【正文】 2023/2/242023/2/24February 24, 2023 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 2023/2/242023/2/24Friday, February 24, 2023 閱讀一切好書如同和過(guò)去最杰出的人談話。 2023年 2月 24日星期五 2023/2/242023/2/242023/2/24 1楚塞三湘接，荊門九派通。 2023/2/242023/2/242023/2/242/24/2023 5:35:45 AM 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 2023年 2月 2023/2/242023/2/242023/2/242/24/2023 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 2023/2/242023/2/242023/2/24Feb2324Feb23 1故人江海別，幾度隔山川?？萍加俺窃黾游幕厣？刂瓶們r(jià)。 西邊裙房商場(chǎng)（ B座）定為精品百貨、視聽震撼（科技影城 ),規(guī)劃招商引進(jìn)著名品牌百貨如：金鷹、大洋、天虹。 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 本案項(xiàng)目與蘇州新天翔廣場(chǎng)和億象城地塊特征以及將來(lái)市場(chǎng)規(guī)劃非常相像 綜上所述，同時(shí)又基于目前盛澤的商鋪類型以及未來(lái)規(guī)劃發(fā)展形式，必須做成較為高端的商業(yè)綜合體，而結(jié)合本案自身的情況以及優(yōu)勢(shì)（前面提到的所有資料），本案為純商業(yè)項(xiàng)目，地理位置絕佳，處在城市兩條主干道的黃金交叉口、而同時(shí)又是城西板塊與城中老城區(qū)板塊銜接之處，是盛澤未來(lái)城市 CBD位置，而項(xiàng)目容積率較高（ )。形成招商的良好局面。 另外，億象城緊靠南環(huán)高架、友新路等交通干道，毗鄰輕軌 2號(hào)線、有近 10條公交線路，與古城中心無(wú)縫對(duì)接。 在商場(chǎng)裙房的上面建造一幢精裝修酒店式公寓和一幢甲級(jí)高端寫字樓，使得項(xiàng)目整體產(chǎn)品豐富，到達(dá)互補(bǔ)狀態(tài)，相互提供消費(fèi)商機(jī)。 市場(chǎng)定位可行性評(píng)價(jià)分析 合理化規(guī)劃和運(yùn)營(yíng) 產(chǎn)品的合理化定位以及整體規(guī)劃化管理運(yùn)營(yíng)也是該項(xiàng)目獲得成功的一重要因素。 項(xiàng)目成功要素提點(diǎn) 園區(qū) CBD黃金地段保證 對(duì)于商業(yè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，絕佳的地段是其無(wú)限商機(jī)的重要基礎(chǔ)。 月。 本案寫字樓上規(guī)劃品牌酒店或商務(wù)連鎖經(jīng)濟(jì)型酒店，可以提高整體形象，使得項(xiàng)目整體商業(yè)組成更完善。 在東主樓上頂層層規(guī)劃 品牌酒店或商務(wù)連鎖經(jīng)濟(jì)型酒店 ，對(duì)外經(jīng)營(yíng)。 本案處在聚集大量人流量的主干道交叉口，新、老城區(qū)銜接處，主要的是盛澤城市未來(lái)的 CBD中心，這樣的位置將保證高而且穩(wěn)定的投資商業(yè)動(dòng)線。 目前盛澤市場(chǎng)商場(chǎng)有哪些： 百貨商店 ：盛澤人民商場(chǎng) 大型超市賣 場(chǎng)（ 8000平米以上）：大潤(rùn)發(fā)、世紀(jì)聯(lián)華旗艦店、歐尚超市（在建） 家電賣場(chǎng) ： GOME 、蘇寧電器、五星電器 電影院 ：盧米埃影城盛澤財(cái)富中心店 (建設(shè)中 ) 西式快餐 ：肯德基 市場(chǎng)定位可行性評(píng)價(jià)分析 盛澤缺少的是不成熟的商場(chǎng)類型和商業(yè)業(yè)態(tài) 就是我們需要引進(jìn)和打造的： 我們可以做以電腦、數(shù)碼、信息相關(guān)器械的大型科技城，如蘇州的友通數(shù)碼港，滿足盛澤中、青年輕白領(lǐng)及高端專業(yè)人士的生活休閑需要；引進(jìn)大型高檔娛樂(lè)中心，如 KTV，咖啡廳；迎合盛澤私營(yíng)老板等高端商務(wù)人士消費(fèi)，同時(shí)也充分利用地理交通帶來(lái)的巨大人氣；打造如美羅商城世界名品匯集的大型 Shopping Mall和以大洋百貨為主的年輕人喜愛的流行時(shí)尚為主的購(gòu)物中心，還有以中年老年顧客喜愛的中檔購(gòu)物百貨。