【正文】 0 %1 1 . 4 0 %1 1 . 6 0 %1 1 . 8 0 %城市居民可支配收入 增幅2022 年蘇北、蘇中七市城市居民一般消費(fèi)性支出對比10642128378009119731157713103 128881 7 . 5 0 %3 9 . 9 0 %9 . 6 0 %1 1 . 7 0 %9 . 2 0 %1 2 . 8 0 %1 1 . 5 0 %02022400060008000100001202214000淮安 鹽城 宿遷 徐州 連云港 南通 揚(yáng)州（元）0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %3 0 . 0 0 %3 5 . 0 0 %4 0 . 0 0 %4 5 . 0 0 %一般消費(fèi)性支出 增幅淮安 0 5 0 9 年度城鎮(zhèn)居民人均可支配收入9115104471216414007156461 1 . 0 0 %1 4 . 6 0 %1 6 . 4 0 %1 5 . 2 0 %1 1 . 7 0 %050001000015000202202022 2022 2022 2022 2022（元）0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %人均可支配收入 增幅淮安 0 5 0 9 年度城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出6389 707782139058106421 2 . 0 0 %1 0 . 8 0 %1 6 . 0 0 %1 0 . 3 0 %1 7 . 5 0 %0202240006000800010000120222022 2022 2022 2022 2022（元）0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %人均消費(fèi)性支出 增幅■ 人民生活不斷改善，城鎮(zhèn)居民收入穩(wěn)定增加，相應(yīng)居民消費(fèi)支出也逐年上漲， 2022年居民收入增幅有所回落，而居民消費(fèi)性支出卻快速增加。居民消費(fèi) 2022 年蘇北、蘇中七市城市居民收入情況對比156461766412230187691695821001194161 1 . 7 0 %1 1 . 4 0 %1 1 . 6 0 %1 0 . 7 0 %1 1 . 2 0 %1 1 . 1 0 %1 1 . 6 0 %0500010000150002022025000淮安 鹽城 宿遷 徐州 連云港 南通 揚(yáng)州（元）1 0 . 2 0 %1 0 . 4 0 %1 0 . 6 0 %1 0 . 8 0 %1 1 . 0 0 %1 1 . 2 0 %1 1 . 4 0 %1 1 . 6 0 %1 1 . 8 0 %城市居民可支配收入 增幅2022 年蘇北、蘇中七市城市居民一般消費(fèi)性支出對比10642128378009119731157713103 128881 7 . 5 0 %3 9 . 9 0 %9 . 6 0 %1 1 . 7 0 %9 . 2 0 %1 2 . 8 0 %1 1 . 5 0 %02022400060008000100001202214000淮安 鹽城 宿遷 徐州 連云港 南通 揚(yáng)州（元）0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %3 0 . 0 0 %3 5 . 0 0 %4 0 . 0 0 %4 5 . 0 0 %一般消費(fèi)性支出 增幅淮安 0 5 0 9 年度城鎮(zhèn)居民人均可支配收入9115104471216414007156461 1 . 0 0 %1 4 . 6 0 %1 6 . 4 0 %1 5 . 2 0 %1 1 . 7 0 %050001000015000202202022 2022 2022 2022 2022（元）0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %人均可支配收入 增幅淮安 0 5 0 9 年度城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出6389 707782139058106421 2 . 