【正文】 無(wú)錫商品房市場(chǎng)預(yù)售面積 ㎡ ，環(huán)比增加 %， 同比增加 %； 無(wú)錫七個(gè)區(qū)中崇安區(qū)預(yù)售面積最 多， 在 ㎡ ，占總預(yù)售面積 %； 新區(qū)預(yù)售 萬(wàn) ㎡ 排在第二占總面積 %，惠山區(qū)無(wú)商品房預(yù)售。整個(gè)市場(chǎng)處于量?jī)r(jià)齊跌的狀態(tài) ； ? 從區(qū)域成交面積來(lái)看，新區(qū)以成交 ㎡ 位居榜首，濱湖區(qū)成交 ㎡ 位居第二。成交面積 ㎡ ，環(huán)比減少 %，同比減少 %。無(wú)錫以豐富而優(yōu)越的自然風(fēng)光和歷史文化，躋身于全國(guó) 二十大旅游觀光城市之列 。無(wú)錫海洋客、貨運(yùn)輸，主要由上海港、張家港港、江 陰港出海，無(wú)錫市有高速公路和國(guó)道和這些港口相連； ? 美好規(guī)劃： 緊緊圍繞“生態(tài)城、旅游與現(xiàn)代服務(wù)城、高科技產(chǎn)業(yè)城和宜居城”建設(shè)目標(biāo)，以“三心、三區(qū)、三圈 層”為方向，重點(diǎn)加強(qiáng)區(qū)域協(xié)調(diào)和城鄉(xiāng)統(tǒng)籌，著力優(yōu)化區(qū)域格局，致力加快以中心城市帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展 ，放大錫滬同城效應(yīng)；推動(dòng)城鄉(xiāng)轉(zhuǎn)型發(fā)展，著力轉(zhuǎn)變城市發(fā)展方式； ? 政策限制： 央行 6月 14日宣布，從 20日起上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 %，這已經(jīng)是今年以來(lái)第六 次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率 ； 上調(diào)后，大中型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率攀升至 %歷史高位 ， 浙江溫州、金 華、江蘇無(wú)錫等一批非省會(huì)城市，也已經(jīng)在住建部的施壓之下，陸續(xù)出臺(tái)了嚴(yán)厲的 “ 限購(gòu)令 ” ；信 貸管控方面持續(xù)壓力得信貸會(huì)受到進(jìn)一步限制； ? 旅游強(qiáng)大： 長(zhǎng)江三角洲平原腹地，北臨長(zhǎng)江，南瀕太湖，東與蘇州接壤，西與常 古運(yùn)河畔州交界 ； 無(wú)錫是我國(guó) 著名的魚米之鄉(xiāng)，風(fēng)景秀麗，歷史悠久，又是一座享譽(yù)國(guó)內(nèi)外的旅游城市。滬寧、滬宜高速公路通達(dá)上海市和南京市，京滬高速公路直達(dá)北京，寧 杭高速公路直通杭州。 ?年內(nèi)第六次上調(diào)準(zhǔn)備金率 、 貨幣政策持續(xù)收緊 ?房?jī)r(jià)監(jiān)控名單增員 限購(gòu)擴(kuò)至三四線城市 ?央行：信貸風(fēng)險(xiǎn)管控壓力加大 無(wú)錫城市小結(jié) ? 區(qū)位優(yōu)越： 無(wú)錫位于江蘇省的東南部；東鄰蘇州，距上海 128公里；南瀕太湖，與浙江省交界；西接常州，距南 京 183公里；北臨長(zhǎng)江，與泰州市所轄的靖江市隔江相望，地處長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)； ? 經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)： 十一五期間無(wú)錫年均 GDP增速 13%， 2023年末達(dá)到 5750億元 ,第三產(chǎn)業(yè)比重穩(wěn)步上升， 2023年三產(chǎn)比為 :56:； 2023年社會(huì)消費(fèi)品總額達(dá)到 .增長(zhǎng) %城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到 27,905元，年均增長(zhǎng)速為 % ； ? 交通便捷： 境內(nèi)有蘇南碩放機(jī)場(chǎng)；距離上海，上海浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng) 180公里；距上海虹橋國(guó)際機(jī)場(chǎng) 120公里 。