日照市某項(xiàng)目前期調(diào)研報(bào)告(編輯修改稿)
2024-10-18 10:22 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 （一） 、 新市區(qū)住宅 市場 分析 區(qū)域 房地產(chǎn) 現(xiàn)狀 本宗土地位于日照市新市區(qū)房地產(chǎn)板塊，是日照市重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，經(jīng)過近十年時間的發(fā)展，逐漸走向成熟。新市區(qū)板塊在日照市屬于中高端板塊，價格位于 42006200 元 /㎡區(qū)間內(nèi)，主要滿足市場中高端客戶。 區(qū)域 房地產(chǎn) 市場特征 近年來，新市區(qū)板 塊產(chǎn)品主要以小高層、高層產(chǎn)品為主， 部分 小區(qū)配置 少量 多層產(chǎn)品。隨著市場發(fā)展，土地資源稀缺，具有低容積率、高耗地特性的多層小區(qū)已經(jīng)逐漸淡出市場陣列，但其高得房率、低物業(yè)費(fèi)的特點(diǎn)又使其受到部分客戶的喜愛。因 為 此區(qū)產(chǎn)品價位偏高， 所以 主要消費(fèi)群體為政府公務(wù)員、個體商業(yè)主、外地購房客戶 ； 另外本區(qū)域剛性需求強(qiáng)烈，區(qū)域內(nèi)集中分布日照市知名小學(xué)，學(xué)區(qū)房特點(diǎn)突出。本區(qū)位于市中心，商業(yè)經(jīng)營前景良好，大部分小區(qū)以住宅配套沿街商業(yè)的形式規(guī)劃建設(shè)。 區(qū)域 房地產(chǎn) 市場競爭： 我們選擇此區(qū)域內(nèi)部分有代表性的樓盤進(jìn)行對比分析。（粉紅色代表進(jìn)入尾盤銷售的樓盤、黃色代表熱銷樓盤） 占地面積、建筑面積、容積率、綠化率對比分析 要點(diǎn) 1：周邊樓盤占地面積在 100200 畝范圍內(nèi)，在日照市 房產(chǎn)市場處于 中等開發(fā)規(guī)模位置 。 要點(diǎn) 2：早期樓盤總建筑面積大約在 10 萬平米左右，近年新開發(fā)樓盤規(guī)模逐漸加大， 總建面積在 20 萬平米以上，京泰盤龍灣達(dá)到了 50 萬平米，在日照市范圍內(nèi)達(dá)到大型社區(qū)規(guī)模。 要點(diǎn) 3：早期樓盤容積率較小，基本控制在 2 以內(nèi)，基本以多層小區(qū)為主，近年容積率上升，已經(jīng)超過 2 的關(guān)口，主要為高層建筑小區(qū)。 要點(diǎn) 4：綠化率基本控制在 3040%范圍以內(nèi)。隨著居民品質(zhì)生活需求的發(fā)展，小區(qū)綠化建設(shè)已經(jīng)逐步成為樓盤銷售競爭的要點(diǎn)。 樓盤名城 都市花園 四季圣園 依河園 城市花園 三期 風(fēng)景水岸 京泰盤龍灣 御景東方 紫鈺花園 西班牙公館 萬泰頤軒 占地面積 168畝 100畝 40畝 122畝 212畝 170畝 150畝 130畝 建筑面積 12461㎡ 85300㎡ 85000㎡ 60450㎡ ㎡ 50萬㎡ 23萬㎡ 22萬㎡ 25萬㎡ 10萬㎡ 容積率 綠化率 40% 43% 40% % 30% 40% 40% % 40% % 建筑形態(tài)、產(chǎn)品裝修情況對比分析 要點(diǎn) 1：早期樓盤主要以多層產(chǎn)品為主，部分小區(qū)配以少量小高層產(chǎn)品。近年來，隨著消費(fèi)者 對高層產(chǎn)品的認(rèn)可，加之土地資源競爭越來越激烈，高層產(chǎn)品逐漸成為小區(qū)規(guī)劃建設(shè)的主流，出現(xiàn)了以純高層社區(qū)。 要點(diǎn) 2：目前大部分樓盤交房規(guī)格為毛坯，部分樓盤會將廚房、衛(wèi)生間簡裝后交房。簡裝房、精裝房數(shù)量很少。 