0 0 %1 0 . 8 0 %1 6 . 0 0 %1 0 . 3 0 %1 7 . 5 0 %0202240006000800010000120222022 2022 2022 2022 2022（元）0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %人均消費(fèi)性支出 增幅■ 人民生活不斷改善，城鎮(zhèn)居民收入穩(wěn)定增加，相應(yīng)居民消費(fèi)支出也逐年上漲， 2022年居民收入增幅有所回落，而居民消費(fèi)性支出卻快速增加。 組團(tuán)發(fā)展 ：結(jié)合河流水系、交通廊道等自然地理?xiàng)l件，在城市多組團(tuán)的歷史傳統(tǒng)格局基礎(chǔ)上，進(jìn)一步強(qiáng)化城市組團(tuán)發(fā)展特征。 13 淮安城市發(fā)展規(guī)劃 /交通規(guī)劃 ■ 對外交通規(guī)劃：在新長鐵路的基礎(chǔ)上，通過建設(shè)宿淮鐵路、淮連鐵路、淮揚(yáng)鎮(zhèn)城際鐵路和寧淮城際鐵路，形成銜接新沂、連云港、鹽城、揚(yáng)州、南京和宿遷的鐵路運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)。 ■道路等級：中心城區(qū)道路分為快速路、主干道（含結(jié)構(gòu)性主干道）、次干道和支路四個(gè)等級。 區(qū)域分析 2 21 淮安新城發(fā)展規(guī)劃 /發(fā)展目標(biāo) （資料來源：淮安市規(guī)劃局提供的 《 淮安新城概念規(guī)劃深化方案 》 ，該方案由上海復(fù)旦規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)研究院設(shè)計(jì)） ? 淮安新城位于主城區(qū)與楚州古城區(qū)連接處，總面積約，分為里運(yùn)河?xùn)|片區(qū)（商務(wù)大樓周邊為核心功能區(qū)）、京杭大運(yùn)河西片區(qū)及兩河生態(tài)廊道片區(qū)。沿軸線串接多個(gè)城市功能中心，形成“珍珠項(xiàng)鏈”式的城市公共核心；一軸為沿運(yùn)河的生態(tài)旅游休閑軸。分為城市公共活動(dòng)風(fēng)貌區(qū)、運(yùn)河休閑旅游風(fēng)貌區(qū)、創(chuàng)智中心風(fēng)貌區(qū)、休閑體育風(fēng)貌區(qū)、行政商務(wù)風(fēng)貌區(qū)、總部經(jīng)濟(jì)風(fēng)貌區(qū)、專業(yè)市場風(fēng)貌區(qū)、水鄉(xiāng)居住風(fēng)貌區(qū)。 造勢， 通過中心商業(yè)商務(wù)區(qū)的建設(shè)，形成新城的核心和亮點(diǎn)，為新城的進(jìn)一步發(fā)展造勢。而河西區(qū)域路網(wǎng)基本仍以村道為主，開發(fā)建設(shè)程度較低。 ?吸引開發(fā)商早期介入開發(fā)高檔房地產(chǎn)。 ?推動(dòng)建設(shè) 5星級酒店、政府單位自建寫字樓。 ?整合三區(qū)資源，聯(lián)動(dòng)區(qū)內(nèi)九大功能區(qū)，形成產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)，發(fā)揮區(qū)域優(yōu)勢。 23 城市新區(qū)發(fā)展規(guī)律研究 /規(guī)律一 城市新區(qū)開發(fā)一般經(jīng)歷“ 住宅 — 辦公 — 商務(wù)公寓 — 商業(yè) ”的發(fā)展過程，一般發(fā)展過程在10年以上。 