【文章內(nèi)容簡介】 2600 —— —— 5164西子花園三期4123134140165190210 18501850 2085 3639玫瑰名城一期 90115136 150 17919002023—— —— 1718 ——30 ——34海 創(chuàng) .明珠花園新洋屋107 137153 137175 —— 2300 —— —— —— ——聯(lián) 排100200湘 銀 .陽光水岸C組團(tuán)93 106138 139157 180254 1885 2100 2500 2933 □ 均價(jià)以 18002023元 /平方米 最 為 集中； □ 三房 總 價(jià)集中在 2025萬 之 間 ；□四房 總 價(jià)集中在 2530萬 之 間 ； □復(fù)式 總 價(jià) 3560萬； 29 三、商業(yè)物業(yè)發(fā)展?fàn)顩r天元商圈響石廣場商圈蘆淞商圈紅旗廣場商圈商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展迅速 四大商圈鼎立30商圈 項(xiàng) 目名稱 商 業(yè)面 積 業(yè)態(tài) 種 類 銷 售均價(jià)（元 /平米）銷 售率蘆凇商圈中 鴻時(shí) 尚新天地 8萬 負(fù) 1層 16000平方米 為 家 樂 福超市一樓商 業(yè) 面 積 以 500平米 為 主。KFC必 勝 客將 進(jìn)駐 。三四 層 只出租，要引入大型商家臨 建 設(shè) 路 3萬多均價(jià)其他的 90003萬不等主要是商 鋪 位置不同價(jià)格差異比 較 大目前 還處 于打 樁階 段，只是 進(jìn) 行意向登 記家 潤 多商 業(yè) 廣 場 7萬城市中央 財(cái) 富新 領(lǐng) 袖家 潤 多已 經(jīng)進(jìn)駐 室內(nèi)步行街、大型商 業(yè) 、品牌服 飾一 層 4～ 5萬、二 層 2～ 3萬2023年 5月 20日開盤徐家 橋 步行街 12萬主 題 定位：株洲美食第一街目前國美、新一佳、 楊 裕 興 、湘府人家、無名粉店已 進(jìn)駐1樓售 ；2樓售 30005000元；3樓售 20234000元； 3樓一起 賣 均價(jià)4000元 /平方米目前采用以租 帶 售形式，16個(gè)月租金 為 零， 712個(gè)月租金 7折， 1318個(gè)月租金 8折。紅旗廣場商圈偉 大國 際 4萬一 層 主 題賣場 ，以 4050小面 積 商鋪為 主；二 層 株洲百 貨 將 進(jìn)駐 ；三 層電 器商 場 ；四 層 體育用品、健身器材、 書 籍；五 層 青少年活 動(dòng) 中心、快餐 廳 。1樓 臨 街 25000元 /平米1樓內(nèi)街 1100018000一樓小 鋪 面已售 78成二樓 7600平方米被株洲百 貨 全部 買 斷三、四、五樓只租不售要引入大商家東 都商 業(yè) 廣 場 地下一 層 和一 層為 超市；二 層為專業(yè) 市 場 ；三、四 層為電 影院。1樓 20230元 /平方米2樓 10000元 /平方米3樓 4000元 /平方米一樓商 鋪 已 經(jīng)銷 售 80%31天元商圈新一佳超市 營業(yè) 面 積 1萬余平米 1—3 樓，新一佳超市、肯德基1樓 16800元 /平方米2樓 15800元 /平方米3樓 14800元 /平方米——天元商 場 四 層 共 2萬平米 —— —— ——響石廣場商圈銅鑼 灣商業(yè) 廣 場 9萬平方米新一佳、通程 電器、 銅鑼 灣都已經(jīng)進(jìn)駐 但片區(qū)人氣不 夠 ，整個(gè)商圈不旺， 銅鑼 灣已 經(jīng) 改做裝修家俱，整個(gè)商 業(yè) 定位改 為 休 閑 、 娛樂 商 業(yè) ?！麄€(gè)被一人 買 下，再整體出租金地佳家旺商 業(yè) 面 積 7000平方米，其中 180個(gè)商 業(yè)鋪 位面 寬 8米。株洲百 貨 即將 進(jìn)駐 ，面前一 層 內(nèi)街商 鋪 只租不售臨 街商 鋪 11380元 ——32商業(yè)銷售價(jià)格持續(xù)走高一層臨街商鋪銷售均價(jià)集中在 15000～ 25000元 /m178。