【正文】 城市分析 1 11 淮安城市發(fā)展概況 /地理區(qū)位 南北樞紐 咽喉之地 交通要道 ■淮安位于江淮平原東部，江蘇省中部偏北，地處以上海為龍頭的長(zhǎng)三角地區(qū)。距淮海廣場(chǎng)市中心約 8公里，距楚州主城區(qū)約 ，距經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)約 6公里。 淮安是江蘇省“三圈、五軸、四沿 ”戰(zhàn)略政策概念低谷區(qū) 三圈 —— 南京都市圈、蘇錫常都市圈、徐州都市圈 五軸 —— 滬寧城鎮(zhèn)聚合軸、寧通城鎮(zhèn)聚合軸、連通城鎮(zhèn)聚合軸、新宜城鎮(zhèn)聚合軸、徐連城鎮(zhèn)聚合軸 四沿 —— 沿江、沿滬寧線、沿東隴海線、沿海 2022 年 9 月 7 日，國(guó)務(wù)院發(fā)布了 《 關(guān)于進(jìn)一步推動(dòng)長(zhǎng)江三角洲地區(qū)改革開(kāi)放和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的指導(dǎo)意見(jiàn) 》 ，確定長(zhǎng)江三角洲地區(qū)的范圍為上海、江蘇、浙江兩省一市，并明確提出了指引該地區(qū)協(xié)調(diào)發(fā)展的指導(dǎo)意見(jiàn)，使得長(zhǎng)江三角洲地區(qū)的整體發(fā)展第一次從國(guó)家戰(zhàn)略層面得以具體的明確。 ■同時(shí)，淮安市城鎮(zhèn)規(guī)模不斷擴(kuò)大，人口遷移流動(dòng)速度加快，城鎮(zhèn)化率不斷提高，2022年淮安城鎮(zhèn)化率達(dá) %； 2022年 2022年，淮安城市化率提高了 6個(gè)百分點(diǎn)。根據(jù)國(guó)際通用衡量標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，淮安目前處于房地產(chǎn)快速發(fā)展階段。財(cái)政支出 ■ 近年來(lái)淮安市財(cái)政收入逐年快速增長(zhǎng)，增幅逐年擴(kuò)大，每年保持 17%以上的增速，近兩年增速達(dá) 30%以上，體現(xiàn)了淮安經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭迅猛。 ■城市空間結(jié)構(gòu)： 規(guī)劃形成“三軸、四帶、多組團(tuán)” 的空間結(jié)構(gòu)。拓展商務(wù)辦公、總部服務(wù)功能； 中部休閑旅游區(qū)，以運(yùn)河為主題，對(duì)接南部楚州老城，發(fā)展文化、休閑、旅游功能； 西部綜合片區(qū)，以體育中心為基礎(chǔ)，發(fā)展城市商業(yè)、商務(wù)功能，并對(duì)接西側(cè)大學(xué)城，發(fā)展創(chuàng)業(yè)、研發(fā)功能。 ?河西新去成為南京新的 CBD中心和城市副中心。 規(guī)劃及市政 設(shè)施建設(shè) 大型公共設(shè) 施建設(shè)，住 宅開(kāi)始全面 開(kāi)發(fā) 住宅供應(yīng)進(jìn) 入高峰期， 商業(yè)設(shè)施開(kāi) 始建設(shè) 商業(yè)配套逐 步完善，中 心區(qū)域開(kāi)始 承擔(dān)城市功 能 住宅供 應(yīng)曲線 寫(xiě)字樓供應(yīng)曲線 商業(yè)、酒店、 商務(wù)公寓供應(yīng)曲線 穩(wěn)定繁榮期 規(guī)劃期 建設(shè)期 快速發(fā)展期 23 城市新區(qū)發(fā)展規(guī)律研究 /規(guī)律三 新區(qū)人口發(fā)展是個(gè)不斷演變的過(guò)程。 31 淮安房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述 /房地產(chǎn)投資 amp。 （數(shù)據(jù)來(lái)源 :淮安市房管局） 32 各板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 /市場(chǎng)格局 淮陰區(qū) 清河區(qū) 清浦區(qū) 經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū) 楚州區(qū) 價(jià)格區(qū)間 29005000元 /㎡ 價(jià)格區(qū)間 35006800元 /㎡ 價(jià)格區(qū)間 30005000元 /㎡ 價(jià)格區(qū)間 36005500元 /㎡ ?清河區(qū)： 全區(qū)人口 30萬(wàn) ， 淮安市中心 ， 也 是全市政治 、 交通 、 經(jīng)濟(jì) 、 文化中心 ， 市政配套齊全； ?清浦區(qū)： 全區(qū)人口 31萬(wàn) ， 以運(yùn)河為界限 ， 分為老城 、 新城兩大區(qū)域 ， 市場(chǎng)差異性較大；老城生活氛圍濃郁 ，新城正處于開(kāi)發(fā)狀態(tài) ， 居住人口較少 ，以拆遷戶為主； ?