開發(fā)類型 規(guī)劃期 建設(shè)期 快速發(fā)展期 繁榮穩(wěn)定期 商業(yè)項(xiàng)目 社區(qū)級商業(yè)區(qū)域及商業(yè) 區(qū)域級商業(yè)城市級商業(yè) 辦公項(xiàng)目 政府相關(guān)部門辦公 中高檔辦公 高檔辦公 居住項(xiàng)目 中高檔住宅 高檔住宅 市政配套 土地開發(fā)基礎(chǔ)建設(shè) 市政設(shè)施 政府公務(wù)類設(shè)施 發(fā)展周期 35年 36年 46年 5年以上 23 城市新區(qū)發(fā)展規(guī)律研究 /規(guī)律二 住宅供應(yīng)量最大，一般處于建設(shè)期時(shí)，競爭也較為激烈。 一般項(xiàng)目銷售價(jià)格曲線 成功運(yùn)作商業(yè)、商務(wù)公寓、酒店項(xiàng)目價(jià)格曲線 價(jià)格 /價(jià)值 項(xiàng)目分期 ■ 成功的商業(yè)和商務(wù)公寓運(yùn)營，是企業(yè)博取項(xiàng)目后期、區(qū)域內(nèi)其他項(xiàng)目利潤最大化的直接影響因素。項(xiàng)目在借勢新城發(fā)展的同時(shí)，更需依靠自身大規(guī)模開發(fā)帶來的規(guī)模優(yōu)勢和配套優(yōu)勢，尋求自身發(fā)展。 ■ 快速城市化進(jìn)程過程中對周邊市縣人口的吸納作用。茂華、萬達(dá)、綠地、恒大、蘇寧、雨潤、寶隆、融僑等全國品牌開發(fā)商先后進(jìn)駐，淮安市場必然將進(jìn)入品牌競爭的大盤時(shí)代。 2022年是淮安房地產(chǎn)發(fā)展的一個(gè)分水嶺 ， 在此之前 ， 淮安房地產(chǎn)發(fā)展速度緩慢；而 0609年期間 ， 淮安房地產(chǎn)投資額占固定資產(chǎn)投資額的比重迅速提高 ， 顯示出對經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勁拉動(dòng) 。價(jià)格走勢 （數(shù)據(jù)來源 :淮安市房管局） ?08年受市場大勢影響 ， 淮安商品房銷量有所波動(dòng) ， 2022年市場回暖態(tài)勢明顯 ， 銷量創(chuàng)歷史峰值； ?淮安全市商品房成交均價(jià)持續(xù)增長 ， 08年受宏觀市場低迷影響 ， 增速放緩 。 淮安市場政策導(dǎo)向較為明顯 ， 在新政出臺的 12星期之內(nèi) ， 樓市已開始顯示遇冷狀態(tài) 。 ?2022年淮安全年平均每月去化 21萬㎡商品房，當(dāng)前市場可售房源去化時(shí)間約 8個(gè)月。 價(jià)格區(qū)間 30004500元 /㎡ 淮安四大行政區(qū)域構(gòu)成房地產(chǎn)市場主要板塊框架，即 清河區(qū)板塊、清浦區(qū)板塊、經(jīng)開區(qū)板塊、淮陰區(qū)板塊 ，而 楚州區(qū)板塊 脫離主城，發(fā)展相對獨(dú)立。自 2022年開始，市場熱度高漲。土地供應(yīng)潮的出現(xiàn)，將使未來幾年內(nèi)的市場供銷結(jié)構(gòu)面臨失衡的危險(xiǎn)。其中，有多幅市中心商住辦綜合地塊出讓，體量小，價(jià)格高，集中在淮海北路、淮安東路一帶，除雨潤地塊以外，新淮安大廈地塊僅 13畝，容積率 ，地價(jià)高達(dá) 1243萬元 /畝，樓面地價(jià)為 2485元 /㎡ ； ?在各區(qū)域中，開發(fā)區(qū)的土地出讓量全市最高， 09年達(dá) 2805畝，占全市土地成交總量的 32%，且均以大幅土地為主；清河作為老城區(qū)，土地出讓單價(jià)較高，但樓面地價(jià)仍以開發(fā)區(qū)為首。在這個(gè)前提下，中高端的客戶逐步開始關(guān)注項(xiàng)目的品質(zhì)。 —— 華德力運(yùn)河城項(xiàng)目臵業(yè)顧問 ? 目前淮安市場還是 以剛性需求和改善型需求為支撐的局面，以投資為導(dǎo)向的彈性需求較少。 