在商業(yè)業(yè)態(tài)的定位上，以稀缺和特色為主要規(guī)劃理念。開發(fā)大型綜合體，需在項(xiàng)目的 前期定位、業(yè)態(tài)布局、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)、招商引資、經(jīng)營(yíng)管理、資本介入 等多方面進(jìn)行全盤考慮。 什么是城市綜合體： 市場(chǎng)定位潛力分析 城市綜合體對(duì)于城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的意義重大，城市綜合體不僅僅只是建筑集群，在空間形態(tài)上立體復(fù)合了城市的各種功能，不但復(fù)興了城市的街區(qū)，而且激活了城市的空間形態(tài)，使之充滿活力和魅力。 衡悅廣場(chǎng)－金銀島商圈 ，老城區(qū)成熟商圈，處在發(fā)展瓶頸，高端業(yè)態(tài)不突出 盛澤城市廣場(chǎng) 、 金城商業(yè)中心， 這些以自身項(xiàng)目的特點(diǎn)，打造大型一站式 shoppingmall 衡悅廣場(chǎng)－金銀島商圈， 老城區(qū)成熟商圈，處在發(fā)展瓶頸，高端業(yè)態(tài)不突出 城市綜合體英文縮寫為 HOPSCA。國(guó)際絲綢廣場(chǎng)效果圖 微觀房地產(chǎn)市場(chǎng)行情分析 實(shí)景圖 微觀房地產(chǎn)市場(chǎng)行情分析 微觀房地產(chǎn)市場(chǎng)行情分析 東方花園外立面實(shí)景 微觀房地產(chǎn)市場(chǎng)行情分析 微觀房地產(chǎn)市場(chǎng)行情分析 皇家領(lǐng)譽(yù)酒店式公寓外立面實(shí)景 微觀房地產(chǎn)市場(chǎng)行情分析 微觀房地產(chǎn)市場(chǎng)行情分析 正在建設(shè)中的大型商場(chǎng)和酒店式公寓 微觀房地產(chǎn)市場(chǎng)行情分析 財(cái)富中心廣場(chǎng)外立面實(shí)景 微觀房地產(chǎn)市場(chǎng)行情分析 微觀房地產(chǎn)市場(chǎng)行情分析 天鴻國(guó)際花園鳥瞰效果圖 目前盛澤的商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展空間很大，但是還處于基礎(chǔ)的雛形，未有一個(gè)質(zhì)的突破。 微觀房地產(chǎn)市場(chǎng)行情分析 3）區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局分析： 城東板塊的商業(yè)主要為板塊型商圈，是盛澤最早商業(yè)區(qū)，主要城市干道保證交通四通八達(dá)、動(dòng)線非常活躍，最易圈攏人氣，形成人流的循環(huán)往復(fù)。城中商業(yè)雖然氣氛很濃、業(yè)態(tài)也豐富，人流量很大，但是主要還是以專業(yè)市場(chǎng)和沿街店面為主要商業(yè)格局，整體商業(yè)點(diǎn)較多，但是零散不集中，沒(méi)有突出的主體商業(yè)中心。 微觀房地產(chǎn)市場(chǎng)行情分析 2）盛澤商業(yè)市場(chǎng)格局分析： “三面”即為盛澤主要三個(gè)區(qū)域板塊：城東板塊、城中板塊、城西板塊 ①衡悅廣場(chǎng)商圈、人民商場(chǎng)交通島商圈，這“二點(diǎn)”與舜新路、東方路這“二線”構(gòu)成了城東主要商業(yè)板塊 。西環(huán)路車流量、人流量巨大，交通、物流運(yùn)輸十分發(fā)達(dá)，也帶來(lái)了巨大的商機(jī)。 ②舜新路是盛澤老城區(qū)最主要的一條商業(yè)交通干道，南北貫通整個(gè)盛澤城區(qū)，各類服務(wù)型商業(yè)業(yè)態(tài)非常完善、成熟，盛澤最為繁華的傳統(tǒng)商業(yè)中心－衡悅廣場(chǎng)商圈和盛澤人民廣場(chǎng)城市交通島商圈都位于道路的核心位置，交通通暢，老城區(qū)成熟的住宅區(qū)帶來(lái)巨大而穩(wěn)定的消費(fèi)人群。 ④城中核心－東盛步行街商圈是繼城東商業(yè)市場(chǎng)后，近幾年重點(diǎn)開發(fā)打造的都市精華商業(yè)區(qū)，是盛澤歷史上第一條商業(yè)步行街，規(guī)劃理念較為高檔化和前瞻性，由于經(jīng)營(yíng)管理方面略有偏頗，使得該商圈人氣不足。 盛澤傳統(tǒng)老城區(qū)核心商圈，商業(yè)配套完善、成熟，人流量大，但停車設(shè)施的嚴(yán)重缺乏，商業(yè)功能單一等問(wèn)題，人流量過(guò)于飽造成此區(qū)域局限性。 微觀房地產(chǎn)市場(chǎng)行情 分析 1）盛澤商業(yè)市場(chǎng)概述： 盡管近年來(lái)，隨著盛澤城市化建設(shè)加快，商業(yè)形態(tài)開始多元化發(fā)展，高檔商業(yè)形態(tài)，規(guī)模型商業(yè)中心已經(jīng)初具雛形，但是缺少一個(gè)瓶頸突破。 根據(jù)盛澤鎮(zhèn)城市發(fā)展規(guī)劃，將發(fā)展成一個(gè)花園式、生態(tài)型、有水鄉(xiāng)文化特色、可持續(xù)發(fā)展的現(xiàn)代化中等規(guī)模工業(yè)城市，作為一座開放的城市，盛澤將逐漸成為一個(gè)國(guó)際化程度越來(lái)越高的貿(mào)易中心。 宏觀房地產(chǎn)市場(chǎng)行情 分析 宏觀房地產(chǎn)市場(chǎng)行情 分析 商業(yè)地產(chǎn)投資則傾向于長(zhǎng)線、穩(wěn)定、投資的特點(diǎn)，在回報(bào)模式上與住宅投資有著本質(zhì)不同，受政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響要小，是長(zhǎng)期以來(lái)最為穩(wěn)定的投資產(chǎn)品。從而促進(jìn)商業(yè)的繁榮，使得商業(yè)地產(chǎn)的租金和投資回報(bào)得到提升。因此，當(dāng)住宅原有的優(yōu)惠政策紛紛取消，二套房提至首付五成、 ，三套房不能貸款，投資者必然會(huì)重新考慮投資方向，執(zhí)行同樣貸款條件但存在價(jià)值洼地的商業(yè)地產(chǎn)就勢(shì)必會(huì)吸引部分投資。 宏觀房地產(chǎn)市場(chǎng)行情 分析 2） “ 史上最有力 ” 的樓市 新政迎來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的春天 隨著號(hào)稱“史上最有力”的樓市調(diào)控政策的不斷收緊，不少投資者紛紛退出住宅市場(chǎng)，轉(zhuǎn)而投資其他領(lǐng)域，在建筑行業(yè)，雖然住宅地產(chǎn)銷售日漸冷清，但是商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)瞬成為投資者的“香餑餑”， 正可謂牛市之下，一般住宅被人們視之為擁有財(cái)富前景的上品；而逆市下，商業(yè)地產(chǎn)則彰顯出其避開國(guó)家政策的優(yōu)越性。上半年，商品房銷售額 ，同比增長(zhǎng) %，增幅比 15月回落 個(gè)百分點(diǎn)。 項(xiàng)目 地塊 SWOT分析 項(xiàng)目 地塊 SWOT分析 4） T：項(xiàng)目的外部威脅分析 : 第三章 市場(chǎng)調(diào)研和趨勢(shì)分析、預(yù)測(cè) 宏觀房地產(chǎn)市場(chǎng)行情分析 1 微觀房地產(chǎn)市場(chǎng)行情分析 2 1） 2023年上半年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況分析解讀 今年 7月份全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為104． 