【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 4 年的 54%，下降到 2020年的 17%。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資 比重上升 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資在固定資產(chǎn)投資中的比例，從 2020年的 13%左右上升到 2020年的 20%，隨后 2年穩(wěn)定在這個(gè)比例，到 2020年上半年 ，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資所占比例上升到 32%，投資增速 繼續(xù) 加快。 第 14 頁(yè)，共 102 頁(yè) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資在各經(jīng)濟(jì)指標(biāo)中的比重 上升 從各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的占比情況來(lái)看，第三產(chǎn)業(yè)和第二產(chǎn)業(yè)在 GDP 中所占的比例相當(dāng)，房地產(chǎn)投資在第三產(chǎn)業(yè)中的比重占三分之一左右， 09年前 兩個(gè) 季度 上升 了 ，而在固定資產(chǎn)投資中的比例也有所上升 。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資在 GDP中的比例 呈現(xiàn)穩(wěn)步上升的趨勢(shì) 。 第 15 頁(yè)，共 102 頁(yè) 四、市場(chǎng)環(huán)境分析 金沙地產(chǎn)逾期交房賠業(yè)主 78 萬(wàn) 因?yàn)橛馄诮环亢蜕米约痈邩菍?，昆明?金色交響?小區(qū) 60位業(yè)主將開(kāi)發(fā)商告上法庭。昨天，昆明市盤(pán)龍區(qū)法院對(duì)此案宣判：開(kāi)發(fā)商逾期交房被判賠償 60 業(yè)主 78萬(wàn)余元；對(duì)于索要增高補(bǔ)償費(fèi)的訴請(qǐng)，由于業(yè)主們沒(méi)有證據(jù)證明其損失，法院不予支持。 【點(diǎn)評(píng)】：金色交響業(yè)主維權(quán)的成功在一定程度上給開(kāi)發(fā)商上了一堂課，房地產(chǎn)市場(chǎng)需要規(guī)范化，在遵守游戲規(guī)則的同時(shí)不可忽視弱勢(shì)群體的力量。 房?jī)r(jià)回升開(kāi)發(fā)商 蓄水 萬(wàn)元認(rèn)籌卡再現(xiàn)昆樓市 去年由于樓市低迷，隱退許久的認(rèn)籌卡如今又重新?上崗?，售價(jià)從 1000元到幾萬(wàn)元不等，有的樓盤(pán)甚至推出了每張 5萬(wàn)元的高價(jià)認(rèn)籌卡，以方便配合前期工作?蓄水養(yǎng)魚(yú)?鎖定購(gòu)房者。 【點(diǎn)評(píng)】：事實(shí)上，在開(kāi)盤(pán)前期倒號(hào)、炒房對(duì)開(kāi)發(fā)商并不是件好事，因此，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商賣(mài)卡都要求最后的買(mǎi)房人必須是持卡人，這樣的做法在一定程度上也避免了倒號(hào)的發(fā)生。開(kāi)發(fā) 商賣(mài)認(rèn)籌卡，最主要的目的還是在開(kāi)盤(pán)前了解市場(chǎng)到底有多少需求，消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)力如何，從而最終確定價(jià)格、銷售策略。 昆城中村改造招徠 886億意向金 必將增色春城 一年多來(lái)昆明共下達(dá)了 125個(gè)城中村改造任務(wù)，到目前為止，已有 16個(gè)村的回遷安置房開(kāi)始啟動(dòng)、今年內(nèi)部分回遷安置房將實(shí)現(xiàn)主體工程完工、 97個(gè)城中村改造項(xiàng)目確定了投資意向人、 3個(gè)城中村土地已成功交易。截至目前，城中村改造意向投資資金達(dá)到了 886億元 根據(jù)田野咨詢機(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù)顯示，昆明自去年啟動(dòng)了城中村改造后，并于 3月和 7月分兩批下達(dá)了 80個(gè)村的改造計(jì)劃 。