經(jīng)開(kāi)區(qū)： 緊依老市區(qū)東側(cè) ， 是淮安城市新興發(fā)展的區(qū)域 。 2 0 0 9 年淮安市各區(qū)域土地成交情況分析1958280536 15 34 24 14928 915 954 871627117314841230207134 129 95 90050010001500202225003000清河區(qū) 清浦區(qū) 開(kāi)發(fā)區(qū) 淮陰區(qū) 楚州區(qū)土地成交面積（畝） 土地成交宗數(shù)（幅）土地成交價(jià)格（萬(wàn)元 / 畝） 平均樓面地價(jià)（元 / ㎡）2 0 0 9 2 0 1 0 一季度淮安各類土地成交情況分析2213642220301666506 109754787 80495997156152255104801000202230004000500060007000居住 商住 商辦用地 商業(yè) 綜合用地020040060080010001200成交面積（畝） 成交均價(jià)（萬(wàn)元/ 畝） 樓面地價(jià)（元/ ㎡）34 消費(fèi)者購(gòu)房特征分析 ? 目前淮安的客戶在買(mǎi)房時(shí)，最先關(guān)注兩大大關(guān)鍵因素： 一是地段，二是價(jià)格。 地段 /價(jià)格 產(chǎn)品品質(zhì) 教育配套 自住為主 地緣為主 穩(wěn)定職群 中年為主 3 淮安房地產(chǎn)市場(chǎng)分析小結(jié) 土地層面 ? 近兩年淮安土地成交量急劇增長(zhǎng)，土地價(jià)格直線攀升。 城市中心普通住宅多以舒適型為主 ， 而作為新興區(qū)域的開(kāi)發(fā)區(qū)則以經(jīng)濟(jì)型為主 。 從 2022年全年的數(shù)據(jù)分析中可以看出， 80100㎡ 兩房與 100120㎡ 三房呈現(xiàn)供需兩旺態(tài)勢(shì)，是淮安普通住宅市場(chǎng)的主流產(chǎn)品。 此外，在特殊臵業(yè)原因中，子女上學(xué)所占比重較大，因此， 教育設(shè)施配套 也是部分淮安購(gòu)房者所關(guān)注的要點(diǎn)。土地價(jià)格的高漲，除了市場(chǎng)趨勢(shì)以外，其中有部分原因是由于清河老城區(qū)成交部分高價(jià)地塊造成的，以雨潤(rùn)中央商場(chǎng)地塊為典型，該地塊容積率為 8，土地成交價(jià)格高達(dá) 1280萬(wàn)/畝，樓面地價(jià)為 2327元 /㎡ 。 31 淮安房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述 /后市供應(yīng) amp。 對(duì)本項(xiàng)目不利因素 ■ 區(qū)域離城區(qū)較遠(yuǎn)，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)剛起步，區(qū)域認(rèn)知度與接受度較低； ■ 周邊配套極其缺乏，需要自身配臵； ■ 城市規(guī)劃與實(shí)現(xiàn)的時(shí)間差； ■ 受政府搬遷利好影響及綠地項(xiàng)目的率先啟動(dòng)，淮安新城東區(qū)未來(lái)將贏得更多市場(chǎng)關(guān)注，本項(xiàng)目所處的淮安新城西區(qū)僅有體育中心，屬于弱度關(guān)注區(qū)域； ■ 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)早期不具備人氣條件，商業(yè)配套難以運(yùn)營(yíng)，但完備配套的開(kāi)發(fā)又勢(shì)在必行，必然加重早期投資建設(shè)成本。 ■不同城市，開(kāi)發(fā)力度不同則開(kāi)發(fā)時(shí)間不同。 在建項(xiàng)目 規(guī)劃項(xiàng)目 綠地世紀(jì)城 淮安政府用地 待開(kāi)發(fā)用地 生態(tài)公園 體育場(chǎng) 用地 枚皋路跨河大橋用地 農(nóng)田 /村莊 綠地世紀(jì)城 村莊拆遷中 體育場(chǎng)用地 23 城市新區(qū)發(fā)展規(guī)律研究 /案例借鑒 案例 政府作用 結(jié)果 南京河 西新區(qū) ?政府 2022年提前推出河西新區(qū)規(guī)劃及概念 。 淮安新城位于建成區(qū)三面包圍，空間上位于城市幾何重心上，其獨(dú)立性很弱，融入城市發(fā)展是淮安新城建設(shè)成敗的關(guān)鍵。同時(shí)也可以看出，淮安居民的生活水平存在較大提升空間。 2022年規(guī)模以上社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額達(dá) ，增幅達(dá) %。 ■在蘇北、蘇中七市對(duì)比中可以發(fā)現(xiàn)，淮安經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于南通、揚(yáng)州等蘇中城市，與蘇北的徐州、鹽城也存在一定差距，經(jīng)濟(jì)發(fā)展空間較大。 開(kāi)發(fā)區(qū) 11 淮安城市發(fā)展概況 /人口規(guī)模 amp。土地實(shí)際取得時(shí)間約在一年后。 ? 區(qū)屬： 本項(xiàng)目用地從行政區(qū)劃上看屬于楚州區(qū)；依據(jù)新一輪的城市總體規(guī)劃本項(xiàng)目屬于新近規(guī)劃發(fā)展的淮安新城都市居住區(qū)； ? 交通： 項(xiàng)目地塊緊鄰寧連公路，能夠快速連接主城、開(kāi)發(fā)區(qū)以及板閘政務(wù)中心。 淮安市將告別“觀察員”的傳統(tǒng)角色， 融入長(zhǎng)三角發(fā)展，給淮安提供大發(fā)展的重要機(jī)遇。 淮安市0 5 0 9 年度人口規(guī)模528 533 534 537 534 01002003004005006002022 2022 2022 2022 2022（萬(wàn)人） 全市人口 市區(qū)人口淮安0 5 0 9 年城鎮(zhèn)化率進(jìn)程%%%%%%%%%%%%%%%%2022 2022 2022 2022 2022城鎮(zhèn)化率11 淮安城市發(fā)展概況 /城市定位 ■ 從先進(jìn)制造業(yè)上看，以臺(tái)灣鴻海集團(tuán)投資的富士康科技城項(xiàng)目為標(biāo)志，表明蘇北地區(qū)成為長(zhǎng)三角核心區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的第一陣地。 ■對(duì)比蘇北、蘇中七市，淮安人均 GDP及增幅僅高于連云港和宿遷，處于較為落后水平，人均 GDP增速維持中等水平。財(cái)政收入的穩(wěn)定增長(zhǎng)保證了政府對(duì)城市建設(shè)和市政配套的持續(xù)投入，而城市配套的完善、區(qū)域成熟度的提高能夠增強(qiáng)消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)信心，從而促進(jìn)商品房的銷售，提升商品房的銷售價(jià)格。 三軸 ，即東部新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展軸、中部城市服務(wù)功能軸和西部特色產(chǎn)業(yè)發(fā)展軸； 四帶 ，分別為鹽河現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)帶、古黃河生態(tài)功能帶、里運(yùn)河文化景觀帶和蘇北灌溉總渠田園風(fēng)光帶； 多組團(tuán) ：分別為中心組團(tuán)、淮陰組團(tuán)、清浦組團(tuán)、經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)組團(tuán)、楚州組團(tuán)、黃碼組團(tuán)和南部組團(tuán)。 兩軸三片，多點(diǎn)引爆 （資料來(lái)源：淮安市規(guī)劃局提供的 《 淮安新城概念規(guī)劃深化方案 》 ，該方案由上海復(fù)旦規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)研究院設(shè)計(jì)） 21 淮安新城發(fā)展規(guī)劃 /功能布局 功能布局 根據(jù)不同的功能建筑所體現(xiàn)出的風(fēng)貌進(jìn)行的區(qū)域風(fēng)貌分區(qū)。 青島政務(wù)區(qū) ?土地開(kāi)發(fā)、路網(wǎng)建設(shè)、大型公共設(shè)施建設(shè)。 ?政府前期造勢(shì) ?住宅用地出讓 ?基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) ?公共設(shè)施建設(shè) 無(wú)人氣 投資客戶 地緣客戶 豪宅客戶 城市白領(lǐng) 產(chǎn)業(yè)人口 投資客戶 豪宅客戶 投資客戶 基礎(chǔ)建設(shè) 基礎(chǔ)建設(shè) 住宅建設(shè) 寫(xiě)字樓 商業(yè) 大型綜合體 大型購(gòu)物中心 酒店 穩(wěn)定繁榮期 規(guī)劃期 建設(shè)期 快速發(fā)展期 標(biāo)志 客戶特征 項(xiàng)目建設(shè) 階段 ?政府公建建設(shè) ?政府部門(mén)搬遷 ?高檔住宅建設(shè) ?住宅和寫(xiě)字樓商業(yè)用地出讓 ?公眾對(duì)新區(qū)前景不確定 ?寫(xiě)字樓大量開(kāi)發(fā) ?大型商業(yè)開(kāi)發(fā) ?區(qū)域基本成熟 ?區(qū)域內(nèi)土地大量出讓 ?公眾對(duì)區(qū)域確立信心 ?