【文章內(nèi)容簡介】 2層商業(yè) 車位比 —— 自然資源 無 推出單位銷售率 超過 50% 客戶群 開發(fā)公司老板的家人、朋友，新塘的小老板、附近工作的人。 待開發(fā)量 約一半的總占地 待開發(fā)期 第二期 片區(qū)高價(jià)項(xiàng)目個(gè)盤研究 典型樓盤 新都盛世名門 發(fā)展商 廣州新發(fā)實(shí)業(yè)有限公司 地理位置 新塘鎮(zhèn)廣深大道中段新塘中學(xué)旁 占地面積 總占地 192023 ㎡ 總建面積 400000 ㎡ 容積率 綠化率 45% 推廣主題語 為生活加冕 定位概念 一景天下，一府城邦 主要賣點(diǎn) 地段、規(guī)劃地鐵站 小區(qū)配套 幼兒園、雙會(huì)所、特色商業(yè)街、游泳池、籃球場、書畫院、鋼琴房、書吧、咖啡茶室、家庭影院、棋牌室、健身中心、生態(tài)瑜珈、乒乓球、桌球室、兒童樂園等 車位比 約 1： 1 自然資源 無 推出單位銷售率 預(yù)計(jì) 2023年“五一“開盤 片區(qū)高價(jià)項(xiàng)目個(gè)盤研究 樓型 11層小高層 均價(jià) （元 /㎡ ） 3000 裝修標(biāo)準(zhǔn) 毛坯 主力戶型 兩房、三房 主力面積 兩房： 8485㎡ 三房： 113141 ㎡ 四房： 173㎡ 典型樓盤 城市家園（二期） 發(fā)展商 增城匯創(chuàng)實(shí)業(yè)有限公司 地理位置 廣深公路與荔新公路交界處東北角 規(guī)劃情況 2棟 28層高層， 4梯 15戶，共 750套 組團(tuán)形態(tài) 商住結(jié)合， 1層商業(yè)， 2層為停車場，、 3層架空花園、之上為住宅 樓型 高層 均價(jià) （元 /㎡ ） 3500 裝修標(biāo)準(zhǔn) 毛坯 主力戶型 小戶型 主力面積 30100㎡ 戶型配比 單間： 34m2， 7% 1房： 4767m2， 33% 2房： 6196m2， 40% 3房： 109113m2， 20% 推廣語 新財(cái)富意識(shí)領(lǐng)地 主要賣點(diǎn) 新塘中央地段 投資型單位，總價(jià)低 片區(qū)高價(jià)項(xiàng)目個(gè)盤研究 片區(qū)高價(jià)項(xiàng)目共性 ?具地段優(yōu)勢或未來良好的發(fā)展前景即將兌現(xiàn) ?主要向兩個(gè)方向發(fā)展： —— 品質(zhì)至上的豪華型產(chǎn)品：產(chǎn)品創(chuàng)新或品質(zhì)提升，引入入戶花園、戶型落地窗、躍式等設(shè)計(jì)； —— 高單價(jià)的投資精品小戶型單位：有效控制面積，控制總價(jià)，實(shí)現(xiàn)單價(jià)突破！ 三房、四房是目前市場主流！ 新塘戶型分布圖4*212%復(fù)式3%單間1%1*116%2*217%3*22%2*2 （帶套房）2%3*2 （帶套房）47%單間 1*1 2*2 2*2 （帶套房） 3*2 3*2 （帶套房） 4*2 復(fù)式以上統(tǒng)計(jì)樓盤選取：新都盛世名門、現(xiàn)代城市花園、城市家園 2期、金澤花園 2期、匯美體育花園、順欣廣場、東方名都（以下統(tǒng)計(jì)表格同，略） 產(chǎn)品分析 ?