【正文】 、蘇中七市，淮安人均 GDP及增幅僅高于連云港和宿遷，處于較為落后水平，人均 GDP增速維持中等水平。 2022年人均 GDP達(dá)23300元。 房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)判斷 —— GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系 4%5% 5%8% 大于 8% 小于 4% 萎縮 停滯 穩(wěn)定發(fā)展 高速發(fā)展 根據(jù) GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)系， 可以看出淮安市房地產(chǎn)已處于高速發(fā)展期。 ■自 2022年以來，淮安 GDP平均每年增速超過 15%， 09年 GDP總值突破千億，達(dá) ，增幅達(dá)%。 把淮安建成輻射 2022萬(wàn)人口的蘇北腹地中心城市和江蘇第四商圈 。 東擴(kuò)南連 三城融合 五區(qū)聯(lián)動(dòng) 東擴(kuò)南連： 指主城區(qū)向東拓展，向南連接楚州城區(qū) 三城融合： 主城（清河、清浦、淮陰城區(qū)）、古城（楚州城區(qū)）、新城（開發(fā)區(qū)）三城相互融合，形成同城概念，合三為一。 淮安城市定位： 長(zhǎng)江三角洲地區(qū)先進(jìn)制造業(yè)基地， 長(zhǎng)江三角洲北部地區(qū)綜合交通樞紐， 長(zhǎng)江三角洲北部地區(qū)區(qū)域性服務(wù)中心。而隨著淮安機(jī)場(chǎng)的建設(shè)，加上京杭運(yùn)河，形成多方式聯(lián)運(yùn)的交通樞紐。 淮安市0 5 0 9 年度人口規(guī)模528 533 534 537 534 01002003004005006002022 2022 2022 2022 2022（萬(wàn)人） 全市人口 市區(qū)人口淮安0 5 0 9 年城鎮(zhèn)化率進(jìn)程%%%%%%%%%%%%%%%%2022 2022 2022 2022 2022城鎮(zhèn)化率11 淮安城市發(fā)展概況 /城市定位 ■ 從先進(jìn)制造業(yè)上看，以臺(tái)灣鴻海集團(tuán)投資的富士康科技城項(xiàng)目為標(biāo)志，表明蘇北地區(qū)成為長(zhǎng)三角核心區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的第一陣地。 ■ 05— 09年，總?cè)丝谠黾?，平均每年的人口增長(zhǎng)率在 ‰ ，保持了低速平穩(wěn)增長(zhǎng)。城鎮(zhèn)化率 人口總量緩增 城鎮(zhèn)化水平較低 ■ 2022年末，淮安全市戶籍總?cè)丝?，建成區(qū)人口 110萬(wàn)人。 ■淮安交通便利，京杭大運(yùn)河貫通南北，京滬、寧連、寧徐、徐淮鹽等多條高速公路在境內(nèi)交匯。 ■全市總面積 10072平方公里，市區(qū)總面積 3171平方公里，市區(qū)建成面積 110平方公里。 ■淮安還是我國(guó)四大傳統(tǒng)菜系之一“淮揚(yáng)菜”的主要發(fā)源地。 ■淮安城區(qū)，大運(yùn)河、里運(yùn)河、古黃河、鹽河四條河流穿城而過， 形成“四水穿城” 的城市景觀。行政區(qū)劃 運(yùn)河之都 文化名城 名人故里 ■淮安具有 2200多年的悠遠(yuǎn)歷史，有著豐厚的文化底蘊(yùn)與濃郁的人文氣息。 淮安市將告別“觀察員”的傳統(tǒng)角色， 融入長(zhǎng)三角發(fā)展，給淮安提供大發(fā)展的重要機(jī)遇。 ■淮安地跨淮河兩岸，是我國(guó)重要的南北地理分界線。 ? 規(guī)劃指標(biāo)： 總占地面積： 用地性質(zhì)：居住、商業(yè)、辦公 建筑容積率：不大于 建筑覆蓋率：按控規(guī)（控規(guī)不詳?shù)陌唇K省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定） 結(jié)合淮安城市新一輪的城市總體規(guī)劃，并依據(jù)對(duì)項(xiàng)目屬性的層層分析，可以初步判定本項(xiàng)目開發(fā)屬于： 新興片區(qū)的綜合開發(fā) 城市綜合體規(guī)模打造 ? 