72,比上月回落 0． 34點(diǎn) ,比上年同期提高 6． 71點(diǎn)。城西板塊的土地供應(yīng)量逐年加大，樓盤增多，產(chǎn)品也是日漸豐富，尤其是商業(yè)性樓盤，其中僅僅酒店式公寓目前總存量就達(dá)到 22萬(wàn)方，大部分集中在城西板塊，很多樓盤商鋪?zhàn)馐矍闆r都不佳，而市場(chǎng)需求量有限，使得目前商業(yè)樓盤的開發(fā)前景充滿不確定性。 項(xiàng)目 地塊 SWOT分析 項(xiàng)目 地塊 SWOT分析 2） W：項(xiàng)目的 競(jìng)爭(zhēng) 劣勢(shì)分析 : 項(xiàng)目 地塊 SWOT分析 2） W：項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)分析 : 項(xiàng)目 地塊 SWOT分析 2） W：項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)分析 : 3） O：項(xiàng)目的 潛在機(jī)會(huì) 分析 : ?尊做盛澤未來(lái)的城市副中心王者 項(xiàng)目的機(jī)會(huì)在于對(duì)項(xiàng)目未來(lái)發(fā)展的分析和預(yù)測(cè)，項(xiàng)目處在政府重點(diǎn)開發(fā)的城西板塊與老城區(qū)銜接的重要樞紐，西環(huán)路、舜湖西路兩大商業(yè)、交通主干道在這里交匯，商業(yè)氣氛濃厚、交通便利，保證了大量的人群消費(fèi)和可以開發(fā)的商機(jī)，本案西向步行 15分鐘即可進(jìn)入城西核心居住板塊，這里樓盤集中、居住氛圍日臻濃厚，可保證未來(lái)本區(qū)域潛在購(gòu)房居住以及投置業(yè)資需求量。 1） S：項(xiàng)目的 競(jìng)爭(zhēng) 優(yōu)勢(shì)分析 : 項(xiàng)目 地塊 SWOT分析 1） S：項(xiàng)目的 競(jìng)爭(zhēng) 優(yōu)勢(shì)分析 : 這里未來(lái)是 盛澤城市 CBD 2） W：項(xiàng)目的 競(jìng)爭(zhēng) 劣勢(shì)分析 : 倉(cāng)儲(chǔ)廠房低端凌亂 本案地塊新老城區(qū)交接處，周邊建筑百拆待新，整體區(qū)域較為凌亂。西距本案 15分鐘步行路程的城西核心板塊 住宅樓盤眾多， 皇家領(lǐng)譽(yù) 、 盛澤財(cái)富中心、東方花園、星月 項(xiàng)目 地塊 SWOT分析 1） S：項(xiàng)目的 競(jìng)爭(zhēng) 優(yōu)勢(shì)分析 : 便利交通，引發(fā)無(wú)限投資潛力 對(duì)于商業(yè)發(fā)展來(lái)說(shuō)，交通的便利、道路的通暢都將帶來(lái)巨大的投資潛力與發(fā)展契機(jī)， 本案處于盛澤 2條主干道－舜湖西路與西環(huán)路交匯處， 與 城西核心住宅區(qū)域只有步行 15分鐘距離，與老城區(qū)中心商圈只 隔一條 西環(huán)路 ， 舜湖西路兩邊的商業(yè)氛圍和人流量直接輻射到本案； 緊靠西環(huán)路城區(qū)環(huán)線主干道， 向北 5分鐘車程即可 上 227省道 ， 北去蘇州、南下浙江非常方便。 項(xiàng)目地塊周邊配套與區(qū)域規(guī)劃分析 盛澤新城區(qū) CBD 鎮(zhèn)區(qū)副中心 項(xiàng)目 地塊 SWOT分析 競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì) 潛在機(jī)會(huì) 競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 外部威脅 SWOT分析 項(xiàng)目 地塊 SWOT分析 黃金地段，奠定衍生財(cái)富基礎(chǔ) 便利交通，引發(fā)無(wú)限投資潛力 密集人群，提供巨大人氣消費(fèi) 1） S：項(xiàng)目的 競(jìng)爭(zhēng) 優(yōu)勢(shì)分析 : 1） S：項(xiàng)目的 競(jìng)爭(zhēng) 優(yōu)勢(shì)分析 : 黃金地段，奠定衍生財(cái)富基礎(chǔ)