與此同時(shí)，中央政府已經(jīng)在考慮，對(duì)房?jī)r(jià)上漲壓力較大、漲幅較快而當(dāng)?shù)刭?gòu)房支付能力不足的中小型城市有選擇地推廣限購(gòu)政策，而已經(jīng)納入重點(diǎn)監(jiān)控視野的這些城市的房地產(chǎn)各項(xiàng)數(shù)據(jù)情況的變化，將成為決策的依據(jù)所在 ； 在此之前，福建廈門、山東青島、煙臺(tái)等沿海省份的主要非省會(huì)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格、成交走勢(shì)等重點(diǎn)交易數(shù)據(jù)，已經(jīng)被納入住建部重點(diǎn)監(jiān)控的視野 ； 浙江溫州、金華、江蘇無(wú)錫等一批非省會(huì)城市，也已經(jīng)在住建部的施壓之下，陸續(xù)出臺(tái)了嚴(yán)厲的 “ 限購(gòu)令 ” 。 無(wú)錫政策 限購(gòu)、限貸提高買房門檻 導(dǎo)致住宅市場(chǎng)進(jìn)一步萎靡 “ 月度工具 ” 再次啟用。 無(wú)錫旅游 無(wú)錫擁有強(qiáng)大旅游資源 2023年接待游客 5,150萬(wàn)人次，旅游收入 748億元 靈山大佛 善卷洞 龍背山森林公園 蠡園 ? 無(wú)錫市位于江蘇省南部，長(zhǎng)江三角洲平原腹地， 北臨長(zhǎng)江，南瀕太湖，東與蘇州接壤，西與常 古運(yùn)河畔州交界 ； 無(wú)錫是我國(guó)著名的魚米之 鄉(xiāng)，也是一座現(xiàn)代化工業(yè)城市 ,號(hào)稱 “ 小上 海 ” ； 風(fēng)景秀麗，歷史悠久，又是一座享譽(yù)國(guó) 內(nèi)外的旅游城市 ； 無(wú)錫地處太湖北端，是江南 蒙蒙煙雨，孕育出的一顆璀璨的太湖明珠。 ? 一城 ： 北塘新城鳳翔片區(qū) ； ? 兩帶 ： 錫山、惠山沿山風(fēng)光帶和京杭大運(yùn)河沿河風(fēng)光帶； ? 三片 ： 盛岸居住片區(qū)、鳳賓 — 楊木橋居住片區(qū)、劉潭居住片區(qū)三個(gè) 集中住宅片區(qū)； ? 四區(qū) ： 科技創(chuàng)業(yè)服務(wù)集聚區(qū)、生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)集聚區(qū)、現(xiàn)代物流集聚 區(qū)和文化旅游休閑集聚區(qū) 。 注：資料來(lái)源于江蘇省統(tǒng)計(jì)局 美元 無(wú)錫目前房地產(chǎn)處于緩慢發(fā)展階段 無(wú)錫經(jīng)濟(jì)二 2023年社會(huì)消費(fèi)品總額達(dá)到 .增長(zhǎng) % 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到 27,905元，年均增長(zhǎng)速為 % ? 2023年無(wú)錫 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 達(dá)到 27,905元，年均 增長(zhǎng) 速率 %左右，農(nóng)民人均純收入 14,002 元， 增長(zhǎng) %左右； ? 2023年社會(huì)消費(fèi)品零售總額 ，增長(zhǎng) %，增幅同比提高 ；其中城市市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)零售額 ，增長(zhǎng) %，農(nóng)村市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)零售額 ，增長(zhǎng) %。 無(wú)錫 無(wú)錫對(duì)外交通圖 無(wú)錫碩放機(jī)場(chǎng) 無(wú)錫經(jīng)濟(jì)一 十一五期間無(wú)錫年均 GDP增速 13%， 2023年末達(dá)到 5750億元 第三產(chǎn)業(yè)比重穩(wěn)步上升， 2023年三產(chǎn)比為： :56: ? 2023年 實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 5750億元， 年均 增長(zhǎng) 速度在 13%左 右 ，常住人口 計(jì)算人均生產(chǎn)總值超過(guò) 9萬(wàn)元，按現(xiàn) 行匯率折算超過(guò) 。 