【文章內容簡介】 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %人均消費性支出 增幅■ 人民生活不斷改善，城鎮(zhèn)居民收入穩(wěn)定增加，相應居民消費支出也逐年上漲， 2022年居民收入增幅有所回落，而居民消費性支出卻快速增加。 ■在蘇中、蘇北七市比較中，淮安居民收入和支出都處于中下等水平，一方面由于統(tǒng)計口徑的緣故，其他六市以城市居民收入、支出為統(tǒng)計數(shù)據(jù)，而淮安市以城鎮(zhèn)居民收入支出作為統(tǒng)計數(shù)據(jù)，在一定程度上拉低了淮安的指標。同時也可以看出，淮安居民的生活水平存在較大提升空間。 13 淮安城市發(fā)展規(guī)劃 /空間規(guī)劃 ■ 空間組織模式： 中心城區(qū)的空間組織模式為組團發(fā)展、軸帶整合。 組團發(fā)展 ：結合河流水系、交通廊道等自然地理條件，在城市多組團的歷史傳統(tǒng)格局基礎上，進一步強化城市組團發(fā)展特征。 軸帶整合 ：通過產業(yè)發(fā)展軸和特色景觀帶，將組團串聯(lián)整合起來，融入?yún)^(qū)域整體空間結構。 ■城市空間結構： 規(guī)劃形成“三軸、四帶、多組團” 的空間結構。 三軸 ，即東部新興產業(yè)發(fā)展軸、中部城市服務功能軸和西部特色產業(yè)發(fā)展軸； 四帶 ，分別為鹽河現(xiàn)代物流產業(yè)帶、古黃河生態(tài)功能帶、里運河文化景觀帶和蘇北灌溉總渠田園風光帶； 多組團 ：分別為中心組團、淮陰組團、清浦組團、經濟開發(fā)區(qū)組團、楚州組團、黃碼組團和南部組團。 13 淮安城市發(fā)展規(guī)劃 /交通規(guī)劃 ■ 對外交通規(guī)劃：在新長鐵路的基礎上，通過建設宿淮鐵路、淮連鐵路、淮揚鎮(zhèn)城際鐵路和寧淮城際鐵路，形成銜接新沂、連云港、鹽城、揚州、南京和宿遷的鐵路運輸網(wǎng)絡。 ■公路客運與貨運樞紐：公路客運總站位于鐵路南站東側，其余分別在淮陰區(qū)、楚州區(qū)、清浦區(qū)、經濟開發(fā)區(qū)設臵分站；貨運樞紐（物流園區(qū)及物流中心），設貨運北站、南站、東北淮陰站、東南楚州站、開發(fā)區(qū)站共五站 ■公路：對原 205國道、 102 省道（寧連一級公路）、 235省道、 236省道、 237省道、 325省道、328省道等進行局部改道調整。 ■航道與港口：京杭大運河航道提升為二級航道，鹽河提升為三級航道、蘇北灌溉總渠為三級航道。中心城區(qū)共淮安新港、淮安南港、淮陰東港和淮陰西港四個港口。 ■道路等級：中心城區(qū)道路分為快速路、主干道（含結構性主干道）、次干道和支路四個等級。 ■公共交通規(guī)劃：規(guī)劃 4條快速公共交通（ BRT）線路；規(guī)劃 3 條軌道線路；在里運河沿線規(guī)劃水上公共交通系統(tǒng)。 14 淮安城市競爭力分析 綜合淮安的基礎資源與整體發(fā)展水平，可將其總體優(yōu)勢歸納為以下幾點： ■ 淮安地跨淮河兩岸， 處于蘇北地理幾何中心， 是 長三角北部地區(qū)綜合性交通樞紐； ■ 具有悠久的歷史文化傳統(tǒng)和豐富的生態(tài)自然資源 ，宜居條件充足； ■ 城市經濟發(fā)展迅速，產業(yè)結構不斷優(yōu)化，人民生活水平有較大程度提高 ； ■淮安新城、省運會、地鐵、淮安海港等城市發(fā)展題材豐富，發(fā)展機遇良好。 在肯定淮安城市優(yōu)勢的同時，同樣不可回避其發(fā)展過程中存在的不足： ■ 城市位于蘇北地區(qū)，經濟基礎相對薄弱，城市化進程滯緩； ■ 產業(yè)發(fā)展缺乏主導型知名企業(yè)，難以形成集聚效應； ■ 外來人口導入相對不足，人才高地近期難以形成； ■ 處于蘇北腹地， 是江蘇省“三圈、五軸、四沿”戰(zhàn)略政策概念低谷區(qū)， 受經濟圈輻射較小 。 