，二層商鋪的銷售均價(jià)在 5000～15000元 /m178。商業(yè)面積與株洲市區(qū)人口比例明顯飽和據(jù)株洲市統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)資料， 2023年株洲市區(qū)內(nèi)商業(yè)用房面積約為 m178。， 2023年全年商業(yè)增量 ，目前株洲市區(qū)人口 ，商業(yè)面積與株洲市區(qū)人口的比值已經(jīng)超過 1。根據(jù)相關(guān)商業(yè)數(shù)據(jù)，在商業(yè)發(fā)展成熟的歐洲發(fā)達(dá)國家該比值為 ，而在國內(nèi)經(jīng)濟(jì)活躍的上海也僅約為 ，由此可以看出，株洲商業(yè)總量已經(jīng)明顯飽和。未來商業(yè)市場供應(yīng)量較大，市場競爭激烈隨著徐家橋步行街、偉大國際、東都商業(yè)廣場、家潤多等項(xiàng)目陸續(xù)開發(fā)，將有約 40萬m178。的商業(yè)產(chǎn)品進(jìn)入市場，這就意味著未來株洲的商業(yè)市場將面臨較大的市場競爭。小結(jié)：33四、公寓物業(yè)發(fā)展?fàn)顩r項(xiàng) 目名稱 主力 戶 型（ M2） 均價(jià)（元 /M2） 住 戶摩登摩天 一房： ；兩房： 中 鴻時(shí) 尚新天地 公寓： 公寓 24003300住宅 22003000 1312戶一期 還處 于打 樁階 段中旺 錦 安城 公寓 、 公寓價(jià)格 27553195住宅價(jià)格 22852725 557戶 ，一期 認(rèn) 籌偉 大國 際 廣 場 兩房 均價(jià) 1980 住宅 180套東 都文化廣 場 單 身公寓 公寓 帶 裝修均價(jià) 2300普通住宅均價(jià) 2023 225套，其中酒店套房125套，住宅公寓 100套34小結(jié)： 目前市場公寓項(xiàng)目主要集中在 河?xùn)| 較為繁華的建設(shè)南路、蘆淞南路和火車站附近。公寓市場處于起步發(fā)展階段，戶型設(shè)計(jì)落后，裝修標(biāo)準(zhǔn)低在售項(xiàng)目中公寓產(chǎn)品的總量約為 8～ 10萬 m178。，且總體銷售狀況較好。銷售均價(jià)高于住宅產(chǎn)品 ,區(qū)間在 23003000元 /m178。（帶裝修）為主。但戶型設(shè)計(jì)較為落后，戶型產(chǎn)品的裝修標(biāo)準(zhǔn)在 200300元 / m178。 。公寓價(jià)格具備市場支撐根據(jù)我司對株洲住宅租賃市場的調(diào)研， 80年代和 90年代建設(shè)的 100m178。以下的二房和三房，現(xiàn)階段其租金分別為 500～ 600元 /月， 800～ 900元 /月。而近期開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，兩房租金為 800～ 1000元 /月，三房租金達(dá)到 1000～ 1200元 /月。根據(jù)城市中不同產(chǎn)品的租金分布規(guī)律，我司推算小戶型公寓租金在 600～ 1000元 /月。通過租金收益還原法，若年回報(bào)率 8％，則公寓的銷售價(jià)格在 1800～ 2700元 /m178。35五、商務(wù)辦公型物業(yè)發(fā)展?fàn)顩r項(xiàng) 目名稱 主力 戶 型（ M2） 均價(jià)（元 /M2） 住 戶中房 藍(lán) 色干 線 商 務(wù)辦 公樓7090平方米 為 主 27002828 2023年 3月份開 盤 ，已售 65%。長 江商 務(wù) 大廈 4548平方米起價(jià) 3068，每 層 加 30元其中一二三樓 為 商 業(yè) ，12023的均價(jià)被 買 斷A座 181套， 06年 4月 17日開 盤 剩 10套投 資 客占 50%， 購買 者行 業(yè) 比 較 分散家 潤 多廣 場 4860平方米 均價(jià) 2900 2023年 5月 20日開 盤 ，已 經(jīng)銷 售完 畢保利大廈 4060 均價(jià) 280029002023年已 經(jīng)銷 售完 畢 ，租金 2530元 /平方米；其中 8樓起均價(jià) 2900，返租10年，每月返租 800元。