截止到 2020年 12月 31日，列入改造計(jì)劃的 80個(gè)村全部完成了專項(xiàng)規(guī)劃的編制和審批，有 40多個(gè)村進(jìn)行了拆遷安置。據(jù)昆明市人民政府副秘書(shū)長(zhǎng)王忠介紹，今年，昆明市又下達(dá)了 45個(gè)城中村的改造任務(wù)，到目前，累計(jì)拆除面積已達(dá) 250 萬(wàn)平方米。鳳凰新村、南亞風(fēng)情園、高新區(qū)新發(fā)村 3個(gè)項(xiàng)目的土地已順利完成土地交易，并確定了開(kāi)發(fā)商。從去年到目前為止，已啟動(dòng)改造的城中村項(xiàng)目實(shí)際投入資金近 150億元。從這些數(shù)據(jù)我們不難看出，城中村改造正在快速推進(jìn)。 第 16 頁(yè)，共 102 頁(yè) 昆明樓市面臨全方位重組 地鐵帶動(dòng)投資新熱潮 昆明市計(jì)劃在 2018年建 成 6條軌道交通線網(wǎng) 2020年 6月 8日，國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)了昆明軌道交通建設(shè)規(guī)劃， 6月 19日，國(guó)家發(fā)改委批準(zhǔn)昆明軌道交通建設(shè)規(guī)劃，標(biāo)志著昆明城市軌道交通建設(shè)的大幕已經(jīng)拉開(kāi)！據(jù)了解，昆明市城市軌道交通線網(wǎng)規(guī)劃由?三主三輔? 6條線組成，總長(zhǎng)度 。其中： 3號(hào)線為骨干線， 5號(hào)線為世紀(jì)城站 第 17 頁(yè)，共 102 頁(yè) 輔助線， 6號(hào)線為機(jī)場(chǎng)專線。?本次國(guó)家發(fā)改委批準(zhǔn)建設(shè)的線網(wǎng)是 3號(hào)線，長(zhǎng)度共計(jì) 里，設(shè) 47個(gè)站。按 3萬(wàn)人 /小時(shí)以上的地鐵標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的 2號(hào)線預(yù)計(jì)今年 8月份開(kāi)工，預(yù)計(jì)最快到2020年年底，昆明人就能坐上地鐵出行。 隨著昆明軌道的建成通車(chē)，城市環(huán)境將進(jìn)一步改善，城市的軟硬實(shí)力都將得到很大的提升。而地鐵給一個(gè)城市帶來(lái)的，不僅僅是交通上的便利，更是一種全新的生活方式，也將掀起房產(chǎn)投資新熱潮。 其中 1號(hào)線是連接主城到呈貢新城的南北向骨干線，全長(zhǎng) 34公里，其 路線如下： 1號(hào)線：昆明主城至呈貢新城的骨干線，全長(zhǎng) 34公里。昆醫(yī)附一院站（ 3） —— 彌勒寺站（ 5） ——西寺塔站 —— 金龍飯店站（ 2） —— 昆明火車(chē)站（ 2） —— 國(guó)貿(mào)中心站 —— 日新立交橋站 —— 巫家壩站（ 6） —— 昌宏路站 —— 米堆村站 —— 世紀(jì)城站 —— 體育城北站（官渡古鎮(zhèn)） —— 體育城南 站 ——五臘村（昆明南部客運(yùn)中心）站 —— 呈貢（小王家營(yíng)）站（ 4） —— 市政府北站（呈貢北站） —— 市政府南站 —— 中央火車(chē)站（ 4） —— 大學(xué)城區(qū)站 —— 云南大學(xué)站 —— 云南廣播電視大學(xué)站。 世紀(jì)城站將是離本案最近的一個(gè)站點(diǎn)。預(yù)計(jì)三年半后，昆明地鐵 2號(hào)線將會(huì)全線開(kāi)通。 本案的價(jià)格在未來(lái)?yè)碛休^大的升值空間。 【分析】 ： 地鐵之于昆明樓市，是整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的全面變局。最直接的影響，將極大地促使房地產(chǎn)市場(chǎng)格局的重整，還將對(duì)各片區(qū)住宅價(jià)值產(chǎn)生較大的影響，由此帶來(lái)住宅價(jià)格體系的變化。另外，地鐵催生的城市居民的新的生活方式，將使居民 的投資理念和投資熱點(diǎn)將隨之改變，地鐵物業(yè)、地鐵商業(yè)等新事物，將在幾年后逐漸成為樓市乃至居民生活和投資的新選擇，而地鐵概念的炒作也將充斥著整個(gè)城市的大街小巷。