樓盤名城 都市花園 四季圣園 依河園 城市花園 風(fēng)景水岸 京泰盤龍灣 御景東方 紫鈺花園 西班牙公館 萬泰頤軒 建筑形態(tài) 多層、 小高層 多層、 高層 多層 高層 多層、 高層 高層 小高層、 高層 多層、 高層 多層、 高層 多層 裝修情況 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯 面積區(qū)間、主力戶型情況對比分析 要點(diǎn) 1：主要房型面積集中在 75150 平米區(qū)間內(nèi)，少量配置 4575 平米的小戶型， 150200 的超大戶型，增強(qiáng)產(chǎn)品配置豐富度，滿足少量客戶的稀缺性需求。 要點(diǎn) 2： 戶型主要以滿足剛性需求的二室、三室為主。首套剛性購房以二室和小面積三室為主，改善型剛性購房以大面積三室為主。本地客戶傳統(tǒng)購房觀念對一室房型接受度較低，所以一室戶型 開發(fā) 量較少。 樓盤名城 都市花園 四季圣園 依河園 城市花園 風(fēng)景水岸 京泰盤龍灣 御景東方 紫鈺花園 西班牙公館 萬泰頤軒 面積區(qū)間 80170㎡ 60180 85138㎡ 80150㎡ 80150㎡ 60135㎡ 120329㎡ 45117㎡ 40200㎡ 82152㎡ 主力 戶型 86130㎡ 二室三室 130170㎡ 三室、四廳 85133㎡ 二室、三室 100130㎡ 二室、三室 80130㎡ 二室、三室 80110㎡ 二室、三室 150㎡ 三室 75110㎡ 二室三室 64121 二室三室 82129 二室三室 銷售價格、銷售率情況對比分析 要點(diǎn) 1：高科園、山東路中段區(qū)域小區(qū)均價 大約在 43004800 元 /㎡，大學(xué)城周邊、新市區(qū)中心周邊區(qū)域均價大約在 58006500 元 /㎡，便利的交通、成熟商圈、教育資源集中、市政府駐地等因素成為此區(qū)域放假高升的主要助推因素。 要點(diǎn) 2：早期開發(fā)的樓盤，城市花園、都市花園、四季圣園、日百依河園等已經(jīng)進(jìn)入尾盤銷售，房源選擇性較小。近年新開發(fā)的樓盤已經(jīng)進(jìn)入二期、三期的銷售階段。京泰盤龍灣、西班牙公館、萬泰頤軒等小區(qū)會對我們項(xiàng)目的后期銷售產(chǎn)生競爭。 樓盤名城 都市花園 四季圣園 依河園 城市花園 風(fēng)景水岸 京泰盤龍灣 御景東方 紫鈺花園 西班牙公館 萬泰頤 軒 均價 6000 均價 6500 4800 6200 4700 4500 6000 4300 5800 4600 銷售率 80% 基本售完 基本售完 80% 80%% 已開發(fā) 10% 一二期售完 三期剛開盤 二期剛開盤 三期剛開盤 二期銷售 本案周邊新盤 以下為本案周邊區(qū)域內(nèi)即將入市新盤 E尚筑 項(xiàng)目由一棟高層組成，位于 煙臺路石化大廈 西側(cè)，由 日照維嘉石化置業(yè) 有限責(zé)任公司投資開發(fā)。核心筒設(shè)計(jì)， 米層高， 1 層的價格享受復(fù)式的待遇，高度決定價值。 項(xiàng)目定位為 高層高品質(zhì)的觀海居家、辦公、投 資、陪讀的精裝公寓。合理稀缺的戶型，可任意分割，組合的空間，客戶需求決定了產(chǎn)品的價值。豪華大廳，敞亮的走廊，高配置的居家辦公場所。 聘請知名物業(yè)管理公司，采取酒店式管理。 興業(yè)銀河華府 位于濟(jì)南路東段，建委西側(cè)， 本項(xiàng)目建設(shè)用地位于日照市中心區(qū)（原高家?guī)X村），東臨日照市建委大廈，西臨東港區(qū)人民法院，南臨濟(jì)南路，北臨莒州路。規(guī)劃地塊由濟(jì)寧路分為東西兩塊，其中東地塊占地面積 平方米，西地塊 C 區(qū)占地面積 平方米，由 6 棟高層， 5 棟公寓， 2 棟辦公樓和沿街商鋪、豪華會所組成，總戶數(shù) 1005 戶 ，規(guī)劃建筑用地 ㎡。 其他銷售設(shè)施尚未啟動，開盤入市時間不明。 區(qū)域 房地產(chǎn) 市場個案分析： 京泰盤龍灣 京泰盤龍灣 開發(fā)商
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