招 標(biāo) 大廈 4060 均價(jià) 2900 2023年已 經(jīng)銷 售完 畢36小結(jié)：辦公型物業(yè)總體發(fā)展較為落后： 純正辦公物業(yè)稀缺，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)比較落后。未來大部分的商務(wù)辦公型項(xiàng)目將出現(xiàn)在河西河西 現(xiàn)階段已有的保利大廈、招投標(biāo)大廈、金城大廈等項(xiàng)目在硬件設(shè)施和總體形象上已經(jīng)超過了河?xùn)|的其它項(xiàng)目；河?xùn)| 作為老城區(qū)在城市發(fā)展中受到交通條件、拆遷問題、區(qū)域環(huán)境和形象等諸多限制，發(fā)展相對緩慢，主要集中在臨火車站的建設(shè)南路兩邊，如家潤多、中房藍(lán)色干線等。商務(wù)公寓是河?xùn)|辦公型物業(yè)的發(fā)展方向在商務(wù)核心區(qū)西移的大趨勢下，一些需要依托城市商業(yè)、專業(yè)市場、休閑、娛樂等資源進(jìn)行發(fā)展的企業(yè)，如商家、服裝貿(mào)易公司、外地公司駐株辦事處、代理公司、事務(wù)所、培訓(xùn)公司等機(jī)構(gòu)，它們不能離開城市資源，在河?xùn)|的商務(wù)公寓內(nèi)辦公是它們的首選。37紅旗花園荷塘香榭興城房產(chǎn)馨香小區(qū)玫瑰名城西子花園東方花園 東方明園百合嘉園財(cái)富廣場偉大國際東都廣場富華廣場合泰大廈合泰金光豪門財(cái)富地帶天順山莊晨光東湖畔學(xué)府小區(qū)東環(huán)新城本案在售已售六、荷塘區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r荷塘板塊東湖板塊38住宅 統(tǒng)計(jì) 分析項(xiàng) 目名稱占地面積 （ M2）建筑面 積（ M2）容 積率 主力 戶 型（ M2）均價(jià)（元 /M2）住 戶多 層 小高 層 /高 層西子花園 三房四房 1850 2085 600戶玫瑰名城 156674 230000 三房115/123/130/135/136四房 1501900元 —2023 —— 一期 250戶東 方明園 27278 99300 三房 141/144 15001800 2023 554戶百合嘉園 42500 68000 三房四房 均價(jià) 1500 —— 478紅 旗花園 27400 53000 兩房 9094；三房114/127/131/135 均價(jià) 1650 ——目在售 為三期銷 售達(dá) 80%天 順 山莊 —— —— 獨(dú) 棟 、 聯(lián) 排： 215350 均價(jià) 2300 ——財(cái) 富地 帶 —— —— —— 一期接受 階 段，價(jià)格待定 —— 一期 7萬平方米 39小結(jié)：1）樓盤規(guī)模：以 912萬平方米左右為主，屬于中型樓盤；2）荷塘區(qū)板塊中高檔樓盤比較集中，東湖板塊以形象檔次較低小型商住樓為主；3）住宅類型以多層和小高層為主，別墅項(xiàng)目一個(gè)；4）戶型以三房、四房為主，三房面積集中在 110140平米，四房 面積集中在 140160平米；5）價(jià)格區(qū)間 15002023元 /平米，高檔住宅均價(jià)集中在 18002023元 /平米；6）主力客戶群：以樓盤周邊專業(yè)市場私營業(yè)主、生意人、大中型企業(yè)中高層管理人員為主，客戶就近置業(yè)的特點(diǎn)非常明顯。 40商 業(yè)統(tǒng)計(jì) 分析項(xiàng) 目名稱 商 業(yè) 面 積 業(yè)態(tài) 種 類均價(jià)（元 /平米）銷 售率偉 大國際 4萬平米一 層 主 題賣場 ，以 4050平方米小面 積 商 鋪為 主二 層 株洲百 貨 將 進(jìn)駐三 層電 器商 場四 層