研究界定 /本項(xiàng)目前期策劃的關(guān)鍵性因素分析 KPI分析 ? 淮安城市發(fā)展概況 ? 淮安宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境 ? 淮安城市發(fā)展規(guī)劃 ? 淮安城市競(jìng)爭(zhēng)力分析 1 城市分析 ? 淮安新城發(fā)展規(guī)劃 ? 淮安新城發(fā)展現(xiàn)狀 ? 城市新區(qū)發(fā)展規(guī)律研究 ? 本項(xiàng)目發(fā)展背景分析 2 區(qū)域分析 ? 淮安房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述 ? 各板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 ? 土地市場(chǎng)運(yùn)行情況 ? 消費(fèi)者購(gòu)房特征分析 3 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 ? 普通住宅市場(chǎng)研究 ? 酒店式公寓市場(chǎng)研究 ? 類別墅市場(chǎng)研究 ? 商業(yè)市場(chǎng)研究 ? 寫字樓市場(chǎng)研究 ? 酒店市場(chǎng)研究 4 市場(chǎng)細(xì)分專題研究 城市分析 1 11 淮安城市發(fā)展概況 /地理區(qū)位 南北樞紐 咽喉之地 交通要道 ■淮安位于江淮平原東部，江蘇省中部偏北，地處以上海為龍頭的長(zhǎng)三角地區(qū)。依據(jù)前期投標(biāo)結(jié)果，本項(xiàng)目的地價(jià)達(dá)到 105萬(wàn) /畝。本項(xiàng)目地塊內(nèi)部的拆遷工作正在進(jìn)行中。目前，貫穿京杭大運(yùn)河和里運(yùn)河的大橋正在修建中。 ? 現(xiàn)狀： 項(xiàng)目周邊道路除寧連公路外，均為規(guī)劃道路。未來，規(guī)劃中的地鐵 1號(hào)線在項(xiàng)目西側(cè)的體育中心設(shè)有站點(diǎn)。 ? 區(qū)屬： 本項(xiàng)目用地從行政區(qū)劃上看屬于楚州區(qū)；依據(jù)新一輪的城市總體規(guī)劃本項(xiàng)目屬于新近規(guī)劃發(fā)展的淮安新城都市居住區(qū)； ? 交通： 項(xiàng)目地塊緊鄰寧連公路，能夠快速連接主城、開發(fā)區(qū)以及板閘政務(wù)中心。淮安中南世紀(jì)城項(xiàng)目 前期策劃研究 ? 研究路徑 項(xiàng)目屬性 研究界定 城市研究 區(qū)域研究 房地產(chǎn)市場(chǎng)研究 細(xì)分市場(chǎng)專題研究 開發(fā)目標(biāo) 核心問題界定 項(xiàng)目定位 產(chǎn) 品 建 議 啟動(dòng)區(qū)產(chǎn)品建議 開發(fā)時(shí)序 項(xiàng)目重點(diǎn)提示 ? 物業(yè)形態(tài) ? 產(chǎn)品組合 ? 商配規(guī)劃 ? 體量比例 ? 建筑風(fēng)格 ? 景觀建議 ? 物管建議 ? 產(chǎn)品形態(tài)、組合 及體量 ? 價(jià)格預(yù)判 ? 戶型比例 ? 戶型平面 ? 配套建議 ? 示范單位建議 ? 研究路徑 項(xiàng)目屬性 研究界定 城市研究 區(qū)域研究 房地產(chǎn)市場(chǎng)研究 細(xì)分市場(chǎng)專題研究 開發(fā)目標(biāo) 核心問題界定 項(xiàng)目定位 產(chǎn) 品 建 議 啟動(dòng)區(qū)產(chǎn)品建議 開發(fā)時(shí)序 項(xiàng)目重點(diǎn)提示 ? 物業(yè)形態(tài) ? 產(chǎn)品組合 ? 商配規(guī)劃 ? 體量比例 ? 建筑風(fēng)格 ? 景觀建議 ? 物管建議 ? 產(chǎn)品形態(tài)、組合 及體量 ? 價(jià)格預(yù)判 ? 戶型比例 ? 戶型平面 ? 配套建議 ? 示范單位建議 ? 項(xiàng)目屬性 /區(qū)位 交通 項(xiàng)目所在位臵 生態(tài)商務(wù)新城 老黃河 里運(yùn)河 缽池山公園 ? 區(qū)位： 本項(xiàng)目位于規(guī)劃市體育中心北側(cè)、寧連一級(jí)公路東南側(cè)，京杭大運(yùn)河西南側(cè)。