接近 60％單位是 3房、 4房，其中 3房帶套房為主 ?1房、 2房約 30％ 34558090100130155250050100150200250單間1*1 2*22*2（帶套房）3*23*2（帶套房）4*2復(fù)式各戶型平均面積平均面積三房戶均面積： 130平米，四房戶均面積： 155平米 產(chǎn)品分析 產(chǎn)品出現(xiàn)躍式、錯(cuò)層等特色戶型 產(chǎn)品分析 平面74%躍式12%錯(cuò)層11%復(fù)式3%平面 躍式 錯(cuò)層 復(fù)式類別 一房（公寓） 二房 三房 四房 市場面積區(qū)間（ ㎡ ） 3585 60100 95160 140180 目前市場主流（ ㎡ ） 5060 85100 100120 140160 新塘市場典型產(chǎn)品面積分析 市場典型項(xiàng)目產(chǎn)品面積分布圖 140平米 160平米 主流型 豪華型 緊湊型 舒適型 4房 3房 2房 100平米 120平米 140平米 70平米 85平米 100平米 1房 40平米 55平米 70平米 202 522 721 80 84 1869 132 403 106 產(chǎn)品分析 類別 一房（公寓） 二房 三房 四房 市場面積區(qū)間（ ㎡ ） 3585 60100 95160 140180 目前市場主流（ ㎡ ） 5060 85100 100120 140160 主要供應(yīng)項(xiàng)目 東方名都、城市家園、現(xiàn)代城廣場、金色港灣等 體育花園、順欣廣場、城市家園、新塘新世界 新塘新世界、新都盛名門、現(xiàn)代城、城市家園、金色港灣、金澤花園、順欣廣場、鳳凰城、翡翠綠洲、東方名都 新都盛名門、現(xiàn)代城、金澤花園、鳳凰城、翡翠綠洲、東方名都 目前供應(yīng)量 400套左右 約 1000套 約 2023套 約 1000套 啟示 1）一房 /公寓小戶型供應(yīng)量不大，預(yù)計(jì)項(xiàng)目推售時(shí)， 50平米以下一房小戶型會(huì)出現(xiàn)市場供應(yīng)空檔期 2）一房 /公寓戶型面積小，能實(shí)現(xiàn)較高單價(jià) 1）緊湊型兩房單位是市場空白 2）從區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢看來，未來 2年內(nèi)外來人口將繼續(xù)增加，兩房市場需求必然增加 3）通過合理平面間隔、面積有效控制來突破兩房單價(jià) 100～ 120平米是市場主流 1）舒適型四房是市場主流，主要供應(yīng)來自廣園東片區(qū)，本項(xiàng)目應(yīng)利用面積差異，有效控制總價(jià)，爭奪四房客戶 小結(jié) 本項(xiàng)目戶型面積定位方向： 1）市場空白 2）適當(dāng)選取市場主流及熱銷戶型 3）捕捉市場機(jī)會(huì)，通過控制面積來突破單價(jià) 產(chǎn)品分析 入戶花園成為主流，戶型創(chuàng)新成為未來發(fā)展的趨勢 戶型創(chuàng)新點(diǎn) 新都盛世名 門 現(xiàn)代城市 花園 東方名都 城市家 園 2期 金澤花園 （二期） 匯美體育花 園 順欣廣場 基本設(shè)計(jì) 雙陽臺(tái)，客廳大陽臺(tái) 主臥帶轉(zhuǎn)角或落地凸窗 √ √ √ 部分 √ √ √ 梯戶比 一梯四戶： 63% 一梯兩戶： 37% 二梯四戶：50% 二梯六戶：50% 四梯 17戶： 37% 二梯四戶： 56% 二梯二戶： 7% 二梯一戶： 4% 四梯 15戶 二梯六戶：82% 二梯四戶：18% 一梯四戶： 100% 一梯四戶： 100% 實(shí)用率 83%86％ 82%84％ 約 85％ 79% 87%89% 85％ 87% 基礎(chǔ)創(chuàng)新元素 大客廳大臥室設(shè)計(jì) √ √ √ √ √ 部分 臥房基本有凸窗 √ √ √ 部分 √ √ √ 躍式戶型 33% 39% 入戶花園 11% 39% 35% 70% 26% 錯(cuò)層 6米陽臺(tái) 19% 其他創(chuàng)新元素 錯(cuò)層 62% 疊加復(fù)式 4% 陽光電梯廳 部分 部分 √ √ 產(chǎn)品分析 ?