昆明樓市，將隨著地鐵時(shí)代的來(lái)臨發(fā)生全方位的深刻變革。 樓市格局 將形成以地鐵為主線的新格局 作為大規(guī)模的基建項(xiàng)目，地鐵必然會(huì)對(duì)昆明的房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生多方面影響，特別是現(xiàn)行的以行政區(qū)域或是重要交通干道劃分的樓盤(pán)區(qū)域格局將被打破。 在地鐵到來(lái)之前，交通就已經(jīng)是開(kāi)發(fā)商營(yíng)銷推廣的重點(diǎn)，也是購(gòu)房者置業(yè)的重要因素之一。而地鐵所帶來(lái)的交通上的便利是其他交通方式無(wú)法比 擬的，所以地鐵將成為影響樓市格局形成的關(guān)鍵性因素。以深圳為例，在地鐵開(kāi)通以前，很多人因?yàn)榻煌ê蜕瞽h(huán)境問(wèn)題不愿意在關(guān)外置業(yè)，關(guān)內(nèi)外房?jī)r(jià)差距非常大。但是現(xiàn)在，深圳地鐵數(shù)條線路即將通車(chē)，布吉、龍華、寶安中心區(qū)等也成為了市民爭(zhēng)相置業(yè)的區(qū)域。而這些區(qū)域，在幾年前地鐵動(dòng)工時(shí)，就已經(jīng)是深圳樓市的熱點(diǎn)版圖了。傳統(tǒng)的以海關(guān)為界的樓市格局已經(jīng)不復(fù)存在。 第 18 頁(yè)，共 102 頁(yè) 而昆明也將如此。因?yàn)榈罔F的帶動(dòng)，市中心、二環(huán)內(nèi)等關(guān)鍵詞在以后將會(huì)顯得并不那么重要。因?yàn)橐怨镉?jì)的空間距離感將完全被以時(shí)間來(lái)計(jì)的生活圈所取代。將會(huì)有更多人因?yàn)榈罔F愿意住到離市 中心更遠(yuǎn)一點(diǎn)的地方去，地鐵沿線的區(qū)域?qū)⒋鬄槭芤?。而傳統(tǒng)的優(yōu)勢(shì)板塊將被大大削弱，從而形成以地鐵為主線的新的樓市格局。 價(jià)格體系 將沿地鐵為主軸呈線性分布 地鐵對(duì)沿線物業(yè)的價(jià)格也將帶來(lái)深刻影響。而影響究竟能有多大？ 根據(jù)全國(guó)第一本系統(tǒng)研究軌道交通引導(dǎo)城市開(kāi)發(fā)的專著《軌道交通時(shí)代的城市開(kāi)發(fā)》的理論，城市中心區(qū)由于其商業(yè)氛圍已經(jīng)形成，其增值的周期很短，而新開(kāi)發(fā)區(qū)增值周期則較長(zhǎng)。而地鐵站周邊范圍內(nèi)的房地產(chǎn)，與所在區(qū)域其他類似房地產(chǎn)相比，價(jià)格要高出一成左右。據(jù)了解，北京地鐵開(kāi)通后，沿線房?jī)r(jià)在短時(shí)間內(nèi)上漲一倍，并形 成沿地鐵商業(yè)帶，地鐵口和地上商業(yè)結(jié)合也展現(xiàn)出巨大的商機(jī)。而深圳地鐵開(kāi)工以來(lái)，地鐵沿線 2公里范圍內(nèi)的住宅租售、房屋置換的成交率均高于同一區(qū)域的其他地段，其價(jià)格也略高于同等水準(zhǔn)物業(yè)。 從其他城市的經(jīng)驗(yàn)可以看出，地鐵給周邊樓盤(pán)所帶來(lái)的價(jià)格效應(yīng)，是十分強(qiáng)大的。與其他內(nèi)地城市一樣，昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)，一直以來(lái)基本依靠區(qū)位、樓盤(pán)品質(zhì)和周邊環(huán)境等來(lái)決定價(jià)格。從分布形態(tài)來(lái)說(shuō)，昆明樓市的價(jià)格分布目前仍處于?圓形?價(jià)格狀態(tài)。也就是說(shuō)，越是處于市中心的樓盤(pán)，價(jià)格就越貴，而距離市中心越遠(yuǎn)，價(jià)格相對(duì)越低。特別是像遠(yuǎn)在東南的呈貢新城和西 邊的安寧片區(qū)，價(jià)格遠(yuǎn)不能與市內(nèi)各區(qū)域相匹敵。但?地鐵時(shí)代?的來(lái)臨，房?jī)r(jià)將會(huì)因?yàn)榈罔F的貫穿而打破這種?圓形?的分布狀態(tài)，形成一種新的以地鐵為主軸的?線性?價(jià)格分布。