區(qū)域成為城市中心， ?成為城市發(fā)展引擎 ?區(qū)域成為活力中心，經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和社會(huì)活動(dòng)中心 ?引領(lǐng)城市生活 23 城市新區(qū)發(fā)展規(guī)律研究 /規(guī)律四 大型商業(yè)、商務(wù)公寓和酒店在具備發(fā)展條件后啟動(dòng)，可以最大化的享受區(qū)域發(fā)展的紅利；并對(duì)項(xiàng)目后期以及區(qū)域內(nèi)其他項(xiàng)目?jī)r(jià)值具有極大的提升作用。施竣工面積 ? 0109年 ， 淮安房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額逐年攀升 ， 呈穩(wěn)步快速發(fā)展態(tài)勢(shì) 。 該區(qū)域西鄰清河老城區(qū) ， 居住氛圍較好 ， 區(qū)域中部及東部均以工廠企業(yè)為主； ?淮陰區(qū)： 原淮陰市老城區(qū)所在地 ，全區(qū)人口密集度較高 ， 達(dá) 85萬(wàn)； ?楚州區(qū)： 原縣級(jí)淮安市中心 ， 目前遠(yuǎn)離主城中心 ， 發(fā)展獨(dú)立 ， 是淮安的歷史文化名城 。 因居住習(xí)慣的問(wèn)題的，地段對(duì)于淮安購(gòu)房者的影響很大，但就我們項(xiàng)目來(lái)看，因我們項(xiàng)目所在區(qū)位較好，地段已獲得客戶的認(rèn)可。 2022年 1季度土地市場(chǎng)熱潮高漲，成交量達(dá) 286萬(wàn)㎡，是 09年全年的 50%。 41 普通住宅市場(chǎng)分析 /銷售價(jià)格 ?多層物業(yè)目前主要集中于經(jīng)開(kāi)區(qū)，以經(jīng)濟(jì)型住宅為主，價(jià)格相對(duì)較低，約 30004000元 /㎡ ；楚州區(qū)因遠(yuǎn)離主城，多層基本上淮安五區(qū)的價(jià)格低谷，約 3003500元 /㎡ ；而清浦新城作為新興的地產(chǎn)板塊，大多項(xiàng)目以多層物業(yè)入市，隨著市場(chǎng)關(guān)注的提高，價(jià)格也不斷的拉升，目前均價(jià)在 4000元 /㎡ 左右； ?小高層物業(yè)分布較廣，除水渡口以外，其他區(qū)域的小高層均價(jià)基本在 35004000元 /㎡ 之間； ?目前淮安在售的高層物業(yè)大多集中于水渡口中心區(qū)域，定位高端，均價(jià)在 50006000元 /㎡ 之間，標(biāo)桿型物業(yè)甚至突破 6000元 /㎡ ，如萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。 0 8 0 9 年淮安全市住宅施、竣工面積走勢(shì)1041122421433902004006008001000120014002022年 2022年單位：萬(wàn)㎡住宅施工面積 住宅竣工面積2 0 0 7 2 0 0 9 年淮安市區(qū)商品住宅供銷量?jī)r(jià)情況2 3 3 . 0 71 8 4 . 19 6 . 4 92 5 1 . 61 9 2 . 2 71 6 0 . 132183057 39990501001502002503002022年 2022年 2022年單位：萬(wàn)㎡010002022300040005000供應(yīng)面積 銷售面積 銷售均價(jià)元/ ㎡）41 普通住宅市場(chǎng)分析 /產(chǎn)品結(jié)構(gòu) ?在供應(yīng)層面上 ， 淮安普通住宅以 80100㎡ 兩房 、 100120㎡ 三房 、 120144㎡ 三房三個(gè)面積段為主 ， 各占總供應(yīng)量的 22%、 23%、 24%； ?受到價(jià)格因素影響 ， 80100㎡ 兩房 、 三房總價(jià)較低 ， 迎合了市場(chǎng)上的剛性需求 ， 市場(chǎng)接受度高 ， 去化速度快；此外 ， 100120㎡ 小三房具備功能性與經(jīng)濟(jì)性兩重優(yōu)勢(shì) ， 市場(chǎng)反應(yīng)良好 ， 銷售率也高達(dá) 76%； ? 受到淮安居住習(xí)慣的影響 ， 80㎡ 一下的一房 、 兩房銷售速度較慢；而 120144㎡ 三房供應(yīng)量較大 ， 但由于高總價(jià)原因 ， 銷售率較低 。但目前淮安當(dāng)?shù)乜蛻魧?duì)于產(chǎn)品品質(zhì)的理解尚處于初級(jí)階段，僅限于感 官層面，而對(duì)于智能化系統(tǒng)、物業(yè)管理服務(wù)等理性品質(zhì)，關(guān)注度不高。 ?在土地成交價(jià)格方面， 2022年受到房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整及市場(chǎng)大勢(shì)影響，略有下