【正文】 劃建設中的體育中心，北連寧連公路，拿地面積約 。距淮海廣場市中心約 8公里，距楚州主城區(qū)約 ，距經濟技術開發(fā)區(qū)約 6公里。 ? 區(qū)屬： 本項目用地從行政區(qū)劃上看屬于楚州區(qū)；依據(jù)新一輪的城市總體規(guī)劃本項目屬于新近規(guī)劃發(fā)展的淮安新城都市居住區(qū)； ? 交通： 項目地塊緊鄰寧連公路，能夠快速連接主城、開發(fā)區(qū)以及板閘政務中心。 ? 現(xiàn)狀： 項目周邊道路除寧連公路外，均為規(guī)劃道路。本項目地塊內部的拆遷工作正在進行中。 ? 規(guī)劃指標： 總占地面積： 用地性質：居住、商業(yè)、辦公 建筑容積率：不大于 建筑覆蓋率：按控規(guī)（控規(guī)不詳?shù)陌唇K省城市規(guī)劃管理技術規(guī)定） 結合淮安城市新一輪的城市總體規(guī)劃，并依據(jù)對項目屬性的層層分析，可以初步判定本項目開發(fā)屬于： 新興片區(qū)的綜合開發(fā) 城市綜合體規(guī)模打造 ? 研究界定 /本項目前期策劃的關鍵性因素分析 KPI分析 ? 淮安城市發(fā)展概況 ? 淮安宏觀經濟環(huán)境 ? 淮安城市發(fā)展規(guī)劃 ? 淮安城市競爭力分析 1 城市分析 ? 淮安新城發(fā)展規(guī)劃 ? 淮安新城發(fā)展現(xiàn)狀 ? 城市新區(qū)發(fā)展規(guī)律研究 ? 本項目發(fā)展背景分析 2 區(qū)域分析 ? 淮安房地產市場綜述 ? 各板塊房地產市場概況 ? 土地市場運行情況 ? 消費者購房特征分析 3 房地產市場分析 ? 普通住宅市場研究 ? 酒店式公寓市場研究 ? 類別墅市場研究 ? 商業(yè)市場研究 ? 寫字樓市場研究 ? 酒店市場研究 4 市場細分專題研究 城市分析 1 11 淮安城市發(fā)展概況 /地理區(qū)位 南北樞紐 咽喉之地 交通要道 ■淮安位于江淮平原東部，江蘇省中部偏北，地處以上海為龍頭的長三角地區(qū)。 淮安市將告別“觀察員”的傳統(tǒng)角色， 融入長三角發(fā)展，給淮安提供大發(fā)展的重要機遇。 ■淮安城區(qū)，大運河、里運河、古黃河、鹽河四條河流穿城而過， 形成“四水穿城” 的城市景觀。 ■全市總面積 10072平方公里，市區(qū)總面積 3171平方公里，市區(qū)建成面積 110平方公里。城鎮(zhèn)化率 人口總量緩增 城鎮(zhèn)化水平較低 ■ 2022年末，淮安全市戶籍總人口，建成區(qū)人口 110萬人。 淮安市0 5 0 9 年度人口規(guī)模528 533 534 537 534 01002003004005006002022 2022 2022 2022 2022（萬人） 全市人口 市區(qū)人口淮安0 5 0 9 年城鎮(zhèn)化率進程%%%%%%%%%%%%%%%%2022 2022 2022 2022 2022城鎮(zhèn)化率11 淮安城市發(fā)展概況 /城市定位 ■ 從先進制造業(yè)上看，以臺灣鴻海集團投資的富士康科技城項目為標志，表明蘇北地區(qū)成為長三角核心區(qū)產業(yè)轉移的第一陣地。 淮安城市定位： 長江三角洲地區(qū)先進制造業(yè)基地， 長江三角洲北部地區(qū)綜合交通樞紐， 長江三角洲北部地區(qū)區(qū)域性服務中心。 把淮安建成輻射 2022萬人口的蘇北腹地中心城市和江蘇第四商圈 。 房地產預警系統(tǒng)判斷 —— GDP增速與房地產發(fā)展關系 4%5% 5%8% 大于 8% 小于 4% 萎縮 停滯 穩(wěn)定發(fā)展 高速發(fā)展 根據(jù) GDP增速與房地產發(fā)展的關系， 可以看出淮安市房地產已處于高速發(fā)展期。 ■對比蘇北、蘇中七市，淮安人均 GDP及增幅僅高于連云港和宿遷，處于較為落后水平，人均 GDP增速維持中等水平。且比例不斷提高，顯示出強勁的發(fā)展勢頭，淮安正在向一個新興的工業(yè)城市大步前進。消費 amp。 ■近年來淮安消費市場穩(wěn)中有升，消費者的消費理念發(fā)生很大變化，潛在的消費需求得到釋放。財政收入的穩(wěn)定增長保證了政府對城市建設和市政配套的持續(xù)投入，而城市配套的完善、區(qū)域成熟度的提高能夠增強消費者的購買信心，從而促進商品房的銷售，提升商品房的銷售價格。 