屆時(shí)，昆明一環(huán)內(nèi)的房?jī)r(jià)將不再獨(dú)高，取而代之的，將是地鐵沿線物業(yè)的價(jià)格共同增值，昆明樓市的價(jià)格體系將會(huì)重新確立。但我們也應(yīng)該看到，市中心由于其價(jià)值體系已經(jīng)確立，商業(yè)和生活氛圍早已形成，所以相對(duì)于郊區(qū)，其增值空間將不會(huì)很大，而傳統(tǒng)上我們所認(rèn)為的郊區(qū)，比如目前的昆洛板塊、呈貢新區(qū)以及北市區(qū)等，其起點(diǎn)相對(duì)較低，目前的商業(yè)和生活氛圍暫未成型，其增值的空間將會(huì) 比較大，增值的周期，也會(huì)比較長(zhǎng)。 熱點(diǎn)分布 地鐵沿線物業(yè)占去先機(jī) 隨著 2號(hào)線規(guī)劃藍(lán)圖的出臺(tái)以及建設(shè)周期的確定， 2號(hào)線沿線片區(qū)樓盤(pán)將首先受益。在城市重心南移的過(guò)程中，由于南市區(qū)較大規(guī)模的開(kāi)發(fā)，其地鐵優(yōu)勢(shì)將日趨顯現(xiàn)，地鐵沿線一些正在成長(zhǎng)中的開(kāi)發(fā)區(qū)域或是已經(jīng)成型的商圈也將得到較大提升，成為炙手可熱的置業(yè)新寵。?從此，昆明樓市將增加一個(gè)新的概念 —— 地鐵樓盤(pán)。?云南財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究中心研究員王 詠 雪表示，地鐵對(duì)昆明的城市發(fā)展影響是深遠(yuǎn)的，昆明房地產(chǎn)的價(jià)值版圖將因地鐵方案的獲批而重新劃分。以北辰 第 19 頁(yè)，共 102 頁(yè) 財(cái)富中心為 首的北市區(qū)、以世紀(jì)城片區(qū)為點(diǎn)的南市商業(yè)區(qū)、以實(shí)力大學(xué)城商業(yè)中心為核心的呈貢新城將匯集大量人流、物流、信息流和資金流，得到更大的發(fā)展空間。依托不斷延伸的新線路，一些稍顯冷清的樓市格局有望得到改善，入住率和商業(yè)價(jià)值將顯著攀升。貫穿南北的地鐵線，將再次點(diǎn)燃北市區(qū)的商業(yè)熱潮，激活南市區(qū)的人口密度，提升貢新區(qū)的區(qū)域價(jià)值。 而這些僅僅是地鐵時(shí)代樓市格局改變的開(kāi)端，由于規(guī)劃中 3號(hào)線要于 2020年貫通實(shí)現(xiàn)試運(yùn)營(yíng)，屆時(shí)東西線沿線板塊的價(jià)值也將像 2號(hào)線沿線片區(qū)一樣，生活和商業(yè)氛圍逐漸濃厚，生活配套逐漸完善，實(shí)現(xiàn)區(qū)域價(jià)值提 升，成為開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者追逐的熱點(diǎn)區(qū)域。等到 2018年，昆明地鐵實(shí)現(xiàn)全線貫通，城市軌道交通體系完全呈現(xiàn)，傳統(tǒng)的樓市板塊將不復(fù)存在，以地鐵為主軸的新的價(jià)值版圖將完全確立。 市場(chǎng)現(xiàn)狀 昆洛板塊二手房?jī)r(jià)格開(kāi)始上升 昆明地鐵雖然剛剛起步，但 2號(hào)線沿線的物業(yè)已經(jīng)有價(jià)格上漲的趨勢(shì)。記者在世紀(jì)城和新亞洲體育城周邊的三級(jí)地鋪了解到，由于上個(gè)月地鐵規(guī)劃的出臺(tái)，目前昆洛板塊的二手房的價(jià)格已經(jīng)開(kāi)始有所上升。?我手上有一套房，前段時(shí)間掛出來(lái)時(shí)是 42萬(wàn)，現(xiàn)在房東已經(jīng)把價(jià)格漲到 45萬(wàn)了。?新亞企航地產(chǎn)的一位銷售人員介紹道。 地鐵沿線物業(yè)價(jià)格的提升主要是對(duì)于未來(lái)生活的便利與舒適性的一種提前透支。很簡(jiǎn)單的例子，位于新城、老城以及未來(lái)空港經(jīng)濟(jì)區(qū)的昆洛路板塊站點(diǎn)比較密集。目前該區(qū)域已經(jīng)集中了星耀集團(tuán)、奧宸地產(chǎn)、中豪置業(yè)等大牌房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)比較火爆。地鐵規(guī)劃的最終確定讓更多的購(gòu)房者更加看好這一片區(qū)的發(fā)展前景，這一片區(qū)在購(gòu)房者心目中的價(jià)值地位將大大提升。