新塘中心區(qū)板塊目前及未來住宅市場主力戶型以 3房、 4房為主； ?3房集中在 100120m2的主流型區(qū)間，帶套房。出現(xiàn)部分豪華型 3房； ?4房集中在 140160m2的舒適型及豪華型產(chǎn)品； ?高檔次、產(chǎn)品創(chuàng)新成為未來趨勢； 住宅市場分析小結(jié) ?中心板塊內(nèi)小戶型以 1房、 2房銷售速度快 ?小戶型的投資回報(bào)率高 ?小戶型未來推貨量不大 各項(xiàng)目客戶分析一覽表 項(xiàng)目名稱 客戶群情況 鳳凰城 新塘本地人、開發(fā)區(qū)客戶、外地在新塘的生意人、少數(shù)東莞、深圳客戶。 翡翠綠洲 周邊科學(xué)城、天河 CBD的高層管理人員。部分其他地方，追求山水生活的高收入者。多次置業(yè)為主。 新塘新世界 一批經(jīng)濟(jì)實(shí)力相對不高的新塘本地客戶、一部分開發(fā)區(qū)的新晉移民。 新康花園 開發(fā)區(qū)公務(wù)員、工薪白領(lǐng)及新塘本地居民 現(xiàn)代城市花園 開發(fā)公司老板的家人、朋友，新塘的小老板、附近工作的人。 匯美體育花園 周邊做生意的小老板，部分新塘本地人、外地白領(lǐng) 城市家園一期 周邊小老板、企業(yè)白領(lǐng)、投資客。 客戶分析 新塘客戶為啞鈴型結(jié)構(gòu) ?新塘加工產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，私營企業(yè)占了比較大的比例 ?產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以勞動(dòng)力密集性的加工生產(chǎn)產(chǎn)業(yè)為主，中產(chǎn)白領(lǐng)比例較少 客戶分析 低端白領(lǐng)、外來打工者 公務(wù)員、中產(chǎn)白領(lǐng) 私營老板企業(yè)主等高端客戶 新塘客戶可大致分為如下幾類： ?本地或外地老板 ?企業(yè)中高層管理者 ?企業(yè)白領(lǐng) ?個(gè)體經(jīng)營者 ?政府及機(jī)關(guān)單位人員 ?投資者 客戶分析 客戶特征 ?自營生意（飲食、汽車貿(mào)易、摩托銷售等）和辦實(shí)業(yè)開廠（服裝、漂染等） ?在本地?fù)碛幸欢ㄈ嗣}資源 ?擁有多處物業(yè)，自住或出租獲利 ?對新塘非常熟悉，地段情結(jié)濃 ?有車 價(jià)值觀 ?家庭人口較多，家庭觀念重，注重子女教育 ?精明，具有投資意識(shí) ?講求享受、講求體面 ?追求與自身身份匹配的符號(hào)：如車、房子等等 購房特征 ?人口多，或追求舒適居住環(huán)境，會(huì)購買大戶型：如別墅或大平層，也會(huì)考慮購買中、小戶型進(jìn)行投資 ?追求舒適、安全的環(huán)境 ?追求與自身身份相符的物業(yè) ?希望融入等級(jí)相同的圈子，體現(xiàn)身份感 ?注重風(fēng)水 意向區(qū)域 ?廣園東一帶環(huán)境良好、管理完善、配套齊全的項(xiàng)目 ?新塘中心區(qū)環(huán)境較好的項(xiàng)目 支付能力和支付意愿 經(jīng)濟(jì)實(shí)力很強(qiáng)，能承受較高的樓價(jià)水平，支付意愿高 制約購房因素 周圍環(huán)境、治安、物業(yè)管理服務(wù)、配套，同區(qū)居住人群 對本項(xiàng)目關(guān)注度 有一定關(guān)注，考慮投資 客戶溝通方向 高形象、高品質(zhì)、高調(diào)性的吻合客戶氣質(zhì) 現(xiàn)場成熟完美展示的打動(dòng) 新塘客戶掃描：本地或外地老板級(jí)，需求面積 200m2以上 客戶分析 客戶特征 ?