距淮海廣場(chǎng)市中心約 8公里，距楚州主城區(qū)約 ，距經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)約 6公里。目前，基地現(xiàn)狀為農(nóng)村，公交體系尚未形成。 體育場(chǎng)館650畝 安置 房 約 500畝 市政府 綠地項(xiàng)目 ? 項(xiàng)目屬性 /四至 現(xiàn)狀 ? 四至 :項(xiàng)目地塊東臨京杭大運(yùn)河，南接規(guī)劃中的枚皋中路，東靠規(guī)劃建設(shè)中的體育中心，北連寧連公路，拿地面積約 。其中，項(xiàng)目南側(cè)規(guī)劃的枚皋中路將穿越京杭大運(yùn)河和里運(yùn)河，與市政府所在的行政商務(wù)中心相連接。項(xiàng)目西側(cè)的體育中心內(nèi)部拆遷工作已完成，已圈地建成圍擋。 項(xiàng)目基地內(nèi) 在建體育場(chǎng) 寧連公路 在建枚皋路跨河大橋 ? 項(xiàng)目屬性 /出讓背景 規(guī)劃指標(biāo) ? 出讓背景： 本項(xiàng)目土地的獲取方式是由中南集團(tuán)按照 BT投資模式建設(shè)淮安體育中心，依據(jù)完成投資額，通過市場(chǎng)分期取得體育中心周邊土地。土地實(shí)際取得時(shí)間約在一年后。 ■淮安南經(jīng)揚(yáng)州可通往省會(huì)南京市及蘇南地區(qū)，東與鹽城市接壤、西與西南接安徽省，北可通往宿遷、連云港及徐州、山東等地，為連接江蘇南北的咽喉之地。 淮安是江蘇省“三圈、五軸、四沿 ”戰(zhàn)略政策概念低谷區(qū) 三圈 —— 南京都市圈、蘇錫常都市圈、徐州都市圈 五軸 —— 滬寧城鎮(zhèn)聚合軸、寧通城鎮(zhèn)聚合軸、連通城鎮(zhèn)聚合軸、新宜城鎮(zhèn)聚合軸、徐連城鎮(zhèn)聚合軸 四沿 —— 沿江、沿滬寧線、沿東隴海線、沿海 2022 年 9 月 7 日，國(guó)務(wù)院發(fā)布了 《 關(guān)于進(jìn)一步推動(dòng)長(zhǎng)江三角洲地區(qū)改革開放和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的指導(dǎo)意見 》 ，確定長(zhǎng)江三角洲地區(qū)的范圍為上海、江蘇、浙江兩省一市，并明確提出了指引該地區(qū)協(xié)調(diào)發(fā)展的指導(dǎo)意見，使得長(zhǎng)江三角洲地區(qū)的整體發(fā)展第一次從國(guó)家戰(zhàn)略層面得以具體的明確。 位于江蘇中北部 位于蘇北中部 11 淮安城市發(fā)展概況 /歷史人文 amp。明清時(shí)期與蘇州、杭州、揚(yáng)州并稱運(yùn)河沿線“四大都市。 ■淮安也是大軍事家韓信、大文學(xué)家吳承恩和新中國(guó)開國(guó)總理周恩來的故鄉(xiāng)。 江淮重鎮(zhèn) 五區(qū)四縣 交通便利 ■淮安現(xiàn)轄清河、清浦、楚州、淮陰及開發(fā)區(qū)五區(qū)和漣水、洪澤、金湖、盱眙四縣。根據(jù)規(guī)劃，近期（ 2022年）城市建設(shè)用地規(guī)模為 180平方公里；中期（ 2020年）為 216平方公里；遠(yuǎn)期（ 2030年）為 283平方公里。 開發(fā)區(qū) 11 淮安城市發(fā)展概況 /人口規(guī)模 amp。 ■ 根據(jù)規(guī)劃，近期（ 2022年）中心城區(qū)城市人口 150萬(wàn)人，中期（ 2020年） 180萬(wàn)人，遠(yuǎn)期（ 2030年） 240萬(wàn)人。 ■同時(shí)，淮安市城鎮(zhèn)規(guī)模不斷擴(kuò)大，人口遷移流動(dòng)速度加快，城鎮(zhèn)化率不斷提高，2022年淮安城鎮(zhèn)化率達(dá) %； 2022年 2022年，淮安城市化率提高了 6個(gè)百分點(diǎn)。 ■從交通上看，整個(gè)長(zhǎng)三角的高速公路網(wǎng)密度明顯呈現(xiàn)由核心區(qū)向南北外圍地區(qū)遞減，而北部地區(qū)的淮安四面被高速公路包圍，呈現(xiàn)明顯的公路樞紐特征。 ■從區(qū)域性服務(wù)中心上看，目前淮安是蘇北腹地的中心城市，包括市域，及連云港、鹽城、宿遷的部分縣。 