對(duì)內(nèi)交通 ? 由 5條線路組成，全線總長(zhǎng)約 158公里，設(shè)置軌 道車站 111座；軌道 3號(hào)線作為骨架線 路； 5號(hào)線作為輔助線路； 216。 31 104國(guó)道穿 過(guò)無(wú)錫 。 ? 鐵路； 建成通車滬寧城際高鐵、京滬高鐵 。 ? 無(wú)錫市為江蘇省省轄市，全市總面 積為 （市區(qū) 平方公里，其中建成區(qū)面積 方公里，轄崇安、 南長(zhǎng)、北塘、錫山、 惠山、濱湖、新區(qū) 7區(qū)及江陰、宜興 2 市（縣） .2023年末全市常住人口 ，戶籍人口為 。資產(chǎn)合計(jì) 。 項(xiàng)目指標(biāo) 注：限高 24M 商住 4:6 停車位參考： 商業(yè)： 6080個(gè) /萬(wàn)㎡ 住宅： 1個(gè) /100㎡ 車位： 2535㎡ /個(gè) 做 ㎡車位，地下開(kāi)挖 3萬(wàn)㎡，地上 ㎡ 地塊 40,000㎡ 地下建筑面積 地上建筑面積 287,000㎡ B1 超市 327,000㎡ 總建筑面積 10,000㎡ 住 宅 125,000㎡ 商業(yè) 172,000㎡ 車位 66,200㎡ 基底面積 地上 用地面積 220,780㎡ 容積率 酒店 20,000㎡： 5,000㎡ 4F B1 停車場(chǎng) 百貨 20,000㎡ ： 4,000㎡ 5F 文化 街 35,000㎡： 16,000㎡ 2F（局部 3F） 休閑娛樂(lè)街 40,000㎡： 16,700㎡ 2F（局部 3F） 建筑密度 30% 20,000㎡ 10,000㎡ ? 住宅 172,000㎡ ；商業(yè)銷售 125,000㎡ ，保留 45,000㎡ ； ? 根據(jù)建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)及參考當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，整 個(gè)項(xiàng)目所需車位 ㎡。2023年 11月 12日 無(wú)錫麒麟飲料公司地塊經(jīng)濟(jì)測(cè)算報(bào)告 前 言 報(bào)告目的： ? 報(bào)告旨在通過(guò)對(duì)地塊周邊的調(diào)研，對(duì)本項(xiàng)目地塊定位給出判向 ,做出 項(xiàng)目規(guī)劃，最終對(duì)地塊收益進(jìn)行分析，為集團(tuán)提供參考！ 項(xiàng)目背景： ? 地塊位于北塘區(qū)、距離中心區(qū) 、未來(lái)規(guī)劃為中心城區(qū)范圍內(nèi)； ? 區(qū)域未來(lái)規(guī)劃為惠山古鎮(zhèn)風(fēng)貌協(xié)調(diào)區(qū)、連接惠山古鎮(zhèn)和吳橋中心，擁 有惠山風(fēng)景區(qū)、惠山古鎮(zhèn)、古運(yùn)河公園、黃 埠墩等、地塊東面緊鄰古 運(yùn)河，周邊景觀資源眾多； ? 本地塊內(nèi)部現(xiàn)為一些工廠、廢棄房及兩條內(nèi)部運(yùn)河。 地塊概況簡(jiǎn)析 地塊 中央商務(wù)區(qū) 北塘新城 河埒商圈 太湖廣場(chǎng) 中央汽車站 無(wú)錫火車站 ? 本地塊屬于北塘區(qū)，周邊分別 有盛岸路、通惠西路、古華山 路、運(yùn)河西路圍繞；距離中央 商務(wù)區(qū) ，距離汽車、火 車站 ； ? 地塊內(nèi)部現(xiàn)為一些工廠、廢棄 房及兩條內(nèi)部運(yùn)河，周邊有安 置區(qū)、惠山古鎮(zhèn)等； ? 地塊周邊有部分在售住宅盤， 3KM范圍內(nèi)無(wú)集中性購(gòu)物場(chǎng) 所，周邊居住大部分為中低收 入者； ? 地塊中間有東西向、南北向有兩 條運(yùn)河貫穿，分割成為七塊地。綜合各項(xiàng)因素，建 議地下開(kāi)挖 3萬(wàn)㎡，地上保留 ㎡； ? 可銷售面積回款額 ，我方保留資產(chǎn) 億元 。 ? 地價(jià)為 200萬(wàn)元 /畝，收益率為 94% ? 地價(jià)為 400萬(wàn)元 /畝，收益率為 38% 第一章 城市概況 第二章 區(qū)域 市場(chǎng)概況 第三章 項(xiàng)目背景分析 第四章 地塊分析 第五章 項(xiàng)目定位 第六章 經(jīng)濟(jì)測(cè)算 目錄 第一章 城市概況 無(wú)錫簡(jiǎn)介 位于江蘇東南部，總?cè)丝?637萬(wàn) ? 