淮安 0 5 0 9 年度財政收入7 5 . 5 69 2 . 91 2 3 . 4 21 7 0 . 5 12 1 3 . 5 52 1 . 4 0 % 2 2 . 9 0 %3 2 . 9 0 %3 8 . 2 0 %2 5 . 2 0 %0501001502002502022 2022 2022 2022 2022（億元）0 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %5 0 . 0 0 %總額 增幅淮安 0 5 0 9 年度財政一般預算支出4 9 . 5 46 2 . 1 48 3 . 0 91 1 4 . 2 91 4 7 . 7 12 5 . 1 0 % 2 5 . 4 0 %3 3 . 7 0 %3 6 . 6 0 %2 9 . 6 0 %0501001502002022 2022 2022 2022 2022（億元）0 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %總額 增幅2022 年蘇北、蘇中七市財政一般預算支出情況對比1 7 8 . 31 9 9 . 71 2 5 . 6 22 5 5 . 8 91 2 6 . 0 62 3 6 . 1 21 5 1 . 4 83 1 . 2 0 % 3 2 . 2 0 %2 7 . 4 0 %2 8 . 6 0 %1 8 . 4 0 %2 0 . 3 0 %1 9 . 8 0 %050100150200250300淮安 鹽城 宿遷 徐州 連云港 南通 揚州（億元）0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %3 0 . 0 0 %3 5 . 0 0 %總量 增幅2022 年蘇北、蘇中七市財政收入情況對比2 1 3 . 5 53 1 1 . 81 3 0 . 2 33 1 8 . 8 92 3 2 . 3 24 8 6 . 13 1 0 . 0 92 5 . 2 0 %4 4 . 3 0 %4 1 . 3 0 %1 8 . 7 0 %2 8 . 6 0 %2 4 . 6 0 %1 6 . 5 0 %0100200300400500600淮安 鹽城 宿遷 徐州 連云港 南通 揚州（億元）0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %3 0 . 0 0 %3 5 . 0 0 %4 0 . 0 0 %4 5 . 0 0 %5 0 . 0 0 %總量 增幅12 淮安宏觀經濟環(huán)境 /居民收入 amp。 12 淮安宏觀經濟環(huán)境 /居民收入 amp。 13 淮安城市發(fā)展規(guī)劃 /空間規(guī)劃 ■ 空間組織模式： 中心城區(qū)的空間組織模式為組團發(fā)展、軸帶整合。 三軸 ，即東部新興產業(yè)發(fā)展軸、中部城市服務功能軸和西部特色產業(yè)發(fā)展軸； 四帶 ，分別為鹽河現(xiàn)代物流產業(yè)帶、古黃河生態(tài)功能帶、里運河文化景觀帶和蘇北灌溉總渠田園風光帶； 多組團 ：分別為中心組團、淮陰組團、清浦組團、經濟開發(fā)區(qū)組團、楚州組團、黃碼組團和南部組團。中心城區(qū)共淮安新港、淮安南港、淮陰東港和淮陰西港四個港口。 在肯定淮安城市優(yōu)勢的同時，同樣不可回避其發(fā)展過程中存在的不足： ■ 城市位于蘇北地區(qū)，經濟基礎相對薄弱，城市化進程滯緩； ■ 產業(yè)發(fā)展缺乏主導型知名企業(yè)，難以形成集聚效應； ■ 外來人口導入相對不足，人才高地近期難以形成； ■ 處于蘇北腹地， 是江蘇省“三圈、五軸、四沿”戰(zhàn)略政策概念低谷區(qū)， 受經濟圈輻射較小 。 21淮安新城發(fā)展規(guī)劃 /功能結構 兩軸： 一軸為貫穿東西的公共活動軸線。 兩軸三片，多點引爆 （資料來源：淮安市規(guī)劃局提供的 《 淮安新城概念規(guī)劃深化方案 》 ，該方案由上海復旦規(guī)劃建筑設計研究院設計） 21 淮安新城發(fā)展規(guī)劃 /功能布局 功能布局 根據(jù)不同的功能建筑所體現(xiàn)出的風貌進行的區(qū)域風貌分區(qū)。 蓄勢， 通過兩側鐵路站點的打造，發(fā)展站前商務、創(chuàng)智中心，為進一步大規(guī)模開發(fā)做好準備。目前，河東區(qū)域的主要路網建設較快，枚皋中路段已基本建設完畢，枚皋路跨河大橋目前正在建設中。 ?多次舉辦南京新 CBD論壇 ?舉辦十運會。 青島政務區(qū) ?土地開發(fā)、路網建設、大型公共設施建設。 天津濱 海新區(qū) ?合并塘沽區(qū)、漢沽區(qū)、大港區(qū)，設立天津市濱海新區(qū)，以原 3個區(qū)的行政區(qū)域為濱海新區(qū)的行政區(qū)域。 ?繼 80年代深圳、 90年代浦東后成為探索具有中國特色社會主義經濟發(fā)展的又一個試點地區(qū)。 ■區(qū)域功能的實現(xiàn)主要依靠市場引導，而不是政府指導。 ?政府前期造勢 ?住宅用地出讓 ?基礎設施建設 ?公共設施建設 無人氣 投資客戶 地緣客戶 豪宅客戶 城市白領 產業(yè)人口 投資客戶 豪宅客戶 投資客戶 基礎建設 基礎建設 住宅建設 寫字樓 商業(yè) 大型綜合體 大型購物中心 酒店 穩(wěn)定繁榮期 規(guī)劃期 建設期 快速發(fā)展期 標志 客戶特征 項目建設 階段 ?政府公建建設 ?政府部門搬遷 ?高檔住宅建設 ?住宅和寫字樓商業(yè)用地出讓 ?公眾對新區(qū)前景不確定 ?寫字樓大量開發(fā) ?大型商業(yè)開發(fā) ?區(qū)域基本成熟 ?區(qū)域內土地大量出讓 ?公眾對區(qū)域確立信心 ?區(qū)域成為城市中心， ?成為城市發(fā)展引擎 ?區(qū)域成為活力中心，經濟活動和社會活動中心 ?引領城市生活 23 城市新區(qū)發(fā)展規(guī)律研究 /規(guī)律四 大型商業(yè)、商務公寓和酒店在具備發(fā)展條件后啟動，可以最大化的享受區(qū)域發(fā)展的紅利；并對項目后期以及區(qū)域內其他項目價值具有極大的提升作用。 項目地處淮安新城都市居住區(qū)，能享受未來新城的發(fā)展與利好，但由于目前該區(qū)域發(fā)展仍處于規(guī)劃建設階段，更多利好還處于預期。 ■ 經濟開發(fā)區(qū)產業(yè)升級帶來的人口導入作用。 VS 24 本 項目發(fā)展背景分析 房地產市場 分析 3 31 淮安房地產市場綜述 /發(fā)展歷程 初步發(fā)展期 成熟發(fā)展期 快速發(fā)展期 本地小型開發(fā)企業(yè)與國有開發(fā)企業(yè)為主 地理位臵集中在城市中心 項目面積在 20萬㎡以內 浦東花園、淮?；▓@、新世紀城市花園等 浙江、福建等地開發(fā)商開始進入 地理位臵開始外移 項目面積大約在 30萬㎡左右 淮海第一城、康城明珠、河畔花城等 萬達、綠地、恒大、融洽、蘇寧、雨潤、寶隆等全國性品牌開發(fā)商強勢進入 地理位臵開始向城市新興規(guī)劃區(qū)域移動 60萬㎡以上大盤林立 萬達廣場、水韻天成、億力未來城等 淮安房地產市場雖然起步晚，但近年發(fā)展速度加快。施竣工面積 ? 0109年 ， 淮安房地產開發(fā)投資額逐年攀升 ， 呈穩(wěn)步快速發(fā)展態(tài)勢 。 31 淮安房地產市場綜述 /歷年供銷 amp。 成交量下滑的原因主要是由于 2月份是傳統(tǒng)的淡季 ，至 4月份又受到新政的影響 ， 市場觀望氣氛漸濃 ， 剛需和投資客需求均有所被抑制 。去化 當前淮安市區(qū)存量房去化情況分析（截至2 0 1 0 年3 月3 1 日）5 5 . 7 83 0 . 6 84 3 . 2 63 5 . 6 21 8 . 0 26114860102030405060清河區(qū) 清浦區(qū) 開發(fā)區(qū) 淮陰區(qū) 楚州區(qū)單位：萬㎡024681012商品房存量 去化期（月）?截至 2022年 3月 31號，淮安市區(qū)存量房約 183萬㎡，其中以清河區(qū)存量最多，約 56萬㎡； ?清河區(qū)作為城市中心區(qū)，供應量最高，同時需求量也較大，存量房的去化周期僅 6個月；開發(fā)區(qū)是目前淮安房地產的熱點區(qū)域，供需兩旺，存量房去化周期基本在半年左右； ?相比而言，清浦區(qū)的去化壓力較大，存量消化周期近 1年。 該區(qū)域西鄰清河老城區(qū) ， 居住氛圍較好 ， 區(qū)域中部及東部均以工廠企業(yè)為主； ?淮陰區(qū)： 原淮陰市老城區(qū)所在地 ，全區(qū)人口密集度較高 ， 達 85萬； ?楚州區(qū)： 原縣級淮安市中心 ， 目前遠離主城中心 ， 發(fā)展獨立 ， 是淮安的歷史文化名城 。 33 土地市場運