11 淮安城市發(fā)展概況 /空間結(jié)構(gòu) 東擴(kuò) 主城 新城 古城 城市發(fā)展框架拉開 由啞鈴狀格局向三城聯(lián)動(dòng)發(fā)展 目前淮安城市發(fā)展較為成熟的主城區(qū)與楚州古城分別距于西北、東南方位，新興發(fā)展區(qū)域?yàn)檫B接兩城的開發(fā)區(qū)，整體城市空間格局由啞鈴狀向三城聯(lián)動(dòng)發(fā)展。 五區(qū)聯(lián)動(dòng)： 清河、清浦、楚州、淮陰、開發(fā)區(qū)五區(qū)聯(lián)動(dòng)發(fā)展，形成合力。 （資料來源：淮安市規(guī)劃局） 12 淮安宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境 /GDP 淮安 0 5 0 9 年度 G D P 總量及增幅5 6 1 . 8 16 5 1 . 0 67 6 5 . 2 39 1 5 . 8 31 1 2 1 . 7 51 4 . 3 0 %1 4 . 9 0 %1 5 . 2 0 %1 3 . 4 0 %1 4 . 2 0 %0200400600800100012002022 2022 2022 2022 2022（億元）1 2 . 5 0 %1 3 . 0 0 %1 3 . 5 0 %1 4 . 0 0 %1 4 . 5 0 %1 5 . 0 0 %1 5 . 5 0 %G D P 總量 增幅2 0 0 9 年蘇北、蘇中七市G D P 總量對(duì)比1 1 2 1 . 7 519178 2 6 . 8 52 3 9 0 . 1 69 4 1 . 1 32 8 7 2 . 81 8 5 6 . 3 91 4 . 2 0 %1 3 . 4 0 %1 3 . 5 0 %1 3 . 9 0 %1 3 . 6 0 %1 4 . 0 0 %1 3 . 8 0 %0500100015002022250030003500淮安 鹽城 宿遷 徐州 連云港 南通 揚(yáng)州（億元）1 3 . 0 0 %1 3 . 2 0 %1 3 . 4 0 %1 3 . 6 0 %1 3 . 8 0 %1 4 . 0 0 %1 4 . 2 0 %1 4 . 4 0 %總量 增幅■ 淮安市 GDP近年來保持持續(xù)平穩(wěn)高速發(fā)展。 ■在蘇北、蘇中七市對(duì)比中可以發(fā)現(xiàn)，淮安經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于南通、揚(yáng)州等蘇中城市，與蘇北的徐州、鹽城也存在一定差距，經(jīng)濟(jì)發(fā)展空間較大。 12 淮安宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境 /人均 GDP 2022 年蘇北、蘇中七市人均 G D P 對(duì)比233002555317499275142114440231 414061 4 . 7 0 % 1 4 . 3 0 %3 3 . 5 0 %1 9 . 2 7 %1 3 . 9 0 % 1 4 . 8 1 %1 9 . 0 0 %050001000015000202202500030000350004000045000淮安 鹽城 宿遷 徐州 連云港 南通 揚(yáng)州（元）0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %3 0 . 0 0 %3 5 . 0 0 %4 0 . 0 0 %總量 增幅發(fā)展階段 啟動(dòng)階段 快速發(fā)展階段 平穩(wěn)發(fā)展階段 減緩發(fā)展階段 人均 GDP（美元） 800~1000 1000~4000 4000~8000 8000以上 需求特征 生存需求 生存、改善需求兼有 改善需求為主 改善需求為主 發(fā)展特征 快速發(fā)展 單純數(shù)量型 快速發(fā)展，以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重 平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重 緩慢發(fā)展，綜合型發(fā)展 ■ 淮安市人均 GDP在 2022年突破 1萬(wàn)元，受全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響，