而像展覽中心、火車(chē)站這些本來(lái)商業(yè)和生活氛圍就比較濃厚的區(qū)域，將因?yàn)榈罔F帶來(lái)區(qū)域升級(jí)，區(qū)域價(jià)值也將得到進(jìn)一步提升。但軌道交通給這些傳統(tǒng)的商業(yè)旺區(qū)所帶的升值空間遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如市郊。 當(dāng)然，昆明要形成以地鐵沿線物業(yè)為價(jià)格主導(dǎo)的體系還需要時(shí)日，畢竟目前地鐵規(guī)劃剛剛出臺(tái)，并且 2號(hào)線的運(yùn)營(yíng)也還有三年半的時(shí)間，樓市甚至還沒(méi)來(lái)得及進(jìn)入到地鐵概念炒作階段。但是，隨著時(shí)間的推移，距離地鐵開(kāi)通的日期越來(lái)越近，地鐵在購(gòu)房者心目中的地位將越來(lái)越重要，沿線區(qū)域物業(yè)的價(jià)格必將逐漸提升。 地鐵將促進(jìn)商業(yè)和住宅市場(chǎng)重新洗牌 欣都龍城、新亞洲體育城等樓盤(pán)已把?城市輕軌規(guī)劃??地鐵物業(yè)?等字眼醒目地標(biāo)注在樓書(shū)上，作為亮點(diǎn)積極營(yíng)銷。現(xiàn)如今，輕軌建設(shè)被提上議事日程，城軌生活給了昆明樓市更大的想象空間：開(kāi)發(fā)商們可以有 的放矢，為樓盤(pán)的外在交通優(yōu)勢(shì)加大宣傳力度；購(gòu)房者們開(kāi)始有了更多置業(yè)城軌物業(yè)的想法；商戶們看好地鐵物業(yè)將帶來(lái)的巨大商機(jī)，伺機(jī)行動(dòng)，為選購(gòu)合適的鋪面做準(zhǔn)備。 第 20 頁(yè)，共 102 頁(yè) 縱觀各大城市，軌道交通的提升對(duì)城市版圖以及樓市格局等的影響是顯而易見(jiàn)的。有數(shù)據(jù)顯示，地鐵開(kāi)通后，香港地鐵物業(yè)平均升值近 50％，投資回報(bào)率達(dá)到 15％。地鐵站點(diǎn)附近的樓盤(pán)平均價(jià)格要比其它樓盤(pán)高出 10%15%，樓盤(pán)銷售速度也較快。 南市區(qū)地鐵優(yōu)勢(shì)搶占先機(jī) 經(jīng)過(guò)幾年的發(fā)展，目前北市區(qū)已經(jīng)比較成熟。但由于受地勢(shì)及土地供應(yīng)量局限性的影響，北市區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的空間相對(duì)較 小。而南市區(qū)地勢(shì)平坦，可供開(kāi)發(fā)的土地面積比較大，在城市重心南移的過(guò)程中，南市區(qū)的發(fā)展優(yōu)勢(shì)更大，軌道交通的提升將對(duì)南市區(qū)起到先期帶動(dòng)作用。 全國(guó)樓市二季度明顯供不應(yīng)求 開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售加劇樓市供不應(yīng)求 全國(guó)樓市二季度供求比為 1∶ 剛性需求的釋放、投資客的進(jìn)入、跟風(fēng)買(mǎi)漲……在樓市驟然升至沸點(diǎn)的同時(shí)，樓市的有效供應(yīng)卻在縮減?？硕?(中國(guó) )研究中心昨日提供的最新數(shù)據(jù)顯示， 2020年二季度供求比達(dá)到 1∶ ，呈現(xiàn)明顯的供不應(yīng)求局面。 從典型城市供求關(guān)系來(lái)看，九成以上的城市供小于求。天津、南京、 大連等城市二季度供應(yīng)量不足成交量的一半，供求比小于 1∶ 2；上海、北京、深圳等六成城市供求比在 1∶ ∶ 2之間。 數(shù)據(jù)顯示，今年二季度成交量延續(xù)了一季度大幅增長(zhǎng)的走勢(shì)，全國(guó) 31 個(gè)典型城市成交量達(dá)到，同比、環(huán)比漲幅分別為 %和 %。不過(guò)，二季度商品住宅供應(yīng)總量?jī)H為 萬(wàn)平方米，同比下降 %。 樓市供不應(yīng)求的一個(gè)原因是需求大量增加。剛性需求的釋放，通脹預(yù)期下大量投資客進(jìn)入樓市，還有大量跟風(fēng)買(mǎi)漲均導(dǎo)致目前樓市的火爆。 在銷量大增的同時(shí)，房屋的放量卻在