水韻天成 以清河區(qū)為主，以其他區(qū)域和異地的客戶為輔； 政府領(lǐng)導(dǎo)、公務(wù)員、企事業(yè)單位中層領(lǐng)導(dǎo)、私營業(yè)主等為主 地段、豐富的產(chǎn)品類型、淮安首屈一指的小區(qū)內(nèi)部景觀打造等因素 運(yùn)河城 青浦老城區(qū)、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)為主，輔以經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)客群 公務(wù)員，企事業(yè)職工 價(jià)格、戶型 34 消費(fèi)者購房特征分析 從針對房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士訪談及典型案例的客群梳理中，我們對于淮安消費(fèi)者購房特征進(jìn)行了一些總結(jié)如下： 關(guān)注因素 臵業(yè)目的 地域特征 職業(yè)特征 年齡結(jié)構(gòu) 地段、價(jià)格 至上，中高端客群逐步開始關(guān)注 產(chǎn)品品質(zhì)， 如景觀、社區(qū)環(huán)境 等。 政府機(jī)關(guān)人員、企事業(yè)單位人員 是當(dāng)前淮安的購房主力，這些客戶大多為 公務(wù)員、教師、醫(yī)生 等職業(yè)群體，經(jīng)濟(jì)收入穩(wěn)定；隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展， 城市 私營業(yè)主、企業(yè)職工 所占比例逐步提高。 ? 從區(qū)域上來看，開發(fā)區(qū)為主要土地出讓集中區(qū)，土地價(jià)格僅次于清河主城區(qū)，平均樓面地價(jià)居全市之首； ? 眾多品牌開發(fā)商入駐淮安，市場已然進(jìn)入大盤開發(fā)時(shí)代，競爭逐步加??； ? 房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)穩(wěn)步發(fā)展，逐步成為淮安經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱行業(yè)； ? 09年市場回暖迅速，量價(jià)齊升； 2022年受到房貸新政影響，市場銷量下降； ? 淮安五區(qū)構(gòu)建房地產(chǎn)五大板塊框架，老城發(fā)展東移，開發(fā)區(qū)等新興板塊成為熱點(diǎn)。 市場細(xì)分 專題研究 4 41 普通住宅市場分析 /供銷量價(jià) 數(shù)據(jù)來源 :淮安市房管局 近兩年淮安全市商品住宅的施工面積遠(yuǎn)大于竣工面積，后期商品住宅供應(yīng)量將劇增，市場銷售壓力加大； 0708年市區(qū)商品住宅存量較大， 09年市場回暖，量價(jià)齊升。 09年淮安住宅銷售量創(chuàng)近年來最高，市區(qū)反彈態(tài)勢明顯； ?市區(qū)商品住宅價(jià)格逐年攀升， 2022年增幅約 24%，市區(qū)均價(jià)近 4000元 /㎡ 。 ?從區(qū)域上來看 ， 清河 、 清浦區(qū)均以 120144㎡ 戶型面積為成交主力 ， 而開發(fā)區(qū) 、 淮陰區(qū)則以 90120㎡ 戶型面積為成交主力 。 典型案例分析 物業(yè)類型 銷售均價(jià)（元 /㎡ ） 萬達(dá)廣場 高層 6300 茂華國際匯 高層 5400 榕興水韻天成 高層 5300 香格里拉 多層 5400 小高層 5200 高層 4800 億力未來城 小高層 5800 高層 5300 翔宇一號 高層 4300 羅馬假日 多層 3300 運(yùn)河城 多層 4200 小高層 3750 中央美地 多層 3600 東方希爾頓 高層 3800 小高層 4000 多層價(jià)格區(qū)間 （元㎡） 小高層價(jià)格區(qū)間 （元 /㎡ ） 高層價(jià)格 （元 /㎡ ） 50005500 水渡口區(qū)域 50005500 50006000 35004500 清浦新城 35004000 —— 30003500 楚州區(qū) 35004000 32004000 30004000 經(jīng)開區(qū) —— 40004500 41 普通住宅市場分析 /各類型物業(yè)主力戶型 普通住宅供應(yīng)面積主要集中在 80120㎡ 面積段 ?多層物業(yè)主要分布于開發(fā)區(qū)、清浦新城等新興區(qū)域，戶型以經(jīng)濟(jì)型為主，戶型多為 80100㎡ 兩房和 100120