiàn)片區(qū)高價(jià)，獲取更大利潤！ 快速回收資金，啟動(dòng)新項(xiàng)目！ 目錄 第一部分：市場環(huán)境分析 第二部分：項(xiàng)目分析 第三部分：項(xiàng)目機(jī)會(huì)與威脅 第四部分：分物業(yè)類型研究及定位方向建議 第一部分：市場環(huán)境分析 增城經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況良好， GDP年均增長接近 14％ 0501001502002503000369121518G D P （億元） 1 4 1 . 6 1 1 5 8 . 1 2 1 8 1 . 1 5 2 1 1 . 0 6 2 3 6 . 8 8 2 5 5 . 3年增長率（％） 1 2 . 6 2 1 3 . 6 1 1 5 . 9 6 1 4 . 6 2 1 3 . 0 4 1 3 . 92023 年 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年?全市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況良好，GDP水平逐年上升，年均增長接近 14% ?2023年，增城人均 GDP達(dá)31202元，折合 3880美元。 ?市場平均價(jià)格： 20232200元 /平米 ?產(chǎn)品以實(shí)用性為主，未有亮點(diǎn)設(shè)計(jì) 客戶 ?取消福利分房，客戶多為首次置業(yè)為主。 階段 發(fā)展期 時(shí)間 05年至今 在售項(xiàng)目 碧桂園鳳凰城、翡翠綠洲、新塘新世界、金澤花園（二期）、體育花園、現(xiàn)代城、城市家園（二期）、東方名都、新都盛世名門、順欣廣場 階段特征 供應(yīng) ?市場供應(yīng)放量，競爭激烈 競爭 ?形成廣園東板塊、西郊板塊、新塘中心區(qū)板塊三大競爭格局 產(chǎn)品 ?產(chǎn)品鏈豐富、完善 ?戶型創(chuàng)新開始出現(xiàn) ?城市發(fā)展北移，廣深公路以北集結(jié)了現(xiàn)代城、東方名都、順欣廣場一批新項(xiàng)目 ?寫字樓、商業(yè)街、酒店式公寓推出，物業(yè)類型日益豐富 客戶 ?外來人口持續(xù)增加，市政利好逐步開始吸引周邊客戶 ?客戶層豐富，投資型客戶紛紛涌現(xiàn) 價(jià)格 ?市場平均價(jià)格： 28003500 新塘房地產(chǎn)發(fā)展階段情況 發(fā)展階段 進(jìn)入高速發(fā)展期 物業(yè)類型 物業(yè)類型日益豐富 產(chǎn)品鏈 住宅產(chǎn)品鏈日益完善 供應(yīng)與競爭 市場供應(yīng)放量，競爭激烈 價(jià)格 價(jià)格逐步走高 客戶 外來人口不斷增多，客戶資源豐富且逐步出現(xiàn)客戶細(xì)分 新塘房地產(chǎn)發(fā)展階段小結(jié) 第二部分：項(xiàng)目分析 ?項(xiàng)目位處新塘發(fā)展的中心區(qū) ?為廣深公路沿線物業(yè)，通達(dá)性好，昭示性佳 項(xiàng)目位置 本項(xiàng)目地塊 一期用地：原為廠房、辦公樓、綠化及足球場 二期用地：原為廠區(qū)宿舍 備注：本方案為 2023年 3月 31日提供之方案（以下同） 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 本項(xiàng)目是 中等規(guī)模 的 舊改 項(xiàng)目 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 總用地面積 ㎡ 一期用地面積 ㎡ 二期用地面積 ㎡ 計(jì)算容積率總建 858000 ㎡ 一期建筑面積 250000 ㎡ 一期 商業(yè)建面 14500 ㎡ 辦公建面 5000 ㎡ 社區(qū)健康中心建筑面積 5000 ㎡ 會(huì)所建筑面積 500 ㎡ 住宅、公寓建筑面積 225000 ㎡ 二期建筑面積 108000 ㎡ 二期 商業(yè)建筑面積 9000 ㎡ 住宅建筑面積 99000 ㎡ 建筑密度 ％ 一期容積率 總?cè)莘e率 備注：一期拆賠比例為 1： 3，一期還建面積達(dá) 6萬平米。 園