企業(yè)中高層管理人士：多為外地人，來新塘 3～ 10年不等 ?在本地企業(yè)里是中高層管理人士、技術(shù)人才 ?地域性觀念不強(qiáng) ?熟悉新塘環(huán)境 價(jià)值觀 ?眼見為實(shí)； 購房特征 ?購買大戶型 ?部分考慮購買小戶型投資 ?群居性 ?就近工作 意向區(qū)域 ?廣園東鳳凰城一帶 ?新塘中心區(qū) 支付能力和支付意愿 支付能力強(qiáng) 制約購房因素 交通便利程度、物業(yè)管理、小區(qū)環(huán)境等 對本項(xiàng)目關(guān)注度 關(guān)注度較高 客戶溝通方向 園林 地段價(jià)值 品質(zhì)感的營造 完美展示 新塘客戶掃描：企業(yè)中高層管理人士，需求面積 150180m2 客戶分析 客戶特征 ?收入較為穩(wěn)定 ?工作忙碌 ?事業(yè)處于上升期 價(jià)值觀 ?講求生活便利 ?追求性價(jià)比 購房特征 ?選擇靠近上下班地點(diǎn)居住場所 ?追求群居 ?購買中、小戶型 意向區(qū)域 ?新塘中心區(qū)一帶 支付能力和支付意愿 支付能力一般 制約購房因素 價(jià)格、生活便利度、小區(qū)配套 對本項(xiàng)目關(guān)注度 關(guān)注度高 客戶溝通方向 地段優(yōu)勢 產(chǎn)品性價(jià)比 成熟便利、低生活成本 新塘客戶掃描：企業(yè)白領(lǐng)，需求面積 7080m2左右 客戶分析 客戶特征 ?個(gè)體經(jīng)營者：本地為主，部分為外地人 ?生活節(jié)奏較慢 ?熟悉新塘環(huán)境 價(jià)值觀 ?眼見為實(shí)； ?追求性價(jià)比 購房特征 ?購買中、大戶型 ?部分考慮購買小戶型投資 ?就近居住 ?與親友群居，方便照應(yīng) 意向區(qū)域 ?新塘中心區(qū)一帶 支付能力和支付意愿 支付能力較強(qiáng) 制約購房因素 周邊配套、生活環(huán)境、小區(qū)活動(dòng)空間等 對本項(xiàng)目關(guān)注度 關(guān)注度高 客戶溝通方向 地段優(yōu)勢、升值潛力 產(chǎn)品性價(jià)比 成熟便利、園林、品質(zhì)感 新塘客戶掃描：個(gè)體經(jīng)營者，需求面積 120160m2左右 客戶分析 客戶特征 ?收入較高且穩(wěn)定 ?工作悠閑 價(jià)值觀 ?講求環(huán)境 ?部分追求便利 ?講求生活圈子人口素質(zhì) 購房特征 ?選擇靠近上下班地點(diǎn)居住場所 ?追求群居 ?購買中、大戶型 意向區(qū)域 ?新塘中心區(qū)一帶 支付能力和支付意愿 支付能力較強(qiáng) 制約購房因素 價(jià)格、生活環(huán)境、小區(qū)人口素質(zhì) 對本項(xiàng)目關(guān)注度 關(guān)注度高 客戶溝通方向 地段優(yōu)勢、升值潛力 產(chǎn)品性價(jià)比 成熟便利、園林、品質(zhì)感 新塘客戶掃描：政府及機(jī)關(guān)單位人員，需求面積 120160m2左右 客戶分析 客戶特征 ?在新塘有業(yè)務(wù)聯(lián)系的東莞或深圳人 ?有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力 ?投資意識(shí)強(qiáng)，嘗試多種投資方式 ?關(guān)注區(qū)域發(fā)展 ?有一