無(wú)錫位于江蘇省的東南部；東鄰蘇 州，距上海 128公里；南瀕太湖， 與浙江省交界；西接常州，距南 京 183公里；北臨長(zhǎng)江，與泰州市 所轄的靖江市隔江相望 。 長(zhǎng)三角都市經(jīng)濟(jì)圈 交通建設(shè) 對(duì)外交通十分便捷 內(nèi)部交通未來(lái)有三號(hào)骨架線路以及四號(hào)輔助線路 對(duì)外交通 ? 航空； 境內(nèi)有蘇南碩放機(jī)場(chǎng)；距離上海，上海 浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng) 180公里；距上海虹橋國(guó) 際機(jī)場(chǎng) 120公里 。 ? 公路； 滬寧、滬宜高速公路通達(dá)上海市和南 京市，京滬高速公路直達(dá)北京，寧杭 高速公路直通杭州。 ? 海路： 無(wú)錫海洋客、貨運(yùn)輸，主要由上海港、 張家港港、江陰港出海，無(wú)錫市有高 速公路和國(guó)道和這些港口相連。 地鐵 1號(hào)線 24個(gè)站點(diǎn)全面開(kāi)建， 2號(hào)線啟動(dòng)建 設(shè)；滬寧城際高鐵無(wú)錫站及惠山站、新區(qū)站 正式啟用，京滬高鐵無(wú)錫站完成主體結(jié)構(gòu)。 ； ? 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，三次產(chǎn)業(yè)比重調(diào) 整為 :56:，第三產(chǎn)業(yè)增加 值占 GDP比重比上年提升了 %。 注：資料來(lái)源于江蘇省統(tǒng)計(jì)局 無(wú)錫規(guī)劃 無(wú)錫十二五期間 打造“三心、三圈層” 北塘區(qū)未來(lái)成為中心城區(qū) 發(fā)展定位 ： ? 獨(dú)具競(jìng)爭(zhēng)力的國(guó)際化區(qū)域性中心城市和最具影響力的 國(guó)際化生態(tài)型湖灣城市 ； 三心 ： ? 老城商貿(mào)中心 ： 提升中心區(qū)功能業(yè)態(tài)，推進(jìn)公共資 源整合，提升公共空間質(zhì)量，預(yù)控基礎(chǔ)設(shè)施擴(kuò)容 ； ? 太湖商務(wù)中心 ： 完善城市框架，集聚商務(wù)功能；強(qiáng) 化低碳引領(lǐng)，建設(shè)生態(tài)城示范；推進(jìn)設(shè)施建設(shè)，加快 人氣集聚 ； ? 蠡湖休閑中心 ： 加快集聚國(guó)際化湖濱旅游度假功能、 體驗(yàn)式高端商業(yè)文化娛樂(lè)消費(fèi)功能、多元化休閑服務(wù) 功能，加快新城宜居示范住區(qū)和國(guó)際社區(qū)建設(shè)，打造 國(guó)際上最具魅力的城市湖灣地區(qū) ； 三圈層： ? 中心城區(qū)：三心、三區(qū)（ 中心老城區(qū)、太湖新城區(qū)、 山水旅游休閑區(qū)） ? 新 城 區(qū) :惠山新城、錫東新城、科技新城、錫西新城 ? 城鎮(zhèn)組群：錫東城鎮(zhèn)組群、錫西城鎮(zhèn)組群 注：資料來(lái)源于無(wú)錫規(guī)劃局 北塘區(qū)功能規(guī)劃 北塘區(qū)未來(lái)規(guī)劃為“一城、兩帶、三片、四區(qū)”格局 本地塊身處兩帶之間、依靠惠山古鎮(zhèn)歷史街區(qū) “ 十二五 ” 期間，北塘區(qū)以鳳賓路和盛岸路為城區(qū)發(fā)展軸，加快向北、向西推進(jìn)城市化建設(shè)，進(jìn)一步優(yōu)化布局、拓展載體、聚集資源，形成 “ 一城 、 兩帶 、 三片 、 四區(qū) ” 功能格局 。 ? 打造獨(dú)具特色的山水空間 ： 整合文化和山水資源，加快惠山沿山風(fēng)光帶和京杭大運(yùn)河風(fēng)光帶建設(shè)，提升南尖運(yùn)河公園的文化品味和服務(wù)功能，繼 續(xù)推進(jìn)北尖、雙河尖運(yùn)河沿岸休閑公園建設(shè)，打造融歷史文化、山水景觀、城市特色空間為一體的復(fù)合型旅游空間 ； ? 打造和諧宜人的宜居空間 ： 形成以鳳賓行政中心、吳橋商貿(mào)中心為核心，以盛岸居住片區(qū)、鳳賓 — 楊木橋居住片區(qū)、劉潭居住片區(qū)為建設(shè)重點(diǎn)的 宜居空間體系，提升人居環(huán)境品質(zhì) ； ? 打造活力繁榮的產(chǎn)業(yè)空間 ： 形成以