區(qū)域分析 2 21 淮安新城發(fā)展規(guī)劃 /發(fā)展目標 （資料來源：淮安市規(guī)劃局提供的 《 淮安新城概念規(guī)劃深化方案 》 ，該方案由上海復旦規(guī)劃建筑設計研究院設計） ? 淮安新城位于主城區(qū)與楚州古城區(qū)連接處，總面積約，分為里運河東片區(qū)（商務大樓周邊為核心功能區(qū)）、京杭大運河西片區(qū)及兩河生態(tài)廊道片區(qū)。 ? 新一輪總體規(guī)劃將淮安新城納入城市發(fā)展，結合城市發(fā)展歷程和特征，淮安新城的發(fā)展目標是 整合城市結構，塑造城市核心，成為五區(qū)聯(lián)動的動力之源 。 淮安新城位于建成區(qū)三面包圍，空間上位于城市幾何重心上，其獨立性很弱，融入城市發(fā)展是淮安新城建設成敗的關鍵。 21淮安新城發(fā)展規(guī)劃 /功能結構 兩軸： 一軸為貫穿東西的公共活動軸線。沿軸線串接多個城市功能中心，形成“珍珠項鏈”式的城市公共核心；一軸為沿運河的生態(tài)旅游休閑軸。 三片： 東部行政辦公片區(qū)，以行政中心為基礎，對接東北側開發(fā)區(qū)。拓展商務辦公、總部服務功能； 中部休閑旅游區(qū)，以運河為主題，對接南部楚州老城，發(fā)展文化、休閑、旅游功能； 西部綜合片區(qū)，以體育中心為基礎，發(fā)展城市商業(yè)、商務功能，并對接西側大學城，發(fā)展創(chuàng)業(yè)、研發(fā)功能。 兩軸三片，多點引爆 （資料來源：淮安市規(guī)劃局提供的 《 淮安新城概念規(guī)劃深化方案 》 ，該方案由上海復旦規(guī)劃建筑設計研究院設計） 21 淮安新城發(fā)展規(guī)劃 /功能布局 功能布局 根據(jù)不同的功能建筑所體現(xiàn)出的風貌進行的區(qū)域風貌分區(qū)。分為城市公共活動風貌區(qū)、運河休閑旅游風貌區(qū)、創(chuàng)智中心風貌區(qū)、休閑體育風貌區(qū)、行政商務風貌區(qū)、總部經濟風貌區(qū)、專業(yè)市場風貌區(qū)、水鄉(xiāng)居住風貌區(qū)。 （資料來源：淮安市規(guī)劃局提供的 《 淮安新城概念規(guī)劃深化方案 》 ，該方案由上海復旦規(guī)劃建筑設計研究院設計） 21 淮安新城發(fā)展規(guī)劃 /開發(fā)時序 建設共分為四期。 借勢， 通過行政中心和體育中心的建設，帶動周邊開發(fā)。 蓄勢， 通過兩側鐵路站點的打造，發(fā)展站前商務、創(chuàng)智中心，為進一步大規(guī)模開發(fā)做好準備。 造勢， 通過中心商業(yè)商務區(qū)的建設，形成新城的核心和亮點，為新城的進一步發(fā)展造勢。 順勢， 順應開發(fā)方向，建設南部居住區(qū)，新城基本成型。 （資料來源：淮安市規(guī)劃局提供的 《 淮安新城概念規(guī)劃深化方案 》 ，該方案由上海復旦規(guī)劃建筑設計研究院設計） 22 淮安新城發(fā)展現(xiàn)狀 /路網(wǎng)建設 淮安新城區(qū)域內以“一縱一橫”為主要路網(wǎng)框架，“一縱”即寧連一級公路，“一橫”即翔宇大道。目前，河東區(qū)域的主要路網(wǎng)建設較快，枚皋中路段已基本建設完畢，枚皋路跨河大橋目前正在建設中。而河西區(qū)域路網(wǎng)基本仍以村道為主，開發(fā)建設程度較低。 寧連一級公路 已建 在建 未建 通甫路 通甫大橋 通甫路 運河大橋 翔宇大道 枚皋路 枚皋路跨河大橋 枚皋中路 22 淮安新城發(fā)展現(xiàn)狀 /項目開發(fā) 河西區(qū)域基本處于尚未開發(fā)狀態(tài)，土地現(xiàn)狀 基本為農田和村莊，部分村莊正在拆遷；體育場用地已拆遷完畢，設有圍擋； 河東區(qū)域 正處于開發(fā)狀態(tài)，以綠地世紀城為主要項目，未來建筑面積達 300萬㎡的超級大盤，目前一期工程已出正負零，售樓處已封頂； 規(guī)劃的市政府尚未開工建設；生態(tài)公園正在建設中。 在建項目 規(guī)劃項目 綠地世紀城 淮安政府用地 待開發(fā)用地 生態(tài)公園 體育場 用地 枚皋路跨河大橋用地 農田 /村莊 綠地世紀城 村莊拆遷中 體育場用地 23 城市新區(qū)發(fā)展規(guī)律研究 /案例借鑒 案例 政府作用 結果 南京河 西新區(qū) ?政府 2022年提前推出河西新區(qū)規(guī)劃及概念 。 ?多次舉辦南京新 CBD論壇 ?舉辦十運會。 ?吸引開發(fā)商早期介入開發(fā)高檔房地產。 ?河西新區(qū)區(qū)域價值提升。 ?河西新去成為南京新的 CBD中心和城市副中心。 青島政務區(qū) ?土地開發(fā)、路網(wǎng)建設、大型公共設施建設。 ?推動建設 5星級酒店、政府單位自建寫字樓。 ?成為青島新的 CBD與 CLD。 ?2022年全區(qū) GDP約 2022億元。 天津濱 海新區(qū) ?合并塘沽區(qū)、漢沽區(qū)、大港區(qū)，設立天津市濱海新區(qū)，以原 3個區(qū)的行政區(qū)域為濱海新區(qū)的行政區(qū)域。 ?整合三區(qū)資源，聯(lián)動區(qū)內九大功能區(qū)，形成產業(yè)集聚效應，發(fā)揮區(qū)域優(yōu)勢。 ?成為北方最重要的集商務、旅游、產業(yè)、生態(tài)休閑、居住等為一體的城市新城，中國經濟發(fā)展新的增長級。 ?成為天津房地產開發(fā)量最大的區(qū)域，區(qū)域內普通商品房均價為天津最高。 ?繼 80年代深圳、 90年代浦東后成為探索具有中國特色社會主義經濟發(fā)展的又一個試點地區(qū)。 23 城市新區(qū)發(fā)展規(guī)律研究 /規(guī)律一 城市新區(qū)開發(fā)一般經歷“ 住宅 — 辦公 — 商務公寓 — 商業(yè) ”的發(fā)展過程，一般發(fā)展過程在10年以上。 ■ 不同城市新中心區(qū)的開發(fā)歷程基本一致。 ■不同城市，開發(fā)力度不同則開發(fā)時間不同。 ■區(qū)域功能的實現(xiàn)主要依靠市場引導，而不是政府指導。 開發(fā)類型 規(guī)劃期 建設期 快速發(fā)展期 繁榮穩(wěn)定期 商業(yè)項目 社區(qū)級商業(yè)區(qū)域及商業(yè) 區(qū)域級商業(yè)城市級商業(yè) 辦公項目 政府相關部門辦公 中高檔辦公 高檔辦公 居住項目 中高檔住宅 高檔住宅 市政配套 土地開發(fā)基礎建設 市政設施 政府公務類設施 發(fā)展周期 35年 36年 46年 5年以上 23 城市新區(qū)發(fā)展規(guī)律研究 /規(guī)律二 住宅供應量最大，一般處于建設期時，競爭也較為激烈。商業(yè)、酒店、商務公寓集中供應一般處于快速發(fā)展期后期和穩(wěn)定繁榮期，一般距離啟動 68年。 規(guī)劃及市政 設施建設 大型公共設 施建設，住 宅開始全面 開發(fā) 住宅供應進 入高峰期， 商業(yè)設施開 始建設 商業(yè)配套逐 步完善，中 心區(qū)域開始 承擔城市功 能 住宅供 應曲線 寫字樓供應曲線 商業(yè)、酒店、 商務公寓供應曲線 穩(wěn)定繁榮期 規(guī)劃期 建設期 快速發(fā)展期 23 城市新區(qū)發(fā)展規(guī)律研究 /規(guī)律三 新區(qū)人口發(fā)展是個不斷演變的過程。 ?政府前期造勢 ?住宅用地出讓 ?基礎設施建設 ?公共設施建設 無人氣 投資客戶 地緣客戶 豪宅客戶 城市白領 產業(yè)人口 投資客戶 豪宅客戶 投資客戶 基礎建設 基礎建設 住宅建設 寫字樓 商業(yè) 大型綜合體 大型購物中心 酒店 穩(wěn)定繁榮期 規(guī)劃期 建設期 快速發(fā)展期 標志 客戶特征 項目建設 階段 ?政府公建建設 ?政府部門搬遷 ?高檔住宅建設 ?住宅和寫字樓商業(yè)用地出讓 ?公眾對新區(qū)前景不確定 ?寫字樓大量開發(fā) ?大型商業(yè)開發(fā) ?區(qū)域基本成熟 ?區(qū)域內土地大量出讓 ?公眾對區(qū)域確立信心 ?區(qū)域成為城市中心， ?成為城市發(fā)展引擎 ?區(qū)域成為活力中心，經濟活動和社會活動中心 ?引領城市生活 23 城市新區(qū)發(fā)展規(guī)律研究 /規(guī)律四 大型商業(yè)、商務公寓和酒店在具備發(fā)展條件后啟動，可以最大化的享受區(qū)域發(fā)展的紅利；并對項目后期以及區(qū)域內其他項目價值具有極大的提升作用。 一般項目銷售價格曲線 成功運作商業(yè)、商務公寓、酒店項目價格曲線 價格 /價值 項目分期 ■ 成功的商業(yè)和商務公寓運營，是企業(yè)博取項目后期、區(qū)域內其他項目利潤最大化的直接影響因素。 ■大型商業(yè)、商務公寓、酒店的成功運作需要大量人氣支撐，區(qū)域成熟是其成功發(fā)展的基礎條件。 ■ 大型商業(yè)、商務公寓、酒店的成功運作又可以很好的提成區(qū)域價值、聚集人氣及實現(xiàn)自身品牌價值。 項目地處淮安新城都市居住區(qū)，能享受未來新城的發(fā)展與利好，但由于目前該區(qū)域發(fā)展仍處于規(guī)劃建設階段，更多利好還處于預期。項目在借勢新城發(fā)展的同時，更需依靠自身大規(guī)模開發(fā)帶來的規(guī)模優(yōu)勢和配套優(yōu)勢，尋求自身發(fā)展。 對本項目利好因素 ■ 淮安新城規(guī)劃帶來的區(qū)域成熟和人口吸納作用。 ■ 淮安新城發(fā)展成熟階段帶來的大量高端商務消費和高端人群。 ■ 經濟開發(fā)區(qū)產業(yè)升級帶來的人口導入作用。 ■ 快速城市化進程過程中對周邊市縣人口的吸納作用。 ■ 城市路網(wǎng)及軌道交通的的建設，將打破交通瓶頸，實現(xiàn)三城聯(lián)動，吸納人口； ■ 高起點大手筆的新城規(guī)劃，將大幅提升人居環(huán)境。 對本項目不利因素 ■ 區(qū)域離城區(qū)較遠，房產開發(fā)剛起步，區(qū)域認知度與接受度較低； ■ 周邊配套極其缺乏，需要自身配臵； ■ 城市規(guī)劃與實現(xiàn)的時間差； ■ 受政府搬遷利好影響及綠地項目的率先啟動，淮安新城東區(qū)未來將贏得更多市場關注，本項目所處的淮安新城西區(qū)僅有體育中心，屬于弱度關注區(qū)域； ■ 項目開發(fā)早期不具備人氣條件，商業(yè)配套難以運營，但完備配套的開發(fā)又勢在必行，必然加重早期投資建設成本。 VS 24 本 項目發(fā)展背景分析 房地產市場 分析 3 31 淮安房地產市場綜述 /發(fā)展歷程 初步發(fā)展期 成熟發(fā)展期 快速發(fā)展期 本地小型開發(fā)企業(yè)與國有開發(fā)企業(yè)為主 地理位臵集中在城市中心 項目面積在 20萬㎡以內 浦東花園、淮海花園、新世紀城市花園等 浙江、福建等地開發(fā)商開始進入 地理位臵開始外移 項目面積大約在 30萬㎡左右 淮海第一城、康城明珠、河畔花城等 萬達、綠地、恒大、融洽、蘇寧、雨潤、寶隆等全國性品牌開發(fā)商強勢進入 地理位臵開始向城市新興規(guī)劃區(qū)域移動